 |
| A Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének kutatási adatai azt mutatják, hogy a megfizethető lakások szegmense (25 millió VND/m2 alatti ár) – a megfizethető lakhatás – „kihalt”. (Fotó: Linh An) |
A megfizethető lakhatási igényeket "elhagyták"
A vietnami ingatlanpiac fokozatosan „felmelegedett” a kormány új kínálati és támogatási politikáinak köszönhetően. A kínálat növekedése – amelyet főként a felső kategóriás szegmens okozott – azonban az emberek lakhatási igényeinek csak nagyon kis részét elégítette ki, míg a többség igényei – a megfizethető lakhatás – „elmaradnak”, ami egyre súlyosabbá teszi a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiányt.
A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetségének (VARS) kutatási adatai azt mutatják, hogy a megfizethető lakások szegmense (25 millió VND/m2 alatti ár) – a megfizethető lakhatás – az elmúlt években „kihalt”, és nagyon nehéz, vagy akár lehetetlen újra megjelenni Hanoiban és Ho Si Minh-városban.
Konkrétan a VARS statisztikái azt mutatják, hogy a 2018-2023 közötti időszakban nemcsak a lakások mennyisége csökkent folyamatosan, hanem a két különleges városi területen a lakások kínálati szerkezete is egyre kiegyensúlyozatlanabb. A kínálati szerkezet egyre inkább a felsőkategóriás és luxus szegmens felé „hajlik”.
Hanoiban, mielőtt elérte volna a mérföldkövet, az újonnan piacra dobott, megfizethető lakások aránya 2018-ban elérte a 35%-ot, majd 2019-ben 20%-ra, 2020-ban pedig már csak 12%-ra csökkent. 2021-ben és 2022-ben a megfizethető lakások kínálata Hanoiban tovább csökkent, és az eladásra kínált lakások teljes kínálatának mindössze 4%-át tette ki.
Ho Si Minh -városban 2018 óta a megfizethető lakások aránya meredeken, kétszámjegyű mértékben csökkent, a 2018-as 20%-ról 2020-ra 0,5%-ra, majd 2021-ben teljesen eltűnt.
2024 első 9 hónapjáig a hanoi lakáskínálat jelentős fellendülést mutatott, de a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány még súlyosabbá vált, amikor a 2024 első 9 hónapjában Hanoiban és Ho Si Minh-városban eladásra megnyílt lakások kínálatának mintegy 80%-a 50 millió VND/m2 vagy annál magasabb eladási áron volt kapható.
A magas ár ellenére az újonnan indult projektek vagy az új fejlesztésű lakások nagyon jó eladási arányokat értek el, mivel a lakások iránti kereslet, mind a lakhatás, mind a befektetés céljából, mindig is magas és növekvő tendenciát mutatott. Egyes lakásprojektek akár 99%-os abszorpciós arányt is feljegyeztek a hivatalos induláskor.
Ez a helyzet a lakásárak folyamatos emelkedését okozza, és új szintet érnek el, mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon magas szinten, messze meghaladva a többség megfizethetőségét és jövedelemnövekedési ütemét.
A VARS által kiválasztott és megfigyelt 150 projektből álló mintában szereplő projektek átlagos eladási áringadozását tükröző lakásár-index kutatása azt is kimutatta, hogy 2024 harmadik negyedévében a hanoi mintaprojekt-klaszter átlagos eladási ára közel 60 millió VND/m2 volt, ami 64,0%-os növekedést jelent 2019 második negyedévéhez képest.
A Ho Si Minh-városban található projektcsoportok átlagos eladási ára 49,2 millió VND/m2-ről 64,2 millió VND/m2-re emelkedett, ami 30,6%-os növekedést jelent a bázisidőszakhoz képest.
Da Nangban a piaci árindex 46,2%-os növekedést mutatott a harmadik negyedévben, ami magasabb, mint Ho Si Minh-városban, és az új kínálat több mint 50%-ának ára a harmadik negyedévben meghaladta a 80 millió VND/m2-t.
Így elmondható, hogy a nagyvárosokban, bár a megfizethető lakások iránti kereslet igen nagy és kielégítetlen, a luxuslakások kínálata nem felesleges, és csak a kereslet egy bizonyos részét elégíti ki.
Mi az oka?
A VARS úgy véli, hogy a megfizethető lakások nehezen jelennek meg Hanoi és Ho Si Minh-város központi területein, mivel az elmúlt években befektetésre jóváhagyott lakásprojektek száma csak „az ujjaikon számolható”. 2023-ban és 2024 elején szinte nem fognak új projektek megvalósulni a megfizethető lakhatás szegmensében, és a megvalósuló ingatlanprojektek főként a felső kategóriás szegmensre összpontosítanak.
Az okot ismertetve a VARS azt mondta:
Először is , a megfizethető lakhatás fő oka annak, hogy az ingatlanfejlesztők nem fordítanak nagy figyelmet a piacra, az, hogy ebből a szegmensből alacsonyabb a profitmarzs, mint a felső kategóriás szegmensekből.
A megfizethető lakások építéséhez a fejlesztőknek optimalizálniuk kell a költségeket a telekalapottól az építésen át az üzemeltetésig. Eközben a projektfejlesztők számításai azt mutatják, hogy mindössze 15%-os profitmarzs mellett, ha a tőke 1-2 évig stagnál, vagy az értékesítés 1-2 évig késik, a fejlesztők pénzt veszítenek.
Továbbá a központi földalapok egyre szűkösebbek, jelenleg és a jövőben is, főként nagyvárosi területeken találhatók, ahol számos infrastrukturális és közműszolgáltatási terület van, amelyek beruházást igényelnek, ráadásul a ráfordítási költségek, különösen a földköltségek emelkednek, az árak pedig nem megfizethetők.
Másodszor , bár a kormány számos intézkedést vezetett be a szociális lakások és a megfizethető lakhatás fejlesztésének ösztönzése érdekében, a földterületekkel és a tervezéssel kapcsolatos jogi eljárások továbbra is jelentős akadályt jelentenek. A bonyolult engedélyezési folyamat, amely régóta tart, valamint a nagyvárosokban egyre szűkösebb földalap a lakásépítéshez, arra készteti a projektfejlesztőket, hogy alaposan mérlegeljék, mielőtt ebbe a szegmensbe fektetnének be.
Ezenkívül az ebben a szegmensben élő lakásvásárlók hiteltámogatási politikáit nem hajtották végre szinkronban. A közepes és alacsony jövedelműeknek szánt pénzügyi támogatási csomagok, mint például a kedvezményes kamatlábak és hitelforrások, továbbra is számos nehézséggel és bonyolult eljárással érhetők el.
Harmadszor , a felsőkategóriás projektek magas haszonkulcsot hoznak, és nem nehéz őket eladni. Mivel a felsőkategóriás lakások iránti kereslet, beleértve mind a lakhatási, mind a befektetési igényeket, nagyon nagy, a magas jövedelmű ügyfelek csoportjából folyamatosan növekszik a gazdasági fejlődéssel és a külföldiek befektetési hullámával együtt, valamint a tengerentúli vietnamiak az új jogi folyosó alapján, amely „enyhíti” a tulajdonlási feltételeket e csoport számára.
Valójában nem kevés az olyan ügyfél, aki hajlandó prémiumot fizetni a projekt legkorlátozottabb és legdrágább termékeiért. Ez a megfizethető lakhatási szegmenst kevésbé vonzóvá teszi a projektfejlesztők számára.
Több mint 12,5 hektárnyi földterület átadása a Duy Tien-i városi lakásépítési projekthez
Ha Nam tartomány Népi Bizottsága nemrégiben határozatot hozott arról, hogy 125 012,07 m2 földterületet biztosít a Trung Dong Építőipari Befektetési Részvénytársaságnak (Trung Dong Társaság) egy városi lakóövezet építési projekt megvalósítására Duy Tien városában. Ebből 11 979,28 m2 földterület szociális lakások építésére szolgál.
A határozat értelmében Ha Nam tartomány Népi Bizottsága 125 012,07 m2 földterületet rendelt a Trung Dong Vállalatnak Duy Tien város Hoang Dong és Tien Noi kerületeiben egy városi lakóövezet építési projektjének megvalósítására. Ebből 82 882,5 m2 földterületen műszaki és szociális infrastrukturális munkálatokat fognak végezni, beleértve: szociális lakásokat (11 979,28 m2), művelődési házakat, iskolákat, zöldterületeket, vízfelületet és közlekedési munkálatokat... a jóváhagyott részletes terv szerint.
Az építési beruházás után a befektetők által nem használt infrastrukturális munkálatokat a helyi önkormányzatoknak és szakosított ügynökségeknek adják át kezelésre a szabályozásoknak megfelelően.
Ezenkívül Ha Nam tartomány Népi Bizottsága 42 129,57 négyzetméternyi lakótelket 50 éves földhasználati időtartammal osztott ki a Trung Dong Vállalatnak. A lakóföldhasználati jog átvevője és a lakóföldhasználati joghoz kapcsolódó házak vásárlója jogosult a földet stabilan és állandó jelleggel használni.
Ezenkívül a Tartományi Népi Bizottság a törvényeknek megfelelően, 50 évre bérbe adta a Trung Dong Vállalatnak 10 409,48 négyzetméternyi földterületet a Tien Noi kerületben kereskedelmi és szolgáltatási tevékenységek céljából.
Ha Nam tartomány Népi Bizottsága kijelentette, hogy a földterületek kiosztásának és bérbeadásának módja nem a földhasználati jogok árverésen történő értékesítése, sem pedig a földterületet használó projektek megvalósításához szükséges befektetők kiválasztására irányuló pályáztatás. Ha Nam tartomány Népi Bizottsága felkérte Duy Tien város Népi Bizottságát, hogy működjön együtt Hoang Dong és Tien Noi kerületek hatóságaival, valamint a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériummal a határok meghatározása és a földterület Trung Dong Vállalatnak történő átadása érdekében, ugyanakkor gyorsítsa fel a projekt határain belül fennmaradó földterületek rekultivációját és megtisztítását.
A Tartományi Népi Bizottság arra is kérte a Trung Dong Vállalatot, hogy összpontosítsa az erőforrásokat a projekt gyors megvalósításához. A projekt munkálatainak befejezése után a vállalatnak át kell adnia az infrastrukturális munkálatokat és a használaton kívüli földterületet a helyi önkormányzatnak.
Az illetékes osztályok és ügynökségek továbbra is koordinálják és támogatják a vállalatot a beruházási eljárások lebonyolításában, a földhasználati díjak megfizetésében és a projekt törvényes megvalósításában.
A Duy Tien városi lakásépítési projekt az egyik fontos projekt a városi infrastruktúra fejlesztése, az emberek lakhatási igényeinek kielégítése és a település társadalmi-gazdasági fejlődésének előmozdítása érdekében.
Hanoi: Két, a földhasználati jogok árverésével kapcsolatos döntést hatályon kívül helyeztek
A Hanoi Népi Bizottság a közelmúltban kiadta a 67/2024/QD-UBND számú határozatot, amely hatályon kívül helyez két, a Hanoiban földhasználati díjjal járó földterületek kiosztására vagy bérleti díjjal történő árverésének kikiáltási árának jóváhagyására vonatkozó szabályozásról szóló határozatot. A határozat 2024. december 1-jén lép hatályba.
Konkrétan a Hanoi Népi Bizottság hatályon kívül helyezte a Városi Népi Bizottság 2019. október 15-i 19/2019/QD-UBND számú határozatát, amely szabályozza a Hanoi városában található földhasználati díjjal járó földek vagy bérleti díjjal járó földterületek árverésének kikiáltási árának jóváhagyására vonatkozó hatáskört.
Ezzel egyidejűleg a város hatályon kívül helyezte a Városi Népi Bizottság 2023. április 21-i 07/2023/QD-UBND számú határozatát, amely a Hanoi városában földhasználati díjjal terhelt vagy bérleti földterületek kiosztására irányuló földhasználati jogok árverésének kikiáltási árának jóváhagyására vonatkozó hatáskörről szóló szabályozásról szóló 19/2019/QD-UBND számú, 2019. október 15-i határozatának 1. cikkét módosítja.
Ennek megfelelően a Hanoi Népi Bizottság a 07/2023/QD-UBND számú határozatában jóváhagyja a földhasználati jogok árverésének kikiáltási árát, amelynek keretében földhasználati díjjal járó földterületeket osztanak ki, vagy a teljes bérleti időszakra egyszeri díjjal bérbe adják, a 30 milliárd VND vagy annál nagyobb értékű földterületekre alkalmazva.
A döntés 2024. december 1-jétől lép hatályba.
![[Fotó] Da Nang: Több száz ember fogott össze, hogy megtisztítsák a létfontosságú turisztikai útvonalat a 13-as vihar után](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/07/1762491638903_image-3-1353-jpg.webp)
Hozzászólás (0)