Miért költenek az indiaiak több pénzt nagyobb és elegánsabb ingatlanokra?

Kevesebb mint 10 évvel azután, hogy szűkös költségvetéssel megvásároltak egy kétszobás kis lakást Bengaluruban, Ratnesh és Neha Malviya, a technológiai szakemberek, szeretnék felújítani az ingatlanukat.

A luxuslakások eladásai emelkednek India erős gazdasági növekedésének, a növekvő béreknek és a pezsgő tőzsdének köszönhetően. (Kép forrása: Getty Images és DLF)

A negyvenes éveik elején járó Malviya házaspár egy négyszobás házat keresett. Ratnesh, aki szenvedélyesen rajong a szobrászatért, két hálószobát, egy dolgozószobát és egy vendégszobát tervezett.

A pár havi jövedelme az ötszörösére nőtt, körülbelül félmillió rúpiára (5955 dollárra) a lakás megvásárlása óta. Az ingatlan, amit most megvásárolnak, 40,3 millió rúpiába került.

„A jelzáloghitel kicsit megterhelő lesz, de jobb olyat venni, ami minden követelményünknek megfelel, még akkor is, ha a költségvetésünk tetején van” – mondja Ratnesh. „Legalább jobb, mintha néhány év múlva vissza kellene mennünk a piacra.”

Az ambiciózus millenniumi generáció, mint például a Malviya család, hajtja a luxuslakások eladását Indiában – állítja Aakash Ohri, India legnagyobb ingatlancégének, a DLF-nek a társ-vezérigazgatója.

„Ez egy új szegmens, ami most alakulóban van, és ők a legjobbat akarják” – mondta Ohri. „A lakhatás prioritássá vált, az otthontalanok most otthont szeretnének, a lakással rendelkezők pedig jobb otthonokat szeretnének.”

A luxuslakás-eladások India gazdasági növekedését minden más nagyobb gazdaságot megelőzve hajtják. Ez hozzájárult a tőzsdék fellendüléséhez, növelte a vállalkozók és a felsővezetők vagyonát, valamint a bérek emelkedéséhez, különösen a szellemi alkalmazottak esetében.

A Boston Consulting Group becslése szerint India 2023-ra rekordnak számító, 588 milliárd dolláros vagyont fog létrehozni. Az UBS szerint Indiában 2023-ban 868 671 milliárdos lesz, ami 14,4%-os növekedés 2019-hez képest, és jó úton halad afelé, hogy 2028-ra elérje az 1,06 milliót.

Jelenleg az indiai gazdagok inkább 185 négyzetméternél nagyobb alapterületű toronyházakat vásárolnak, amelyek többnyire nagy külvárosi városi területeken találhatók, modern felszereltséggel, például teniszpályákkal, úszómedencékkel és futópályákkal.

A CBRE ingatlanszolgáltató cég szerint tavaly 11 755 darab, 40 millió rúpiás vagy annál drágább ingatlant adtak el Mumbai, Delhi és Hyderabad városában, ami négyszerese a 2019-es számnak.

„A kereslet nagy, de a minőségi otthonok kínálata korlátozott” – mondta Karan Khanna, a mumbai székhelyű Ambit befektetési tanácsadó cég igazgatója. „A keresletet számos tényező kombinációja hajtja, beleértve a nagyobb otthonok iránti preferenciát, a növekvő hibrid munkakultúrát, a növekvő jövedelmekkel járó magasabb megfizethetőséget és a gyors urbanizációt.”

A márciusban véget ért pénzügyi évben a DLF 147,78 milliárd rúpiát gyűjtött be új lakólakások előértékesítéséből, meghaladva a 130 milliárd rúpiás célt, és megduplázva az eladásokat a két évvel ezelőttihez képest.

A tavalyi előértékesítések közel fele egyetlen projektből, az 1113 lakásos Privana South fejlesztésből származott Delhi Gurgaon külvárosában. Bár a legtöbb lakás ára 60 és 80 millió rúpia között mozgott, mindegyiket három napon belül eladták a piacra kerülést követően. A DLF májusban megismételte a bravúrt, 795 lakást értékesítve a közeli Privana Westben hasonló áron három napon belül.

„Ha a tényeket nézzük, a DLF valóban fejlesztette a gurgaoni piacot, amely a luxuslakások gócpontja” – mondta Pankaj Kumar, a mumbai Kotak Securities alelnöke, dicsérve a vállalat erejét a luxuslakások építésében és értékesítésében.

„Az az előnyük, hogy elsők és márkaértékkel rendelkeznek” – mondta. „Emellett olcsó telkeik vannak Gurgaonban. Ez segít nekik magas profitmarzsot elérni.” A DLF nettó nyeresége tavaly 34%-kal, 27,24 milliárd rúpiára nőtt, míg a bevétel 15,7%-kal, 69,58 milliárd rúpiára.

A DLF, amely elsősorban a fővárosi régió lakóingatlanaira összpontosított, ebben a pénzügyi évben dél felé terjeszkedik, Mumbai és Goa tengerparti városi piacaira. A vállalat összesen 1,2 millió négyzetlábnyi új lakás értékesítését tervezi, ami 14%-os növekedés a tavalyi évhez képest. Ezen lakások többsége a luxus vagy ultraluxus szegmensben lesz, beleértve néhányat, amelyek ára 500 millió rúpiánál magasabb lesz.

A HDFC Securities előrejelzése szerint a lépés segíthet a DLF-nek abban, hogy túlszárnyalja az éves 170 milliárd rúpiás értékesítés előtti célját 180 milliárd rúpiára.

A DLF nem az egyetlen cég, amely a modern luxuslakást kereső indiaiakat célozza meg. Főbb versenytársai közé tartozik az Oberoi Realty, a Godrej Properties és a Lodha Group.

A CBRE szerint tavaly 15 870 új luxuslakás került eladásra Indiában, ami körülbelül ötszöröse a 2019-es értéknek. Ez a szám 2024 első felében 13 020-ra nőtt. Az Anarock helyi ingatlan-tanácsadó cég szerint a 15 millió rúpiánál drágább luxuslakások az új lakások egyharmadát tették ki a július-szeptemberi negyedévben. 2018-ban a luxuslakások az új kínálatnak mindössze 9%-át tették ki.

Indiában 2023 februárja óta nem emelkedtek a kamatlábak, ami segített fenntartani az erős lakásértékesítési növekedést, ellentétben olyan piacokkal, mint Szingapúr és az Egyesült Államok. India teljes fennálló lakáshitel-állománya augusztus 23-án 28,3 billió rúpiát tett ki, ami 13%-os növekedést jelent az egy évvel korábbihoz képest. A növekedés táplálta a Bijaj Housing Finance sikeres, 65,6 milliárd rúpiás első nyilvános részvénykibocsátását szeptemberben, amely az ország eddigi legnagyobb piaci debütálása volt ebben az évben.

Mivel az indiaiak igyekeznek felújítani otthonaikat, a lakáshitelek 2 százalékponttal, az indiai személyi kölcsönök teljes állományának 51%-ára nőttek 2022 augusztusa és 2024 augusztusa között. Az önerő követelményei az ingatlan árától függően változnak; a 7,5 millió rúpiánál drágább ingatlanok esetében a vevőknek az ingatlan árának 25%-át kell önerőként befizetniük, akár banktól, akár más jelzáloghitelezőtől.

A pénzügyi tényezőkön kívül a megfigyelők szerint India ingatlanpiaci fellendülése részben a 2016-os ingatlanjogi (szabályozási és fejlesztési) törvénynek, vagyis az RERA-nak tudható be. A törvény nagyobb biztonságérzetet adott a lakásvásárlóknak olyan intézkedésekkel, mint az egységes engedélyezési rendszer és az a követelmény, hogy a fejlesztők letéti számlán tartsák a befizetéseket.

„Az ágazat jelenleg erős növekedési pályán halad, amelyet olyan erős politikai intézkedések hajtanak, mint az átláthatóságot és az ügyfélközpontúságot fokozó RERA, amelyhez erős gazdasági lendület és a lakásvásárlás, valamint az otthonfelújítás iránti növekvő igény is társul” – mondta Parikshit Kandpal, a HDFC elemzője, aki egy nemrégiben kiadott, ügyfeleinek szóló üzenetben „vételre” értékelte a DLF-et.

A DLF luxuslakás-eladásait a tengerentúlon élő indiai közösség, az úgynevezett nem rezidens indiaiak (NRI-k) is fellendítették.

„Nemcsak itt keresnek és költenek pénzt, hanem jelentős mennyiségű pénz érkezik külföldről is a nem külföldi befektetői befektetéseken keresztül” – mondta Ohri úr, aki becslése szerint a vállalat idei lakáseladásainak egynegyede az Egyesült Államokból, Délkelet-Ázsiából, a Közel-Keletről, Afrikából és Ausztráliából származó nem külföldi befektetőktől fog származni. „Vissza akarnak jönni, és valódi lépést tenni.”

Sheelaj Sharma, egy Abu Dhabiban dolgozó orvos, tavaly vásárolta meg második lakását Gurgaonban, miután látta, hogy a 2011-ben itt vásárolt lakásának értéke ötszörösére emelkedett.

„Annak ellenére, hogy nem indiai állampolgár vagyok, fontosnak tartottam, hogy legyen otthonom Indiában, hogy amikor nyugdíjba megyek, legyen hol laknom” – mondta Sharma, aki Abu Dhabiban és Londonban is befektetett ingatlanokba, ahol tanult. „Ki tudja, milyen lesz az élet?”

Forrás: https://baoquocte.vn/ly-do-nguoi-an-do-vung-tien-mua-bat-dong-san-lon-va-cao-cap-hon-290382.html