Sok ingatlanpiaci szegmens továbbra is pangóban van, de a hanoi lakások árai folyamatosan emelkednek, évi 13%-os növekedést fenntartva. A hanoi lakások átlagos bérleti díja az elmúlt évben 4,5%-kal emelkedett.
Tran Quang Trung, a OneHousing üzletfejlesztési igazgatója elmondta, hogy a hanoi bérlakásokba való befektetés jelenleg is vonzó befektetési csatorna.
Tran Quang Trung úr, a OneHousing üzletfejlesztési igazgatója. (Fotó: ML)
Ahogy a banki kamatlábak csökkennek, és számos intézkedés a fellendülést segíti, az ingatlanpiac kezdi üdvözölni a tőkeáramlás visszatérését. A befektetők a tőkeáramlások nagy részét az ingatlanbérlési csatornába helyezik. Véleménye szerint mi az oka annak, hogy azt hisszük, hogy ez a befektetési csatorna hosszú távon profitot fog hozni?
- A 2019-es népszámlálás szerint a főváros lakossága várhatóan évente körülbelül 200 000 fővel fog növekedni, ami egy nagy kerület lakosságának felel meg. Ezeknek az embereknek a többsége bérel házat, ami nagy keresletet teremt a bérlakások iránt Hanoiban. Emellett 2019-ben Vietnámban körülbelül 120 000 külföldi munkavállaló dolgozott, és ez a szám átlagosan évi 17%-kal nő.
Hanoiban az átlagos lakásbérleti díj körülbelül 10 millió VND/hó, ami 4,5%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. Egyértelmű, hogy a lakáspiac mindig nagy lehetőségeket rejt magában, mivel a kínálat kisebb, mint a kereslet.
A lakások iránt jó a kereslet, azonban továbbra is az a nézet, hogy az ingatlanvásárlás kötelezettség, és a jövőben fokozatosan veszíteni fog az értékéből. Egyetért ezzel a nézettel?
- Egy bérlakásba befektetőt két kérdés foglalkoztat: az egyik, hogy a jövőben emelkedhet-e a tőkeköltség, a másik, hogy milyen lesz a bérleti díjból származó cash flow. A bérlakás-típus árát és áremelkedési rátáját tekintve a hanoi lakások rendelkeznek a legmagasabb bérleti díj haszonkulccsal az ingatlanpiaci szegmensek között.
Hanoiban a lakásbérlésből származó profit 2022-ben 4,4%, ami 1,7-szerese az utcai házak bérleti díjának. Különösen Hanoi nyugati részén a bérleti díjak 5% és 6% között mozognak.
Ezzel a hozamrátával a lakástulajdonos körülbelül évi 4-4,5%-os inflációt kerül el készpénztartás esetén, és a jövőben a tőkenövekedés százalékából is profitál. Például Hanoiban 2018 és 2022 között a lakásárak átlagosan évi 13%-kal emelkedtek.
Megfigyelései szerint Hanoiban mely területeken van jó bérleti potenciál? Miért?
– A nyugati terület nagyszámú bérlőt vonz, nevezetesen a Vinhomes Smart City épületei, ahol a bérleti hozam körülbelül 5,5%, ami magasabb, mint a teljes piac átlaga (körülbelül 4,4%). Ez azt mutatja, hogy a metropolisz bérleti cash flow-ja magasabb, mint a környék többi projektjéé.
A nyugati régió jó növekedésének oka több tényezőhöz kapcsolódik. Először is, az állam jóváhagyja a nyugati régió összes ügynökségét, minisztériumát és fióktelepét. Az amerikai nagykövetség területének építése a Pham Van Bach utcában 1,2 milliárd dollárral kezdődött meg 2023 áprilisában. A jövőben az Egyesült Államokhoz kapcsolódó egységek képviseleti irodái alakulnak majd, és nagy hangsúlyt fektetnek majd erre a területre.
Nyugaton az e környékbeli projektek közül néhány a legkeresettebb a bérlemény szegmensben. Sok külföldi bérlő hajlandó 1000-2000 USD-t költeni a szállásra, ami nem jelent nagy problémát.
Általában azokon a területeken, ahol külföldiek bérelnek, jók a bérleti díjak, ami azt jelenti, hogy az adott terület árszintje emelkedik. És amikor a bérleti díj emelkedik, az azt jelenti, hogy az ingatlanárak is emelkedni fognak, ez a lakóingatlanok logikája.
Ahhoz, hogy bérbeadásra szánt lakásokba fektessenek be, az ügyfeleknek legalább 1,5 milliárd dolláros saját tőkével kell rendelkezniük. (Fotó: CP)
A befektetők anyagi teherbírása eltérő, véleményed szerint melyik típusú lakást a legkönnyebb bérbe adni? Mennyi tőkét kell egy befektetőnek költenie ahhoz, hogy befektessen egy kiadó lakásba?
- A stúdiólakások, az 1 hálószobás apartmanok fiataloknak és kisgyermekes családoknak, valamint az 1+, 2 hálószobás apartmanok nagyszámú bérlő számára alkalmasak. Ami a felső osztályt illeti, például a vezető szakértők, tanácsadók vagy cégvezetők, akik feleségüket és gyermekeiket is magukkal hozzák dolgozni, szívesen bérelnek villákat, penthouse lakásokat... Ahhoz, hogy bérbe adható lakásokba fektessenek be, az ügyfeleknek legalább 1,5 milliárd dolláros vagy annál nagyobb saját tőkével kell rendelkezniük. A lakás értékétől és a bérbeadható bútorokba történő különböző befektetésektől függően a saját tőke is eltérő lesz.
Az ingatlanbefektetési formák közül, mint például a szörfözés vagy a hosszú távú tartás, miért a bérbeadási célú befektetés a legmegfelelőbb jelenleg, uram?
– Szerintem ez továbbra is a vevői elvárásokról szól minden egyes időpontban. Egy okos befektető tudni fogja, hogy ahelyett, hogy minden tojását egy kosárba tenné, mindent sok kosárba fog tenni. Hosszú távú befektetési ingatlantermékekkel kell rendelkeznie, hogy a jövőben csak a tőkenövekedésből profitálhasson. De az ilyen típusú befektetéseknél a befektetőknek jó áron, egyértelmű jogi státusszal rendelkező ingatlant kell vásárolniuk.
Ami azokat illeti, akik több bérlemény tulajdonosai, havi pénzforgalommal, nagyon világos céljaik vannak, például: pénzt szerezni gyermekeik taníttatására, vagy havi költőpénzt biztosítani nyugdíjba vonulásuk, utazás után... Vannak olyanok is, akik nagyon módszeres befektetési gondolkodásmóddal rendelkeznek, ami abból áll, hogy több projektben lakásláncot építenek; minden projekt körülbelül 3-5 lakásból áll, hogy havi 300-500 milliós pénzforgalmat generáljanak.
Az ingatlanbefektetésben végső soron az eszközértékről van szó. Minden olyan ingatlan, amely pénzforgalmat generál, ingatlannak számít. Tehát nem számít, mennyit birtokolsz, az számít, hogy mennyi pénzforgalmat generál számodra az ingatlan.
Köszönöm a beszélgetést!
[hirdetés_2]
Forrás
![Dong Nai OCOP átmenet: [2. rész] Új értékesítési csatorna megnyitása](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/09/1762655780766_4613-anh-1_20240803100041-nongnghiep-154608.jpeg)
Hozzászólás (0)