A Ho Si Minh-városi lakáspiac paradoxona és a megfizethető lakhatás iránti igény

A megfizethető lakhatás problémája mindig a kereslet és a jövedelem közötti hurokban ragadt.

Míg sokan panaszkodnak, hogy nehéz 5 milliárd VND-ért megfelelő lakást venni a belvárosban, a valóságban számos régi vagy külvárosi lakás eladó mindössze 2-3 milliárd VND-ért, de kevesen érdeklődnek. Ez a kép jól mutatja a lakásvásárlók tényleges igényei és anyagi lehetőségei közötti nagy szakadékot, és világosan tükrözi a városi lakáspiac rétegződését.

Nincs hiány 2-3 milliárd VND-ért vásárolható lakásokból.

A CBRE Vietnam szerint a második negyedévben a sorházak átlagára Ho Si Minh-városban elérte a 160-300 millió VND/m²-t, ami 9%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. A lakások ára 82-220 millió VND/m² között ingadozott, ami 29%-os növekedést jelent. A központi területeken nehézzé vált 5 milliárd VND költségvetésű lakást találni, de a tényleges felmérések azt mutatták, hogy a külvárosokban vagy a 10-20 év alatt átadott projekteknél a 3 milliárd VND alatti lakások kínálata még mindig meglehetősen nagy. A probléma abban rejlik, hogy ezek a termékek gyakran nem felelnek meg a vásárlók egyre szigorúbb kritériumainak.

Huynh Van Hung úr ( a Dong Thaptól ) elmondta, hogy feladott egy hirdetést, amelyben 2 milliárd VND árkategóriájú lakást keresett Ho Si Minh-városban fia egyetemi tanulmányaihoz, és azonnal üzeneteket kapott tucatnyi brókertől, akik új és régi lakásokat kínáltak eladásra a központtól távoli kerületekben és településeken, az átlagos árak 2-3 milliárd VND között mozogtak. Végül egy közel 50 m²-es lakást választott a Vinhomes Grand Parkban (Long Binh kerület) 2,6 milliárd VND-ért, mivel fia a közelben jár iskolába.

A Nguoi Lao Dong újság egyik riporterének felmérése szerint jelenleg számos másodlagos lakás eladó a központtól távol eső projektekben, mint például a Moonlight Boulevard (An Lac kerület); a Green Town Binh Tan (Vinh Loc község); a Vision, Conic Boulevard (Tan Tao kerület); az Akari City (An Lac kerület); a Westgate (Binh Chanh község); a SaigonIntela (Binh Hung) ..., mindössze 2-3 milliárd VND-ért, ami nem olyan magas, mint ahogy sokan gondolják.

A Sunrise Riverside apartmankomplexum (Nha Be község) ára jelenleg 2,5-3 milliárd VND/lakás.

Még Ho Si Minh-város keleti részén is, ahol már évek óta nagy a felhajtás, számos megfizethető lakás található, mint például a Vinhomes Central Park (Long Binh negyed); a 9 View Apartment (Phuoc Long negyed); a The Art Gia Hoa (Phuoc Long negyed)... Az eladóknak azonban nem mindig könnyű vevőt találniuk. Hong asszony (aki a Green River lakóházban, Binh Dong negyedben lakik) elmondta, hogy hónapokig hirdette eladóként több mint 70 négyzetméteres lakását, mire vevőre talált, pedig az ár mindössze 2,7 milliárd VND volt. A fő ok az, hogy szociális lakásról van szó, így a vevő nem tudja azonnal átruházni a tulajdonjogot, így a tranzakció nagyon lassú, pedig a helyszín elég közel van a központhoz, és a szolgáltatások is teljesek.

Érdemes megjegyezni, hogy a négyzetméterárak összehasonlításakor a különbség egyértelmű. Az új, központhoz közeli projektek ritkán kerülnek 50 millió VND/m² alá, míg a több mint 10 évvel ezelőtt átadott projektek ára mindössze 31-37 millió VND/m². Például a Phu Hoang Anh projektben (Nha Be község) egy 129 m²-es lakás körülbelül 4,5 milliárd VND-ért eladó, ami 35 millió VND/m²-nek felel meg. A vonzerő azonban nem túl magas, mivel a projekt gyorsan leromlott, a tervezés nem optimális, és a terület túl nagy a kereslethez képest. Eközben a szomszédos projektek ára akár 70-90 millió VND/m² is lehet, és az értékük sokkal erősebben növekszik.

Az igények és a pénzügyi kapacitás közötti eltérés

Ta Trung Kien úr, a Viet A Ingatlaniroda igazgatója elmondta, hogy mindössze 2 hét alatt eladta a Sunrise Riverside projekt (Nha Be község) fennmaradó 100 lakásából és irodájából 70-et. Ezek kis lakások, mindössze 50-55 m² alapterülettel, lakásonként 2,5-3,3 milliárd VND áron. A teljes felszereltségnek köszönhetően a vevők azonnal beköltözhetnek vagy bérelhetnek, ráadásul banki hitelt is igényelhetnek, mindössze 1,2-1,5 milliárd VND indulótőkére van szükségük. „Az ügyfelek főként fiatal párok vagy autóval rendelkező egyedülállók, akik kényelmes, modern lakóhelyet keresnek” – osztotta meg Kien úr.

Kien úr szerint a legnagyobb probléma továbbra is a kereslet és a pénzügyi kapacitás közötti eltérés. „A vevők gyakran tágas, 2-3 hálószobás, központi fekvésű, teljes körű ingatlant és banki részletfizetési támogatást igénylő lakásokat szeretnének. De 3 milliárd VND pénzügyi kapacitással szinte lehetetlen teljesíteni ezeket a kritériumokat” – mondta Kien úr.

Vo Hong Thang úr, a DKRA Group Real Estate Services Company vezérigazgató-helyettese szintén elismerte, hogy Ho Si Minh-városban nincs hiány 3 milliárd VND alatti lakásokból, különösen a külvárosokban vagy a régi Binh Duong tartományban. Ezek a projektek azonban gyakran messze vannak a központtól, vagy régi lakások, amelyekből hiányoznak a modern felszereltség és szolgáltatások. „A fiatalok manapság hajlamosak a kényelmet, a lakókörnyezetet és az üzemeltetést előtérbe helyezni, ezért gyakran »nem szeretik« a régi lakásokat, még akkor is, ha azok olcsók. Emellett a jogi tényezők is erősen befolyásolják az eladási árakat, mivel a rózsaszín könyvekkel és teljes felszereltséggel rendelkező projektek mindig 10-30%-kal magasabbak, mint a kevésbé átlátható projektek” – magyarázta Thang úr.

Elemzése szerint egy 2,5 milliárd VND értékű lakás hitelből történő megvásárlásához a vevőnek 1-1,5 milliárd VND-vel kell rendelkeznie. A többieknek stabil, 35-40 millió VND/hó jövedelemre van szükségük 10 éven keresztül, hogy visszafizessék az adósságot. De ez a jövedelemmel rendelkező csoport gyakran nem akar régi, kényelmetlen lakásokat vásárolni, hanem a felső kategóriásabb, 7-10 milliárd VND értékű projekteket keresi. Ezzel szemben a havi 15-20 millió VND átlagjövedelemmel rendelkezők valószínűleg nem tudnak eleget megtakarítani egy 2-3 milliárd VND értékű lakás megvásárlásához. Ezért az olcsó lakások problémája mindig a kereslet és a jövedelem közötti hurokban ragad: Amikor a vevők készen állnak, nincsenek kielégítő termékek, és amikor a rendelkezésre álló termékek meghaladják a fizetőképességüket!

Szakértők szerint a lakáspiac az elkövetkező időszakban is erős differenciálódást fog mutatni. A szociális lakásprojektek részben kielégíthetik az alacsony jövedelmű munkavállalók igényeit, de havi 10-15 millió VND jövedelemmel már nem könnyű lakást vásárolni. „Még a havi 20 millió VND feletti jövedelemmel rendelkező csoportok sem valószínű, hogy élvezni fogják a szociális lakásvásárlási politikát. Ez azt mutatja, hogy a kínálat és a tényleges kereslet közötti szakadék továbbra is fennáll, különösen a szűkös földalapok és az egyre magasabb projektfejlesztési költségek miatt” – hangsúlyozta Mr. Thang.

Forrás: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm