Piaci paradoxon, hiány és többlet egyaránt; az ok, amiért a befektetési „hullám” sok településre ömlik

A tartományok és városok piaca vonzza a befektetési tőkét, a készletek egyre nagyobbak, az első vörös könyv kiadásának ideje augusztus 1-je óta lerövidült... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Legfrissebb ingatlanhirdetés: A Harbor Center Hai Phong projekt perspektívája. (Forrás: Silk Path Hotel Company Limited)

Folyamatosan új projektek indítása a településeken

A közelmúltban nyílt meg Hai Phongban egy új projekt, a Harbour Center, amely a Le Lai utca 3. szám alatt, a Ngo Quyen kerületben található. A projekt 74 szomszédos telket, üzletházakat (kereskedelmi sorházakat) foglal magában, 5 emeletesek, összesen körülbelül 400 m2 hasznos területtel. Az alapterület 68,6 és 161,8 m2 között mozog, a közös homlokzat pedig 6 és 13,8 m2 között van. A Silk Path Hotel Company Limited által befektetett projekt teljes területe meghaladja a 11 000 m2-t.

A Hung Yen örömmel fogadja a Fibonan nevű új projektet – egy 32 emeletes, vegyes funkciójú, 3 pincével rendelkező épületet, amely a Hung Thinh villa- és lakóprojekthez tartozik – Cuu Cao községben, Van Giang kerületben (Hung Yen). A projektet az An Phu Invest fektette be. A Fibonan nagysága 20 992 m2, amelyből az építési telek 4370 m2, 656 lakásos egységgel, 43-96 m2 közötti alapterülettel.

Ha Nam új projektet indított Sun Urban City Ha Nam néven. A projekt Phu Ly város új központjában található, több mint 400 hektáros, amelyből 200 hektár vízfelület-fejlesztésre, 19 hektár a Sun World parkra, 17 hektár a táj-tó fejlesztésére, 28 hektár az új közigazgatásra, 13 hektár a belső parkra és 60 hektár maga a projekt. Terméktípusok tekintetében a projekt változatos: apartmanok, üzletházak és villák 40 darab 9 emeletes épületből állnak, köztük mintegy 15 000 lakásból, 4500 kereskedelmi sorházból és 1200 iker- és családi villából.

Thanh Hoa új projekteket is üdvözölt a Central Riverside projektből. A Taseco Land által befektetett projekt Thanh Hoa város Dong Hai kerületében található. A Central Riverside területe 15,6 hektár, és 493 termék található itt. Ebből 339 sorház 80-134 m2 alapterülettel, 94 üzletház 104-197 m2 alapterülettel és 60 villa 180-361 m2 alapterülettel.

Bac Giang egy új projektet indított The Terra – Bac Giang néven, amelyet a Van Phu – Invest befektető valósított meg. A projekt a déli városi területen, Dinh Ke kerületben (Bac Giang város) található. A projekt 45 059 m2-es területen fekszik, beleértve 2 db 28 emeletes tornyot, összesen 688 apartmannal, 66 villával és 43 sorházzal.

Le Dinh Chung, az SGOHomes vezérigazgatója elmondta, hogy a hanoi lakások valójában továbbra is vonzóak, és továbbra is uralják a piacot mind a lakóingatlanok, mind a befektetési ingatlanok terén. Az idei év második negyedéve óta azonban ez a szegmens elkezdte megosztani a befektetési tortát más szegmensekkel és piacokkal a vidéki ingatlanpiac erős fellendülése miatt. A vidéki piacon az új projektek fellendülése mellett a valódi ok az is, hogy a hanoi ingatlanárak jelenleg minden szegmensben túl magasak, így a befektetők már nem találják vonzónak az ingatlant.

A migrációs hullám 2024 márciusában kezdődött, és egyre erősebb. A migrációs hullámban a befektetők az ipari parkokhoz kapcsolódó gazdasági tengelyek, a fejlett gazdaságú tartományok, valamint a fejlett közlekedési tengelyek, például a Bac Ninh - Bac Giang; a Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh mentén keresnek lehetőségeket.

A készlet növekszik

A Cafebiz információi szerint az Építésügyi Minisztérium adatai azt mutatják, hogy az év első hónapjaiban az ingatlanpiac fokozatosan újra aktívvá vált, a kereső és kereskedő ügyfelek száma is fokozatosan nőtt. Az ingatlanügyletek száma 2024 elején közel 30%-kal nőtt 2023 végéhez képest.

Az ingatlanpiac azonban továbbra is számos nehézséggel néz szembe. Különösen a befejezett projektek, az újonnan engedélyezett projektek és a jövőbeni értékesítésre jogosult projektek száma alacsonyabb, mint 2023 azonos időszakában. Figyelemre méltó, hogy az ingatlankínálat továbbra is nagyon nagy, főként családi házak és telkek, 19 323 termékkel, ami 43%-os növekedést jelent a tavalyi év végéhez képest.

Tíz, tőzsdén jegyzett lakásépítő ingatlancég pénzügyi jelentései azt is mutatják, hogy a teljes készletérték június 31-én meghaladta a 269 135 milliárd VND-t, ami közel 3%-os növekedést jelent ugyanebben az időszakban. Valójában az elmúlt években számos vállalat készletértéke nemhogy csökkent volna, hanem egyre inkább "felduzzadt".

A vállalkozások készleteit két kategóriában tartják nyilván: befejezett ingatlanok és befejezetlen ingatlanok. A befejezett ingatlanok esetében a nehéz piaci körülmények között sok vállalkozás elhalasztotta az árukiadási terveit a piac felmelegedéséig, ami azt eredményezte, hogy egyes vállalatoknál a készletek értéke nem csökkent.

A befejezetlen ingatlanok esetében ez az ingatlanvállalatok fő készlettípusa. A befejezetlen ingatlankészlet folyamatos növekedésének oka, hogy számos projekt jogi kérdései évek óta elakadnak. Látható, hogy a piaci kínálati robbanás időszaka (2018) után a városi területeken a lakásépítési projektek jóváhagyása is lassulni kezdett az egyre mélyülő jogi eljárási problémák miatt. Ez a piaci kínálat folyamatos csökkenéséhez vezetett az évek során, különösen olyan nagyvárosokban, mint Ho Si Minh-város és Hanoi.

Emellett a magas készlet másik oka az, hogy a piac forró fejlődési időszakon megy keresztül, sok befektető rengeteg pénzt önt a tartományokba spekulatív és befektetési projektek, például földek, üdülőingatlanok stb. fejlesztésére.

Eddig a befektetési piac stagnált, ami megnehezítette a vevők megtalálását, és a lezárás után sem volt lehetséges a likvidálás. Az ilyen típusú leltározással a vállalkozásoknak nehézséget okoz majd a még nem újra élénk általános piac kontextusában megoldani a problémát.

A Batdongsan.com.vn jelentése arra is rámutatott, hogy paradox módon, bár a piacon hiányzik az új kínálat, a tőzsdén jegyzett ingatlanüzletágak készletei továbbra is nagyok, ami azt mutatja, hogy a termékek nem felelnek meg a piac tényleges igényeinek.

Ho Si Minh-város alkalmazkodik, és még nem állított össze új földárlistát.

Ho Si Minh-város új földárlistáját 2026. január 1-jétől dolgozzák ki és alkalmazzák. Jelenleg a város a 2024-es földtörvénynek megfelelően végrehajtja a kiigazított árlistát.

A fenti információkat Nguyen Toan Thang, a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium igazgatója adta elő az augusztus 1-jei délutáni társadalmi-gazdasági találkozón.

Nguyễn Toốn Thang, Ho Si Minh-város Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumának igazgatója a város társadalmi-gazdasági ülésén, augusztus 1-jén. (Fotó: Van Anh)

Thang úr szerint a 2024-es (módosított) földtörvény végrehajtása során a Tartományi Népi Bizottság jogosult megvizsgálni, használni vagy módosítani a régi földárlistát. Ennek alapján Ho Si Minh-városnak van egy kiigazítási politikája, de még nem állított össze új árlistát.

A földár-kiigazítás 7 lépésből áll, jelenleg a Minisztérium 6 lépést fejezett be. A tanácsadó egység által a területen gyűjtött összes adatot újrakalibrálták, és átadták a HCMC Népi Tanácsának munkacsoportjának felülvizsgálat és értékelés céljából.

A Minisztérium kiigazítja és frissíti a jelenlegi földügyleti árakat, a jóváhagyott kompenzációs árakat és a konkrét piaci árakat annak érdekében, hogy ne érje veszteség a túl alacsony régi árlista összefüggésében.

Nguyen Toan Thang úr egy példát hozott fel, a környéken vannak olyan utak, amelyek régi árlistája mindössze 1-2 millió VND/m2 volt. Eközben a tényleges tranzakciós ár 100-200 millió VND/m2. Ezért a városnak újra kell alkalmazkodnia, hogy a legmegfelelőbb árlistával rendelkezzen ebben az időszakban.

Júliusban Ho Si Minh-városban közel 40 000 ingatlan-nyilvántartási rekorddal tovább nőtt a földnyilvántartások száma, amelyek többsége továbbra is adásvételi és jelzáloghitel-nyilvántartás volt. A Ho Si Minh-városban a földhöz kapcsolódó bevétel az elmúlt 7 hónapban meghaladta a 12 000 milliárdot.

Vo Van Hoan, a Ho Si Minh-város Népi Bizottságának alelnöke szerint az emberek és a közvélemény nagyon érdeklődik az új földárlista iránt. Ezért ezt az információt meg kell vitatni és alaposan meg kell fontolni.

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium befejezi az utolsó lépéseket, hogy benyújtsa a Ho Si Minh-város Népi Bizottságának a helyi földárlistát a 2024-es földtörvénynek megfelelően.

Rövidítsék le az első vörös könyv kiadásának idejét augusztus 1-jétől

A kormány nemrégiben kiadta a 101/2024/ND-CP (101. számú) rendeletet, amely szabályozza az alapvető földmérési munkákat, a földhasználati jogok nyilvántartásba vételét, a földhöz kötött vagyon tulajdonjogát és a földinformációs rendszert. Ez a rendelet augusztus 1-jén lép hatályba.

Különösen a 101. számú rendelet egyértelműen kimondja, hogy a földterületek és a hozzájuk kapcsolódó vagyontárgyak első bejegyzésének határideje nem haladja meg a 20 munkanapot.

Az első földhasználati jogot igazoló okirat (piros könyv) és a földhöz csatolt tulajdonjogot igazoló okirat (rózsaszín könyv) kiállításának határideje legfeljebb 3 munkanap.

A fenti szabályozások szerint a földterület és a földterülethez kapcsolódó vagyontárgyak első alkalommal történő bejegyzésének, valamint a piros és rózsaszín könyvek első alkalommal történő kiállításának teljes folyamata legfeljebb 23 munkanapot vesz igénybe.

Hegyvidéki települések, szigetek, távoli területek, nehéz társadalmi-gazdasági körülmények között élő területek és különösen nehéz társadalmi-gazdasági körülmények között élő területek esetében a vörös könyv első kiadásának feldolgozási ideje 10 munkanappal meghosszabbodik.

Eközben a korábbi szabályozások szerint az első vörös könyv kiadására irányuló eljárás lefolytatásának ideje az érvényes dokumentumok kézhezvételétől számított legfeljebb 30 nap, távoli területeken pedig legfeljebb 40 nap volt.

Így az újonnan kiadott rendeletben a Kormány első alkalommal lerövidítette a regisztrációs eljárások és a piros, illetve rózsaszín könyvek kiadásának idejét.

A vörös könyv első kiadásának határidejét a 101-es rendelet 19. cikkelyének 1. záradékának a) pontjában előírt teljes és ellentmondásos dokumentáció kézhezvételének napjától számítják.

Emellett a 101. rendelet kifejezetten szabályozza az ingatlan-nyilvántartást és az ingatlanhoz kapcsolódó vagyontárgyakat is.

E rendelet értelmében a földterületek és a földterülethez kapcsolódó ingatlanok változásainak bejegyzésére, valamint a földhasználati jogok és a földterülethez kapcsolódó ingatlanok tulajdonjogának igazolására vonatkozó határidők a következőképpen kerülnek végrehajtásra:

– Mezőgazdasági földhasználati jogok birtokrendezési vagy telekcsere-terv követése nélküli átalakítása, illetve átruházás, öröklés, földhasználati jog ajándékozása, földhöz kötött vagyon tulajdonjoga, földhasználati jog felhasználásával történő tőkebefizetés, földhöz kötött vagyon tulajdonjoga esetén ez legfeljebb 10 munkanap.

– Az állam által éves földjáradék-beszedéssel bérbe adott földterülethez kapcsolódó vagyon eladása vagy tőkebevonása esetén a határidő nem haladhatja meg a 10 munkanapot, és nem tartalmazza a földár meghatározására és a földbérleti szerződés aláírására rendelkezésre álló időt.

– Infrastrukturális építési és üzleti projektek földhasználati jogainak bérbeadása vagy albérletbe adása esetén ez nem haladhatja meg az 5 munkanapot.

– Infrastrukturális építési és üzleti projektek földhasználati jogainak bérletére vagy albérletére vonatkozó regisztráció törlése esetén a határidő nem haladhatja meg a 3 munkanapot.

A földterület és a hozzá tartozó ingatlanok első nyilvántartásba vételének tartalma a következő: információk a földhasználókról; a földterülethez tartozó ingatlanok tulajdonosairól; a vagyonkezelésbe vett földterületről, beleértve a földhasználók nevét, személyes okmányait, jogi személy nevét, címét, a földterülethez tartozó ingatlanok tulajdonosait és a vagyonkezelésbe vett földterületről származó személyeket.

A telek adatai magukban foglalják a telekszámot, a térképlap számát, a címet, a területet, a telek típusát, a földhasználat formáját, a földhasználat eredetét és a telekkel kapcsolatos egyéb információkat.

A földhöz kapcsolódó vagyontárgyakra vonatkozó információk magukban foglalják az eszköz típusát, címét, építési területét, alapterületét, hasznos területét, tulajdonjogának formáját, tulajdonjogának időtartamát és a földhöz kapcsolódó vagyontárgyakra vonatkozó egyéb információkat.

A földhasználati jogok, a földhöz kapcsolódó ingatlanok vagy a földkezelési jogok nyilvántartásba vételére vagy a földhasználati jogokról szóló tanúsítványok kiadására, a földhöz kapcsolódó ingatlanok tulajdonjogára vonatkozó követelmények telkek és földhöz kapcsolódó ingatlanok esetében.

A földhasználók, a földhöz kötött vagyon tulajdonosai, valamint a földről szóló törvény rendelkezéseivel összhangban vagyonkezelésbe vett földterületek egyéb kérelmei (ha vannak ilyenek).

Az ingatlan-nyilvántartási eljárások, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyontárgyak iratainak átvételi és visszaküldési helyével kapcsolatban a 101. rendelet kimondja: az iratokat átvevő és az eredményeket visszaküldő szerv magában foglalja az egyablakos osztályt a tartományi Népi Bizottságnak a tartományi, járási és községi szintű közigazgatási eljárások rendezésének iratainak átvételéről és eredményeinek visszaküldéséről szóló szabályzata szerint; az ingatlan-nyilvántartási hivatalt; az ingatlan-nyilvántartási hivatal fiókhivatalát.

A bejegyzést kérők a következő módokon nyújthatják be kérelmüket: közvetlenül az előírt szerveknél, postai úton, a kérelmező és az ingatlan-nyilvántartási hivatal között egyeztetett helyszínen, vagy a nemzeti közszolgálati portálon vagy a tartományi közszolgálati portálon.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html