A piac „reménycsillaga”, meglepetés a Hoa Lac-i földárral kapcsolatban, Da Nang újraértékeli 11 elakadt projekt földárát

A szociális lakások jelentik majd a „remény csillagát” az alacsony jövedelműek számára, a földárak Hoa Lacban ( Hanoi ) emelkednek, mire kell figyelni, ha valaki nem rendelkezik piros könyvvel a földterület vásárlásakor… ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Ingatlanpiac: A CT3 szociális lakásprojekt perspektívája Dong Anhban, Hanoiban. (Forrás: Befektető)

Vajon a szociális lakások piaca "felrobban" 2025-ben?

A lakáspiac 2025-ben számos szociális lakásprojektnek ad otthont. Bár még nem túl élénk, ez a kínálat „új szelet” hozott az alacsony költségű lakások piacára, „reménycsillagot” az emberek és az alacsony jövedelmű munkavállalók számára, különösen a nagyvárosokban, az emelkedő lakásárak közepette.

2025 márciusának elején Hanoi üdvözölte a Kim Chung Szociális Lakásprojektet Dong Anhban, Hanoiban, amelyet a Hanoi Lakásbefektetési és Fejlesztési Vállalat (Handico) és a Viglacera Corporation - JSC (VGC) közös vállalkozása fejlesztett ki. A projekt 1588 lakást kínál a piacnak, és várhatóan 2026 negyedik negyedévében készül el és kerül használatba.

2025-ben Hanoi két új szociális lakásprojektet fogadhat Long Bienben. Köztudott, hogy ez a két szociális lakásprojekt a Thuong Thanh szociális lakásövezethez tartozik, több mint 6 hektáros területtel, 3 db 22 emeletes, CT1, CT2 és CT3 lakóépületből és 44 szomszédos házból áll, amelyeket a Him Lam Thu Do részvénytársaság és a BIC Vietnam részvénytársaság közös vállalkozása fektetett be.

A Hanoi Építési Minisztérium szerint idén várhatóan 11 szociális lakásprojekt készül el a városban, közel 6000 lakást biztosítva, és további 5 projekt építése indul meg, összesen 10 220 lakással.

Legutóbb, március 20-án, Ha Namban , a Sun Group megkezdte egy szociális lakásprojekt építését Phu Ly városában, Ha Namban. A szociális lakások az 5-ös körgyűrű mindkét oldalán találhatók, a Sun Urban City városrész és a Nam Cao Egyetem területe között.

Szintén márciusban Vinh Phuc hivatalosan is bejelentette egy szociális lakásprojekt megkezdését Vinh Yenben, amely Nam Vinh Yen új városi területén, Vinh Phuc tartományban épül. A projekt teljes beruházási tőkéje 6,824 milliárd VND, teljes területe közel 171 000 m2, teljes alapterülete pedig meghaladja a 489 000 m2-t.

Binh Duongban a Kim Oanh Group nemrégiben megkezdte a K-Home szociális lakásépítési projekt építését Thu Dau Mot város Hoa Phu kerületében. Ez a szociális lakásprojekt egy 26,6 hektáros területen épül fel, Binh Duong 4 nagy ipari parkjának közelében.

Nguyen Quoc Hiep úr, a Vietnami Építőipari Vállalkozók Szövetségének elnöke szerint a szociális lakásépítési projektek számának 2024-es és 2025 eleji jelentős növekedése az ingatlanpiac „fénypontjává” vált. Emellett a 100. rendelet és a módosított Lakástörvény hatálybalépése számos akadályt elhárított, elősegítve a szociális lakások kínálatát. A törvény új szabályozása nemcsak a vállalkozásokat segíti a szociális lakások kényelmesebb fejlesztésében, hanem jobb támogatást is nyújt a vásárlóknak.

A Hoa Lac földpiaca "csendesen" felkavarodott

A regionális infrastruktúrával kapcsolatos pozitív információk megteremtik a Hoa Lac földpiac (Hanoi) növekedésének előfeltételeit, egyes területeken 2025 elején enyhe hullámot tapasztalnak az ingatlanpiac általános növekedésében.

A Batdongsan.com.vn felmérése szerint a Thach That körzetben található Hoa Lac telkek ára kismértékben, mintegy 10%-kal emelkedett 2024 júliusához és augusztusához képest. Pontosabban, a Tien Xuan községben található utcafrontú telkek ára 27-30 millió VND/m2-ről 29-32 millió VND/m2-re emelkedett. A Binh Yenben található telkek ára szintén 20-22 millió VND/m2-ről 22-24 millió VND/m2-re emelkedett.

Thach Hoa községben a kétsávos úton fekvő telkek ára 35-36 millió VND/m2-ről 38-40 millió VND/m2-re emelkedett. Szintén Thach That körzetben, Tan Xa-ban, az üzleti utcára néző telkek ára 34-36 millió VND/m2-ről 37-40 millió VND/m2-re emelkedett. Tan Xa-ban, egy kétsávos úton fekvő telkek ára szintén 22-25 millió VND/m2-ről 24-27 millió VND/m2-re emelkedett.

A Quoc Oai földpiacon is új árszintet vezettek be. Pontosabban, a Hoa Thach földterületek esetében, azokon a telkeken, ahol autóval be lehet hajtani, az ár szintén 21-23 millió VND/m2-ről 23-25 ​​millió VND/m2-re emelkedett.

A 412B tartományi út szélén a Dong Yenben található telkek ára szintén emelkedett 37-41 millió VND/m2-ről 40-43,5 millió VND/m2-re. A falu mélyén fekvő területeken is jelentős volt az emelkedés, 9-11 millió VND/m2-ről 10,5-12 millió VND/m2-re. Phu Manban a telkek ára kismértékben emelkedett, 12-13 millió VND/m2-ről 13-14 millió VND/m2-re. Phu Catban a telkek ára szintén emelkedett 10-13 millió VND/m2-ről 11,5-14 millió VND/m2-re.

A befektetők a Hoa Lac földterületeit számos növekedési tényezővel bíró piacként értékelik, és pozitív változásokat tapasztalnak a tervezési információkban. Ennek megfelelően Hanoi elhatározta, hogy a Hoa Lac High-Tech Parkot intelligens tudományos várossá alakítja.

2024 végén a Hanoi Népi Bizottság négy 1/2000 léptékű városrendezési projektet hagyott jóvá Hoa Lac számára, beleértve a HL3, HL4, HL5 és HL6 jelzésűeket, összesen 4700 hektáros területen. A területrendezési projekt felosztja és meghatározza a telkek és a szociális infrastrukturális létesítmények funkcióit és földhasználati mutatóit a városi területen, hogy konkretizálja az általános tervezést.

Ezenkívül a közlekedési infrastruktúrába történő jelentős beruházások megteremtik az általános gazdasági fejlődés, és különösen a Hoa Lac ingatlanpiacának alapját. Tipikus projektek közé tartozik a Thang Long sugárút gyorsforgalmi útja, a 21-es főút és a Hoa Lac - Hoa Binh gyorsforgalmi út közötti összekötő szakasz, a Hoa Binh - Moc Chau gyorsforgalmi út, az 5. számú városi vasútvonal a meghosszabbított Thang Long sugárút mentén, valamint a Son Tay - Hoa Lac - Xuan Mai szatellitvárosokat összekötő vasútvonal a 21-es főút mentén.

A Hoa Lac környéki szociális infrastruktúra fejlesztése is felgyorsul, a már működő Hanoi Nemzeti Egyetem, a Központi Szülészeti Kórház 2. fiókja és a Quoc Oai kerületben található Központi Gyermekkórház 2. fiókja is működik. Ezenkívül a Hoa Lac High-Tech Park 108 befektetési projektet vonzott, amelyek teljes regisztrált befektetési tőkéje körülbelül 116 000 milliárd VND.

Da Nang újraértékeli a földárakat számos problémás projekt esetében

A Da Nang város Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériuma (DARD) nemrégiben közzétett egy tervet, amelynek célja a földárak újrameghatározásának megoldása az állami költségvetésbe történő pénzügyi kötelezettségek beszedése érdekében az elmaradt bevételek és a mentességek miatt, a Kormányzati Felügyelőség 2852/2012. számú ellenőrzési következtetése szerint.

Ezzel párhuzamosan a földhasználati díjak és a földbérleti díjak jogellenes csökkentése miatti bevételkiesés miatti pénzügyi kötelezettségek behajtása is történik. Ezt az Országgyűlés 170/2024. számú határozata szerint teszik.

Konkrétan a 2852. számú ellenőrzési következtetésben említett 15 projekt esetében a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium 11/15 jelentést nyújtott be a Városi Népi Bizottságnak a 11 projekt pénzügyi kötelezettségeinek beszedésére vonatkozó tervekről.

11 projekt, többek között: Dap, Dap 1, Dap 2; P&I Resort; 58. számú Bach Dang telek; Vinacapital golfpálya; Dong Phuong Beach Villa és Hotel; Da Nang torony; Vinacapital Beach turisztikai terület; Alphanam luxus kereskedelmi, szolgáltató és szállodai apartmankomplexum.

Central Coast luxushotel és apartmankomplexum projekt; Future Property Invest luxus tengerparti üdülőhely; The Empire luxusüdülő és lakópark (1. és 2. alterület).

Da Nang város Népi Bizottsága 2011. március 11-én jóváhagyta a pénzügyi kötelezettségek behajtási terveiről szóló jelentéseket három projekt esetében, beleértve a következőket: Dong Phuong tengerparti villa és szállodaövezet; Vinacapital golfpálya; Vinacapital tengerparti turisztikai övezet.

Ennek alapján a Minisztérium felkérte a befektetőt, hogy dolgozzon ki és értesítsen, készítsen dokumentumokat tanácsadók megbízásához a 3 projekt földárának meghatározásához.

A Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium 15 projektről adott tájékoztatást az illetékes egységeknek, hogy útmutatást adjon a befektetőknek a hiányzó eljárások kiegészítéséhez, biztosítva, hogy miután a befektetők teljesítették pénzügyi kötelezettségeiket, a projekt megvalósítása folytatódhasson, vagy földhasználati jogokat igazoló tanúsítványokat állíthassanak ki.

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium közölte, hogy az elkövetkező időszakban folytatja a fennmaradó négy projekt gyűjtési tervének kidolgozását, amelyet a Városi Népi Bizottságnak terjesztenek elő megfontolásra és jóváhagyásra.

A pénzügyi kötelezettségek kiszámításának folyamatában a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium azt javasolta, hogy a Városi Népi Bizottság bízza meg a Minisztériumot és a kapcsolódó egységeket, valamint a földterületek elhelyezkedésének helyeit a befektetők jogi eljárásainak felülvizsgálatával és iránymutatásával (amennyiben hiányoznak).

Várhatóan ez a Minisztérium azt fogja javasolni a Városi Népi Bizottságnak, hogy 2025-ben fejezze be a 9/15 projekt nehézségeinek és akadályainak elhárítását; 3/15 projekt 2026 első negyedévében, a fennmaradó három projekt pedig 2026 második negyedévében készül el.

Mire kell figyelni, ha vörös könyv nélküli földet vásárolunk?

A földvásárlás gyakori tranzakció a társasági életben, az időponttól függően a vörös könyv nélküli földvásárlás módja is más és más.

Vörös könyv nélküli földterület vásárlása 2024. augusztus 1. után

A 2024. évi Földtörvény 45. cikkének 1. záradéka értelmében a földhasználók jogosultak a földhasználati jogok átalakítására, átruházására, bérbeadására, albérletbe adására, öröklésére, ajándékozására, jelzáloggal való megterhelésére és tőkebefizetésére, ha a következő feltételek teljesülnek:

- Rendelkezzen földhasználati jogról szóló igazolvánnyal, háztulajdonról és földhasználati jogról szóló igazolvánnyal, vagy földhasználati jogról, háztulajdonról és a földhöz kapcsolódó egyéb vagyonról szóló igazolvánnyal, vagy földhasználati jogról, a földhöz kapcsolódó vagyon tulajdonjogáról szóló igazolvánnyal, kivéve a földhasználati jogok öröklésének, a mezőgazdasági földterületek földterület-összevonáskor történő átalakításának, a telekcserének, a földhasználati jogok államnak történő adományozásának, a lakóközösségeknek, valamint a 2024. évi Földtörvény 124. cikkének 7. pontjában és 127. cikkének 4. pontjának a) pontjában meghatározott eseteket.

- A földterülettel kapcsolatban nincs vita, vagy a vitát illetékes állami szerv, bírósági ítélet vagy határozat, illetve jogerőre lépett választottbírósági határozat vagy ítélet rendezte.

- A földhasználati jogok nem képezhetik lefoglalás vagy az ítéletek végrehajtásának biztosítására irányuló egyéb intézkedések tárgyát a polgári ítéletvégrehajtásról szóló törvény rendelkezései szerint.

- A földhasználat időszakában.

- A földhasználati jogok nem tartoznak a törvényben előírt ideiglenes sürgősségi intézkedések hatálya alá.

Így 2024. augusztus 1. után a földet vásárlóknak a fenti feltételek mindegyikének meg kell felelniük.

Vörös könyv nélküli földterület vásárlása 2024. augusztus 1. előtt

Amennyiben 2024. augusztus 1. előtt vörös könyvvel nem rendelkező földterületet vásárolnak, de a földhasználati jogok átruházására irányuló eljárásokat még nem fejezték be, az új tulajdonostól, amennyiben jogosult földhasználati jogokról szóló igazolásra, névváltoztatási eljárás nélkül kérvényezik az igazolás kiadását.

Az alábbi, a földhasználat jogellenes átruházásából eredő, de az érintett felek aláírásával rendelkező, de még nem kiállított Tanúsítvány és a 101/2024/ND-CP rendelet 42. cikkének 2. pontjában meghatározott esetek alá nem tartozó esetekben a földhasználónak le kell folytatnia az ingatlan-nyilvántartási eljárást, ki kell állítania a földhasználati jogról és a földhöz kapcsolódó vagyon tulajdonjogáról szóló tanúsítványt első alkalommal a 2024. évi Földtörvény és a 101/2024/ND-CP rendelet rendelkezései szerint anélkül, hogy földhasználati jogok átruházására vonatkozó eljárást kellene lefolytatnia; az iratokat átvevő szerv nem kérheti a földhasználati jogok átvevőjétől, hogy a törvény rendelkezései szerint benyújtsa a földhasználati jogok átruházásáról szóló szerződéseket és dokumentumokat, kivéve a 101/2024/ND-CP rendelet 28. cikkének 1. pontjának d) pontjában foglaltak szerinti földhasználati jogok öröklésére vonatkozó dokumentumok esetét:

- Földhasználat 2014. július 1. előtti földhasználati jogok átruházása miatt, olyan esetekben, amikor nem állnak rendelkezésre a 2024. évi Földtörvény 137. cikkében előírt földhasználati jogokra vonatkozó dokumentumok.

- Földhasználat 2024. augusztus 1. előtti földhasználati jogok átruházása miatt, a 2024. évi Földtörvény 137. cikkében előírt földhasználati jogokra vonatkozó dokumentumokkal együtt.

- Földhasználat a földhasználati jogok örökösétől történő átruházása miatt, a 2024. évi Földtörvény 45. cikkének 4. pontjában foglaltak szerint.

Megjegyzés: A szabályozások értelmében a vörös könyv nélküli földvétel törvénysértés. 2024. augusztus 1. előtti adásvétel esetén a vörös könyv első alkalommal történő kiállításának eljárását kell követni, hogy jogosult legyen egy új vörös könyvre.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-ngo-sao-hy-vong-cua-thi-truong-bat-ngo-ve-gia-dat-hoa-lac-da-nang-dinh-lai-gia-dat-11-du-an-vuong-mac-308726.html