A betétek egyértelmű szabályozása az emberek védelme érdekében

NÖVELD A BETÉT ÉRTÉKÉT 20-30%-KAL

Az Ingatlanügyletekről szóló (módosított) törvénytervezet 23. cikkelye értelmében, amelyet a Nemzetgyűléshez véleményezésre benyújtanak, a tervezettervezet 23. cikkelye értelmében a tervezetszerkesztő szerv két lehetőséget javasolt a jövőben kialakítandó lakás- és építési konstrukciók kereskedelmének alapelveire vonatkozóan. Az 1. lehetőség szerint az ingatlanprojekt-befektető csak akkor szedhet előleget az ügyfelektől, ha a lakás- és építési konstrukció megfelel az üzleti tevékenységbe vételhez szükséges összes feltételnek, és a tranzakciókat a törvény rendelkezéseinek megfelelően bonyolította le. A 2. lehetőség szerint az ingatlanprojekt-befektető csak akkor szedhet előleget az ügyfelekkel kötött megállapodás szerint, ha a projekt rendelkezik állami szerv által értékelt alaptervvel, és a befektető rendelkezik a földhasználati jogokra vonatkozó dokumentumok egyikével. A maximális előleg összege nem haladhatja meg az eladási ár vagy a lízingár 10%-át.

Az előlegeket egyértelműen szabályozni kell az emberek védelme érdekében ingatlanvásárláskor.

Nguyen Dang Tu ügyvéd, a Trilaw LLC-től elemezte, hogy az 1. opció esetében a Polgári Törvénykönyv szerinti letét jellege a polgári jogi kötelezettségek teljesítésének biztosítása. Ennek megfelelően az egyik fél (a letevő) egy bizonyos összeget vagy vagyontárgyat utal át a másik félnek (a letétbe helyezett) egy bizonyos időn belül a felek megállapodásának megerősítése és egy polgári jogi szerződés megkötésének vagy teljesítésének biztosítása érdekében. Ingatlanügyletek esetén a letét az ingatlan adásvételi szerződés aláírásának biztosítása. Ha a szabályozás az 1. opcióhoz hasonló, akkor már nincs szükség rá, mert amikor a projekt üzleti forgalomba hozatalra alkalmassá válik, a felek azonnal aláírhatják az ingatlan adásvételi szerződést anélkül, hogy letétet kellene fizetniük. Ezért az 1. opció célja az ügyfelek kockázatainak korlátozása, a befektetők felelősségének növelése és a nem elegendő pénzügyi kapacitással rendelkező befektetők kiszűrése, de a letétekre való alkalmazása szükségtelen. A projekt kereskedelmi üzemeltetésre való alkalmasságának feltételeinek csak az adásvételi szerződés aláírására kell vonatkozniuk.

A 2. lehetőség némileg „nyitottabb” a befektetők számára a betéti tranzakciók lebonyolítására. Az ügyfelek érdekeinek védelme érdekében azonban a tervezetnek ki kellene egészítenie a betétek megfelelő szintre (körülbelül 20-30%) történő korlátozását. A jelenlegi Polgári Törvénykönyv ugyanis nem ír elő minimális vagy maximális betétet ingatlanügyletekhez. Ez a közelmúltban káoszhoz vezetett az ingatlanbetéti piacon. Egyes befektetők betétek révén az ingatlan értékének akár 95%-át is befizethetik az ügyfelektől, hogy álcázott tőkét mozgósítsanak. Amikor azonban viták merülnek fel, a befektetők nem tudják kifizetni a betétet az ügyfeleknek, és késlekednek a pénz visszafizetésével. Sok ügyfélnek nehézséget okoz a tőke visszaszerzése is, nem is beszélve arról, hogy a befektetőktől a betét kifizetését kérik. Jellemzően, a földprojektek adásvételére irányuló mobilizációs esetekben a jogi eljárások még nem fejeződtek be, de a betét az érték akár 95%-át is eléri, de a szerződést nem írják alá időben, és már nincs lehetőség a visszatérítésre, az emberek feljelentik a befektetést, a befektetőt büntetőeljárás alá vonják, és az emberek pénzt veszítenek. Sok olyan eset is van, amikor a befektető elfogadja a 10%-os előleget, de amikor a föld- és ingatlanárak emelkednek, sok befektető hajlandó visszafizetni a foglalót anélkül, hogy folytatná az adásvételi szerződés aláírását. Vannak alacsony előleg esetei is, amikor az ingatlanok árfolyama befagy és az ára csökken, az ügyfelek szintén hajlandóak elveszíteni a foglalót. „A tervezetnek ki kellene kötnie, hogy az előleg aláírásához a befektetőnek bankgarancia-levelet kell benyújtania, amelyben kötelezettséget vállal arra, hogy visszafizeti a foglalót az ügyfélnek, ha a befektető megszegi a megállapodást. Ez a javaslat több feltételeket teremt a befektetők számára a tőke mozgósításához, és biztosítja az ügyfelek jogait is, ha a befektető megszegi kötelezettségeit” – javasolta Tu ügyvéd.

A befizetéseket csak akkor fogadjuk el, ha a projekt üzleti célú felhasználásra alkalmasnak minősül.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke szerint az 1. opció esetében a foglaló célja a szerződés teljesítésének biztosítása, de a valóságban a szerződés aláírása után ritkán fordul elő, hogy a foglaló kedvezményezettje megkárosítja a foglalót. Ennek az az oka, hogy a szerződést a felek gyakran szigorúan ellenőrzik, és a törvényi rendelkezéseknek megfelelően hajtják végre. A szerződés aláírásakor a foglalót gyakran levonják az ügylet kezdeti befizetéséből. A 2. opció célja a szerződés aláírásának biztosítása érdekében a foglaló. A valóságban a szerződés aláírása előtt gyakran előfordulnak olyan esetek, amikor a foglaló kedvezményezettje megkárosítja a foglalót, és az nem teljesíti a szerződést, kárt okozva a foglalónak. Jelenleg mind az 1., mind a 2. opció helyes, ezért mindkét opciót egyetlen szabályozásba kell integrálni a szerződéskötést biztosító foglalókról, illetve a szerződés teljesítését biztosító foglalókról, hogy megvédjék az ingatlant vásárló, lízingelő, rendelkezésre álló vagy a jövőben kialakítandó lakásokat vásárló ügyfelek jogos jogait és érdekeit.

Ennek megfelelően Chau úr két lehetőség egyesítését javasolta a következő irányban: „A projektbefektetők akkor szedhetnek letétet az ügyfelektől, ha a házak és az építmények megfelelnek az üzembe helyezéshez szükséges feltételeknek, és a szerződés teljesítésének biztosítása érdekében a szabályoknak megfelelően ügyleteket bonyolítottak le, vagy az ingatlanprojekt-befektetők csak akkor szedhetnek letétet a szerződéskötés biztosítására az ügyfelekkel kötött megállapodás szerint, ha a projekt rendelkezik állami szerv által értékelt alaprajzzal, és a befektető rendelkezik a törvény 24. cikkének 2. pontjában meghatározott földhasználati jogokra vonatkozó dokumentumok egyikével. A letéti szerződésnek egyértelműen fel kell tüntetnie a ház vagy az építmény eladási árát vagy lízingárát. A letét maximális összege a kormányzati rendeleteknek megfelelően van meghatározva, de nem haladhatja meg az ingatlan értékének 10%-át”.

„A 2006-os és 2014-es ingatlanüzleti törvények nem szabályozzák azokat a befizetéseket, amelyek az ingatlanprojekt szerződéskötésre vagy a jövőbeni lakások, különösen a telkek értékesítésére szolgáló tőke mozgósítására való jogosultság megszerzése előtt történnek. Ezért állt fenn olyan helyzet, hogy spekulánsok, földügynökök és tisztességtelen vállalkozások kihasználták a 2015-ös Polgári Törvénykönyv 328. cikkének 1. záradékát, amely nem szabályozza a befizetések értékét és mértékét, így nagy értékű befizetéseket fogadtak el az ügyfelektől, egyes esetekben akár az ügylet tárgyát képező ingatlan értékének 90-95%-át is elérve. A spekulánsok, földügynökök és tisztességtelen vállalkozások jogalap nélkül „szellemprojekteket” is létrehoztak csalás céljából, hatalmas veszteségeket okozva az ügyfeleknek és megzavarva a társadalmi rendet, amire tipikus példa az Alibaba vállalatnál történt csalási eset” – mondta Le Hoang Chau úr.

Dr. Nguyen Van Dinh, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke elmondta, hogy az ingatlanügyletekről szóló törvénytervezetnek egyértelműbb szabályozást kell tartalmaznia a betétekre vonatkozóan, különösen a befizetés határidejére vonatkozóan, hogy elkerüljük, hogy a befektetők ezt a kiskaput kihasználva illegálisan mozgósítsák a pénzüket. „ A világ számos országában tanulmányoztuk az ingatlanpiaci betéteket, és minden ország engedélyezi a betéteket. A betétet azonban egy közös számlára utalják át, amelyet egy harmadik fél, például egy bank kezel és felügyel. Ha a befektető nem teljesíti kötelezettségeit, például nem épít, vagy nem tud szerződést aláírni a törvénynek megfelelően, akkor az ügyfél teljes mértékben visszakaphatja a pénzét” – mondta Dinh úr.

Az ügyfelek a bankba történő befizetés ideje alatt kamatot élvezhetnek a betéti összeg után, így nem kell aggódniuk a pénzveszteség miatt. A betét összege nem haladja meg a szerződés értékének 20%-át. Ez korlátozza azt az esetet, amikor a befektetők nem tesznek mást, mint rengeteg pénzt mobilizálnak az ügyfelektől a "tolvaj puszta kézzel történő elfogása" stílusában.

Dr. Nguyen Van Dinh, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke

Forráslink: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm