A raktári ingatlanok kihívásai a logisztikai iparág hanyatlási hulláma közepette

Hosszú távú potenciál vizsgálata

A Savills Vietnam jelentése szerint a logisztikai területek iránti kereslet világszerte csökkenő tendenciát mutat, részben a globális megrendelések és a tranzakciók volumenének csökkenése miatt. A fogyasztók visszafogják kiadásaikat, és a kereslet főként az alapvető termékekre és szolgáltatásokra irányul. Ez a gyártott és tranzitáru-mennyiség alacsony szintjéhez is vezet, ami viszont a raktárak üresedési arányának növekedését okozza, különösen a kikötői előnyökkel rendelkező piacokon, mint például Los Angeles és Sanghaj.

Eközben a legtöbb globális piacon a logisztikai kereslet lassulása tapasztalható az elmúlt néhány év fellendülése után. A keresleti környezet eltérése fontos tényezőnek tekinthető a bérleti díjak növekedésének kilátásaiban a következő időszakban.

A Savills 2023 első felében a globális logisztikai beruházásokról szóló jelentése azt is kimutatja, hogy számos piacon új logisztikai kínálat jelent meg az utóbbi időben. Például az Egyesült Államokban mintegy 20 millió négyzetméternyi raktárterület került a piacra 2023 első felében. A madridi piacon várhatóan több mint 1 millió négyzetméternyi raktárterületet fognak felmutatni 2023-ban, ami a jelenlegi kínálat mintegy 9%-ának felel meg. Az új kínálat várhatóan növeli az üresedési arányt.

Ha azonban mélyebben megvizsgáljuk ezeket a tényezőket, látható, hogy az üresedési ráta még nem érte el aggasztó szintet, mivel a mutatók még nem estek vissza történelmi szintre. A Savills jelentése azt is kimutatja, hogy a befektetők továbbra is optimistább várakozásokkal tekintenek az ázsiai- csendes-óceáni térség logisztikai piacára.

A befektetők továbbra is optimisták az ázsiai- csendes-óceáni piaccal kapcsolatban.

Konkrétan, míg a logisztikai szegmensbe történő teljes befektetés 2023 második negyedévében az egész európai piacon 50%-kal csökkent az előző év azonos időszakához képest, az ázsiai és csendes-óceáni térségben a teljes befektetés csak kismértékű, mintegy 14%-os csökkenést mutatott. A befektetők továbbra is erős érdeklődést mutatnak Ázsia iránt, mivel ezek a piacok olyan alapvető tényezőkkel rendelkeznek, amelyek támogatják a hosszú távú növekedést, és kihasználják a logisztikai ingatlanok és raktáringatlanok iránti növekvő keresletet.

Például a japán piacon a logisztika továbbra is olyan szegmens, amely vonzza a befektetőket, különösen a Japánba belépni kívánó külföldi befektetőket. Hasonlóképpen, az indiai piac is meglehetősen aktív, ahol az új logisztikai kínálat felszívódási aránya 2023 második negyedévében elérte a 40-50%-ot a termelési tevékenységeket támogató politikáknak, mint például a Termelési Ösztönző Rendszer (PLI) köszönhetően. Ez arra késztette a befektetőket, hogy optimisták maradjanak, és további lehetőségeket keressenek disztribúciós hálózataik bővítésére az ország más városaiban.

Általánosságban elmondható, hogy a fenntarthatóság továbbra is kulcsfontosságú szempont minden bérbeadó-bérlő tárgyalás során, különösen a fejlett piacokon. A logisztikai bérleményeknek meg kell felelniük az energiaoptimalizálási követelményeknek, valamint biztosítaniuk kell a vállalkozások ESG-kötelezettségeit. Ezeket alapvető tényezőknek tekintik, amelyek vonzóvá teszik a projektet, és versenyelőnyt biztosítanak a jövőbeni bérleti döntésekben.

Vietnamnak meg kell ragadnia a lehetőséget

Vietnámban a logisztikai ágazat erőteljesen növekedett az e-kereskedelem növekedésének köszönhetően. Az E-kereskedelem és Digitális Gazdaság Minisztériuma által közzétett 2023-as vietnami e-kereskedelmi jelentés szerint a vietnami e-kereskedelemből származó bevétel 2022-ben elérte a 16,4 milliárd USD-t, ami az ország teljes kiskereskedelmi áru- és fogyasztói szolgáltatásértékesítésének 7,5%-át teszi ki. A becslések szerint Vietnam e-kereskedelmi bevétele 2023-ban eléri a 20,5 milliárd USD-t, ami az ország teljes kiskereskedelmi áru- és fogyasztói szolgáltatásértékesítésének mintegy 8%-át teszi ki.

Az erős fejlődés ellenére a vietnami logisztika továbbra is nagyrészt a nagy piacokra koncentrálódik. Ez lehetőséget kínál az ágazat befektetőinek, hogy ellátási forrást biztosítsanak a logisztika iránti növekvő kereslet kielégítésére.

Thomas Rooney, a Savills Hanoi ingatlan-tanácsadási szolgáltatásokért felelős vezető menedzsere szerint a logisztikai piac még nem aknázta ki teljes mértékben a benne rejlő lehetőségeket. A kínálat nem igazán találkozott a kereslettel, ami megköveteli a befektetőktől, hogy rugalmasak legyenek az új modellek bevezetésében és a rendelkezésre álló raktárterület optimalizálásában.

Thomas Rooney úr, az ingatlan-tanácsadási szolgáltatásokért felelős vezető menedzser, Savills Hanoi.

A logisztikai igényeket elemezve ez a szakértő elmondta, hogy az e-kereskedelmi ágazatnak nagy raktárterületre van szüksége számos árucikk tárolására, valamint olyan rendszerek telepítésére, amelyek támogatják a komissiózási és csomagolási tevékenységeket. Ezenkívül a magas hozzáadott értékű termékeket előállító nemzetközi gyártók elvárják, hogy raktárterülettel rendelkezzenek az áruk gyártás utáni tárolására.

Valójában a raktárterület kínálata a vietnami piacon, különösen északon, még mindig nem túl nagy. Ezért a befektetők fontolóra vehetik a toronyraktárak vagy az intelligens kikötői raktárak építését.

„Vietnam a világ egyik vezető gyártóközpontjává válik, egyre javuló befektetési környezettel és aláírt jelentős kereskedelmi megállapodásokkal. Ez vonzóbbá tette a vietnami ipari piacot a nagy és jó hírű nemzetközi vállalatok befektetési portfóliói számára. Az infrastruktúrába és a logisztikai rendszerekbe történő beruházások egyidejűleg erősítik a gyártóvállalatok ellátási láncát.”

„Emellett az e-kereskedelmi ágazat pozitív kilátásai és a gyors kézbesítés iránti kereslet folyamatos növekedése ígéretes előfeltétele lehet a logisztikai piac további fejlődésének a következő időszakban, hatékonyabb és optimalizáltabb működési modellekkel” – mondta Thomas Rooney úr.

Forrás: https://www.congluan.vn/thach-thuc-cua-bat-dong-san-kho-bai-truoc-lan-song-suy-giam-trong-nganh-logistics-post266672.html