Ho Si Minh-város lakáspiaca fellendül, a tőke erősen áramlik a külvárosokba

Egy stagnálás után Ho Si Minh- város ingatlanpiaca fokozatosan helyreáll, a tranzakciók és az új kínálat meredeken emelkedett 2025 harmadik negyedévében.

A továbbra is magas eladási árak azonban a tőkeáramlás és az otthonvásárlási kereslet trendjét a szomszédos területek, például Binh Duong (régi), Long An (régi) és Ba Ria-Vung Tau (régi) felé terelték, ami egyértelműbbé tette a fejlődés új szakaszát a kibővített Ho Si Minh-város nagyvárosi területén.

Az ingatlanpiac fellendül, de az árnyomás továbbra is magas

A CBRE Vietnam jelentése szerint 2025 harmadik negyedévében Ho Si Minh-városban 2549 újonnan megnyílt lakást és 220 alacsony építésű házat regisztráltak – ez jelentős növekedés az év első feléhez képest.

A kínálat nagy része meglévő projektek következő fázisaiból, vagy egy hosszú szünet után újraindított projektekből származik. A keleti régió továbbra is „fénypontnak” számít, az új lakások teljes kínálatának több mint 75%-át teszi ki.

A Ho Si Minh-városban található lakások elsődleges eladási ára elérte a 87 millió VND/m2-t, ami 6,3%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest, és 31%-os növekedést 2024 azonos időszakához képest. A másodlagos ár is meredeken emelkedett, 60 millió VND/m2-re, ami azt tükrözi, hogy a házak iránti kereslet továbbra is magas, bár a vásárlók általában óvatosabbak az áringadozásokkal kapcsolatban.

A JLL Vietnam adatai szerint a felsőkategóriás szegmensben a piac 739 sikeres tranzakciót regisztrált 2025 második negyedévében, ami hatszoros növekedést jelent az év első negyedévéhez képest. Az olyan jó építési előrehaladással rendelkező projektek, mint a Dhome (DHA Corp.) vagy az Opus One (Long Binh kerület), magas abszorpciós arányt értek el.

Eközben a sorházak szegmensében 54 eladott egységet regisztráltak, ami majdnem kétszerese az első negyedévben eladottnak, a Sholi Binh Tan projekt pedig a versenyképes áraknak köszönhetően több mint 70%-os abszorpciós arányt ért el.

A luxuslakások elsődleges eladási ára elérte az 5076 USD/m2-t, ami 0,6%-os kismértékű csökkenést jelent az előző negyedévhez képest, de még mindig 1,6%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. Eközben a sorházak elsődleges eladási ára 16 842 USD/m2 volt, ami 3%-os növekedést jelent éves szinten.

„Az elsődleges és a másodlagos piacokon tapasztalható folyamatos áremelkedés, annak ellenére, hogy magas szinten állnak, a vevők és a befektetők erős bizalmát mutatja a Ho Si Minh-város lakóingatlanainak hosszú távú profitpotenciáljába” – mondta Trang Le, a JLL Vietnam vezérigazgatója.

Pham Ngoc Thien Thanh, a CBRE Ho Si Minh-városi Kutatási és Tanácsadási Osztályának igazgatója elmondta: „Hosszú stagnálás után Ho Si Minh-városban fokozatosan helyreáll az alacsony építésű ingatlanpiac.

A harmadik negyedévben több mint 170 sikeres tranzakciót regisztráltak, ami több mint 100%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest, főként a nyugati régióban, például Binh Tanban és Binh Chanhban koncentrálódva – ahol még mindig van földalap és megfelelőbb árak.

Thanh asszony azonban azt is megjegyezte, hogy a magas árak és az egyre szűkülő középkategóriás kínálat megnehezíti a valódi vásárlók dolgát.

A tőkeáramlás a külvárosokba - a piac elkerülhetetlen trendje

A fellendülés jelei ellenére a szakértők szerint Ho Si Minh-város továbbra is valódi kínálati szűkösségben van, különösen a középkategóriás szegmensben.

„Az új kínálat növekedése ellenére Ho Si Minh-város piaca továbbra is súlyos hiányt mutat a valós kereslethez képest. Az árnyomás miatt sok vevő és befektető a szomszédos településekre költözött, ahol bőséges a földalap, és az árak kedvezőbbek” – mondta Duong Thuy Dung, a CBRE Vietnam ügyvezető igazgatója.

Lakóingatlanok a régi Binh Duong negyedben. (Fotó: Hong Dat/VNA)

A CBRE Vietnam szerint a Binh Duong (régi) negyedben az idei év első 9 hónapjában közel 11 000 új lakást kínáltak eladásra, az átlagár kevesebb mint 60 millió VND/m2 volt, ami csupán a fele Ho Si Minh-város árának.

A Ba Ria-Vung Tau és a Long An (régi) területeken is növekedést regisztráltak a tranzakciók volumenében, különösen az olyan jelentős közlekedési infrastruktúrával rendelkező területeken, mint a 3-as körgyűrű, a Bien Hoa-Vung Tau gyorsforgalmi út és a Tan Van-Nhon Trach.

Lam Toan Ton úr (35 éves, Tan My gyámsága, Ho Si Minh-város) megosztotta: „A feleségemmel a belvárosban szerettünk volna lakást venni, de az ár túl gyorsan emelkedett. Miután felmértük a külvárosi területet, úgy döntöttünk, hogy Di Anban választunk egy lakást. Az ár mindössze 60%-kal volt drágább a régi Thu Duc városrészhez képest, de az infrastruktúra nagyon jó volt. A munkába járás továbbra is kényelmes volt, és a költségek is sokkal kedvezőbbek voltak.”

A JLL Vietnam előrejelzése szerint 2025-ben Ho Si Minh-város további 5000-5500 luxuslakást és 1300 új sorházat fogadhat. Ugyanakkor olyan kulcsfontosságú infrastrukturális projektek, mint a T3-as terminál, az An Phu kereszteződés és a 3-as körgyűrű lendületet adnak a piacnak a következő évben.

A JLL ugyanakkor azt is hiszi, hogy a közigazgatási határok átszervezésének és a közberuházási eljárások reformjának folyamata miatt a piac átmeneti óvatosságra kényszerülhet, mielőtt új növekedési ciklusba lépne.

Üzleti szempontból Nguyen Van Hien úr, egy Binh Tho kerületi lakásépítési projekteket fejlesztő cég képviselője így nyilatkozott: „A legnagyobb nehézséget jelenleg a jogi kérdések és a tőkeköltségek jelentik. Bár a kereslet továbbra is nagyon jó, sok befektető kénytelen a megvalósítási folyamatot módosítani a cash flow biztosítása érdekében. A 86 leállított projekt megszüntetéséből származó pozitív jelek alapján azonban arra számítunk, hogy a piac ismét élénk lesz a negyedik negyedévben és 2026 elején.”

Sok szakértő úgy véli, hogy a regionális összekapcsoltság visszafordíthatatlan tendenciává válik. A forgalom, a társadalmi infrastruktúra és a közművek tekintetében szinkron tervezésű műholdas területek fiatal ügyfeleket vonzanak – egy olyan csoportot, amelynek valós lakhatási igényei vannak, de korlátozott pénzügyi kapacitással.

Ingatlanok Vung Tau kerületben. (Fotó: Huynh Son/VNA)

„A kibővített Ho Si Minh-város lesz az ország legdinamikusabban fejlődő területe a következő néhány évben. Amikor a városközpont és a külvárosok közötti árkülönbség továbbra is nagy, elkerülhetetlen, hogy a tőke és a vásárlók a szatellit városokba költözzenek” – hangsúlyozta Duong Thuy Dung, a CBRE Vietnam vezérigazgatója.

A Ho Si Minh-város és a környező területek ingatlanpiaca a fellendülés egyértelmű jeleit mutatja a tranzakciók volumene és a kínálat tekintetében, de a magas árnyomás és a középkategóriás szegmens szűkössége továbbra is komoly problémákat okoz.

A regionális infrastruktúrába történő erőteljes beruházások és a jogi szabályozások fokozatos megszüntetése közepette a tőkeáramlás és a lakáskereslet a szomszédos települések felé terjeszkedik, hozzájárulva egy többpólusú városi tér kialakulásához – ami a déli kulcsfontosságú gazdasági régió elkerülhetetlen fejlődési trendje.

Forrás: VNA

Forrás: https://htv.com.vn/thi-truong-nha-o-tp-ho-chi-minh-phuc-hoi-dong-von-chuyen-manh-ra-vung-ven-222251017092605102.htm