Megoldások keresése az elhagyott lakásépítési projektekre - 2. rész: Jogi problémák megoldása, a „befagyott” projektek „újjáélesztése”

A Ho Si Minh-városban a tervezettnél késedelmesebb vagy befejezett, de még be nem költözött lakásépítési projektek helyzete továbbra is szűk keresztmetszetet jelent, ami nagy föld- és társadalmi erőforrás-pazarláshoz vezet. Ezzel a helyzettel szembesülve a szakértők számos okra mutattak rá, és konkrét megoldásokat javasoltak az elhagyott lakásépítési projektek „újjáélesztésére”.

Hiányosságok a projekttervezésben és a jogszerűségben

A szakértők szerint a helyzet fő okai jogi problémák, a befektetők pénzügyi kapacitáshiánya, a hiányos szociális infrastruktúra és egyes letelepítési projektek nem vonzzák a lakosokat.

10 év után a Binh Khanh letelepedési terület még mindig küzd azzal, hogy megoldást találjon arra, hogyan vonzza az embereket oda.

Ha Thi Thu Thao, a Ho Si Minh- városi Ügyvédi Kamara ügyvédje szerint számos projektet „felfüggesztettek” a tervezési kiigazítások, a népességi célok változásai, vagy a 2013-as és a 2024-es földtörvény szerinti hiányos földkiosztási/bérleti eljárások miatt. A területrendezési tervek és a részletes tervek kiadásának és jóváhagyásának késedelme lehetetlenné teszi a projektek számára a beruházási dokumentumok befejezését.

Ez egy intézményi hiba, amely közvetlenül érinti a befektetők jogait és kötelezettségeit. A jogrendszerben számos ellentmondásos rendelkezés található a lakhatás, a földterületek, a beruházások és az építési ágazatok tekintetében, amelyek átfedésben vannak a vonatkozó törvényekkel, különösen a szociális lakásokra szánt 20%-os földalapra vonatkozó rendelkezések; a beruházási politikák jóváhagyásának feltételei; a tervértékelési folyamat; a földhasználati díjjal járó földkiosztás kritériumai és eljárásai, illetve a földhasználati díjak alóli mentesség vagy csökkentése tekintetében.

Thao ügyvéd hozzátette, hogy a törvények közötti átfedés és ellentmondás késedelmekhez vezet a földterületek kiosztásában, az építési engedélyek kiadásának késedelméhez, valamint az eladási és bérleti díjak meghatározásának képtelenségéhez, ami az eladásra való jogosultság elvesztéséhez vezet.

Ráadásul a betelepítési politika sem igazán megfelelő, sok betelepítési terület üresen marad, mivel a Földtörvényben és az irányadó rendeletekben foglalt betelepítési szabályozások nem felelnek meg a tényleges igényeknek. Sok építési projekt messze található a központtól, hiányzik az infrastruktúra, nincsenek iskolák, kórházak, munkahelyek stb., ami oda vezet, hogy az emberek nem kapják meg az átadást, vagy megkapják, de nem költöznek be.

Másrészt a kártérítés és a terület megtisztításának lassú előrehaladása miatt az áttelepítés szükségessége a beruházási idővel szinkronban jelentkezik. A szociális lakások engedélyezésének és az áttelepítésnek az eljárásai továbbra is bonyolultak és rugalmatlanok; sok dokumentum elhúzódik, ami késedelmet okoz a kedvezményezettek kiválasztásában; az üzemeltetési és kezelési munka továbbra is korlátozott, egyes lakóházakban az építkezés után nincs professzionális üzemeltetési egység, ami gyors állapotromláshoz vezet.

„Bár még mindig több ezer újjáépítési lakás maradt, a szociális lakássá, alacsony költségű kereskedelmi lakássá alakítás vagy nyilvános árverésre bocsátás még mindig számos akadályba ütközik az eljárások, a hatóságok és az árképzési mechanizmusok tekintetében. Ez egy olyan jogi szűk keresztmetszet, amelynek megszüntetését Ho Si Minh-város többször is javasolta, de a mai napig nem történt meg a teljes kiigazítás” – hangsúlyozta Thao ügyvéd.

Javaslatok az elhagyott lakások problémájának megoldására

Nguyen Duy Chuyen gazdasági szakértő szerint Ho Si Minh-város (Long Phuoc) egyik városi területén sok villa több százmilliárd VND-t is érhet, de csak néhány háztartás él ott, a többi nagy részét már régóta elhagyatottan tartják. Ez a helyzet több mint 10 éve tart, ami nemcsak a földalapok nagymértékű pazarlását okozza, hanem csökkenti a befektetett infrastruktúra értékét is, korlátozva a legtöbb fiatal munkavállaló lakhatáshoz jutását Ho Si Minh-városban.

A Vinh Loc B letelepedési terület, Tan Vinh Loc község (Ho Si Minh-város) az idők során leromlott és elhalványult.

Nguyen Duy Chuyen úr becslése szerint, ha a funkciót megfelelően átalakítják, az itt található üres lakásállomány körülbelül 2000 ember lakhatási igényeit tudja kielégíteni. Ez egy lehetőség a meglévő lakhatási erőforrások hatékonyabb kiaknázására, miközben hozzájárul Ho Si Minh-város külvárosi területeinek szociális biztonsági problémáinak megoldásához.

Chuyen úr megjegyezte, hogy az áttelepítési projektek esetében fontos megfelelő árakat és politikákat kínálni, hogy az emberek hozzáférhessenek és hajlandóak legyenek beköltözni. Azokban az esetekben, amikor az áttelepítési lakhatási alap nem a tervek szerint alakul, vagy nem vonzza a lakosokat, a településnek merészen szociális lakásokká kell átalakulnia, hogy hatékonyan felhasználhassa a lakhatási alapot és kielégíthesse a tényleges igényeket.

Sok ingatlanszakértő hangsúlyozza azt is, hogy a projektekkel kapcsolatos információk átláthatósága – a jogszerűségtől és a haladástól kezdve a befektetői kapacitásig – nemcsak a könnyű nyomon követést segíti az emberek és a vállalkozások számára, hanem korlátozza azt is, hogy a projekteket évekig „eltussolják”.

Ha Thi Thu Thao ügyvéd azt javasolta, hogy Ho Si Minh-város vizsgálja felül a teljes áttelepítési lakás- és szociális lakásalapot, listázza és osztályozza azokat jogi státusz, fejlődés és használati igények szerint, hogy minden csoport számára megfelelő megoldások álljanak rendelkezésre. Az ügyvéd szerint lehetővé kell tenni a funkciók rugalmas átalakítását, ugyanakkor egyszerűsíteni kell az eljárásokat, és korszerűsíteni kell az értékelési, jóváhagyási és árverési folyamatokat a torlódások elkerülése érdekében – különösen azoknál a projekteknél, amelyek elakadtak az értékelési mechanizmusban.

Az elhagyatott letelepedési lakások esetében Thao ügyvéd számos lehetőséget javasolt, például szociális lakássá alakításukat; nyilvános árverések vagy kereskedelmi értékesítések szervezését a költségvetés kiegészítése érdekében; bérbeadásukat szociális bérlakás, kollégiumok és munkásszállások modellje szerint; vagy a tervezés módosítását és a szinkron infrastruktúrába való beruházást a központtól távol eső területeken az életkörülmények biztosítása érdekében.

Ugyanakkor a városnak fel kell gyorsítania a szociális lakásprojektek jogi eljárásait, le kell rövidítenie a beruházások jóváhagyási idejét, nyilvánosságra kell hoznia a földalapokat, támogatnia kell a hitelezést, és elő kell mozdítania a digitális átalakulást az iratkezelésben. A kedvezményezettek jóváhagyási kritériumainak is egységesnek és átláthatónak kell lenniük, elkerülve azt a helyzetet, hogy „minden hely másképp csinálja”.

Thao ügyvéd hangsúlyozta a közvagyon-kezelő ügynökség felelősségét: Minden olyan települést, amely pazarolja a közvagyont, vagy késlelteti a kitelepítési házak használatbavételét, a 2017. évi közvagyon kezeléséről és használatáról szóló törvény, valamint a 2017. évi állami kártérítési kötelezettségről szóló törvény rendelkezései szerint kell felelősségre vonni, ha kárt okoz. Minden olyan projektért, amely késik az ütemtervvel és pazarlást okoz, egyértelműen meg kell határozni és nyilvánosságra kell hozni, hogy az emberek nyomon követhessék.

„A városnak ki kellene bővítenie a letelepített emberek számára elérhető lehetőségeket is, például pénzt, földet, szociális lakhatást vagy letelepedési lakásokat kapni. A lehetőségek diverzifikálása segít elkerülni a tényleges igényeknek nem megfelelő, széles körű építkezéseket, és egyúttal korlátozza az erőforrások pazarlását” – mondta Thao ügyvéd.

Forrás: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-2-khoi-thong-phap-ly-hoi-sinh-cac-du-an-bi-dong-bang-20251207160222813.htm