Vita az ingatlanbetéti szabályozásról

Az Országgyűlésnek (NA) véleményezésre első alkalommal benyújtott törvénytervezetben (a Kormány 108/TTr-CP számú, április 5-i beadványa) szerepel egy rendelkezés, amely szerint a jövőben házakat és építési munkálatokat értékesítő projektbefektetőknek, valamint a projektben található infrastruktúrával együtt földhasználati jogok átruházásának és bérbeadásának ingatlanpiaci kereskedésen kell keresztülmenniük (57. cikk). Ezek a javaslatok számos ellentétes véleményt kaptak, köztük számos szakértői és egyes NA-képviselők nézeteltérését.

2 lehetőség

Az 5. ülésszakon a Nemzetgyűlés küldötteinek véleménye alapján a törvényjavaslat-tervezet kidolgozó szerve együttműködött az illetékes szervekkel a kutatás, az elfogadás és a felülvizsgálat terén. A Nemzetgyűlés Gazdasági Bizottságának küldött, a legutóbbi törvénytervezet elfogadásáról, felülvizsgálatáról és befejezéséről szóló jelentésben a kormány beleegyezett abba, hogy eltávolítja azt a szabályozást, amely előírja az ingatlanügyletek parlamenti úton történő lebonyolítását (57. cikk), ehelyett csak arra ösztönzi a szervezeteket, hogy ezt tegyék.

„A szerkesztőség elfogadása időszerű és nagyon üdvözlendő, mert ha egyes ingatlanügyleteket egy harmadik félen, egy ingatlanpiaci kereskedésen keresztül kell lebonyolítani, az további eljárásokat és költségeket eredményez, növelve az ingatlanárakat, figyelembe véve, hogy a törvény már rendelkezik a szerződések közjegyzői hitelesítéséről és hitelesítéséről” – fejtette ki véleményét Nguyen Van Dinh mester, ingatlanjogi szakértő.

A törvénytervezet egy másik figyelemre méltó rendelkezése a befektetők számára az ingatlanügyletekben történő betétgyűjtés feltételei. A legújabb törvénytervezet 23. cikkének 5. pontjában a törvénytervezet kidolgozója két lehetőséget javasol.

Az ingatlanügyletekről szóló (módosított) törvénytervezetben javasolt, ingatlaneladásokhoz és -ügyletekhez kapcsolódó letétekre vonatkozó szabályozással kapcsolatban még mindig sok az ellentmondásos vélemény. Fotó: TAN THANH

1. lehetőség: Az ingatlanprojekt befektetője csak akkor veheti fel a foglalót az ügyféllel kötött megállapodás szerint, ha a ház vagy az építmény rendelkezik egy állami szerv által értékelt alaptervvel, és a befektető rendelkezik legalább egy, a jelen törvény 25. cikkének 2. pontjában meghatározott földhasználati jogokra vonatkozó dokumentummal, és a törvény rendelkezéseinek megfelelően elvégezte a munka megkezdésének bejelentésére vonatkozó eljárást. A foglalószerződésnek egyértelműen tartalmaznia kell a ház vagy az építmény eladási árát, lízingárát, és a foglaló összege nem haladhatja meg a ház vagy az építmény eladási árának, lízingárának 10%-át...

2. lehetőség: Az ingatlanprojektek befektetői csak akkor vehetnek fel előleget az ügyfelekkel kötött megállapodás szerint, ha a lakásépítési és építési munkálatok megfeleltek az üzleti tevékenységbe vételhez szükséges összes feltételnek, és a tranzakciókat e törvény rendelkezéseinek megfelelően bonyolították le.

Csökkenteni vagy megszüntetni a befizetési kötelezettséget?

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke egyet nem értett az 1. opció egyes pontjaival, mivel az nem sokat jelent az ügyfelek, különösen az egyéni ügyfelek érdekeinek védelmében. Konkrétan az 1. opcióban meghatározott kaució összegét kellene felülvizsgálni.

Az „5%-ot meg nem haladó előleg” a társadalmi gyakorlat szerint ésszerű szint, és biztosítja, hogy az előleg jellege ne tőkemobilizációs célokat szolgáljon, hanem elég nagy értékű legyen ahhoz, hogy mind a betétes, mind a betét kedvezményezettje tudatosan betartsa a megállapodást. Ezáltal segíti a projektbefektetőt abban is, hogy megértse az ügyfelek igényeit és ízlését, és ezáltal tökéletesítse és javítsa a projekt termékeinek, szolgáltatásainak és közműveinek minőségét.

Eközben Nguyen Van Dinh szakértő azt mondta, hogy elméletileg értékelni kell, hogy a betét az ingatlanügyletekről szóló törvény hatálya alá tartozik-e. Szerinte az eladni kívánó személy (befektető) és a vásárolni kívánó személy (potenciális ügyfél) közötti kapcsolat polgári jogi viszony, amelyet a polgári jog szabályoz.

A Polgári Törvénykönyv 328. cikkelye szerint foglalónak minősül az, amikor az egyik fél a másik félnek pénzösszeget vagy nemesfémeket, drágaköveket vagy egyéb értéktárgyakat (együttesen: foglaló) ad át egy meghatározott időre egy szerződés megkötésének vagy teljesítésének biztosítása érdekében.

Tehát, ha az eladó és a vevő közötti foglalószerződés célja csupán az, hogy mindkét fél jogosultsága esetén lakás adásvételi szerződést kössön (helyfoglalás céljából), akkor korlátozhatja-e a speciális jog (ingatlanjog) a foglaló átvételének idejét vagy a foglaló értékét?

Dinh úr szerint a szabályozás hatékonyságának biztosítása és a „jogi konfliktusok” elkerülése érdekében az ingatlanügyletekről szóló törvénynek nem kell szabályoznia a betéteket. Ehelyett szigorú ellenőrzést kell gyakorolni a házak eladása, a jövőbeni építési munkálatok, a tőkemobilizáció és a befektetők általi tőkefelhasználás felett, ugyanakkor szigorú szankciókat kell bevezetni a jogsértések kezelésére. Ezért a betétek fogadásának feltételeire és a betétek értékére vonatkozó rendelkezéseket el kell távolítani a törvénytervezetből.

LE HOANG CHAU úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke:

Projektátviteli problémák

A projektátruházás szabályozásával kapcsolatban a tervezet 38. cikke egyértelműen kimondja a projekt egészben vagy részben történő átruházásának elvét. A 38. cikk 3. pontja kimondja, hogy az átruházást követően a befektető örökölheti a projektet, de ez az elv nem áll összhangban a tervezet 39. cikkével. Konkrétan a 39. cikk 1. pontjának C) pontja előírja, hogy projektátruházás esetén a befektetőnek be kell fejeznie az infrastruktúrát...

Valójában a projekt eladóinak és vevőinek teljesen eltérő elképzeléseik vannak. A vevőknek van pénzük, eltérő elképzeléseik vannak, és be akarnak fektetni a projekt jelenlegi állapotának megváltoztatásába, így az átadás kézhezvétele után módosíthatják az 1/500-as tervet, beleegyeznek, hogy több pénzt fizetnek, teljesítik pénzügyi kötelezettségeiket, és nem kell használniuk a régi infrastruktúrát, hanem új infrastruktúrát építenek. Míg a 39. cikk 3. pontja előírja az új infrastruktúra elkészültét az átadás lehetővé tételéhez, ami kellemetlenséget okoz az átadó számára. Amíg a szabályozások még kötelező érvényűek, az megnehezíti a projektek fúzióit és felvásárlásait (M&A), mivel nem teremt kedvező feltételeket az átadásukhoz, sok kapacitás nélküli befektető nehezen talál új befektetőket.

Dr. PHAM ANH KHOI, a FINA Ingatlan Pénzügyi Szolgáltató Vállalat vezérigazgatója:

A szabályozásoknak egyensúlyt kell biztosítaniuk

Az Országgyűlés számos fontos tartalmat megvitatott és határozott az ingatlanügyletekről szóló (módosított) törvényről. Azonban minden döntésnek egyensúlyban kell lennie a piacon részt vevő szereplők, köztük az ingatlanvásárlók és -eladók között. Ha a törvény megnehezíti a vevők vagy az eladók dolgát, az egyensúly felborul. Például a termékértékesítés feltételeire vonatkozó szabályozások esetében, ha a törvény túl szigorú, a befektetők nem fognak vagy nehezen tudnak tőkét mozgósítani, nehéz lesz a projektek megvalósítása, majd a költségek emelkedni fognak; a piacra kínált termékek alacsonyak lesznek, és az eladási ár meghaladja a vevők lehetőségeit.

Még az állam is költségvetési bevételektől esik el, más ingatlanokkal kapcsolatos iparágak, mint például az építőanyag-ipar, a szerelés, a munkások elveszítik az állásukat... és az egész gazdaságot is érinteni fogja.

LE HUU NGHI úr, a Le Thanh Építőipari és Kereskedelmi Vállalat Korlátolt Felelősségű Társaság vezérigazgatója:

Szabályozásra van szükség a mobilizált pénz kezelésére.

Vannak felesleges szabályozások, amelyeket az Országgyűlésnek figyelmen kívül kellene hagynia, a kötelező érvényű szabályozás csak több személyzetet igényel az ellenőrzéshez és felügyelethez... Például a foglalóról szóló szabályozás polgári ügy, amelyet mind a vevő, mind az eladó eldönt. Ha a vevő beleegyezik a foglalóba, de nem vásárol, a foglaló elveszik, és ha az eladó elveszti a pénzt és felmondja a szerződést, a foglalót visszakapja.

Vagy a kereskedés szabályozását a tőzsdeparkon keresztül vagy anélkül a befektető szabad döntésére kell bízni, mivel ők tudják, melyik tőzsdepark képes választani, különben ők maguk fogják eladni a terméket, és felelősséget vállalnak az ügyfél felé. Valójában, ha a szabályozás kötelező, sok megbízhatatlan tőzsdepark csak azért akarja eladni a terméket, hogy jutalékot kapjon, eltúlozza az igazságot, rosszat állít a projektről, hogy eladja a terméket az ügyfeleknek, akkor a befektető az, aki teljes felelősséget vállal ezért.

Az ingatlanüzletben a legfontosabb a befektetők pénzáramlásának kezelése. Hová teszik az ügyfelek pénzét? Ha nem kezelik, akkor önkényesen fogják felhasználni, és nem fogják a projekt megvalósításába fektetni, ami kockázatot jelent az ügyfelek számára.

Pham Dinh felvétele

Forrás: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm