VARS: Megfizethető lakások "eltűnnek" Hanoiban és Ho Si Minh-városban

ANTD.VN - Az ingatlankínálat közelmúltbeli növekedését főként a felsőkategóriás szegmens okozza, miközben a megfizethető lakhatást "elhagyják", ami egyre súlyosabbá teszi a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiányt.

Nincs több kínálat új, megfizethető lakásokból

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) szerint a vietnami ingatlanpiac fokozatosan „felmelegedett” a kormány új kínálati és támogatási politikáinak köszönhetően. A kínálat növekedése azonban főként a felső kategóriás szegmensben figyelhető meg, miközben a megfizethető lakások „felhagynak”.

A VARS kutatási adatai azt mutatják, hogy a megfizethető lakáspiac (25 millió VND/m2 alatti áron) az elmúlt években „kihalt”, és nagyon nehéz, vagy akár lehetetlen újra megjelenni Hanoiban és Ho Si Minh-városban.

Hanoiban az újonnan piacra dobott, megfizethető lakások aránya 2018-ban elérte a 35%-ot, majd 2019-ben 20%-ra, 2020-ban pedig már csak 12%-ra csökkent. 2021-ben és 2022-ben a lakások kínálata ebben a szegmensben tovább csökkent, az eladásra kínált lakások teljes kínálatának mindössze 4%-át tette ki, 2023-ban pedig 0%-ot.

Ho Si Minh-városban a visszaesés még erősebb volt, amikor 2018-ban az újonnan átadott, megfizethető lakások aránya még 20%-ot tett ki, de 2020-ra mindössze 0,5%-ra esett vissza, mielőtt 2021-ben teljesen eltűnt volna.

2024 első 9 hónapjáig a lakáskínálat jelentős fellendülést mutatott, de Hanoiban és Ho Si Minh-városban megnyílt lakások kínálatának mintegy 80%-a 50 millió VND/m2 vagy annál magasabb áron kelt el.

A VARS által kiválasztott és megfigyelt 150 projektből álló mintában szereplő projektek átlagos eladási áringadozását tükröző lakásár-index kutatása azt is kimutatta, hogy 2024 harmadik negyedévében a hanoi mintaprojekt-klaszter átlagos eladási ára közel 60 millió VND/m2 volt, ami 64,0%-os növekedést jelent 2019 második negyedévéhez képest.

A Ho Si Minh-városban található projektcsoportok átlagos eladási ára 49,2 millió VND/m2-ről 64,2 millió VND/m2-re emelkedett, ami 30,6%-os növekedést jelent ugyanebben az időszakban.

A megfizethető lakások kínálata eltűnt Hanoiban és Ho Si Minh-városban.

Miért nem érdeklődnek a vállalkozások az alsó kategóriás szegmens iránt?

A VARS szerint az ingatlanfejlesztők azért nem figyelnek eléggé a megfizethető lakhatásra, mert ebből a szegmensből alacsonyabb a profitmarzs, mint a felsőkategóriás szegmensből. A projektfejlesztők számításai azt mutatják, hogy mindössze 15%-os profitmarzs esetén, ha a tőke 1-2 évig stagnál, vagy ha az értékesítés 1-2 évig késik, a fejlesztő pénzt veszít.

Továbbá a központi földalapok egyre szűkösebbek, jelenleg és a jövőben is, főként nagyvárosi területeken találhatók, ahol számos infrastrukturális és közműszolgáltatási terület van, amelyek beruházást igényelnek, ráadásul a ráfordítási költségek, különösen a földköltségek emelkednek, az árak pedig nem megfizethetők.

Másodszor, bár a kormány számos intézkedést vezetett be a szociális lakások és a megfizethető lakhatás fejlesztésének ösztönzése érdekében, a földterületekkel és a tervezéssel kapcsolatos jogi eljárások továbbra is jelentős akadályt jelentenek. A bonyolult engedélyezési folyamat, amely régóta tart, valamint a nagyvárosokban egyre szűkösebb földalap a lakásépítéshez, arra készteti a projektfejlesztőket, hogy alaposan mérlegeljék, mielőtt ebbe a szegmensbe fektetnének be.

Ezenkívül az ebben a szegmensben a lakásvásárlókra vonatkozó hiteltámogatási politikákat nem szinkron módon hajtották végre.

Harmadszor, a felsőkategóriás projektek magas haszonkulcsot hoznak, és nem nehéz őket eladni. Mivel a felsőkategóriás lakások iránti kereslet, beleértve mind a lakhatási, mind a befektetési igényeket, nagyon nagy, a magas jövedelmű ügyfelek csoportjából folyamatosan növekszik a gazdasági fejlődéssel és a külföldiek befektetési hullámával együtt, valamint a tengerentúli vietnamiak az új jogi folyosó alapján, amely "enyhíti" a tulajdonlási feltételeket e csoport számára.

Valójában nem kevés az olyan ügyfél, aki hajlandó prémiumot fizetni a projekt legkorlátozottabb és legdrágább termékeiért. Ez a megfizethető lakhatási szegmenst kevésbé vonzóvá teszi a projektfejlesztők számára.

Állami beavatkozás szükségessége

A megfizethető lakhatás hiányának kezelése érdekében a VARS úgy véli, hogy az állam részéről határozott beavatkozásra van szükség.

Ennek megfelelően az államnak olyan politikákat kell kutatnia és kidolgoznia, amelyek kedvező feltételeket teremtenek a befektetők számára a megfizethető kereskedelmi lakások fejlesztéséhez (mentesség a telekadó és a társasági adó alól, vagy a beépítési sűrűség vagy a földhasználati együttható növelése a kereskedelmi lakásprojektekre vonatkozó szabványokhoz képest).

Ugyanakkor prioritást élvez a tervezési jóváhagyás és az építési engedélyezés, ami segít lerövidíteni a projektfejlesztési időt...

Másodszor, az államnak elő kell mozdítania a kormány és a magánszektor közötti együttműködési projekteket a megfizethető lakások építése érdekében (az állam földvásárlási ösztönzőket és jogi támogatást nyújt).

Harmadszor, olyan politikákra van szükség, amelyek támogatják az emberek lakhatási igényeit. A kormány fontolóra veheti egy alap létrehozását az alacsony költségű lakások kínálatának fejlesztését és fenntartását támogató célra…

Ezenkívül az államnak olyan politikákkal kell rendelkeznie, amelyek korlátozzák a spekulatív motivációt, és hamarosan meg kell vizsgálnia és alkalmaznia kell az ingatlanadót, amely azokat az ingatlantulajdonosokat célozza meg, akik nem üzleti tevékenységbe fektetik ingatlanjukat, vagy a földterület megszerzése után nem folytatnak építkezést...

Szükséges lakásfelügyeleti ügynökségeket vagy bizottságokat létrehozni, és szigorú szankciókat alkalmazni a spekuláció, az ármanipuláció vagy az illegális áremelés eseteivel szemben.

Ahhoz azonban, hogy a szabályozási politikák valóban hatékonyak legyenek, és biztosítsák a piac hosszú távú biztonságos és egészséges működését, az államnak hamarosan be kell fejeznie az ingatlanpiacra vonatkozó információs és adatrendszert, valamint az azonosított lakások kezelésére szolgáló rendszert.

Forrás: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd