 |
9 poin baru UU Pertanahan 2024
UU Pertanahan Tahun 2024 memiliki 9 poin baru yang menonjol, yaitu:
1. Perluasan batas penerimaan pengalihan hak guna lahan pertanian perorangan
Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 memperbolehkan perluasan "batas penerimaan pengalihan hak guna tanah pertanian perorangan menjadi paling banyak 15 kali batas alokasi tanah pertanian perorangan untuk setiap jenis tanah" pada Pasal 177 Ayat 1.
Secara khusus, sesuai dengan Pasal 177 Ayat (1) Rancangan Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, batas penerimaan pengalihan hak guna tanah pertanian perseorangan adalah paling banyak 15 (lima belas) kali batas alokasi tanah pertanian perseorangan untuk setiap jenis tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 176 Ayat (1), Pasal 2, dan Pasal 3 Undang-Undang ini.
| Saat ini, sesuai dengan Pasal 130 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2013, batas penerimaan pengalihan hak guna tanah pertanian milik rumah tangga dan perorangan tidak lebih dari 10 (sepuluh) kali batas alokasi tanah pertanian milik rumah tangga dan perorangan untuk setiap jenis tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 129 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2013 Pasal 1, Pasal 2, dan Pasal 3. |
2. Peraturan mengenai 32 kasus di mana Negara “mengambil kembali tanah untuk pembangunan sosial -ekonomi demi kepentingan nasional dan publik”
Pasal 79 UUPA 2024 secara spesifik mengatur 32 hal dimana Negara mengambil alih tanah untuk kepentingan pembangunan sosial ekonomi nasional dan kepentingan umum sebagai berikut:
Negara berkewajiban mengambil kembali tanah dalam keadaan yang benar-benar mendesak untuk melaksanakan pembangunan sosial-ekonomi bagi kepentingan nasional dan masyarakat dalam rangka pengembangan sumber daya tanah, peningkatan efisiensi pemanfaatan tanah, pengembangan prasarana sosial-ekonomi modern, penyelenggaraan jaminan sosial, perlindungan lingkungan hidup, dan pelestarian cagar budaya, dalam hal-hal sebagai berikut:
1. Pembangunan pekerjaan lalu lintas, meliputi: jalan bebas hambatan, jalan tol, jalan perkotaan, jalan pedesaan termasuk jalan pintas, jalan darurat, dan jalan di atas persawahan yang melayani kebutuhan perjalanan umum orang, halte bus, tempat menaikkan dan menurunkan penumpang, stasiun tol, gudang, tempat parkir mobil; terminal penyeberangan, stasiun bus, tempat istirahat; semua jenis rel kereta api; stasiun kereta api; semua jenis jembatan dan terowongan yang melayani lalu lintas; pekerjaan perairan pedalaman, pekerjaan maritim; pekerjaan penerbangan; jalur kereta api dan stasiun kereta api; pelabuhan perikanan, pelabuhan kering; kantor pusat, gedung perkantoran, tempat usaha dan jasa di stasiun, pelabuhan, terminal bus; koridor keselamatan untuk pekerjaan lalu lintas yang memerlukan pengembalian lahan untuk ruang udara; bangunan lain yang melayani lalu lintas;
2. Pembangunan jaringan irigasi, meliputi: tanggul, tanggul, gorong-gorong, bendungan, spillway, waduk, terowongan hidrolik, penyediaan air, drainase, irigasi, dan sistem drainase, termasuk koridor perlindungan untuk jaringan irigasi yang memerlukan pemanfaatan lahan; jaringan irigasi utama, meliputi kantor, gudang, sarana produksi, perbaikan, dan pemeliharaan jaringan irigasi dalam lingkup jaringan irigasi;
3. Pembangunan instalasi penyediaan air bersih dan drainase, meliputi: instalasi pengolahan air bersih; instalasi pemompaan air; bangunan penampung dan menara air; jaringan pipa penyediaan air bersih dan drainase; danau pengatur; instalasi pengolahan air, lumpur tinja, dan lumpur tinja, termasuk perkantoran, gudang, sarana produksi, perbaikan dan pemeliharaan instalasi penyediaan air bersih dan drainase;
4. Pembangunan fasilitas pengolahan limbah, meliputi: stasiun pemindahan; tempat pembuangan akhir (TPA); kompleks pengolahan, area pengolahan, fasilitas pengolahan limbah dan limbah berbahaya termasuk kantor, gudang, fasilitas produksi, perbaikan dan pemeliharaan fasilitas pengolahan limbah;
5. Pembangunan instalasi energi dan penerangan umum, meliputi: pembangkit tenaga listrik dan pekerjaan penunjang pembangkit tenaga listrik; bendungan, tanggul, waduk, dan jaringan pipa air untuk pembangkit listrik tenaga air; jaringan transmisi tenaga listrik dan gardu transformator; pekerjaan pelayanan, perbaikan, dan pemeliharaan di lingkungan pembangkit tenaga listrik; sistem penerangan umum;
6. Pembangunan fasilitas minyak dan gas bumi, meliputi: anjungan eksploitasi, fasilitas yang melayani kegiatan eksploitasi dan pengolahan minyak dan gas bumi, kilang petrokimia, instalasi pengolahan gas bumi, instalasi produksi bahan bakar nabati; penampungan minyak mentah, penyimpanan, stasiun pemompaan bensin, minyak dan gas bumi, sistem perpipaan, koridor keselamatan fasilitas untuk menjamin keselamatan teknis; usaha jasa, pekerjaan perbaikan dan pemeliharaan dalam lingkup pekerjaan yang melayani kegiatan eksploitasi dan pengolahan minyak dan gas bumi, kilang petrokimia, instalasi pengolahan gas bumi, instalasi produksi bahan bakar nabati;
7. Pembangunan prasarana pos, telekomunikasi, dan informatika yang meliputi: rumah, stasiun, tiang antena, tiang kabel, saluran pembuangan, tangki, pipa kabel, parit, terowongan teknis, dan prasarana teknis terkait lainnya untuk pemasangan perangkat telekomunikasi dan peralatan yang terpasang di dalamnya guna melayani telekomunikasi; pusat data; termasuk koridor keselamatan pekerjaan guna menjamin keselamatan teknis yang tidak dapat dimanfaatkan untuk keperluan lain; sarana pemanfaatan pos dan titik layanan pos; pusat pos budaya masyarakat; pekerjaan usaha jasa, perbaikan, dan pemeliharaan dalam lingkup pekerjaan pos, telekomunikasi, dan informatika;
8. Pembangunan pasar tradisional dan pasar grosir;
9. Pembangunan tempat-tempat peribadatan, meliputi: rumah ibadah, pura, tempat suci, tempat pemujaan, dan tempat peribadatan lainnya yang sah menurut hukum;
10. Pembangunan tempat-tempat ibadah keagamaan, meliputi: kantor pusat organisasi keagamaan, organisasi keagamaan yang berafiliasi; pagoda, gereja, kapel, katedral, tempat-tempat suci; sekolah untuk melatih orang-orang yang ahli dalam kegiatan keagamaan; monumen, prasasti, menara, dan tempat ibadah keagamaan lainnya yang sah;
11. Pembangunan tempat rekreasi dan hiburan umum, kegiatan masyarakat, meliputi: taman, kebun bunga, pantai, dan tempat rekreasi umum lainnya; sarana pertemuan, dan kegiatan lain sesuai dengan adat istiadat dan kebiasaan masyarakat setempat;
12. Pembangunan kantor pusat lembaga-lembaga Partai Komunis Vietnam, lembaga-lembaga negara, Front Tanah Air Vietnam, organisasi-organisasi sosial-politik, organisasi-organisasi sosial-politik-profesional, organisasi-organisasi sosial-profesional, organisasi-organisasi kemasyarakatan, dan organisasi-organisasi lain yang didirikan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan, yang diberi tugas oleh Negara, dan dibiayai dengan biaya operasional tetap;
13. Pembangunan kantor pusat atau kantor perwakilan unit layanan publik di bawah lembaga Partai Komunis Vietnam, lembaga negara, dan organisasi sosial-politik;
14. Pembangunan sarana kebudayaan, peninggalan sejarah-budaya, tempat-tempat wisata, meliputi: gedung pertemuan, gedung pertunjukan, rumah adat, balai kebudayaan, istana budaya, klub, bioskop, sirkus; benda-benda peninggalan; karya seni simbolik, istana anak, rumah anak, pusat kegiatan remaja, museum, rumah pameran, perpustakaan, sarana kreasi sastra, sarana kreasi seni, rumah pameran seni, markas besar kelompok seni; usaha perluasan, pemugaran, pemulihan, dan peningkatan nilai peninggalan sejarah-budaya dan tempat-tempat wisata yang telah diperingkat atau tercantum dalam daftar inventaris peninggalan oleh Pemerintah Daerah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang warisan budaya; sarana kebudayaan lain yang didirikan atau diberi izin penyelenggaraan oleh Negara;
15. Pembangunan sarana kesehatan dan sarana pelayanan sosial yang didirikan atau diberi izin penyelenggaraan oleh Negara, meliputi: sarana kesehatan (sarana pemeriksaan dan pengobatan; sarana rehabilitasi; sarana kesehatan preventif; sarana kependudukan; sarana pengujian; sarana kalibrasi dan inspeksi; sarana pemeriksaan kesehatan; sarana pemeriksaan forensik; sarana produksi obat; sarana produksi alat kesehatan); balai pelayanan sosial, sarana perlindungan sosial; balai pengobatan, pendidikan, dan tenaga sosial; balai perawatan berjasa; sarana pemeliharaan anak; sarana konsultasi dan perawatan lanjut usia, penyandang cacat, anak berkebutuhan khusus, penderita HIV/AIDS, penderita gangguan jiwa; sarana rehabilitasi kecanduan narkoba; sarana perawatan lanjut usia dan anak berkebutuhan khusus;
16. Pembangunan sarana pendidikan dan pelatihan yang didirikan atau diberi izin penyelenggaraan oleh Negara, meliputi: tempat penitipan anak, taman kanak-kanak, prasekolah, sarana pendidikan umum, sarana pendidikan berkelanjutan, sekolah khusus, perguruan tinggi, dan sarana pendidikan vokasi;
17. Pembangunan sarana latihan jasmani dan olahraga yang didirikan atau diizinkan penyelenggaraannya oleh Negara, meliputi: kompleks olahraga, balai latihan atlet, stadion, sarana pertandingan dan latihan olahraga;
18. Pembangunan sarana ilmu pengetahuan dan teknologi yang didirikan atau diberi izin penyelenggaraannya oleh Negara, meliputi: lembaga penelitian, pengembangan, dan pengabdian kepada ilmu pengetahuan dan teknologi; lembaga pendukung usaha rintisan inovatif; inkubator teknologi, inkubator usaha ilmu pengetahuan dan teknologi; taman ilmu pengetahuan dan teknologi; museum ilmu pengetahuan; sistem standar pengukuran;
19. Pembangunan fasilitas diplomatik, meliputi: kantor pusat kedutaan besar, konsulat, kantor perwakilan organisasi diplomatik asing, lembaga swadaya masyarakat yang menjalankan fungsi diplomatik; fasilitas diplomatik yang dikelola oleh negara;
20. Pembinaan pekerjaan umum di bidang pengelolaan lingkungan hidup, pelestarian keanekaragaman hayati, meteorologi, hidrologi, pemeriksaan dan karantina hewan dan tumbuhan;
21. Melaksanakan proyek perumahan sosial dan perumahan bagi angkatan bersenjata rakyat, kecuali dalam hal perjanjian penerimaan hak guna tanah; proyek perumahan rakyat; proyek penanaman modal renovasi dan pembangunan kembali rumah susun, kecuali dalam hal pemilik rumah susun sepakat untuk mengalihkan hak guna tanah kepada penanam modal untuk melaksanakan proyek penanaman modal renovasi dan pembangunan kembali rumah susun sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Perumahan; proyek pemukiman kembali;
22. Pelaksanaan proyek-proyek di kawasan industri, klaster industri; taman teknologi tinggi; kawasan pertanian teknologi tinggi; kawasan teknologi informasi terkonsentrasi; kawasan kehutanan teknologi tinggi; kawasan bebas bea di kawasan ekonomi;
23. Melaksanakan proyek-proyek produksi dan pengolahan terpadu hasil pertanian, kehutanan, perairan, dan makanan laut dalam skala besar, dengan infrastruktur yang sinkron mulai dari produksi sampai dengan pengolahan hasil pertanian, kehutanan, perairan, dan makanan laut yang melayani wilayah antarkabupaten atau antardaerah; proyek-proyek penanaman dan pelestarian gen tanaman obat untuk pengembangan tanaman obat tradisional;
24. Melaksanakan kegiatan reklamasi lahan;
25. Kegiatan pengusahaan bahan galian mineral telah memperoleh izin dari instansi negara yang berwenang, termasuk kegiatan konstruksi yang melayani pengusahaan dan pengolahan bahan galian mineral yang berada di dalam wilayah pengusahaan dan koridor pengaman pengusahaan yang memerlukan pemulihan lahan;
26. Proyek di sekitar titik sambungan lalu lintas dan rute lalu lintas yang berpotensi dikembangkan;
27. Melaksanakan proyek penanaman modal dalam rangka membangun kawasan perkotaan yang memiliki fungsi campuran, menyelaraskan sistem prasarana teknis, prasarana sosial dengan perumahan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang konstruksi untuk membangun baru atau merenovasi dan memperindah kawasan perkotaan; proyek kawasan permukiman pedesaan;
28. Pemakaman, rumah duka, krematorium, fasilitas penyimpanan abu;
29. Melaksanakan proyek untuk mengalokasikan tanah pemukiman dan tanah produksi bagi kelompok etnis minoritas untuk melaksanakan kebijakan dukungan tanah bagi kelompok etnis minoritas sesuai dengan ketentuan Undang-Undang ini;
30. Pembangunan pekerjaan di atas tanah yang melayani pengoperasian, pemanfaatan, dan penggunaan pekerjaan di bawah tanah;
31. Melaksanakan proyek-proyek yang disetujui oleh Majelis Nasional dan Perdana Menteri, dan memutuskan kebijakan-kebijakan penanaman modal sesuai dengan ketentuan perundang-undangan;
32. Dalam hal perolehan kembali tanah untuk pelaksanaan proyek dan pekerjaan bagi kepentingan nasional dan umum yang tidak termasuk dalam hal-hal yang ditentukan dalam Pasal 1 sampai dengan Pasal 31, Majelis Nasional mengubah dan melengkapi hal-hal perolehan kembali tanah dalam Pasal ini menurut tata cara yang disederhanakan.
3. Pengaturan pemukiman kembali harus diselesaikan sebelum akuisisi tanah.
Pasal 91 Undang-Undang Agraria Tahun 2024 mengatur tentang asas ganti rugi, pembinaan, dan pemukiman kembali apabila Negara memperoleh tanah, meliputi asas sebagai berikut:
-Kawasan pemukiman kembali harus melengkapi ketentuan prasarana teknis dan prasarana sosial yang sinkron sesuai dengan rencana rinci yang telah disetujui oleh instansi yang berwenang; sekaligus harus sesuai dengan adat istiadat dan budaya masyarakat pemukiman tempat tanah tersebut diambil alih.
- Persetujuan kompensasi, dukungan, rencana pemukiman kembali dan pengaturan pemukiman kembali harus diselesaikan sebelum keputusan tentang pemulihan lahan dibuat.
4. Hapuskan kerangka harga tanah
Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 telah menghapuskan ketentuan tentang kerangka harga tanah.
5. Daftar harga tanah dibuat setiap tahunnya
Berdasarkan Undang-Undang Pertanahan 2024, daftar harga tanah disusun setiap tahun dan daftar harga tanah yang pertama diumumkan dan diberlakukan mulai tanggal 1 Januari 2026 dan disesuaikan mulai tanggal 1 Januari tahun berikutnya.
6. Peraturan tentang 5 metode penilaian tanah
Pasal 5 ayat 158 UUPA tahun 2024 mengatur 5 cara penilaian tanah, yaitu:
- Metode perbandingan dilakukan dengan melakukan penyesuaian harga bidang tanah dengan peruntukan tanah yang sama, kesamaan tertentu faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah yang beredar di pasaran, pemenang lelang hak guna usaha atas tanah yang pemenang lelangnya telah memenuhi kewajiban keuangan sesuai dengan keputusan pemenang lelang, dengan cara menganalisis dan membandingkan faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah setelah dikeluarkan nilai harta kekayaan yang melekat pada tanah tersebut (jika ada) untuk menentukan harga bidang tanah yang akan dinilai;
- Metode pendapatan dilaksanakan dengan mengambil rata-rata pendapatan bersih tahunan per luas wilayah dibagi dengan rata-rata tingkat bunga tabungan deposito berjangka 12 bulan dalam mata uang Vietnam pada bank umum yang dimiliki Negara lebih dari 50% modal dasar atau jumlah seluruh saham dengan hak suara di wilayah provinsi selama 3 tahun berturut-turut sampai dengan akhir triwulan terakhir dengan data sebelum waktu penilaian;
- Metode surplus dilaksanakan dengan cara menghitung total taksiran pendapatan pembangunan dikurangi dengan total taksiran biaya pembangunan bidang tanah atau luas tanah berdasarkan pemanfaatan lahan yang paling efektif (koefisien pemanfaatan lahan, kepadatan bangunan, jumlah lantai bangunan maksimum) berdasarkan rencana tata ruang dan rencana rinci pembangunan yang telah disahkan oleh instansi yang berwenang;
Metode koefisien penyesuaian harga tanah dilakukan dengan mengalikan harga tanah pada tabel harga tanah dengan koefisien penyesuaian harga tanah. Koefisien penyesuaian harga tanah ditentukan dengan membandingkan harga tanah pada tabel harga tanah dengan harga pasar tanah;
- Pemerintah menetapkan cara penilaian tanah di luar keempat cara tersebut di atas setelah mendapat persetujuan Panitia Tetap DPR.
Saat ini, Undang-Undang Pertanahan tahun 2013 belum mengatur metode penilaian tanah. Metode penilaian tanah diatur dalam Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 2014/PMK.01/2014 tentang Penilaian Tanah, meliputi: metode perbandingan langsung, metode deduksi, metode pendapatan, metode surplus, dan metode koefisien penyesuaian harga tanah. |
7. Suplemen Bab VIII tentang pengembangan, pengelolaan dan pemanfaatan dana tanah
8. Peraturan khusus tentang alokasi tanah dan sewa tanah melalui lelang hak guna usaha atas tanah.
Untuk menjamin konsistensi dan keseragaman dengan ketentuan Bab VIII tentang “pengembangan, pengelolaan, dan pemanfaatan dana tanah”, Bab IX Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 secara khusus menetapkan:
- “pengalihan dan penyewaan tanah melalui lelang hak guna usaha” (Pasal 125) untuk “tanah bersih” yang diciptakan oleh Negara; atau
- “pengalokasian tanah, sewa tanah melalui lelang untuk memilih investor yang akan melaksanakan proyek investasi dengan menggunakan tanah” (Pasal 126) untuk “tanah yang belum dibebaskan” di mana “investor yang menang bertanggung jawab menyediakan modal untuk melaksanakan kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali sebagaimana diminta oleh instansi negara yang berwenang” dan dalam waktu 36 bulan sejak tanggal penerbitan keputusan yang mengakui hasil lelang yang menang atau periode lain sesuai dengan kontrak yang ditandatangani dengan instansi negara yang berwenang, Panitia Rakyat pada tingkat yang berwenang harus menyelesaikan kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali untuk mengalokasikan tanah, menyewakan tanah kepada investor yang menang.
9. Pengaturan tentang hak untuk memilih bentuk pembayaran sewa tanah
- Badan usaha, satuan kerja perangkat daerah, perseorangan, orang asli Vietnam yang berdomisili di luar negeri, dan badan usaha dengan modal penanaman modal asing yang tanahnya disewa oleh Negara dan membayar iuran tahunan, tetapi dalam hal tanahnya disewa oleh Negara dan membayar iuran sekaligus untuk seluruh jangka waktu sewa sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang ini, dapat memilih untuk beralih menjadi sewa tanah dengan pembayaran iuran sekaligus untuk sisa jangka waktu sewa dan wajib menetapkan kembali harga tanah untuk menghitung iuran pada saat diputuskan untuk memperbolehkan peralihan menjadi sewa tanah dengan pembayaran iuran sekaligus untuk seluruh jangka waktu sewa sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang ini.
- Lembaga ekonomi, perorangan, warga negara Vietnam yang berdomisili di luar negeri, dan lembaga ekonomi dengan modal investasi asing yang saat ini menyewa tanah dari Negara dan membayar iuran tetap sekaligus untuk seluruh masa sewa dapat memilih untuk beralih ke sistem sewa tanah dan membayar iuran tetap tahunan. Iuran tetap yang dibayarkan akan dipotong dari iuran tetap tahunan yang wajib dibayarkan sesuai dengan peraturan Pemerintah.
- Unit pelayanan publik adalah unit yang diberikan tanah oleh Negara tanpa memungut biaya penggunaan tanah; apabila suatu unit pelayanan publik memerlukan sebagian atau seluruh lahan yang dialokasikan untuk keperluan produksi, usaha atau jasa, maka unit tersebut dapat memilih untuk beralih ke bentuk sewa tanah Negara dengan pemungutan biaya sewa tanah tahunan untuk area tersebut.
Sembilan poin baru Undang-Undang Pertanahan 2024 didasarkan pada isi rancangan Undang-Undang Pertanahan 2024 (rancangan diperbarui pada 18 Januari 2024) dan pidato Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh yang dipublikasikan di portal informasi elektronik Majelis Nasional.
[iklan_2]
Sumber
![[Foto] Sekretaris Jenderal To Lam menghadiri Kongres ke-1 Komite Partai Sentral Front Tanah Air dan Organisasi Massa Sentral](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/9/23/2aa63d072cab4105a113d4fc0c68a839)
![[Foto] Perdana Menteri Pham Minh Chinh memimpin pertemuan pertama Komite Pengarah Pusat tentang kebijakan perumahan dan pasar real estat](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/9/22/c0f42b88c6284975b4bcfcf5b17656e7)
Komentar (0)