Bagaimana menerapkan TOD pada perkeretaapian?

Banyak negara telah berhasil dengan TOD.

Konsultan pelaksana proyek menegaskan bahwa model pembangunan perkotaan yang berorientasi pada transportasi umum (Transit-oriented-development - TOD) diterapkan di banyak negara dan membawa banyak manfaat.

Mengutip contoh Perusahaan Kereta Api Odakyu (Jepang), konsultan tersebut mengatakan: Dalam struktur pendapatan perusahaan ini pada tahun 2022, pendapatan dari transportasi hanya mencapai 32%, sisanya dari aktivitas ritel (37%), dari real estat (12%), dan 19% dari aktivitas lainnya. Demikian pula dengan Perusahaan Kereta Api Hanyu, pendapatan dari transportasi mencapai 30%, dari real estat 30%, dari aktivitas hiburan 16%, dan dari transportasi dan pariwisata 15%...

Kereta Api Odakyu (Jepang) menuai banyak manfaat terkait pengembangan perkotaan dan komersial saat berinvestasi dan memanfaatkan jalur kereta api (Foto: ilustrasi, sumber Pop Japan).

Pengalaman dari negara lain menunjukkan bahwa di sebagian besar kota, nilai tanah dan properti di koridor transportasi umum meningkat. Misalnya, di Helsinki Metro (Finlandia), harga properti yang dapat dicapai dengan berjalan kaki dari area stasiun 7,5% lebih tinggi daripada area lain. Atau di area metro Tyne & Wear, Newcastle, Inggris, harga rumah dalam radius 200 meter dari stasiun metro naik 2%.

Dari pengalaman mengembangkan TOD di negara lain, konsultan berpendapat bahwa untuk menerapkan TOD di Vietnam, perlu ada sinkronisasi antar dokumen hukum.

Khusus untuk lingkup UU Perkeretaapian, konsultan merekomendasikan penambahan konsep TOD di sektor perkeretaapian, seperti proyek investasi untuk mengembangkan perumahan, jasa, komersial, gedung perkantoran... di stasiun dan kawasan sekitar stasiun.

Bersamaan dengan itu, tetapkan secara jelas koordinasi antara unit investasi, manajemen aset infrastruktur perkeretaapian dengan pemerintah daerah dalam perencanaan dan pengembangan perkotaan; tentukan ruang eksploitasi, kepadatan konstruksi, ruang lingkup pengembangan, dan pemulihan lahan saat melaksanakan proyek perkeretaapian.

Mengizinkan unit manajemen infrastruktur kereta api dan bisnis transportasi kereta api untuk berinvestasi pada aset yang ada dan investasi baru pada aset di area sekitar stasiun untuk meningkatkan pendapatan.

Rencanakan dulu, lelang kemudian

Bapak Tran Thien Canh, Direktur Otoritas Perkeretaapian Vietnam, mengatakan bahwa pengalaman dari negara lain menunjukkan bahwa pengembangan TOD yang efektif dengan kereta api perkotaan sangat penting dan memerlukan partisipasi organisasi non-negara.

MTR Corporation (Mass Transit Railway) - Hong Kong sangat sukses dalam berinvestasi dan mengeksploitasi dana tanah di sekitar Metro (Foto: ilustrasi, sumber Pixabay).

Namun, negara-negara lain masih menerapkannya pada perkeretaapian nasional dan kereta api cepat. Oleh karena itu, dalam penyusunan Undang-Undang Perkeretaapian yang direvisi, Vietnam ingin menerapkan model TOD pada perkeretaapian dan stasiun nasional.

"Model TOD di sektor perkeretaapian merupakan subjek yang sulit dan membutuhkan penelitian lebih lanjut. Model ini mencakup penentuan entitas yang berinvestasi dalam pembangunan infrastruktur perkeretaapian nasional dan perkotaan; tanggung jawab entitas terkait; dan alokasi manfaat dari TOD...", kata Direktur Otoritas Perkeretaapian Vietnam, Tran Thien Canh.

Dari segi organisasi, mustahil menggunakan modal untuk implementasi proyek TOD untuk berinvestasi di perkeretaapian sejak awal. Artinya, mustahil untuk memanfaatkan lahan, menjual lahan, dan menggunakan uang tersebut untuk berinvestasi di perkeretaapian.

Perencanaan TOD harus dilakukan terlebih dahulu. Nilai tambah baru akan muncul setelah perkeretaapian diinvestasikan dan dioperasikan. Pada saat itu, para pelaku usaha (pemda, investor, dan pelaku usaha perkeretaapian) akan berpartisipasi dan berinvestasi dalam pengembangan lahan dan properti.

Stasiun tersebut direncanakan akan berlokasi di lokasi tertentu. Pemerintah daerah akan menyesuaikan rencana zonasi di area tersebut, dengan mendefinisikan secara jelas tujuan dan penggunaannya. Kemudian, pemerintah daerah akan melelang dana tanah tersebut. Perusahaan perkeretaapian juga harus berpartisipasi dalam lelang jika ingin berinvestasi. Lahan untuk pembangunan dan pengoperasian kereta api merupakan lahan milik pribadi dan tidak dapat dilelang," ujar Bapak Canh.

Bukan "obat mujarab"

Berbicara kepada Surat Kabar Giao Thong, Tn. Nguyen Ngoc Dong, mantan Wakil Menteri Transportasi, mengatakan bahwa saat ini di Vietnam terdapat banyak pemahaman yang berbeda, tidak ada pemahaman yang sama tentang model TOD.

Namun, perlu dipahami bahwa TOD bukanlah "obat mujarab". Bahkan, untuk kawasan perkotaan yang sudah ada seperti Kota Ho Chi Minh atau Hanoi , membangun jalur kereta api di kawasan perkotaan yang padat tidak akan mampu mengembangkan TOD dalam arti sebenarnya.

Untuk memobilisasi sumber daya investasi perkeretaapian, khususnya perkeretaapian perkotaan, model TOD merupakan salah satu pilihan yang efektif (Foto: ilustrasi).

Seperti di Hanoi, dengan jalur 1 Yen Vien - Ngoc Hoi, jalur 2 Cat Linh - Ha Dong, apakah mungkin untuk membersihkan lahan di sekitar stasiun untuk membangun kawasan perkotaan baru sesuai TOD? Kenyataannya, kita hanya bisa merenovasi kawasan perkotaan di sekitar stasiun.

Untuk membangun kawasan perkotaan baru, dibutuhkan lahan kosong. Misalnya, pada rute Thang Long - Noi Bai, masih terdapat lahan kosong di beberapa stasiun di sekitarnya. Jika perencanaan dilakukan dengan baik, kawasan perkotaan dapat dibangun, membentuk TOD dalam arti sebenarnya," Bapak Dong mencontohkan.

Mengenai metodenya, menurut Bapak Dong, pengadaan tanah untuk stasiun kereta api dilakukan oleh Negara untuk membangun proyek pekerjaan umum. Pembebasan tanah untuk TOD merupakan pengembangan perkotaan. Oleh karena itu, biasanya Negara mengeluarkan biaya untuk pembebasan tanah dan kemudian melakukan tender untuk memilih investor.

"Perlu ditentukan bagaimana model TOD dipahami di sektor perkeretaapian, dalam hal apa infrastruktur perkeretaapian sebaiknya dipadukan dengan pembangunan perkotaan, dan apa peran para pelakunya?... Mengenai mekanisme dan kebijakan, perlu terus dikaji secara saksama karena berkaitan dengan banyak undang-undang dan banyak muatannya...", tegas Bapak Dong.

Sumber: https://www.baogiaothong.vn/ap-dung-tod-voi-duong-sat-the-nao-192240713150121589.htm