Tekanan pada jatuh tempo obligasi real estat pada tahun 2025

Meskipun pasar real estat menunjukkan perubahan positif, beberapa ahli masih khawatir tentang risiko keterlambatan pembayaran obligasi oleh bisnis real estat tahun depan.

Meskipun pasar real estat menunjukkan perubahan positif, beberapa ahli masih khawatir tentang risiko keterlambatan pembayaran obligasi oleh bisnis real estat tahun depan.

Menurut Dr. Can Van Luc, Kepala Ekonom BIDV , selama periode tersulit pasar properti (Juni hingga Agustus 2023), Pemerintah mengeluarkan Keputusan 08/2023/ND-CP yang memungkinkan pelaku usaha dan investor untuk bernegosiasi dan menunda pembayaran utang obligasi. Dengan "bantuan" ini, 60% pelaku usaha telah diberikan perpanjangan waktu 2 tahun, sehingga tanggal pembayaran utang menjadi Juni 2025.

Statistik dari lembaga pemeringkat kredit menunjukkan bahwa saldo obligasi korporasi (baik pokok maupun bunga) yang jatuh tempo pada tahun 2025 diperkirakan mencapai VND334.000 miliar. Khusus untuk industri properti saja, saldo yang jatuh tempo diperkirakan mencapai sekitar VND135.000 miliar.

Menanggapi angka-angka di atas, pakar dari BIDV mengatakan bahwa tekanan pada obligasi di tahun 2025 tidak mengkhawatirkan. Gagal bayar lebih kecil kemungkinannya terjadi, karena pasar properti secara bertahap membaik. Banyak bisnis hanya perlu menetapkan diskon produk sekitar 10% untuk menjual produk mereka, alih-alih 40-50% seperti periode sebelumnya.

Tidak hanya itu, Bapak Luc dengan yakin mengatakan bahwa pasar properti diuntungkan oleh faktor-faktor makroekonomi. Dengan demikian, inflasi meningkat terkendali; suku bunga di Vietnam tetap rendah; nilai tukar secara bertahap melemah; defisit anggaran, utang publik, utang luar negeri, kewajiban pembayaran utang pemerintah... berada dalam ambang batas yang diizinkan oleh Majelis Nasional . Selain itu, lembaga dan sistem hukum secara bertahap diperbaiki berkat adanya tiga undang-undang properti baru.

Pemulihan pasar tercermin jelas dalam laporan Kementerian Konstruksi Triwulan III 2024. Secara spesifik, total transaksi yang berhasil untuk segmen apartemen dan perumahan individu mencapai 38.398 transaksi. Angka ini meningkat 48,3% dibandingkan Triwulan II 2024 dan 29% dibandingkan periode yang sama di tahun 2023. Dengan membaiknya sentimen pasar, harapan untuk kembalinya bisnis properti menjadi semakin jelas.

Senada dengan itu, Bapak Nguyen Quang Thuan, Direktur Jenderal FiinRatings, mengatakan bahwa sumber modal terbesar bagi bisnis properti bukanlah berasal dari pinjaman bank atau obligasi, melainkan dari pembayaran konsumen. Selama Pemerintah menyelesaikan permasalahan hukum dalam proyek dan menciptakan kondisi bagi investor untuk segera meluncurkan produk, penanganan utang obligasi tidak akan lagi menjadi "masalah" yang sulit.

Faktanya, kemajuan penyelesaian hukum semakin cepat. Sejak kuartal ketiga 2024, banyak proyek yang telah "ditunda" selama bertahun-tahun telah dibuka kembali untuk dijual. Di Hanoi, proyek-proyek tersebut adalah Hanoi Melody Residences (Distrik Hoang Mai) dan QMS Top Tower (Distrik Nam Tu Liem). Di Kota Ho Chi Minh, proyek-proyek yang "dihidupkan kembali" adalah Dat Xanh Homes Riverside (Kota Thu Duc), Metro Star (Kota Thu Duc), D-Homme (Distrik 6), Lavida Plus (Distrik 7)...

Namun, dari perspektif Dr. Vu Dinh Anh, seorang pakar ekonomi, jumlah obligasi yang jatuh tempo pada tahun 2025 masih menjadi tekanan besar bagi dunia usaha. Khususnya, obligasi bisnis real estat memiliki risiko tunggakan dan potensi kredit macet yang lebih tinggi dibandingkan tingkat rata-rata pasar.

Kesimpulan pakar ini beralasan, terutama jika dibandingkan dengan laporan terbaru. Dengan demikian, dalam 10 bulan terakhir, kelompok perusahaan properti residensial menyumbang 60% dari total jumlah obligasi yang jatuh tempo. Bahkan 56% dari penerbit kredit yang lemah berasal dari industri properti residensial dan konstruksi.

"Dalam 12 bulan ke depan, sekitar VND109 triliun obligasi akan jatuh tempo di sektor properti residensial, yang mencakup hampir setengah dari total nilai obligasi yang jatuh tempo. Dari jumlah tersebut, kami memperkirakan sekitar VND30 triliun obligasi berisiko mengalami keterlambatan pembayaran pokok," demikian menurut laporan tersebut.

Menurut Bapak Duong Duc Hieu, Direktur Analisis dan Pemeringkatan Kredit, Sektor Perusahaan Non-Keuangan dari VIS Rating, kapasitas pembayaran utang perusahaan real estat masih lemah dan tingkat diferensiasi dalam kapasitas pembayaran utang semakin melebar.

Pakar dari VIS Rating menilai, untuk bisnis dengan proyek yang berfokus pada segmen real estat, terkonsentrasi di kota-kota besar seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, aktivitas penjualan cukup baik dan akan pulih pada tahun 2024. Bisnis-bisnis ini akan memiliki sumber daya yang lebih baik dan kapasitas pembayaran utang yang tinggi.

"Sebaliknya, beberapa bisnis akan tetap berada dalam situasi sulit, karena sebelumnya mereka berfokus pada proyek-proyek yang sangat spekulatif. Permintaan untuk segmen ini tetap rendah, sehingga kemampuan mereka untuk membayar utang lemah," komentar Bapak Hieu.

VIS Rating menekankan bahwa hingga 2/3 investor yang terdaftar di bursa efek memiliki arus kas untuk membayar utang dari level yang lemah hingga sangat lemah, khususnya arus kas operasional di bawah 5% dari total utang. Hal ini khususnya serius bagi investor yang terdampak masalah hukum proyek.

Dengan situasi di atas, diperkirakan 50% obligasi yang jatuh tempo pada akhir tahun 2024 dan hingga tahun 2025 mungkin berisiko mengalami keterlambatan pembayaran pokok dan bunga, yang sebagian besar merupakan bisnis yang sering terlambat membayar.

Sumber: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html