Pasar properti vila dan rumah kota diperkirakan akan mengalami peningkatan pesat pada tahun 2024.

Penurunan tajam pada tahun 2023

Meskipun pasar properti dipengaruhi oleh perekonomian secara keseluruhan, segmen vila dan rumah kota tidak kebal terhadap nasib ini. Investor secara bertahap mulai berpaling dari segmen ini karena arus kas dan likuiditas mengalami stagnasi.

Menurut DKRA Group, pada tahun 2023, pasokan rumah/vila baru di Kota Ho Chi Minh dan sekitarnya mengalami penurunan tajam dibandingkan tahun 2022. Selama empat kuartal, pasar hanya menerima 907 unit rumah/vila dari 28 proyek, penurunan sebesar 87% dibandingkan tahun sebelumnya. Di antara pasar-pasar tersebut, pasar seperti Kota Ho Chi Minh dan beberapa provinsi tetangga mengalami penurunan pasokan yang paling signifikan.

Properti - Vila dan rumah kota diperkirakan akan mengalami terobosan pada tahun 2024. — Pasokan vila dan rumah kota menurun pada tahun 2023.

Konsumsi pasar baru sangat rendah, sekitar 315 unit, setara dengan 35% dari pasokan baru, hanya 8% dibandingkan tahun 2022. Transaksi terutama terjadi pada kelompok produk harga menengah dari 1,9 hingga 2,4 miliar VND/unit dan sebagian besar terkonsentrasi pada enam bulan pertama tahun ini.

Kota Ho Chi Minh dan daerah sekitarnya menyumbang sekitar 47% dari total pasokan dan 45% dari total konsumsi baru di seluruh pasar.

Perusahaan riset pasar lainnya, JLL Vietnam, juga mencatat bahwa pasokan vila dan rumah kota pada kuartal keempat tahun 2023 hanya mencapai 180 unit, rekor terendah dalam sepuluh tahun terakhir. Alasan utamanya berasal dari pengembang yang menunda peluncuran proyek di tengah pasar yang lemah; dan sebagian dari penundaan dalam prosedur hukum atau kemajuan konstruksi untuk proyek-proyek yang belum memenuhi syarat untuk penandatanganan kontrak penjualan.

Mengenai tingkat penyerapan, unit tersebut mencatat jumlah transaksi yang terbatas dengan 58 unit terjual pada kuartal keempat tahun 2023, penurunan sebesar 74,8% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Tingkat penyerapan pada kuartal tersebut membaik tetapi tetap rendah di angka 15,1%, sedangkan tingkat penyerapan untuk tahun ini hanya mencapai 30,9% (penurunan sebesar 60 poin persentase dari tahun ke tahun).

Properti - Properti vila dan rumah kota diperkirakan akan mengalami terobosan pada tahun 2024 (Gambar 2). — Likuiditas yang rendah pada segmen vila dan rumah kota disebabkan oleh dampak keseluruhan dari perekonomian pasar.

Menurut data dari Asosiasi Makelar Properti Vietnam (VARS), pada tahun 2023, lahan dan vila/rumah kota kelas atas mengalami penurunan harga sebesar 30-40% dibandingkan harga puncaknya. Namun, situasi ini sebagian besar telah terkendali dan secara bertahap stabil dari waktu ke waktu. Di daerah-daerah yang menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang jelas, harga jual untuk segmen ini telah stabil, dan di beberapa tempat bahkan sedikit meningkat sebesar 3-5%.

Terlepas dari situasi ekonomi secara keseluruhan yang tidak menguntungkan dan kesulitan di pasar properti, harga masih dianggap relatif tinggi dibandingkan dengan nilai sebenarnya dan kemampuan finansial masyarakat.

Ekspektasi pasar untuk akhir tahun 2024

Menurut Nguoi Dua Tin , tahun 2023 merupakan tahun yang sulit bagi segmen vila dan rumah petak, dengan pasokan produk yang terbatas karena banyaknya kendala hukum dan pengetatan pemberian pinjaman. Hal ini mengakibatkan kurangnya likuiditas di pasar secara keseluruhan, terutama untuk segmen vila dan rumah petak yang membutuhkan sumber daya keuangan yang sangat tinggi.

Namun, dengan pemerintah menerapkan berbagai kebijakan untuk menstabilkan pasar properti, dan Bank Negara Vietnam menurunkan suku bunga deposito dan pinjaman untuk memfasilitasi peredaran arus kas, banyak ahli percaya bahwa pasar properti akan pulih, dengan segmen vila dan rumah petak kembali ke jalur normalnya.

DKRA Vietnam memperkirakan sedikit peningkatan pasokan dan permintaan baru untuk rumah kota/vila, mencapai sekitar 1.200-1.500 unit. Pasar di provinsi-provinsi yang berbatasan dengan Kota Ho Chi Minh kemungkinan akan memimpin dalam pasokan baru.

Secara khusus, produk-produk dengan prosedur hukum yang lengkap, proyek-proyek dengan infrastruktur yang sudah rampung, dan dikembangkan oleh investor bereputasi akan mendapatkan minat pelanggan yang signifikan. Harga jual di pasar primer diperkirakan akan tetap stabil pada tahun 2024. Bersamaan dengan itu, banyak investor akan terus menerapkan kebijakan untuk merangsang pasar.

Berbicara kepada Nguoi Dua Tin (The Informer), Bapak Nguyen Duc Luan (seorang konsultan yang tinggal di Kota Thu Duc, Kota Ho Chi Minh) mengatakan bahwa pelanggan saat ini sangat selektif dalam meneliti dan membeli proyek vila dan townhouse. Meskipun pasar secara keseluruhan lesu dan likuiditas buruk, banyak pembeli telah melakukan pembelian sejak akhir tahun 2023 dan awal tahun 2024.

Namun, harga akan menunjukkan perbedaan yang lebih signifikan dibandingkan dengan "puncak" pasar. Menurut Bapak Luan, segmen ini selalu diminati oleh pelanggan kelas atas, dan pada tahun 2024, vila dan rumah kota akan tetap menjadi salah satu produk real estat yang paling populer.

Properti - Properti vila dan rumah kota diperkirakan akan mengalami terobosan pada tahun 2024 (Gambar 3). — Rumah-rumah kota senilai puluhan miliar VND di Kota Thu Duc, Kota Ho Chi Minh.

Ibu Pham Thi Nguyen Thanh, Direktur Jenderal Dat Xanh Services, berkomentar: “Properti vila dan townhouse merupakan salah satu saluran investasi yang paling berkembang dan terkemuka di segmen ini dan telah mendorong permintaan pasar selama bertahun-tahun. Pada tahun 2023, pasokan yang terbatas dan likuiditas yang buruk memengaruhi segmen ini.”

Namun, dengan pelonggaran peraturan hukum dan munculnya pasokan di Kota Ho Chi Minh dan provinsi-provinsi sekitarnya, pasar vila dan rumah kota akan membaik dan menjadi lebih dinamis mulai paruh pertama atau paruh kedua tahun 2024.”

Senada dengan pandangan tersebut, Ibu Trang Le, Direktur Senior Konsultasi dan Riset di LL Vietnam, memperkirakan bahwa pasar vila dan rumah kota akan mengalami peningkatan pasokan pada tahun 2024.

“Melalui proses pemurnian ini, kesehatan internal dan kemampuan adaptasi para pelaku pasar terhadap kesulitan dan tantangan akan ditingkatkan. Meskipun perubahan dalam undang-undang baru belum diimplementasikan, hal ini akan menjadi sinyal positif bagi para pelaku untuk menaruh kepercayaan dan membangkitkan semangat mereka untuk periode mendatang. Pada tahun 2024, bisnis properti juga akan memiliki banyak strategi baru untuk menghadirkan produk ke pasar.”

Sumber