Akankah pasar properti sewa mengalami peningkatan pesat?

"Gelombang" bisnis yang mengembalikan tempat usaha yang disewa

Selama periode sulit ini, pasar properti di seluruh negeri, dan khususnya di provinsi-provinsi selatan, menghadapi banyak tantangan. Fluktuasi ekonomi secara signifikan berdampak pada berbagai bisnis dan perdagangan di Kota Ho Chi Minh, menyebabkan gelombang penyewa mengembalikan tempat usaha, apartemen, dan kantor yang telah disewa, sehingga segmen ini mengalami kesulitan.

Menurut laporan batdongsan.com, pada kuartal pertama tahun 2023, permintaan sewa properti di pinggir jalan di Kota Ho Chi Minh menunjukkan penurunan sebesar 40% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Statistik awal menunjukkan penurunan 45-50% di Distrik 7, 3, dan Phu Nhuan. Pasar sewa dianggap mengalami penurunan tajam setelah terdampak parah oleh pandemi Covid-19, dengan pusat perbelanjaan, ruang sewa, dan ruko semuanya menghadapi likuidasi.

Banyak ruang komersial yang disewakan di pusat kota Ho Chi Minh City memasang papan iklan yang mengumumkan bahwa mereka sedang mencari penyewa.

Saat ini, properti sewa di provinsi-provinsi selatan seperti Kota Ho Chi Minh dan Binh Duong mengalami permintaan yang rendah. Di sepanjang Jalan Vo Thi Sau (Distrik 1, Kota Ho Chi Minh), banyak rumah dan bisnis yang dipenuhi dengan berbagai nomor telepon dan alamat yang mengiklankan properti sewa, sewa murah, dan daftar langsung dari pemilik.

Beberapa jalan, seperti Tu Xuong, Nam Ky Khoi Nghia, Le Quy Don, dan Nguyen Dinh Chieu (Distrik 3, Kota Ho Chi Minh), juga sepenuhnya tertutup spanduk oleh pemilik properti, tetapi masih belum ada penyewa atau bisnis yang beroperasi.

Berbicara kepada seorang reporter, Bapak Pham Nhat Phuc (seorang warga Distrik 3 dan pemilik properti) mengatakan: "Sejak pandemi Covid-19, banyak pemilik usaha mulai mengembalikan tempat usaha yang mereka sewakan. Saya memiliki lebih dari 200 meter persegi ruang lantai untuk disewakan, tetapi selama hampir tiga bulan ini, tidak ada yang menunjukkan minat. Bukan karena sewanya mahal, tetapi karena hampir semua orang di seluruh wilayah saya telah mengembalikan tempat usaha yang mereka sewakan."

Ibu Huong, yang tinggal di Distrik Go Vap, Kota Ho Chi Minh, juga berbagi: “Saya memiliki rumah di Jalan Hoang Sa, Distrik 1, dengan luas lebih dari 60 meter persegi dan 3 lantai. Sebelumnya, saya menyewakannya dengan harga lebih dari 30 juta VND per bulan untuk bisnis dan tempat tinggal. Namun, penyewa tersebut pindah karena bisnisnya tidak berjalan dengan baik. Butuh waktu lebih dari dua bulan untuk menemukan penyewa baru, tetapi mereka ingin menyewanya untuk tujuan tempat tinggal, jadi saya harus menurunkan harga untuk menyeimbangkan keadaan.”

Kasus lain adalah Bapak Tran Thanh Tung, yang tinggal di Distrik Binh Thanh, yang memiliki properti sewaan seluas lebih dari 100 meter persegi di Jalan D5, Distrik Binh Thanh. Namun, pada awal tahun ini, properti tersebut telah dikembalikan oleh penyewa sebelumnya. Meskipun telah memasang tanda "untuk disewa" selama beberapa waktu, beliau belum juga menemukan penyewa baru.

Pengembalian properti yang disewakan memiliki dampak signifikan pada pasar real estat sewa.

Menurut pengamatan reporter kami, meskipun gelombang bisnis yang kembali ke tempat usaha yang disewa terus berlanjut di area pusat Kota Ho Chi Minh, harga sewa tetap relatif stabil. Sebuah ruang seluas lebih dari 100m2 di Jalan Le Loi, Distrik 1, ditawarkan untuk disewa dengan harga 50 juta VND/bulan (lebih dari 2.000 USD/bulan). Sebuah ruang seluas 150m2 di Jalan Hai Ba Trung, Distrik 1, ditawarkan untuk disewa dengan harga 40 juta VND/bulan (hampir 2.000 USD/bulan).

Banyak jalan terindah di pusat kota, seperti Pasteur dan Nguyen Hue, masih memiliki banyak ruang komersial kosong karena kurangnya penyewa. Meskipun demikian, harga sewa tetap sangat tinggi, berkisar antara $3.500 hingga $20.000 per bulan.

Setelah membuka usaha makanan di Distrik 3 namun tidak mampu bertahan, Ibu Le Thi Hoa, seorang warga Provinsi Binh Thuan, mengatakan: “Sejak 2019, saya membuka usaha makanan di Jalan Le Quy Don, Distrik 3, dengan sewa lebih dari 30 juta VND/bulan. Namun, sejak pandemi, pemilik rumah tidak menurunkan sewa, dan bisnis pun lesu, sehingga saya terpaksa meninggalkan tempat usaha dan berhenti berbisnis untuk mencari pekerjaan lain.”

Kunci untuk membalikkan keadaan pasar properti sewa.

Pada kenyataannya, tingkat hunian ruang komersial yang rendah disebabkan oleh banyak faktor, yang terpenting adalah harga sewa. Biaya sewa suatu ruang dihitung berdasarkan harga tanah di area tempat ruang tersebut berada.

Baru-baru ini, pasar properti mengalami pertumbuhan pesat, yang menyebabkan harga rumah melonjak dan biaya sewa pun meningkat. Sementara itu, banyak pembeli properti menggunakan pinjaman bank dengan suku bunga tinggi. Ketika pasar atau ekonomi melambat, bisnis jasa terpengaruh oleh kurangnya pelanggan, yang menyebabkan semakin banyak bisnis yang harus mengosongkan tempat usahanya.

Para ahli masih memiliki harapan tinggi dan menghargai segmen penyewaan, meyakini bahwa segmen ini akan terus menghasilkan pendapatan bagi pasar pada tahun 2024.

Berbicara kepada Nguoi Dua Tin , Bapak Nguyen Hong Hai, Ketua VNO Group, berkomentar: “Saat ini, melihat situasi secara keseluruhan, pasar sewa menghadapi banyak kesulitan, dengan banyak pemilik bisnis memilih untuk menutup toko mereka dan mengembalikan tempat usaha. Sekarang pasar properti terpengaruh dan banyak industri mengalami penurunan pendapatan, segmen pasar sewa menghadapi tantangan yang lebih besar lagi.”

Menurut Bapak Hai, selain terpengaruh oleh perekonomian, penyewa yang mengembalikan tempat usaha yang disewa menghadapi banyak alasan lain, termasuk kondisi bisnis yang tidak menguntungkan, pergeseran arah bisnis, bisnis online, penyewaan kantor virtual, dan lain-lain. “Alih-alih memperluas bisnis mereka seperti sebelumnya, investor secara bertahap melakukan konsolidasi, mengurangi lokasi bisnis yang tidak menguntungkan atau mengalami penurunan keuntungan untuk mengurangi biaya dan memusatkan investasi di satu lokasi. Ini tidak dapat dihindari dalam bisnis,” jelas Bapak Hai.

Gedung-gedung perkantoran yang saat ini sedang dibangun di Kota Ho Chi Minh menjanjikan pasokan besar untuk segmen ini pada tahun 2024.

Meskipun pasar perkantoran, ruko, dan perumahan sewa menghadapi banyak kesulitan pada tahun 2023, data menunjukkan bahwa mulai kuartal ketiga tahun 2023, pasar-pasar ini tetap dinamis dan menarik perhatian investor.

Menurut Ibu Pham Ngoc Thien Thanh, Wakil Direktur Riset dan Konsultasi di CBRE, pasar perkantoran Kota Ho Chi Minh menjadi lebih dinamis pada kuartal ketiga tahun 2023 dengan dibukanya dua gedung perkantoran baru di kawasan Thu Thiem, Kota Thu Duc, yaitu The Mett dan The Hallmark, dengan total luas area yang dapat disewakan sekitar 85.000 meter persegi.

Berkat pasokan baru ini, total ruang kantor di Kota Ho Chi Minh telah mencapai sekitar 1,6 juta meter persegi area yang dapat disewakan. Sebagian besar transaksi sewa besar pada kuartal ini terjadi di gedung-gedung baru berkualitas tinggi yang selesai dibangun mulai tahun 2020 dan seterusnya.

Di pasar sewa properti ritel Kota Ho Chi Minh pada kuartal ketiga tahun 2023, harga sewa untuk ruang lantai dasar di pusat kota mencapai lebih dari 200 - 350 USD/m2/bulan.

Pasokan properti sewa semakin meningkat.

Bapak Nguyen Hong Hai, Ketua VNO Group, menyatakan: “Saat ini, ‘kunci’ terpenting adalah membuat harga sewa menjadi wajar. Oleh karena itu, untuk mempertahankan penyewa, perlu menurunkan harga sewa agar sesuai dengan nilai sebenarnya dari properti tersebut. Namun, pemilik properti perlu menyeimbangkan harga berdasarkan lokasi dan kemampuan finansial masing-masing properti. Menerima sewa yang lebih rendah dari sebelumnya akan mempertahankan penyewa jangka panjang, sekaligus mengurangi risiko kekosongan properti dan menghindari periode tanpa pendapatan saat mencari penyewa baru. Selain itu, pemilik properti harus menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi penyewa terkait jadwal pembayaran untuk memastikan arus kas yang fleksibel bagi penyewa.”

Menurut Bapak Hai, pemilik properti dan pengelola pusat perbelanjaan telah menginvestasikan sejumlah besar uang pada properti mereka sendiri, sehingga mereka membutuhkan banyak pelanggan yang tertarik untuk menyewa. Meskipun tahun 2024 tentu akan menghadirkan tantangan, jika kepentingan pemilik properti dan penyewa dapat diseimbangkan, dan semua pihak bekerja sama serta menyesuaikan harga di setiap area dan lokasi, maka peluang di pasar sewa akan tetap melimpah.

Menurut pakar real estat Pham Thu Hoa, "Pada tahun 2023, meskipun pasar mengalami kesulitan dan banyak penyewa serta investor mengembalikan properti yang disewakan, mereka tetap memiliki strategi bisnis yang berbeda. Pada tahun 2024, Kota Ho Chi Minh akan menerapkan banyak program untuk merangsang pariwisata dan layanan perbelanjaan guna menarik wisatawan dan mengembangkan mekanisme khusus kota secara kuat. Ini juga merupakan peluang bagi bisnis untuk kembali, dan sektor penyewaan ruang kantor dan ritel juga akan meningkat."

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-cho-thue-se-khoi-sac-a644972.html