Properti resor, "anak hilang" di pasar

Properti resor, "anak hilang" di pasar

Dalam Resolusi 08/2017, Politbiro bertekad menjadikan pariwisata sebagai industri terdepan, menarik sumber daya sosial untuk berinvestasi dalam pengembangan pariwisata, berinvestasi dalam proyek berskala besar, tempat hiburan di area utama...

Berkat hal tersebut, belakangan ini banyak investor yang menanamkan modalnya di proyek-proyek properti pariwisata, resor, hotel, atau resor mewah. Namun, sektor properti pariwisata dan resor menghadapi banyak permasalahan hukum.

Foto ilustrasi. (Sumber: DK)

Dalam lokakarya "Amandemen Undang-Undang Pertanahan: Menciptakan Lahan untuk Pariwisata" yang diselenggarakan pada pagi hari tanggal 19 Oktober, Bapak Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam, menyampaikan bahwa saat ini Vietnam sedang melaksanakan lebih dari 200 proyek real estat pariwisata, yang menciptakan hampir 100.000 kondotel, 3.000 vila, dan 15.000 kamar hotel baru.

Pada tahun 2030, Vietnam bisa menjadi pusat pariwisata, dengan 160 juta pengunjung domestik dan 50-70 juta pengunjung internasional, yang membutuhkan sekitar 500.000 kamar akomodasi, belum lagi jenis layanan lainnya, terutama pariwisata kelas atas, yang hampir tidak ada.

Menurut Bapak Dinh, dalam konteks saat ini, Vietnam baru mencapai 1/3 dari sistem infrastruktur yang mampu memenuhi permintaan, dan kualitasnya pun belum memadai di masa mendatang. Angka ini pun stagnan selama beberapa tahun terakhir karena permasalahan hukum yang belum terselesaikan.

Bapak Dinh mengatakan bahwa properti resor bagaikan "anak hilang" di pasar. Karena Undang-Undang Pertanahan tidak menyebutkan nama-nama pengembang properti pariwisata, kelompok subjek ini tidak tercantum dalam Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Penanaman Modal, dan peraturan lain yang terkait dengan pasar properti.

"Ada lebih dari 100 proyek pariwisata skala besar yang saat ini tertunda, menunggu solusi hukum. Jika situasi ini terus berlanjut, investasi pariwisata akan terhambat, investor akan terhambat, dan bahkan pemerintah daerah yang ingin mendorong investasi akan kesulitan," ujar Bapak Dinh.

Ada banyak kesulitan lainnya.

Sementara itu, Pengacara Nguyen Hong Chung, Ketua Dewan Direksi DVL Ventures, Wakil Ketua Hanoi Real Estate Club, mengatakan bahwa proyek real estat pariwisata dan resor masih menghadapi masalah yang lebih sulit dan agak "rumit", yaitu regulasi kasus-kasus di mana Negara mengambil kembali tanah untuk pembangunan sosial -ekonomi bagi kepentingan nasional dan publik.

Dengan demikian, Proyek di mana Negara mengambil alih tanah ditetapkan untuk tujuan peningkatan prasarana teknis dan prasarana sosial umum penduduk, menjamin jaminan sosial bagi penduduk, tidak termasuk proyek yang bertujuan mengembangkan pariwisata, hiburan, rekreasi atau menggabungkan perumahan komersial dengan pengembangan pariwisata, fasilitas pelayanan, hiburan, rekreasi.

Namun, rancangan Undang-Undang Pertanahan yang direvisi tidak memuat ketentuan tentang pemulihan lahan untuk proyek-proyek kawasan perkotaan baru. Oleh karena itu, perlu ditambahkan konten "Proyek Kawasan Perkotaan Baru dengan skala di atas 300 hektar" pada jenis produk real estat dalam Undang-Undang Pertanahan yang direvisi untuk memastikan sinkronisasi sistem infrastruktur teknis dan infrastruktur sosial.

Menurut Bapak Chung, pariwisata berkembang pesat selama periode 2015 hingga 2019. Banyak provinsi dan kota menganggap pengembangan pariwisata sebagai arah yang baik, dan menempatkan pariwisata sebagai ujung tombak. Hal ini menyebabkan meskipun undang-undang menetapkan bahwa properti pariwisata tidak tunduk pada pembebasan lahan oleh negara, karena proyek pariwisata diidentifikasi sebagai proyek kunci, banyak provinsi masih melakukan pembebasan lahan dan mengalokasikannya kepada pelaku usaha.

Lokakarya ilmiah bertema "Amandemen Undang-Undang Pertanahan: Menciptakan Lahan untuk Pariwisata". (Foto: DT)

Akibatnya, setelah tahun 2019, permasalahan hukum terkait properti pariwisata mulai bermunculan. Ketika diajukan permohonan peninjauan kembali, sejumlah proyek ditangguhkan karena peraturan alokasi lahan, dan akibatnya, proyek-proyek tersebut masih ditangguhkan hingga kini, menunggu kerangka hukum baru.

Agar pariwisata benar-benar menjadi sektor ekonomi unggulan, saya rasa Undang-Undang Pertanahan yang baru perlu memiliki peraturan khusus tentang lahan pariwisata. Pada saat yang sama, harus ada kebijakan dan mekanisme yang benar-benar terbuka terkait lahan, pajak, investasi, dan sebagainya agar pariwisata dapat berkembang.

Pembangunan ekonomi di setiap tahap memiliki prioritas yang berbeda. Ketika pariwisata telah ditetapkan sebagai ujung tombak, proyek-proyek pariwisata seperti taman hiburan, kompleks hiburan, kompleks serbaguna, dll. harus ditambahkan ke dalam daftar lahan yang akan direklamasi Negara untuk pembangunan sosial-ekonomi," usul Bapak Chung.

Pakar hukum properti, Nguyen Van Dinh, juga menyoroti kekurangan lain dalam Rancangan Undang-Undang Pertanahan (perubahan) yakni pada kasus pemulihan tanah untuk pembangunan sosial ekonomi bagi kepentingan nasional dan publik.

Rancangan undang-undang ini hanya menetapkan pemulihan tanah untuk proyek perumahan campuran, komersial dan jasa apabila diputuskan oleh Dewan Rakyat Provinsi sesuai dengan kondisi setempat.

Dengan demikian, proyek tersebut harus "melekat" pada sebagian fungsi perumahan (tidak ada peraturan mengenai tingkat atau persentasenya) agar Negara dapat mereklamasi tanah tersebut.

"Saya setuju dengan pandangan bahwa lahan harus direklamasi untuk proyek pariwisata, hiburan, dan rekreasi murni (tanpa fungsi permukiman). Namun, di lokasi yang sesuai untuk pariwisata, prioritas harus diberikan pada reklamasi lahan untuk melaksanakan proyek-proyek pariwisata utama, menciptakan momentum bagi pembangunan sosial-ekonomi lokal, dan bahkan menciptakan momentum bagi seluruh wilayah," ujar Bapak Dinh.

Bapak Dinh menganalisis bahwa pada kenyataannya, jika pembebasan lahan tidak diizinkan, mustahil untuk melaksanakan proyek-proyek berskala besar guna menarik investor potensial dan cakap. Jika rancangan undang-undang yang berlaku saat ini tetap dipertahankan, pelaksanaan proyek-proyek pariwisata utama akan terhambat. Untuk melaksanakan proyek-proyek pariwisata, hiburan, dan rekreasi, pemerintah daerah terpaksa "memasukkan" sebagian lahan perumahan (mungkin sangat kecil) ke dalam skema perencanaan proyek agar memenuhi persyaratan pembebasan lahan.

Bentuk "penghindaran" ini akan menimbulkan konsekuensi. Dana lahan perumahan tidak digunakan, yang menyebabkan pemborosan sumber daya atau jika digunakan, akan membentuk fungsi perumahan dalam lingkup proyek pariwisata. Tinggalnya penduduk dalam jangka panjang di proyek akan mengurangi tingkat kemewahan proyek pariwisata resor. Oleh karena itu, Bapak Dinh berpendapat bahwa perlu menambahkan pasal 79 rancangan undang-undang tentang pemulihan lahan untuk melaksanakan proyek pariwisata, hiburan, dan rekreasi murni tanpa fungsi perumahan.

Sumber: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dua-con-roi-cua-thi-truong-post269077.html