Pariwisata dan real estat resor, "anak tersisa" dari pasar.

Properti pariwisata dan resor, "anak terabaikan" di pasar.

Dalam Resolusi 08/2017, Politbiro memutuskan untuk menjadikan pariwisata sebagai industri utama, menarik sumber daya sosial untuk berinvestasi dalam pengembangan pariwisata, berinvestasi dalam proyek-proyek berskala besar dan tempat-tempat hiburan di daerah-daerah utama…

Akibatnya, belakangan ini, banyak investor telah berinvestasi besar-besaran di proyek properti pariwisata, resor, hotel, atau resor kelas atas. Namun, segmen properti pariwisata dan resor menghadapi banyak kendala hukum.

Gambar ilustrasi. (Sumber: DK)

Dalam seminar "Merevisi Undang-Undang Pertanahan: Menciptakan Lahan untuk Pariwisata," yang diadakan pada pagi hari tanggal 19 Oktober, Bapak Nguyen Van Dinh, Wakil Ketua Asosiasi Real Estat Vietnam, menyatakan bahwa saat ini, Vietnam memiliki lebih dari 200 proyek real estat pariwisata yang sedang berjalan, menciptakan hampir 100.000 unit kondotel, 3.000 vila, dan 15.000 kamar hotel baru.

Pada tahun 2030, Vietnam berpotensi menjadi kekuatan pariwisata, dengan 160 juta wisatawan domestik dan 50-70 juta wisatawan internasional. Hal ini akan membutuhkan sekitar 500.000 kamar akomodasi, belum termasuk jenis layanan lainnya, terutama pariwisata kelas atas, yang hampir tidak ada.

Menurut Bapak Dinh, dalam konteks saat ini, Vietnam baru mencapai sepertiga dari infrastruktur yang dibutuhkan untuk memenuhi permintaan, dan kualitasnya tidak akan tinggi di masa mendatang. Terlebih lagi, angka ini stagnan dalam beberapa tahun terakhir karena masalah hukum yang belum terselesaikan.

Bapak Dinh menyatakan bahwa properti pariwisata dan resor seperti "anak terabaikan" di pasar. Hal ini karena Undang-Undang Pertanahan tidak menyebutkan pengembang properti pariwisata, dan kelompok ini tidak tercantum dalam Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Investasi, dan peraturan lain yang berkaitan dengan pasar properti.

"Saat ini terdapat lebih dari 100 proyek pariwisata berskala besar yang terhenti, menunggu penyelesaian hukum. Jika situasi ini berlanjut, hal itu akan menghambat investasi pariwisata, menurunkan semangat investor, dan bahkan pemerintah daerah yang ingin mendorong investasi akan menghadapi kesulitan," kata Bapak Dinh.

Masih banyak kesulitan lainnya.

Sementara itu, pengacara Nguyen Hong Chung, Ketua Dewan Direksi DVL Ventures dan Wakil Ketua Klub Real Estat Hanoi, mengatakan bahwa proyek real estat pariwisata dan resor menghadapi kesulitan lain, yang lebih "menantang", yaitu regulasi terkait kasus-kasus di mana Negara mengambil alih tanah untuk pembangunan sosial -ekonomi demi kepentingan nasional dan publik.

Oleh karena itu, proyek-proyek di mana negara melakukan reklamasi lahan didefinisikan sebagai proyek yang bertujuan untuk meningkatkan infrastruktur teknis dan sosial umum penduduk, memastikan kesejahteraan sosial bagi penduduk, dan tidak termasuk proyek-proyek dengan tujuan mengembangkan pariwisata, hiburan, atau menggabungkan perumahan komersial dengan pengembangan pariwisata, fasilitas layanan, hiburan, dan rekreasi.

Namun, rancangan revisi Undang-Undang Pertanahan tidak memuat ketentuan mengenai pengadaan lahan untuk proyek kawasan perkotaan baru. Oleh karena itu, penting untuk menambahkan ketentuan "proyek kawasan perkotaan baru dengan skala lebih dari 300 hektar" ke dalam jenis produk real estat dalam revisi Undang-Undang Pertanahan untuk memastikan konsistensi sistem infrastruktur teknis dan sosial.

Menurut Bapak Chung, selama periode 2015-2019, pariwisata berkembang pesat, dengan banyak provinsi dan kota memandang pengembangan pariwisata sebagai arah yang baik dan mengidentifikasinya sebagai sektor kunci. Hal ini menyebabkan situasi di mana, meskipun undang-undang menetapkan bahwa properti pariwisata tidak tunduk pada reklamasi lahan oleh Negara, banyak provinsi masih melakukan reklamasi lahan dan mengalokasikannya kepada bisnis karena proyek pariwisata diidentifikasi sebagai proyek kunci.

Seminar ilmiah dengan tema "Merevisi Undang-Undang Pertanahan: Menciptakan lahan untuk pariwisata". (Foto: DT)

Akibatnya, masalah hukum terkait properti pariwisata mulai muncul setelah tahun 2019. Ketika peninjauan diminta, sejumlah proyek ditangguhkan karena peraturan tentang alokasi lahan, dan sebagai hasilnya, proyek-proyek tersebut masih ditangguhkan hingga sekarang, menunggu kerangka hukum baru.

"Agar pariwisata benar-benar menjadi sektor ekonomi kunci, saya percaya Undang-Undang Pertanahan yang baru perlu mengatur secara spesifik tentang lahan untuk pariwisata. Pada saat yang sama, perlu ada kebijakan dan mekanisme yang benar-benar terbuka mengenai lahan, pajak, investasi, dan lain-lain, untuk mendorong pengembangan pariwisata."

“Pembangunan ekonomi di setiap tahap memiliki prioritas yang berbeda. Setelah kita mengidentifikasi pariwisata sebagai sektor ekonomi utama, proyek-proyek pariwisata seperti taman hiburan, kompleks hiburan, dan kompleks multifungsi harus dimasukkan dalam daftar proyek yang lahannya akan dibeli oleh Negara untuk pembangunan sosial ekonomi,” usul Bapak Chung.

Pakar hukum properti Nguyen Van Dinh juga menunjukkan kekurangan lain dalam Rancangan Undang-Undang tentang Tanah (yang telah diubah), yaitu dalam kasus peng अधिग्रहण tanah untuk pembangunan sosial ekonomi demi kepentingan nasional dan publik.

Draf tersebut hanya menetapkan bahwa lahan dapat direklamasi untuk proyek penggunaan campuran yang melibatkan perumahan dan bisnis komersial/jasa jika diputuskan oleh Dewan Rakyat Provinsi sesuai dengan kondisi setempat.

Oleh karena itu, proyek tersebut harus mencakup setidaknya sebagian dari lahan yang diperuntukkan untuk penggunaan perumahan (tanpa menentukan tingkat atau persentase yang tepat) sebelum Negara dapat mengambil alih kembali lahan tersebut.

"Saya setuju dengan pandangan bahwa lahan harus direklamasi untuk proyek-proyek pariwisata, hiburan, dan rekreasi murni (tanpa fungsi perumahan). Namun, di lokasi yang cocok untuk pariwisata, prioritas harus diberikan pada reklamasi lahan untuk proyek-proyek pariwisata utama yang menciptakan momentum bagi pembangunan sosial-ekonomi di daerah tersebut, dan bahkan menciptakan efek domino bagi seluruh wilayah," ungkap Bapak Dinh.

Bapak Dinh menganalisis bahwa, pada kenyataannya, jika pengadaan lahan tidak diizinkan, akan mustahil untuk melaksanakan proyek-proyek berskala besar guna menarik investor potensial dan mumpuni. Mempertahankan peraturan yang ada dalam rancangan undang-undang akan menghambat pelaksanaan proyek-proyek pariwisata utama. Untuk melaksanakan proyek pariwisata, hiburan, dan rekreasi, pemerintah daerah terpaksa "menyisipkan" sebagian lahan permukiman (mungkin persentase yang sangat kecil) ke dalam skema perencanaan proyek untuk memenuhi persyaratan pengadaan lahan.

Bentuk "penghindaran" ini akan memiliki konsekuensi negatif. Lahan yang dialokasikan untuk penggunaan perumahan akan tetap tidak terpakai, membuang-buang sumber daya, atau jika digunakan, akan menciptakan fungsi perumahan di dalam area proyek pariwisata. Tinggal jangka panjang di dalam proyek akan mengurangi tingkat kemewahan proyek pariwisata resor. Oleh karena itu, Bapak Dinh percaya bahwa Pasal 79 rancangan undang-undang tersebut harus mencakup ketentuan tentang pengadaan lahan untuk proyek pariwisata, hiburan, dan rekreasi murni tanpa fungsi perumahan.

Sumber: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dua-con-roi-cua-thi-truong-post269077.html