Real estat: Harga properti kemungkinan akan naik tetapi sulit untuk turun; dua skenario pasar diprediksi untuk tahun 2025; daftar harga tanah baru di Hanoi akan memiliki efek domino.

Harga properti diperkirakan tidak akan turun, para ahli memprediksi dua skenario pasar untuk tahun 2025, dan daftar harga tanah baru di Hanoi akan menimbulkan efek domino, memicu kenaikan harga rumah… ini adalah berita properti terbaru.

Dalam 2-3 tahun ke depan, pasar properti akan menjadi lebih jelas dengan perubahan signifikan, termasuk fluktuasi harga dan penyesuaian permintaan dari investor dan pembeli rumah. (Foto: Anh Phuong)

Meskipun pasokan meningkat, harga properti kemungkinan besar tidak akan turun.

Pasokan apartemen baru pada tahun 2024 diperkirakan mencapai sekitar 35.000 unit, lebih tinggi dari perkiraan sebelumnya sebesar 22.000-24.000 unit. Pada tahun 2025, angka ini diproyeksikan meningkat menjadi 40.000 unit apartemen untuk kedua pasar utama Hanoi dan Kota Ho Chi Minh. Namun, para ahli umumnya sepakat bahwa meskipun terjadi peningkatan pasokan yang signifikan, akan tetap sulit untuk menurunkan harga properti.

Dalam memprediksi pasar properti di tahun 2025, CEO CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, meyakini bahwa harga rumah tidak akan turun tetapi juga tidak akan lagi meningkat secepat periode sebelumnya. Kenaikannya diperkirakan antara 5-8% dibandingkan tahun 2024. Bagaimana mencapai harga yang terjangkau bagi masyarakat umum tetap menjadi pertanyaan sulit dan tantangan besar bagi pasar, yang jawabannya saat ini belum diketahui.

Menurut analisis Ibu Dung, indeks harga apartemen di Hanoi meningkat sebesar 64% dibandingkan kuartal kedua tahun 2019, dua kali lipat peningkatan di Kota Ho Chi Minh . Harga jual rata-rata unit pertama mendekati 60 juta VND/m2.

Senada dengan pandangan ini, Profesor Madya Dr. Dinh Trong Thinh - seorang ahli ekonomi - berkomentar bahwa tahun 2024 merupakan masa ketika segmen apartemen Hanoi mengalami peningkatan harga yang pesat dan luar biasa. Harga apartemen, yang rata-rata 40 juta VND/m2 pada tahun 2022, naik menjadi lebih dari 70 juta VND/m2 pada akhir kuartal ketiga tahun 2024. Yang perlu diperhatikan, pasar tidak lagi memiliki proyek dengan harga di bawah 60 juta VND/m2, dan banyak proyek kelas menengah bahkan memiliki harga di atas 100 juta VND/m2.

Selama periode permintaan yang tinggi, harga jual cenderung meningkat setiap hari atau setiap minggu, tetapi likuiditas tetap tinggi. Permintaan yang tertahan untuk perumahan, baik untuk tempat tinggal maupun investasi, akhirnya meledak karena berbagai faktor mengembalikan kepercayaan di antara pelanggan dan investor di pasar. Lonjakan permintaan ini, ditambah dengan kelangkaan pasokan yang berkelanjutan, telah mendorong harga lebih tinggi.

Berita terkait

Foto-foto menakjubkan tahun 2024: Seluruh dunia dikejutkan oleh peristiwa-peristiwa yang belum pernah terjadi sebelumnya dan bersejarah.

Para ahli percaya bahwa meskipun tren kenaikan harga apartemen di Hanoi telah melambat, akan sulit untuk menurunkan harga jual pada tahun 2025 karena kenaikan biaya lahan. Bahkan, pasar Hanoi mengikuti skenario pertumbuhan yang sama dengan Kota Ho Chi Minh. Dalam 2-3 tahun ke depan, pasar properti akan menjadi lebih jelas dengan perubahan signifikan, termasuk fluktuasi harga dan penyesuaian permintaan dari investor dan pembeli rumah. Diprediksi bahwa seluruh pasokan utama di Hanoi pada tahun 2025 akan termasuk dalam segmen kelas atas dan mewah; dengan segmen mewah menyumbang 36%.

Dari perspektif bisnis, Bapak Ngo Huu Truong, Wakil Direktur Jenderal Hung Thinh Group, meyakini bahwa harga properti akan sangat sulit untuk turun dalam waktu dekat. Salah satu alasannya adalah proses persetujuan proyek seringkali memakan waktu yang cukup lama, sehingga meningkatkan biaya investasi.

Mengenai harga properti, Nguyen Van Dinh, Wakil Ketua Asosiasi Real Estat Vietnam, juga berkomentar bahwa dari sekarang hingga akhir tahun 2025, peraturan undang-undang baru belum sepenuhnya diterapkan, dan peraturan yang ada masih digunakan. Oleh karena itu, harga tanah diprediksi akan tetap berada pada tingkat yang wajar. Namun, pada periode 2026-2027, jika tidak ada penyesuaian yang tepat dilakukan antara sekarang dan saat itu, tekanan terhadap harga akan semakin meningkat.

Menurut Bapak Dinh, ada dua skenario untuk pasar properti. Jika diatur dengan benar, pasar akan tetap stabil pada tahun 2026-2027. Namun, jika tidak ada penyesuaian teknis yang tepat, harga properti dapat terdorong ke tingkat yang lebih tinggi dan tidak masuk akal. Dalam hal itu, pasar akan kembali menghadapi kesulitan.

Pasar telah melewati fase tersulitnya.

Kementerian Konstruksi baru saja mengumumkan 10 poin penting industri konstruksi pada tahun 2024. Di antaranya, tahun 2024 menandai tingkat pertumbuhan yang signifikan sekitar 7,8-8,2%, tertinggi sejak tahun 2020, melebihi target yang ditetapkan Pemerintah dalam Resolusi No. 01 (6,4-7,3%).

Ini juga merupakan tingkat pertumbuhan tertinggi yang dicapai oleh industri konstruksi sejak tahun 2020, mendorong pertumbuhan PDB secara keseluruhan perekonomian. Tingkat urbanisasi mencapai 44,3%, melebihi target 43,7% yang ditetapkan oleh Majelis Nasional. Industri konstruksi juga mencapai dua target lain yang ditetapkan oleh Pemerintah, termasuk: tingkat pengumpulan dan pengolahan air limbah sebesar 18% dan luas perumahan rata-rata 26,5 m2 per orang di seluruh negeri.

Dalam menilai pasar properti selama setahun terakhir, Kementerian Konstruksi menyatakan bahwa banyak solusi komprehensif telah diimplementasikan untuk mengatasi kesulitan pasar. Gugus tugas Perdana Menteri untuk mengatasi kesulitan dan hambatan dalam pelaksanaan proyek properti telah bekerja sama dengan pemerintah daerah dan pelaku bisnis properti untuk mengumpulkan informasi dan menilai situasi, meninjau setiap proyek secara spesifik untuk memberikan panduan, solusi, dan mengatasi kesulitan serta hambatan dalam pelaksanaannya.

"Pasar properti telah mengalami perubahan positif, mengatasi periode tersulit untuk mendapatkan momentum pemulihan dan pembangunan," tegas Kementerian Konstruksi.

Salah satu hal penting lainnya dalam setahun terakhir adalah perhatian khusus yang diberikan pada pengembangan perumahan sosial. Pada tanggal 24 Mei, Komite Sentral Partai mengeluarkan Arahan No. 34 tentang penguatan kepemimpinan Partai atas pengembangan perumahan sosial dalam situasi baru.

Kementerian Konstruksi mengajukan rancangan Resolusi kepada Pemerintah mengenai sumber modal preferensial untuk pembangunan perumahan sosial. Sesuai dengan rancangan tersebut, diusulkan penerapan paket pinjaman preferensial sebesar 100.000 miliar VND untuk perumahan sosial dari modal obligasi, berlaku selama 5 tahun. Upaya ini akan menjadi landasan untuk mempercepat pembangunan perumahan sosial di seluruh negeri dalam periode mendatang.

Dampak dari daftar harga tanah baru di Hanoi.

Menurut daftar harga tanah terbaru yang berlaku untuk Hanoi, efektif mulai 20 Desember 2024, harga tanah di beberapa wilayah Hanoi 2-6 kali lebih tinggi dibandingkan daftar harga tanah yang diterbitkan pada tahun 2019. Harga tanah tertinggi ditemukan di beberapa jalan di distrik Hoan Kiem, mencapai hampir 700 juta VND/m2.

Sebagian pihak meyakini bahwa penerapan daftar harga tanah baru oleh Hanoi dapat menyebabkan kenaikan lebih lanjut pada harga perumahan.

Sebuah laporan dari Kementerian Konstruksi menunjukkan bahwa jika daftar harga tanah tahun 2024 diterapkan, biaya penggunaan lahan untuk proyek real estat akan meningkat secara signifikan dibandingkan sebelumnya. Alasannya adalah komponen utama yang memengaruhi harga perumahan dan real estat meliputi: biaya kompensasi dan pembebasan lahan, biaya penggunaan lahan, biaya konstruksi proyek (seperti perumahan dan real estat), pajak, dan biaya terkait lainnya.

Secara khusus, biaya penggunaan lahan biasanya mencakup sebagian besar dari total biaya proyek perumahan, berkisar antara 7-20% untuk proyek apartemen bertingkat tinggi dan 25-50% untuk proyek vila dan rumah kota.

Menurut Kementerian Konstruksi, penerapan daftar harga tanah baru akan menimbulkan efek domino, memicu kenaikan harga properti dan perumahan sebesar 15-20% dibandingkan sebelumnya.

Bapak Vu Cuong Quyet, Direktur Jenderal Dat Xanh Vietnam Utara, mengatakan bahwa bagi pelaku usaha, memiliki daftar harga tanah akan mendukung proses penilaian tanah agar lebih mencerminkan harga pasar. Daftar harga tanah yang disesuaikan merupakan dasar penting bagi pelaku usaha untuk menentukan pajak tanah.

Namun, jika pajak tanah ditentukan berdasarkan nilai pasar, pajak konversi penggunaan lahan untuk bisnis akan lebih tinggi, sehingga mengakibatkan harga jual properti yang lebih tinggi bagi pembeli.

Apakah diperbolehkan menjual apartemen yang masih dibayar secara cicilan berdasarkan peraturan baru?

Membeli apartemen secara cicilan merupakan tren populer bagi banyak orang yang ingin memiliki rumah tanpa harus membayar sejumlah besar uang di muka. Jadi, peraturan apa saja yang perlu dipenuhi saat membeli apartemen secara cicilan?

Jual beli apartemen melalui pembayaran tunda atau cicilan diatur dalam Pasal 167 Undang-Undang Perumahan Tahun 2023 sebagai berikut:

- Sesuai kesepakatan para pihak dan dinyatakan secara jelas dalam kontrak pembelian rumah.

- Selama apartemen dibayar secara angsuran, pembeli berhak untuk menggunakan dan bertanggung jawab atas pemeliharaannya, kecuali disepakati lain atau dalam masa garansi apartemen.

Secara khusus, Pasal 2 Ayat 167 Undang-Undang Perumahan Tahun 2023 menegaskan bahwa: Pembeli perumahan yang membayar secara angsuran atau pembayaran tertunda hanya dapat melakukan transaksi seperti membeli, menjual, menghibahkan, menukar, menggadaikan, atau menyumbangkan modal untuk perumahan tersebut dengan pihak lain setelah mereka membayar harga pembelian penuh, kecuali para pihak telah menyepakati hal lain.

Menurut peraturan ini, jika pembeli apartemen yang membayar secara cicilan ingin menjualnya kepada orang lain, mereka wajib membayar penjual harga pembelian penuh, kecuali jika para pihak telah menyepakati hal lain.

Oleh karena itu, jika Anda membeli apartemen melalui rencana pembayaran dengan pengembang atau rencana cicilan dengan penjual, Anda hanya diperbolehkan menjualnya kepada orang lain setelah membayar harga pembelian penuh, kecuali para pihak telah menyepakati hal lain.

Demikian pula, ketika menggadaikan apartemen untuk pinjaman cicilan bank, jika pemberi gadai ingin menjualnya kepada orang lain, sesuai dengan Pasal 5, Ayat 321 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata 2015, pemberi gadai dapat menjual apartemen yang digadaikan kepada bank kepada orang lain jika bank menyetujui atau sebagaimana diatur oleh hukum.

Oleh karena itu, jika para pihak setuju atau bank setuju untuk menjual apartemen yang sedang dibayar secara cicilan, metode berikut dapat digunakan:

- Pengembang menandatangani dokumen pengalihan kontrak pembelian apartemen sebelum mengajukan permohonan Sertifikat Kepemilikan kepada otoritas Negara.

- Para pihak akan membatalkan kontrak pembelian apartemen secara angsuran yang lama, dan penjual akan langsung menandatangani kontrak pembelian apartemen baru dengan pembeli baru (jika pembeli lama belum mengalihkan sertifikat kepemilikan) atau membuat perjanjian tertulis tentang penjualan apartemen secara angsuran antara ketiga pihak: pembeli lama, penjual, dan pembeli baru.

- Buat perjanjian tiga pihak antara bank, pembeli, dan penjual, di mana bank setuju untuk menjual apartemen yang dibayar secara cicilan kepada pihak lain. Secara bersamaan, lepaskan hipotek, tanda tangani kontrak penjualan baru, dan alihkan hak kepemilikan (Buku Merah) kepada pembeli baru.

Dalam hal ini, para pihak dapat mengalihkan kewajiban pinjaman bank kepada pihak lain sesuai dengan Pasal 370 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tahun 2015.

Oleh karena itu, pembeli dapat menjual apartemen tersebut meskipun masih dalam proses pembayaran cicilan jika penjual setuju, seperti yang telah dianalisis di atas, atau ketika semua pembayaran cicilan telah dilakukan, atau sesuai kesepakatan kedua belah pihak.