Harga properti di Hanoi: Pusat kota menahan harga, pinggiran kota menunggu penyesuaian

VTV.vn - Para ahli dari Savills Vietnam memperkirakan bahwa pasokan dan pergerakan harga rumah di Hanoi tidak akan mengalami peningkatan yang jelas hingga tahun 2026.

Foto ilustrasi.

Hingga akhir tahun 2025, pasokan apartemen yang ditawarkan untuk dijual di pasar Hanoi masih akan terkonsentrasi di segmen A dan B; diversifikasi produk masih terbatas.

Ibu Do Thu Hang, Direktur Senior Layanan Riset dan Konsultasi, Savills Hanoi, menganalisis bahwa mulai tahun 2026 dan seterusnya, ketika proyek percontohan menyelesaikan prosedur hukum, pasokan baru di Hanoi akan meningkat tajam. Diperkirakan pada periode 2026-2027, pasar Hanoi akan menerima sekitar 46.600 apartemen dari 43 proyek, tetapi sebagian besar berlokasi di luar kawasan pusat kota. Hal ini dapat menimbulkan tekanan untuk menyesuaikan harga, tetapi menurut Ibu Hang, penyesuaian tersebut hanya akan terjadi di wilayah dengan dana lahan yang melimpah dan infrastruktur yang belum sinkron.

"Untuk proyek-proyek dengan lokasi strategis, di sabuk 2 dan sabuk 3, yang dikembangkan oleh investor terkemuka, harga kemungkinan akan tetap stabil atau sedikit meningkat karena kelangkaan dan permintaan riil. Secara umum, alih-alih gelombang penurunan harga di seluruh pasar, kita akan menyaksikan diferensiasi yang jelas berdasarkan wilayah dan kualitas proyek," ujar Ibu Hang.

Demi meningkatkan pasokan perumahan dan membawa harga perumahan ke tingkat yang sesuai dengan kemampuan masyarakat, para ahli Savills meyakini bahwa, secara umum, Hanoi secara bersamaan menerapkan berbagai solusi seperti reformasi kelembagaan, pembangunan infrastruktur, dan proyek percontohan perumahan... Khususnya, banyak proyek sedang dipertimbangkan untuk diimplementasikan di wilayah di luar kawasan 3-3,5. Ketika prosedur selesai dan produk diluncurkan ke pasar, hal ini akan berdampak positif pada tingkat harga.

Namun, para ahli juga merekomendasikan faktor penting: biaya penggunaan lahan. Faktor ini saat ini menyumbang proporsi yang besar dari total biaya. Jika biaya ini dihitung secara wajar, dengan memastikan keselarasan kepentingan antara negara dan perusahaan, harga perumahan dapat diturunkan ke tingkat yang lebih sesuai dengan kemampuan bayar masyarakat.

Pada saat yang sama, mekanisme preferensial pada pajak, kredit atau tanah untuk segmen perumahan terjangkau juga diperlukan untuk mempromosikan pengembangan lini produk ini.

Dr. Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Broker Real Estat Vietnam, juga menekankan bahwa kekurangan pasokan perumahan, terutama perumahan terjangkau, merupakan konsekuensi tak terelakkan dari proses pembangunan yang tidak seimbang selama bertahun-tahun. Kebijakan insentif lahan dan prosedur investasi perlu berfokus pada investor yang membangun perumahan bagi masyarakat yang benar-benar membutuhkan, alih-alih hanya berfokus pada proyek-proyek mewah.

Dengan tren Hanoi yang mempromosikan pengembangan transportasi umum dan membatasi kendaraan pribadi di pusat kota, para ahli memperkirakan bahwa hal itu juga dapat berdampak pada pasar real estat, terutama di wilayah pusat, tetapi tidak sepenuhnya negatif.

Ini adalah proses transformasi perkotaan yang komprehensif. Ketika kebijakan pengaturan kendaraan pribadi diterapkan, tentu akan memengaruhi aksesibilitas kawasan pusat kota. Namun, ini tidak berarti akan berdampak negatif langsung pada pasar properti.

Sifat real estat berkaitan erat dengan kebutuhan penggunaannya, di mana perumahan selalu menjadi kebutuhan esensial. Meskipun moda transportasi berubah, orang-orang akan tetap menemukan cara untuk mengakses area yang dibutuhkan melalui berbagai pilihan.

Saat ini, pasar masih dalam tahap pengamatan dan analisis dampak perubahan infrastruktur dan lalu lintas. Menurut penilaian Savills, di beberapa area seperti kawasan lama, jika diarahkan dan dimanfaatkan secara efektif untuk tujuan seperti pariwisata dan perdagangan, nilai properti dapat dipertahankan sepenuhnya, bahkan ditingkatkan.

Permintaan perumahan masih sangat tinggi di kota-kota besar seperti Hanoi. Oleh karena itu, bahkan dalam konteks perubahan moda transportasi, pasar properti masih memiliki mekanisme penyesuaian dan adaptasi mandiri untuk memenuhi kebutuhan ini. Namun, karena ini merupakan proses yang kompleks dengan banyak faktor terkait, pemantauan dan evaluasi perlu terus dilakukan di masa mendatang, alih-alih menarik kesimpulan awal tentang dampak langsungnya terhadap nilai properti saat ini - analisis para ahli Savills.

Tren lain yang diamati saat ini adalah meskipun investor asing menunjukkan minat pada properti residensial, FDI di segmen ini belum benar-benar meledak. Menjelaskan hal ini, Ibu Do Thu Hang menganalisis bahwa faktor-faktor fundamental Vietnam sangat menarik di mata investor asing, termasuk populasi muda, urbanisasi yang pesat, peningkatan pendapatan, dan prospek ekonomi yang positif. Pengamatan Savills juga menunjukkan bahwa investasi langsung asing (FDI) di properti residensial memiliki kehadiran yang jelas di Hanoi, Kota Ho Chi Minh, Hai Phong...

Namun, agar FDI di segmen perumahan dapat berkembang lebih pesat, proses perizinan dan persetujuan proyek perlu dipersingkat dan dipermudah. ​​Kecepatan prosedur investasi merupakan keunggulan kompetitif terbesar untuk mempertahankan dan menarik arus modal internasional.

Sejak awal tahun, pasar properti Hanoi telah menunjukkan tanda-tanda pemulihan dengan pasokan yang membaik, tetapi tingkat harga masih tinggi. Undang-undang penting tentang pertanahan, perumahan, dan bisnis properti telah diterbitkan dan akan berlaku mulai Agustus 2024. Namun, untuk menerapkannya secara sinkron dan efektif dalam praktik, masih dibutuhkan waktu untuk penerbitan dokumen panduan secara menyeluruh dan implementasi spesifik.

Saat ini, banyak proyek sedang memasuki tahap penyelesaian hukum, persetujuan desain, kewajiban keuangan, dan sebagainya. Tahap-tahap ini membutuhkan waktu untuk memastikan transparansi dan prosedur yang tepat. Meskipun kemajuan telah dipercepat, masih terdapat penundaan hingga pasokan aktual memasuki pasar.

Menurut Associate Professor Dr. Tran Kim Chung - Mantan Wakil Direktur CIEM (Institut Pusat Manajemen Ekonomi), harga properti tidak lagi didorong oleh permintaan riil, tetapi sebagian besar didorong oleh biaya input, terutama biaya lahan dan waktu penyelesaian prosedur. Jika Negara tidak memiliki langkah-langkah yang kuat untuk mengurangi keterlambatan persetujuan proyek, harga perumahan kemungkinan besar tidak akan turun, bahkan ketika pasokan membaik.

Sumber: https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm