Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup baru saja menyerahkan laporan kepada Majelis Nasional mengenai pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan 2024, dua bulan setelah undang-undang tersebut mulai berlaku (1 Agustus 2024).

Menurut Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, kebijakan baru dalam undang-undang tersebut telah efektif, namun terdapat beberapa kendala seperti prosedur lelang tanah dan penyesuaian tabel harga tanah.

Menaikkan harga untuk menciptakan tingkat harga buatan.

Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup menyatakan bahwa, setelah pemberlakuan Undang-Undang Pertanahan 2024, beberapa daerah mengalami perbedaan signifikan antara harga awal dan harga penawaran tertinggi dalam lelang hak penggunaan lahan. Hal ini telah menciptakan opini publik yang negatif dan berdampak buruk pada perkembangan pasar properti yang sehat.

Setelah melakukan inspeksi, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan menemukan bahwa beberapa faktor yang berkontribusi terhadap situasi ini berasal dari kurangnya perencanaan yang sistematis, transparan, dan terbuka serta pengungkapan publik atas rencana pembangunan perumahan, sehingga menciptakan peluang bagi individu untuk mengeksploitasi situasi tersebut untuk spekulasi lahan.

lelang tanah.jpeg
Baru-baru ini, banyak distrik di Hanoi telah mengintensifkan lelang tanah untuk meningkatkan pendapatan anggaran. Foto: Bao Kien

Beberapa penawar sebenarnya tidak membutuhkan tanah atau perumahan, tetapi terutama bertujuan untuk spekulasi dan manipulasi harga dengan menaikkan harga secara artifisial dan segera menjual kembali tanah yang mereka menangkan untuk mendapatkan keuntungan, atau menciptakan tingkat harga artifisial di daerah sekitarnya.

"Secara khusus, setelah lelang, beberapa pemenang lelang tidak membayar biaya penggunaan lahan tepat waktu sesuai dengan peraturan lelang, menunjukkan tanda-tanda kehilangan uang jaminan, yang menyebabkan opini publik negatif di beberapa daerah," demikian pernyataan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup.

Secara spesifik, menurut Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, inspeksi terhadap lelang tanah di distrik Thanh Oai dan Hoai Duc (Hanoi) mengungkapkan bahwa di Thanh Oai, 56 dari 68 bidang tanah yang dilelang belum dibayar oleh para pemenang lelang, sedangkan di Hoai Duc, 8 dari 19 bidang tanah yang dilelang belum dibayar oleh para pemenang lelang.

Selain itu, beberapa daerah menggunakan harga tanah dari daftar harga tanah terkini, yang belum disesuaikan tepat waktu dan jauh lebih rendah daripada tingkat harga tanah sebenarnya, sebagai harga awal. Hal ini menyebabkan perbedaan besar antara penawaran tertinggi dan harga awal, sehingga menarik banyak orang untuk berpartisipasi dalam lelang demi mendapatkan keuntungan.

"Masalah-masalah yang muncul belakangan ini sebagian besar berasal dari implementasi yang buruk di beberapa daerah. Oleh karena itu, perlu memperkuat kepemimpinan dan bimbingan dalam proses implementasi untuk meminimalkan kekurangan dan hambatan dalam pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan 2024," demikian pernyataan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup.

Masalah dalam menyesuaikan tabel harga tanah

Menurut Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, kendala kedua berkaitan dengan penyesuaian daftar harga tanah saat ini sebagaimana diatur dalam Pasal 257 Ayat 1 Undang-Undang Pertanahan 2024. Ini adalah ketentuan transisi, yang bertujuan untuk membantu daerah secara bertahap menerapkan peta jalan untuk membangun daftar harga tanah baru sesuai dengan undang-undang, yang akan berlaku mulai 1 Januari 2026.

Saat menyesuaikan daftar harga tanah yang berlaku, jika pemerintah daerah tidak mempertimbangkan dan menilai dampaknya secara cermat, mungkin akan terjadi situasi di mana harga tanah dalam daftar harga tanah yang disesuaikan berbeda secara signifikan dari harga tanah dalam daftar harga tanah yang berlaku saat ini.

Beberapa daerah tidak menyesuaikan tabel harga tanah sesuai dengan peraturan Undang-Undang Pertanahan 2013 selama periode 2021-2024. Sekarang setelah mereka melakukan penyesuaian, perbedaan besar tersebut telah menimbulkan reaksi publik dan pelaku bisnis karena jumlah uang yang dibutuhkan untuk memenuhi kewajiban keuangan terkait tanah telah meningkat secara signifikan dibandingkan dengan ketika tabel harga tanah diterapkan sebelum penyesuaian.

Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup memberikan contoh penyesuaian tabel harga tanah di Kota Ho Chi Minh, yang ketika pertama kali diusulkan untuk konsultasi publik, menghadapi penolakan dari warga dan pelaku bisnis karena perubahan harga tanah yang signifikan dan tiba-tiba di beberapa daerah dibandingkan dengan harga dalam tabel harga tanah yang berlaku saat ini.

Selanjutnya, Perdana Menteri menginstruksikan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, bersama dengan kementerian lain dan Kota Ho Chi Minh, untuk mengadakan pertemuan guna menyepakati solusi. Setelah itu, Kota Ho Chi Minh mengembangkan rencana untuk menyesuaikan daftar harga dengan peta jalan yang selaras dengan realitas lokal.

Menurut Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, kesulitan dan hambatan yang dilaporkan oleh beberapa daerah dalam menerapkan peraturan terkait tabel harga tanah berasal dari peninjauan, penyesuaian, dan penambahan tabel harga tanah yang jarang dilakukan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Pertanahan tahun 2013.

"Kekurangan ini bukan disebabkan oleh hambatan kebijakan atau peraturan dalam Undang-Undang Pertanahan 2024 dan pedoman pelaksanaannya," tegas Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup.

"Peminjaman uang muka" dalam lelang tanah merupakan hal yang berulang, berdampak negatif pada harga dan pasar perumahan.

Bapak Vu Hong Thanh menyampaikan kekhawatiran tentang masalah berulang "pengabaian deposit" setelah memenangkan lelang hak penggunaan lahan, yang berdampak negatif pada tingkat harga dan pasar perumahan.
Lelang tanah Hanoi: Penawaran berlanjut hingga tengah malam di beberapa tempat, sementara tempat lain berhenti sejenak untuk peninjauan.

Lelang tanah Hanoi: Penawaran berlanjut hingga tengah malam di beberapa tempat, sementara tempat lain berhenti sejenak untuk peninjauan.

Lelang tanah di Ha Dong, bersama dengan sejumlah lelang di distrik-distrik sekitar Hanoi, berlangsung selama berjam-jam dan berakhir tengah malam. Sementara itu, beberapa daerah menunda lelang tanah karena permintaan dari instansi pengelola.
Sebuah distrik di pinggiran Hanoi menutup lelang tanahnya setelah pukul 8 malam; berapa tawaran tertinggi yang diperoleh?

Sebuah distrik di pinggiran Hanoi menutup lelang tanahnya setelah pukul 8 malam; berapa tawaran tertinggi yang diperoleh?

Setelah hampir 20 jam dan 12 putaran penawaran, 54 bidang tanah di komune Yen Son, distrik Quoc Oai (Hanoi) berhasil dilelang, dengan harga tertinggi mencapai hampir 55 juta VND/m2, 4,4 kali lipat dari harga awal.