Strategi Triliunan Dolar Tiongkok untuk Mengatasi Krisis Perumahan

Tuan Tap menguraikan ambisi besar untuk menghabiskan 1,4 triliun USD untuk meningkatkan peran negara dalam membangun kembali pasar real estat dan mengatasi krisis perumahan.

Pasar properti Tiongkok yang besar sedang terpuruk, dengan harga yang anjlok, pengembang yang kolaps, dan orang-orang yang mempertanyakan apakah properti tersebut masih merupakan investasi yang layak. Krisis ini menghambat pertumbuhan Tiongkok dan membuat investor di seluruh dunia resah.

Menanggapi hal ini, Presiden Tiongkok Xi Jinping mendorong strategi baru yang akan meningkatkan peran negara dalam kebijakan perumahan di pasar yang didominasi oleh sektor swasta. Para penasihat kebijakan yang terlibat dalam diskusi pemerintah baru-baru ini mengatakan bahwa strategi tersebut didasarkan pada dua program utama.

Seorang pria berjalan melewati gedung apartemen yang belum selesai dibangun oleh China Evergrande di pinggiran Shijiazhuang, Provinsi Hebei, Tiongkok, Februari 2024. Foto: Reuters

Salah satunya adalah agar pemerintah membeli proyek-proyek properti swasta yang bermasalah dan mengubahnya menjadi properti sewa atau dijual kembali. Yang lainnya adalah agar pemerintah membangun lebih banyak perumahan sosial bagi keluarga berpenghasilan rendah dan menengah.

Sasarannya adalah untuk meningkatkan proporsi perumahan yang dibangun negara untuk disewakan atau dijual dengan harga rendah, dengan ketentuan yang ketat, hingga setidaknya 30% dari pasokan perumahan China, dari 5% saat ini.

Biaya rencana-rencana ini akan sangat besar, kemungkinan mencapai $280 miliar per tahun selama lima tahun ke depan, dengan total sekitar $1,4 triliun. Para pengamat mengatakan bahwa rencana-rencana ini sejalan dengan upaya Presiden Xi Jinping yang lebih luas untuk memperluas kendali negara atas perekonomian dan mengendalikan sektor swasta.

Pada akhir tahun 1990-an, saat Tiongkok mulai meliberalisasi pasarnya, para pemimpinnya awalnya membayangkan sistem dua tingkat, di mana sebagian orang akan membeli real estat yang dikembangkan secara pribadi sementara yang lain akan tinggal di perumahan sosial yang disubsidi negara.

Namun selama beberapa dekade, pengembang swasta seperti China Evergrande telah berkembang pesat dan semakin mendominasi pasar Tiongkok. Saat ini, lebih dari 90% rumah tangga di Tiongkok memiliki rumah sendiri, dibandingkan dengan sekitar 66% di Amerika Serikat.

Peralihan ke kepemilikan rumah pribadi telah menciptakan kekayaan yang luar biasa di Tiongkok. Namun, lonjakan pasar properti juga telah menciptakan gelembung utang, yang mendorong kenaikan harga dan merampas rumah impian banyak keluarga muda.

Ketika pasar terjerumus ke dalam kekacauan tahun lalu menyusul kampanye pemerintah selama bertahun-tahun untuk mengekang investasi properti yang berlebihan, para ekonom di dalam dan luar Tiongkok meminta Beijing untuk mengambil langkah yang lebih tegas guna merestrukturisasi sektor tersebut.

Ada jutaan apartemen kosong di seluruh China dan banyak bangunan yang belum selesai membutuhkan dukungan keuangan untuk menyelesaikannya.

Dalam sebuah konferensi di bulan Desember, Bapak Xi menegaskan bahwa prioritas untuk tahun 2024 adalah mempercepat pengembangan “model baru” untuk sektor properti, yang berfokus pada perumahan terjangkau yang disediakan negara, menurut seorang narasumber yang mengetahui masalah ini.

Para penasihat kebijakan mengatakan Presiden Xi yakin sektor real estat, yang telah mendorong pertumbuhan Tiongkok selama bertahun-tahun dan pada satu titik menyumbang sekitar seperempat dari produk domestik bruto (PDB), tidak akan lagi memainkan peran besar dalam perekonomian.

Dalam pandangannya, terlalu banyak kredit telah digunakan untuk spekulasi real estat, menambah risiko dalam sistem keuangan, memperlebar kesenjangan antara si kaya dan si miskin, dan mengalihkan sumber daya dari sektor "ekonomi riil", seperti manufaktur dan teknologi tinggi, yang dianggap penting secara strategis oleh para pemimpin Tiongkok dalam persaingan mereka dengan Amerika Serikat.

Dalam beberapa hal, rencana Bapak Xi akan mengembalikan pasar perumahan Tiongkok ke akarnya. Beberapa dekade yang lalu, di bawah Mao Zedong, negara Tiongkok mengendalikan pasar real estat, dengan sebagian besar penduduk tinggal di rumah yang disediakan oleh unit kerja mereka.

Dalam diskusi kebijakan internal, Wakil Perdana Menteri Tiongkok He Lifeng, salah satu ajudan paling tepercaya Xi, berpendapat bahwa keterlibatan negara yang lebih besar akan membantu pemerintah menyerap kelebihan pasokan perumahan, menetapkan batas bawah harga rumah, dan membantu melindungi bank dari kerugian ratusan miliar dolar dalam nilai buku jika pasar terus memburuk.

Para penasihat mengatakan bahwa daya tarik lainnya adalah bahwa mengubah lebih banyak properti pribadi menjadi perumahan bersubsidi negara untuk disewakan atau dijual dapat membantu memajukan tujuan Xi untuk “kemakmuran bersama.”

Presiden Tiongkok Xi Jinping meninjau kompleks perumahan sewa bersubsidi pemerintah di Shanghai pada November 2023. Foto: Xinhua

Strategi baru ini semakin mendapat perhatian setelah dikeluarkannya arahan pemerintah yang disebut Dokumen 14, Oktober lalu. Arahan tersebut menyerukan penambahan sekitar 6 juta unit perumahan terjangkau di 35 kota dengan populasi lebih dari 3 juta jiwa selama lima tahun ke depan.

Dokumen tersebut tidak membahas banyak detail tentang bagaimana rencana itu akan dilaksanakan, tetapi ditegaskan bahwa pemerintah akan memberlakukan pembatasan terhadap siapa saja yang dapat membeli properti milik negara dan melarang properti tersebut diperdagangkan di pasar terbuka.

Bank Rakyat Tiongkok (PBOC) telah menyisihkan sekitar $70 miliar untuk didistribusikan ke tiga bank kebijakan utama, Bank Pembangunan Tiongkok, Bank Ekspor-Impor Tiongkok, dan Bank Pembangunan Pertanian Tiongkok, untuk membantu pelaksanaan strategi tersebut.

Bank Pembangunan Tiongkok mengungkapkan pada Desember 2023 bahwa mereka telah menyediakan fasilitas kredit hampir $28,4 juta kepada kota Fuzhou untuk membangun proyek perumahan terjangkau. Setelah selesai, yang diperkirakan akan selesai pada tahun 2026, proyek ini akan menjual sekitar 701 rumah dengan harga diskon kepada keluarga berpenghasilan rendah.

Bank tersebut juga memberikan pinjaman lebih dari $1,4 juta kepada pemerintah Hunan untuk mengembangkan perumahan sosial di distrik dalam kota.

Pada awal Januari, PBOC dan Otoritas Pengawas Keuangan Nasional mengeluarkan pedoman baru yang menjanjikan dukungan keuangan bagi properti sewa bersubsidi pemerintah. Pedoman tersebut menyatakan bahwa pendanaan negara akan membantu "merevitalisasi pasokan perumahan yang ada."

Wakil Perdana Menteri He Lifeng menyampaikan beberapa rencana pemerintah kepada perwakilan bisnis AS ketika ia mengunjungi San Francisco November lalu bersama Presiden Xi.

Dalam pertemuan di sela-sela pertemuan puncak Xi dengan Presiden AS Joe Biden, wakil perdana menteri Tiongkok sebagian besar berfokus pada rencana perumahan bersubsidi pemerintah, menjelaskan kepada para eksekutif AS bahwa hal itu akan membantu orang-orang di kota-kota besar mampu membeli rumah, menurut sumber yang mengetahui masalah tersebut.

Diskusi tersebut menunjukkan bahwa para pemimpin Tiongkok khawatir tentang bagaimana investor asing memandang respons pemerintah terhadap krisis perumahan, yang telah menyebabkan mereka menjual saham dan obligasi Tiongkok dalam beberapa bulan terakhir.

Akan tetapi, Tn. Ha tidak menyebutkan langkah-langkah yang telah didesak oleh banyak bankir dan investor asing agar diambil oleh pemerintah Tiongkok, seperti merestrukturisasi pengembang real estat swasta yang bermasalah atau menyelesaikan jutaan rumah yang telah dibayar oleh warga Tiongkok tetapi belum terkirim karena pengembang sedang mengalami kesulitan keuangan.

Dana Moneter Internasional (IMF) menyatakan bahwa tugas paling mendesak Beijing adalah menyusun rencana komprehensif untuk membantu para pengembang yang kesulitan merestrukturisasi utang mereka, sekaligus memaksa bank dan pemangku kepentingan lainnya untuk menanggung kerugian. Meskipun menyakitkan, langkah tersebut akan membantu memulihkan kepercayaan publik terhadap pasar.

Namun, penasihat kebijakan yang terlibat dalam diskusi tersebut mengatakan Beijing tetap enggan memberikan dukungan likuiditas langsung kepada pengembang karena khawatir akan munculnya kembali gelembung perumahan yang coba dikempiskan oleh Tn. Xi.

Pembelian properti oleh pemerintah Tiongkok dan konversinya menjadi apartemen sewa menimbulkan masalah yang kompleks, termasuk apakah pemerintah harus membayar sesuai harga pasar. Juga tidak jelas apa yang terjadi jika pemiliknya tidak ingin menjual.

Para ekonom mencatat bahwa membangun perumahan sosial baru akan lebih mudah dan akan membantu mendorong industri konstruksi. Namun, hal itu berarti menambah pasokan perumahan di saat populasi Tiongkok menyusut. IMF memperkirakan bahwa permintaan dasar Tiongkok untuk perumahan baru akan turun hampir 50% selama dekade mendatang.

Michael Pettis, seorang profesor keuangan di Universitas Peking, mengatakan bahwa jika pemerintah secara signifikan meningkatkan pasokan perumahan terjangkau, pasokan tersebut akan dialihkan ke rumah tangga miskin, "sesuatu yang sangat dibutuhkan Tiongkok."

Ini akan membantu orang membelanjakan lebih banyak uang untuk hal lain, katanya, tetapi masih terlalu dini untuk mengatakan bagaimana rencana itu akan terwujud.

Zhiwu Chen, seorang profesor keuangan di Universitas Hong Kong, lebih skeptis, membandingkan strategi perumahan baru Tiongkok dengan bagaimana Beijing menggunakan dana negara untuk membeli saham dalam upaya menopang pasar saham yang sedang merosot.

Upaya semacam itu seringkali gagal memperkuat pasar secara berkelanjutan, ujar Chen. Menghabiskan dana untuk proyek-proyek properti yang bermasalah tidak akan efektif mengingat tantangan demografi dan kelebihan pasokan di negara tersebut.

Strategi tersebut juga dapat menimbulkan pertanyaan yang tidak nyaman tentang keadilan sosial, tambahnya. Membeli properti dari pengembang saat pasar sedang lemah berarti menggunakan sumber daya nasional untuk mensubsidi sebagian orang sementara yang lain tidak.

"Ini menjadi masalah distribusi kekayaan," kata Chen. "Tidak semua orang di Tiongkok memiliki banyak apartemen dan tidak mau menjualnya."

Dalam beberapa tahun terakhir, beberapa kota di Cina, seperti Zhengzhou di Cina tengah dan Suzhou, dekat Shanghai, telah meluncurkan program mereka sendiri untuk membeli ribuan properti yang tidak terjual dari pengembang dan kemudian mengubahnya menjadi perumahan terjangkau bagi keluarga berpenghasilan rendah.

Program semacam itu membantu menyerap kelebihan perumahan, tetapi juga memberi tekanan lebih besar pada keuangan lokal, kata para ekonom.

Upaya penting lainnya dalam hal perumahan sosial adalah inisiatif “pembersihan permukiman kumuh” yang diluncurkan hampir satu dekade lalu, ketika pasar properti Tiongkok juga sedang mengalami kesulitan.

Dalam program ini, bank sentral memberikan pembiayaan preferensial kepada bank-bank milik negara, yang kemudian meminjamkan uang kepada pengembang untuk membeli tanah dari kota-kota besar dan kecil serta membangun lebih banyak perumahan. Sebagai imbalannya, pemerintah daerah memberikan subsidi bagi keluarga-keluarga yang tergusur dari permukiman kumuh, sehingga mereka dapat membeli apartemen baru di pasar terbuka.

Prakarsa tersebut membantu menghidupkan kembali permintaan real estat, tetapi memicu ledakan konstruksi yang memperburuk surplus perumahan di China.

Para ekonom menekankan bahwa krisis perumahan saat ini jauh lebih serius, sehingga pemerintah Cina menghadapi tantangan besar dalam upayanya memecahkan masalah harga perumahan dan kelebihan pasokan.

Vu Hoang (Menurut WSJ, Reuters, AFP )

Tautan sumber: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html