Ketua VVA: Perlu konsistensi pada prinsip bahwa Negara menentukan harga tanah berdasarkan mekanisme pasar.

Bapak Nguyen Tien Thoa, Ketua Asosiasi Penilaian Vietnam (VVA).

Menurut Bapak Nguyen Tien Thoa, Ketua Asosiasi Penilai Vietnam (VVA), setelah mempelajari isi usulan perubahan dan penambahan pada sejumlah pasal dalam Undang-Undang Pertanahan tahun 2024, VVA mengusulkan untuk mempertimbangkan mempertahankan isi Pasal 158, 159, 160, 162 pada Bagian 2 tentang Harga Tanah dalam Undang-Undang Pertanahan saat ini; hanya meninjau untuk mengubah dan menambah instruksi khusus dari Pemerintah yang memandu isi Pasal dan Klausul Undang-Undang di atas agar lebih memenuhi persyaratan praktik setelah satu tahun penerapan Undang-Undang tersebut.

Oleh karena itu, VVA menilai bahwa isi harga dalam Undang-Undang Pertanahan saat ini pada dasarnya telah memenuhi persyaratan, termasuk kesesuaian dengan teori harga tanah dan pedoman Komite Standar Penilaian Internasional—di mana Industri Harga Vietnam menjadi anggotanya. Hal ini terbukti sesuai dengan kondisi praktis pasar tanah di Vietnam saat ini. Hal ini juga telah mematuhi arahan Politbiro dalam Resolusi 18-NQ/TW dan 69-NQ/TW.

Menjamin hak Negara untuk menentukan harga tanah di pasar primer

Terkait beberapa hal penting dalam proses amandemen Undang-Undang Pertanahan 2024, menurut VVA, perlu dipertimbangkan dan dikembangkan regulasi yang bertujuan untuk menjamin hak Negara dalam menentukan harga tanah di pasar primer (bukan Negara yang menentukan harga tanah untuk seluruh transaksi dalam masyarakat, termasuk pasar primer dan pasar sekunder sebagaimana beberapa pandangan), yaitu untuk menjamin kewenangan Negara dalam menentukan harga tanah, bukan sebagai "Asas Penilaian Tanah". Jika hal ini tertuang dalam Undang-Undang, maka pandangan tersebut perlu diikuti.

Negara berwenang menentukan harga tanah secara langsung dan berhak mengatur harga tanah di pasar sekunder dan pasar secara keseluruhan melalui langkah-langkah yang tepat seperti: mengatur penawaran dan permintaan, keuangan dan mata uang, dan lain-lain.

Inilah kewenangan Negara yang dijamin sejak perekonomian negara kita berjalan dengan mekanisme perencanaan terpusat, kemudian bergeser ke mekanisme ekonomi pasar hingga sekarang, bukan baru belakangan ini meninggalkan peran Negara dalam penentuan harga dan baru sekarang mengangkatnya.

Menjelaskan usulan di atas, VVA mengatakan bahwa, hingga kini, Partai dan Negara kita secara konsisten menegaskan: Tanah adalah wilayah nasional yang diciptakan oleh usaha dan darah seluruh bangsa kita melalui banyak generasi, sehingga menjadi milik seluruh rakyat, diwakili oleh Negara sebagai pemilik dan dikelola secara terpadu. Tanah memiliki properti nilai guna, selalu memiliki kemampuan untuk menghasilkan keuntungan, dan hak guna tanah adalah komoditas khusus yang dibeli dan dijual di pasar real estat, sehingga memiliki harga. Karena Negara adalah wakil pemilik, Negara memiliki hak untuk memutuskan jenis sumber daya ini dengan sekelompok kekuatan untuk menikmati hak-hak pemilik; termasuk hak untuk: menentukan harga tanah, memutuskan untuk mengatur manfaat dari tanah melalui pengumpulan biaya penggunaan tanah, sewa tanah, pajak penghasilan dari hak guna tanah, mengatur nilai tambah dari tanah yang bukan karena investasi pengguna tanah yang diberi hak guna tanah, dll.

Dengan demikian, menurut VVA, legalisasi hak Negara untuk menentukan harga tanah telah ditegaskan hingga saat ini dan tidak berubah dalam praktiknya. Oleh karena itu, saat ini tidak perlu dipertanyakan lagi dan tidak boleh disalahartikan, dengan menekankan bahwa hal tersebut merupakan asas penentuan harga tanah. Jaminan hak tersebut, baik dalam Undang-Undang maupun dalam praktik, telah membantu Negara memiliki dasar untuk melaksanakan kebijakan keuangan pertanahan antara Negara dan badan usaha milik negara serta individu pengguna tanah, serta kebijakan lain yang terkait dengan pengelolaan, pengaturan pasar, dan hak serta kewajiban pengguna tanah lainnya.

VVA meyakini bahwa untuk menjalankan hak penentuan harga tanah, baik dalam bentuk daftar harga, koefisien penyesuaian harga, maupun harga tanah tertentu, Negara telah, sedang, dan terus menggunakan lembaga konsultan independen dan profesional untuk memberikan nasihat tentang pilihan harga bagi dirinya sendiri sehingga memiliki dasar yang lebih kuat untuk menentukan harganya sendiri, yang sama sekali tidak mengurangi atau menghilangkan peran hak Negara untuk menentukan harga sebagaimana ditentukan oleh undang-undang,” ujar Bapak Nguyen Tien Thoa, Ketua VVA.

Sesuai dengan prinsip bahwa Negara menentukan harga tanah berdasarkan mekanisme pasar

Terkait regulasi harga tanah, VVA meyakini Kongres Nasional Partai ke-6 telah menetapkan kebijakan pembaruan yang komprehensif. Dari sini, perekonomian negara kita bertekad untuk membentuk ekonomi komoditas multi-sektoral, yang beroperasi di bawah mekanisme pasar dengan pengelolaan Negara, dan kemudian bergerak menuju penentuan arah lengkap perekonomian yang beroperasi di bawah mekanisme ekonomi pasar berorientasi sosialis.

Oleh karena itu, ketika menentukan hak guna tanah sebagai komoditas yang diperjualbelikan dalam mekanisme ini, tentu saja secara objektif, mekanisme tersebut harus beroperasi sesuai dengan mekanisme ekonomi pasar dan mekanisme ekonomi umum tersebut: harga dianggap sebagai kategori sentral pasar, harus dibentuk dan dioperasikan sesuai dengan sinyal objektif hukum ekonomi harga (berfokus pada hukum penawaran dan permintaan, peredaran mata uang, persaingan...) dan oleh karena itu harga, terlepas dari subjek yang berwenang menentukan harga—termasuk Negara—juga harus mematuhi prinsip ini. Itulah persyaratan objektif dari mekanisme harga pasar.

Oleh karena itu, VVA meyakini bahwa Negara—sebagai perwakilan pemilik—berhak menentukan harga dengan syarat barang tersebut beroperasi sesuai mekanisme pasar. Maka, penghormatan Negara terhadap pergerakan pasar yang objektif dan penentuan harga berdasarkan prinsip-prinsip pasar tidak bertentangan dengan hakikat ekonomi Negara dalam mekanisme ekonomi tersebut. Jika kita prihatin dengan konsekuensi harga tanah berdasarkan mekanisme harga pasar (tentu saja, pasar tidak diatur secara efektif), tetapi kembali ke mekanisme penetapan harga non-pasar untuk menstabilkan pasar sesuai keinginan subjektif, menghindari aturan yang akan mengubah harga menjadi harga subsidi yang ada secara paralel dengan harga aktual di pasar, mendorong pasar ke dalam kondisi operasi bawah tanah yang tidak transparan; mekanisme meminta, memberi, privilese, dan manfaat memiliki lahan subur untuk eksis...

Penilaian tanah berdasarkan prinsip pasar yang diatur

Menurut VVA, penetapan harga berdasarkan prinsip pasar harus merupakan pasar yang diatur dan tanggung jawab untuk mengatur agar pasar yang diinginkan menjadi tanggung jawab solusi lain...

Oleh karena itu, VVA percaya bahwa harga tanah berfungsi untuk mencerminkan sintesis hubungan ekonomi dan sosial utama dalam perekonomian. Harga tanah dianggap sebagai "cermin" pasar tanah, di pasar mana pun, harganya mencerminkan pasar tersebut secara jujur. Oleh karena itu, penilaian tanah tidak dapat didasarkan pada sinyal pasar yang dimanipulasi atau dipengaruhi oleh faktor-faktor individual, faktor-faktor mendadak yang tidak wajar seperti spekulasi, inflasi harga, bencana alam, perang, krisis ekonomi-keuangan, dan hambatan pasar yang tidak wajar... melainkan harus menjadi pasar yang diatur yang menghilangkan faktor-faktor tersebut melalui fungsi perangkat dan langkah-langkah regulasi: Penawaran-permintaan, keuangan-mata uang...

“Perlu ditegaskan bahwa, ketika pasar masih memiliki faktor-faktor di atas, untuk menetapkan harga sesuai prinsip pasar, Asosiasi Penilai Vietnam merekomendasikan agar Negara mengizinkan peninjauan dan penyempurnaan peraturan yang berlaku agar lembaga penilai memiliki kriteria khusus untuk memilih masukan metode penilaian yang umum, bukan unik, dan menghilangkan faktor-faktor ketidakstabilan pasar yang disebutkan di atas,” tegas Bapak Nguyen Tien Thoa, Ketua VVA.

Menjaga harga pasar, mengatur kebijakan pembiayaan tanah

Menurut VVA, dalam penerapan prinsip harga pasar, konsistensi diperlukan agar harga mencerminkan harga pasar di bawah pengaruh Penawaran dan Permintaan, dan bukan "menambahkan" kebijakan sosial pada harga. Namun, harus ada sistem kebijakan yang sinkron untuk mengendalikan dampak harga pasar.

Oleh karena itu, harga pasar tanah tentu akan berdampak besar pada kemampuan akses tanah bagi banyak orang di semua lapisan sosial, terutama pelaksanaan kebijakan jaminan sosial. Dampak ini nyata jika tidak ada kebijakan yang membatasinya.

“Undang-Undang dan pedomannya perlu memungkinkan kebijakan keuangan tambahan (pajak, pendapatan, dll.) yang memungkinkan penurunan tingkat pendapatan jika harga tinggi, serta kebijakan insentif yang lebih masuk akal untuk menghindari "guncangan" yang berdampak buruk pada kehidupan masyarakat,” tegas Bapak Nguyen Tien Thoa, Ketua VVA.

Mempertahankan peraturan tentang penilaian tanah tertentu

Menurut VVA, Daftar Harga Tanah pada dasarnya merupakan ringkasan harga tanah untuk setiap jenis tanah yang terkait dengan setiap tujuan penggunaan lahan, berdasarkan lokasi, wilayah, dan lokasi... Daftar Harga Tanah pada dasarnya merupakan metode penetapan harga massal, penetapan harga umum untuk seluruh rute, untuk lokasi suatu wilayah... Koefisien untuk menyesuaikan harga tertentu juga merupakan koefisien umum yang bersifat massal. Karena sifatnya yang massal, koefisien ini tidak dapat mencakup kasus-kasus spesifik sesuai dengan prinsip harga pasar dan tentunya akan memengaruhi kebijakan keuangan antara Negara dan organisasi serta individu pengguna tanah...

Oleh karena itu, menurut VVA, masih diperlukan mekanisme untuk memutus sejumlah kasus spesifik agar dapat memberikan kebijakan yang tepat, seperti: Jenis tanah dalam kelompok belum dimanfaatkan, yang baru pertama kali dimanfaatkan; jenis tanah dengan karakteristik khusus (tanah reklamasi laut) yang tidak termasuk dalam daftar harga tanah; Proyek pemanfaatan tanah dengan tujuan pemanfaatan tanah yang sama, tetapi skala, fungsi, struktur pemanfaatan tanah, koefisien pemanfaatan tanahnya berbeda...; fluktuasi yang objektif dan wajar yang menyebabkan fluktuasi harga pasar setempat; Jenis tanah, proyek pemanfaatan tanah yang spesifik pada saat Negara mengalokasikan tanah, mereklamasi tanah untuk melaksanakan kebijakan pemungutan biaya pemanfaatan tanah, sewa tanah, ganti rugi pembukaan lahan...

Source: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html