Apartemen adalah segmen yang "memimpin gelombang" pemulihan pasar real estat di waktu mendatang.

Kebijakan fiskal dan moneter memberikan dukungan yang baik bagi pemulihan sektor properti

Berbagi pandangannya di acara pengumuman "Laporan Pasar Properti Triwulan Ketiga Tahun 2023" yang diselenggarakan oleh Batdongsan.com.vn pada pagi hari tanggal 4 Oktober, Bapak Nguyen Quoc Anh - Wakil Direktur Utama Batdongsan.com.vn berkomentar bahwa masa pemulihan pasar properti akan dimulai sekitar triwulan kedua hingga triwulan keempat tahun 2024.

Menjelaskan alasan pernyataan di atas, pakar tersebut mengatakan bahwa ada 3 indikator dasar pasar real estat yang terjadi sesuai dengan tren yang diprediksi sebelumnya oleh Batdongsan.com.vn.

Pertama, mengenai suku bunga bank, Batdongsan.com.vn menganalisis bahwa selama periode krisis sebelumnya, butuh waktu 1,5 tahun sejak Bank Negara menurunkan batas atas suku bunga hingga pasar real estat mulai berbalik.

Jika pada periode 2008-2012, pasar butuh waktu 4 tahun untuk menunjukkan tanda-tanda penyesuaian suku bunga perbankan, pada periode ini, tepatnya sejak triwulan pertama tahun 2023, Bank Negara telah melakukan 2 kali penyesuaian penurunan suku bunga operasional, yang kemudian diikuti dengan penurunan berbagai jenis suku bunga.

Kebijakan fiskal dan moneter memberikan dukungan yang baik untuk pemulihan real estat.

Kedua , terkait pertumbuhan kredit, jika kita tinjau kembali sejarah tahun 2012, pertumbuhan kredit menurun dari 20% menjadi 7%, sementara inflasi mencapai 8%. Pada tahun 2013, pertumbuhan kredit meningkat menjadi 12% dan inflasi mencapai 6%.

Tepat di tahun pelonggaran kredit, pasar properti langsung menunjukkan tanda-tanda pembalikan. Dalam konteks pasar saat ini, sejak awal tahun 2023, Bank Negara telah menargetkan pertumbuhan kredit sepanjang tahun 2023 sebesar 14-15%, dibandingkan dengan 14% pada tahun 2022. Ini merupakan sinyal positif," ujar Bapak Quoc Anh.

Ketiga, terkait kebijakan properti, pada tahun 2008 likuiditas pasar properti sempat anjlok, namun baru pada tahun 2013 muncul kebijakan yang mendukung pasar seperti paket bantuan Rp30.000 miliar dan penerbitan Undang-Undang Pertanahan yang telah direvisi.

Pada tahun 2022, pasar akan kembali mengalami tren lesu ketika kredit diperketat, suku bunga meningkat, dan likuiditas menurun. Namun, sejak akhir tahun 2022, Pemerintah terus menerapkan langkah-langkah untuk mengatasi kesulitan pasar properti, seperti paket dukungan senilai 120.000 miliar VND, Keputusan No. 08 yang membantu meringankan beban pembayaran obligasi bagi pelaku bisnis, Resolusi No. 33 yang berkontribusi dalam melancarkan pasar properti, dan Keputusan No. 35 yang memungkinkan Komite Rakyat Provinsi untuk mengatur area yang dapat dibagi menjadi kavling untuk dijual...

Berdasarkan analisis indikator-indikator di atas, Bapak Nguyen Quoc Anh berpendapat bahwa pasar properti kemungkinan akan pulih sekitar kuartal kedua hingga kuartal keempat tahun 2023.

Apartemen akan menjadi segmen real estat pertama yang pulih.

Laporan pasar real estat Batdongsan.com.vn pada Q3/2023 menunjukkan bahwa apartemen adalah jenis real estat yang paling tidak terpengaruh oleh dampak negatif pasar pada tahun lalu karena jenis ini memenuhi kebutuhan perumahan yang nyata.

Pada kuartal ketiga tahun 2023, minat terhadap apartemen menunjukkan tanda-tanda pemulihan, dengan permintaan beli apartemen meningkat 1% dan sewa meningkat 6% dibandingkan kuartal sebelumnya. Apartemen dengan harga 2 hingga 4 miliar VND menjadi yang paling banyak dicari.

Pada tahun 2023, harga jual apartemen tidak akan banyak berubah, hanya naik sedikit sebesar 1% - 5% di Hanoi dan hampir tidak berubah di Kota Ho Chi Minh.

Namun, dalam jangka panjang, dari tahun 2015 hingga saat ini, kenaikan harga apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh telah melampaui kenaikan pendapatan masyarakat. Setelah 8 tahun, harga apartemen di Kota Ho Chi Minh dan Hanoi masing-masing meningkat sebesar 82% dan 56%, sementara pendapatan masyarakat di wilayah perkotaan hanya meningkat sebesar 39%.

Bapak Le Bao Long, Direktur Strategi Batdongsan.com.vn, berkomentar: "Membeli apartemen menjadi semakin sulit bagi banyak orang karena laju pertumbuhan pendapatan tidak dapat mengimbangi laju pertumbuhan harga rumah. Di masa mendatang, proyek apartemen primer juga akan memiliki harga tinggi karena investor harus mengoptimalkan keuntungan ketika biaya meningkat."

Oleh karena itu, Tn. Long mengatakan bahwa kenaikan harga gedung apartemen saat ini dipengaruhi oleh banyak alasan langsung dan tidak langsung.

Pertama, terjadi ketidakseimbangan antara permintaan dan penawaran di pasar, ketika kebutuhan riil masyarakat akan perumahan masih tinggi, tetapi pasokan apartemen masih terbatas, terutama apartemen dengan kisaran harga yang sama dan berada di pusat kota.

Kedua, perekonomian dunia yang fluktuatif menyebabkan harga bahan bangunan tetap tinggi, sehingga memaksa investor menaikkan harga produk untuk mendapatkan keuntungan.

Ketiga, dana tanah terbatas sementara harga tanah semakin meningkat, dana tanah di pusat kota semakin langka, untuk melaksanakan suatu proyek membutuhkan waktu dan biaya yang sangat besar untuk melaksanakannya.

Menurut data Batdongsan.com.vn, indeks harga tanah di seluruh Vietnam menunjukkan peningkatan yang stabil sejak tahun 2018 hingga saat ini, tetapi cenderung mengalami diferensiasi antar wilayah dan area tertentu pada tahun 2023. Setelah periode yang panjang, dari kuartal pertama tahun 2018 hingga kuartal ketiga tahun 2023, harga jual tanah di Vietnam Selatan meningkat sebesar 71%, dan di Vietnam Utara meningkat sebesar 54%.

Atas alasan-alasan di atas, Tn. Long menegaskan bahwa harga apartemen tidak dapat diturunkan atau dikurangi lebih jauh lagi.

Bapak Le Bao Long – Direktur Strategi Batdongsan.com.vn.

Mengutip informasi dalam laporan Batdongsan.com.vn, Bapak Long juga menyoroti psikologi konsumen properti. Dalam konteks harga rumah yang tinggi, orang-orang beralih ke menyewa atau mencari cara untuk meminjam uang guna membeli rumah. Namun, saat ini, banyak pembeli belum mengambil pinjaman untuk membeli karena masih khawatir dengan suku bunga.

Karena harga apartemen terus meningkat dan permintaan untuk membeli dan menyewa properti jenis ini selalu tinggi, tingkat keuntungan rata-rata ketika berinvestasi di apartemen mencapai 12,5%/tahun (gabungan kenaikan harga dan keuntungan sewa).

Ini merupakan keuntungan yang lebih baik dan lebih stabil dibandingkan jenis investasi lain seperti saham, emas, valuta asing, tanah, dan tabungan. Data ini dikompilasi dan dianalisis oleh Batdongsan.com.vn, dibandingkan dari tahun 2015 hingga saat ini.
Menurut survei yang dilakukan oleh Batdongsan.com.vn, lebih dari 27% broker percaya bahwa apartemen akan menjadi jenis real estat yang akan pulih paling awal, diperkirakan pada kuartal keempat tahun 2023; 42% percaya bahwa jenis ini akan pulih dalam 6 bulan pertama tahun 2024.

"Secara umum, tipe inilah yang diperkirakan akan memimpin tren pemulihan properti. Pasar apartemen kemungkinan akan pulih paling cepat dibandingkan tipe lainnya, diperkirakan akan turun pada kuartal pertama tahun 2024 dan paling lambat pada kuartal kedua tahun 2024 akan berbalik," tambah Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur Batdongsan.com.vn di wilayah Selatan .

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/chung-cu-la-phan-khuc-dan-song-hoi-phuc-thi-truong-bds-thoi-gian-toi-a629541.html