Pialang tanah 'membuat gejolak', 'menciptakan panas' yang menyebabkan kekacauan di pasar properti

Pasar properti pulih secara positif

Menurut laporan Asosiasi Realtor Vietnam (VAR), kuartal ketiga tahun 2024 khususnya dan 9 bulan pertama tahun 2024 secara umum menunjukkan pemulihan positif pasar properti setelah masa sulit. Hal ini sebagian berkat stabilitas ekonomi dan kebijakan dukungan Pemerintah.

Khususnya, Undang-Undang Perumahan 2023, Undang-Undang Usaha Properti 2023, dan Undang-Undang Pertanahan 2024 resmi berlaku sejak 1 Agustus 2024, 5 bulan lebih awal dari peraturan sebelumnya. Hal ini berkontribusi dalam melengkapi koridor hukum pasar properti dan membuka siklus baru pasar ke arah yang lebih aman, sehat, dan berkelanjutan. Segmen properti, mulai dari perumahan, komersial, hingga industri, semuanya menunjukkan tanda-tanda pertumbuhan positif dengan banyaknya proyek baru yang sedang dilaksanakan.

Belakangan ini, pasar properti menunjukkan tanda-tanda "memanas". (Foto: ST)

Ibu Pham Thi Mien, Wakil Direktur Institut Riset dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam (VARs IRE) mengatakan bahwa pasar real estat perumahan telah mulai menunjukkan tanda-tanda "memanas".

Oleh karena itu, kisah lelang tanah menjadi "lebih panas" dari sebelumnya dengan lelang yang diadakan "semalaman", mencatat ratusan, bahkan ribuan orang bersedia "makan dan menunggu" untuk bersaing memperebutkan tempat. Harga yang dimenangkan juga merupakan rekor tertinggi, setara dengan tanah proyek dengan infrastruktur yang diinvestasikan dengan baik.

Panasnya pasar juga didorong oleh segmen apartemen, dengan harga terus mencapai titik tertinggi baru, baik di pasar primer maupun sekunder. Tingginya permintaan telah menyebabkan ribuan pemilik apartemen secara rutin menerima telepon untuk menjual rumah mereka. Meskipun harga jualnya tinggi, proyek-proyek apartemen yang baru diluncurkan mencatat tingkat penyerapan yang sangat baik.

Selain tipe apartemen, beberapa proyek low-rise yang baru diluncurkan oleh investor besar juga mencatat jumlah pemesanan yang "rekor" meskipun harganya terus meningkat. Banyak apartemen memiliki lokasi yang bagus, tidak hanya harganya yang tinggi, tetapi untuk membelinya, pelanggan/investor juga harus membayar selisihnya.

Pialang tanah "membuat gebrakan"

Selain hasil dari penawaran dan permintaan aktual, pasar juga menunjukkan tanda-tanda "memanas". Situasi ini tercermin dalam spekulasi lahan, melonjaknya harga rumah, dan munculnya transaksi properti yang tidak transparan.

"Banyak investor kecil memasuki pasar untuk tujuan spekulatif, yang menyebabkan harga properti naik tak wajar. Tanda-tanda "panas" juga terlihat di segmen apartemen dengan harga jual apartemen yang dialihkan semakin tinggi, karena "bantuan" beberapa kelompok spekulatif. Semua tanda ini berasal dari kurangnya pasokan, meskipun telah membaik," ujar Ibu Mien.

Selain hasil dari penawaran dan permintaan aktual, pasar juga menunjukkan tanda-tanda "memanas". (Foto: VOV)

Lebih lanjut, Ibu Mien mengatakan bahwa pada kuartal ketiga tahun 2024, pasar properti residensial masih mencatat pasokan sebanyak 22.412 produk yang ditawarkan, dengan sekitar 14.750 produk baru yang dibuka. Angka ini turun 25% dibandingkan kuartal sebelumnya, tetapi naik 60% dibandingkan periode yang sama tahun 2023. Meskipun terjadi penurunan kuantitas menurut statistik, pasokan pada kuartal ketiga masih menunjukkan "pertumbuhan" dengan munculnya sejumlah proyek baru, terutama dengan adanya proyek-proyek berskala besar yang mulai digarap, sehingga membuat pasar semakin "bergairah".

Dalam 9 bulan pertama tahun 2024, pasar mencatat 38.797 produk baru yang ditawarkan. Pasokan masih menunjukkan diferensiasi yang kuat. Dengan demikian, 70% pasokan baru berasal dari segmen apartemen. Di antaranya, produk dengan harga di atas 50 juta VND/m2 atau lebih mendominasi. Pasar hampir sepenuhnya kosong dari apartemen komersial yang terjangkau. Berdasarkan wilayah, wilayah Utara memimpin pasokan baru dengan 46%, diikuti oleh wilayah Tengah dengan 29%, dan wilayah Selatan dengan 25%.

Data riset VARS juga menunjukkan bahwa, meskipun pasokan sebagian besar berasal dari segmen kelas atas dan mewah, seluruh pasar mencatat sekitar 10.400 transaksi sukses pada kuartal ketiga, setara dengan tingkat penyerapan sebesar 51%. Hal ini mencerminkan minat pasar terhadap produk real estat baru, meskipun sebagian besar pasokan baru diselesaikan dengan standar tinggi dan biaya investasi, terutama biaya terkait lahan, meningkat.

Volume transaksi dan tingkat penyerapan masing-masing menurun 25% dan satu poin persentase dibandingkan kuartal sebelumnya, tetapi meningkat masing-masing 80% dan 28 poin persentase dibandingkan periode yang sama tahun 2023. Dari jumlah tersebut, volume transaksi apartemen tetap "luar biasa", mencakup 71% dari total transaksi perumahan pada kuartal ketiga, dengan proyek apartemen baru mencatat tingkat penyerapan rata-rata 75%. Proyek apartemen di Hanoi bahkan mencatat tingkat penyerapan hingga 90% segera setelah dibuka untuk dijual.

Tren pengembangan apartemen kecil untuk menurunkan nilai keseluruhan apartemen, agar lebih sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan finansial para lajang dan keluarga muda, semakin terlihat. Jenis properti ini juga mencatat likuiditas terbaik.

Dalam 9 bulan pertama tahun 2024, pasar mencatat 30.589 transaksi sukses, 2,5 kali lipat lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun 2023. Banyak proyek baru yang diluncurkan pada akhir September, mulai menerima pemesanan, juga mencatat minat yang besar dan deposit yang "besar".

Dari segi harga jual, harga rumah masih "terjangkar" pada tingkat yang tinggi, baik di pasar primer maupun sekunder, terutama di segmen apartemen. Ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan semakin serius karena pasokan, meskipun membaik, masih sulit untuk memenuhi permintaan. Selain itu, sebagian besar pasokan baru terus diselesaikan dengan standar tinggi, sementara biaya investasi, terutama biaya terkait lahan, terus meningkat.

Khususnya pada kuartal ketiga, tingkat harga primer di Hanoi terus meningkat dan tidak menunjukkan tanda-tanda akan berhenti, sementara pasokan secara bertahap membaik. Proyek-proyek baru, mulai dari low-rise hingga high-rise, terutama di segmen kelas atas dan mewah, masih mendapat perhatian kuat dari pasar. Hal ini menciptakan kekuatan pendorong yang membuat tingkat harga apartemen sekunder tetap tinggi, meskipun likuiditas secara bertahap stabil setelah periode pertumbuhan yang "panas".

Di Da Nang , harga primer apartemen juga mencatat kenaikan yang "rekor", dengan lebih dari 50% pasokan baru dihargai di atas VND80 juta/m2. Namun, pasar masih terserap dengan baik berkat permintaan investasi dari pembeli di luar provinsi, terutama investor dari Hanoi. Selain itu, harga sekunder juga membaik secara signifikan, dengan harga lahan hunian di beberapa daerah meningkat 10-25% selama periode yang sama.

Untuk Kota Ho Chi Minh, tingkat harga primer tetap stabil pada tingkat tinggi karena pasokan utamanya berasal dari proyek yang sedang berjalan. Sementara itu, tingkat harga primer di provinsi dan kota di sekitar Kota Ho Chi Minh sedikit meningkat, berkisar antara 3-5%, dengan pasokan baru yang menyebabkan harga jual lebih tinggi.

Riset indeks harga apartemen, yang mencerminkan fluktuasi harga jual rata-rata proyek dalam sampel 150 proyek yang dipilih dan diamati oleh VARS, juga menunjukkan bahwa, per Triwulan III 2024, harga jual rata-rata klaster proyek di Hanoi mendekati 60 juta VND/m2, meningkat 64,0% dibandingkan Triwulan II 2019. Harga jual rata-rata klaster proyek di Kota Ho Chi Minh meningkat dari 49,2 juta VND/m2 menjadi 64,2 juta VND/m2, mencerminkan peningkatan 30,6% dibandingkan periode dasar. Di Da Nang, indeks harga pasar Da Nang menunjukkan peningkatan sebesar 46,2% pada Triwulan III, lebih tinggi daripada peningkatan di Kota Ho Chi Minh.

Permintaan properti, termasuk perumahan dan kebutuhan investasi, terus bergeser ke daerah pinggiran kota, provinsi/kota di sekitar dua kawasan perkotaan khusus, dan pasar sekunder dengan banyak pilihan harga yang lebih terjangkau. Apartemen dan rumah di bawah VND3 miliar sedang "diburu" dengan kuat di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh," tegas Ibu Mien.

Sumber: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html