'Orang besar' diuntungkan, usaha kecil 'ditinggalkan'

(CLO) Pasar properti telah "menutup" tahun 2024 dengan hasil pemulihan yang positif. Namun, pemulihan pasar sepanjang tahun ini tidak merata, melainkan terjadi dalam diferensiasi yang jelas antarsegmen, wilayah, jenis produk, dan pemasok.

Pasar real estat sedang terfragmentasi.

Menurut laporan Asosiasi Realtor Vietnam (VAR), pasar real estat Vietnam jelas sedang pulih. Namun, pemulihan pasar real estat ini masih memiliki banyak kekurangan, terutama karena terdapat diferensiasi yang kuat antar segmen, wilayah, jenis produk, dan bahkan penyedia.

VAR menganalisis bahwa pada tahun 2024, pasar akan mencatat lebih banyak penjualan produk hunian rendah. Namun, apartemen masih akan menjadi tipe dominan, mencakup hingga 70% dari total pasokan perumahan baru pada tahun 2024. Pasokan apartemen baru sebagian besar berada di segmen mewah kelas atas, dengan harga mulai dari 50 juta/m2 atau lebih, yang mencakup 65% dari total pasokan.

Real estate Vietnam, orang besar untung besar karena usaha kecil terbengkalai, gambar 1 — Pasar properti Vietnam tidak berkembang secara berkelanjutan dan sedang terpecah-pecah. (Foto: MC)

Berdasarkan wilayah, 60% pasokan perumahan baru pada tahun 2024 akan berasal dari proyek-proyek di wilayah Utara. Sementara itu, wilayah Selatan dan Tengah masing-masing hanya akan menyumbang 29% dan 11%. Pasokan terutama akan berasal dari proyek-proyek mega-perkotaan di daerah pinggiran kota dan provinsi serta kota-kota yang berdekatan dengan kedua kawasan perkotaan khusus tersebut.

Jumlah pembukaan pasokan baru di wilayah Selatan meningkat secara signifikan pada kuartal terakhir tahun 2024 dengan serangkaian proyek skala besar yang dibuka untuk dijual, tetapi masih belum dapat "mengimbangi" tingkat pertumbuhan pasokan dari provinsi dan kota Utara.

Dari sisi penyedia, 62% pasokan perumahan baru disumbangkan oleh investor besar dan lembaga investasi asing. Ekosistem perusahaan besar khususnya menjadi sorotan.

Lebih lanjut, VARs menyatakan bahwa undang-undang baru yang disahkan oleh Majelis Nasional membawa banyak peluang dan keuntungan bagi perusahaan-perusahaan besar. Misalnya, berdasarkan ketentuan baru Undang-Undang Pertanahan 2024, pemulihan lahan untuk proyek perumahan komersial hanya berlaku untuk proyek skala besar dengan infrastruktur yang sinkron, sehingga banyak proyek skala kecil dan menengah (UKM) yang terhambat pelaksanaannya, terutama yang menyasar segmen perumahan terjangkau di kota-kota besar.

Menurut VAR, usaha real estat skala kecil dan menengah tidak memiliki kapasitas finansial untuk melaksanakan proyek berskala besar dan menghadapi kesulitan dalam mengembangkan proyek perumahan komersial lainnya karena kesulitan bernegosiasi dengan penduduk setempat dalam hal pembebasan lahan. Kelompok usaha ini tidak memiliki kapasitas dan pengalaman untuk bersaing dalam lelang dan tender dana tanah yang dikembangkan oleh Negara.

“Simpul-simpul” yang perlu dilepaskan

VARS percaya bahwa agar pasar dapat berkembang secara stabil dan berkelanjutan, Vietnam perlu memiliki kebijakan dukungan untuk mempromosikan pasokan baru ke pasar, terutama produk perumahan komersial yang terjangkau dan perumahan sosial.

Pertama, perlu untuk terus meninjau proyek-proyek properti yang menghadapi kesulitan dan mengklasifikasikannya berdasarkan penyebab dan instansi yang bertanggung jawab menanganinya. Pada saat yang sama, perbaiki dan tangani proyek-proyek yang tertunda dengan tegas.

Kedua, menyusun regulasi tentang prosedur penilaian yang rinci dan spesifik untuk setiap situasi spesifik, sehingga dapat diterapkan dengan mudah oleh pemerintah daerah dan perusahaan penilai, sehingga dapat mempersingkat waktu penetapan harga tanah, dan menjadi dasar penghitungan biaya pemanfaatan tanah untuk proyek real estat yang sedang berjalan, serta membantu proyek yang belum selesai untuk "bangkit kembali" dan menghadirkan pasokan baru ke pasar.

Ketiga, segera setujui kebijakan investasi untuk proyek-proyek real estat skala kecil dan menengah. Pertimbangkan dan pelajari rencana-rencana untuk mendukung pembebasan lahan bagi proyek-proyek di segmen terjangkau guna meningkatkan ketersediaan perumahan terjangkau.

Keempat, teliti rencana yang memungkinkan bisnis yang menerima pengalihan proyek real estat bertanggung jawab memenuhi kewajiban keuangan pemindah sebelumnya, untuk mendorong pelaksanaan proyek dan membawa pasokan ke pasar.

Karena menurut peraturan yang berlaku, investor hanya dapat mengalihkan proyek setelah mereka memenuhi kewajiban keuangan terkait lahan proyek kepada Negara. Meskipun sebagian besar bisnis tidak memiliki kapasitas keuangan yang cukup untuk memenuhi kewajiban keuangan mereka, mereka terpaksa mengalihkan proyek.

Banyak investor, terutama investor asing yang memiliki kapasitas dan keinginan cukup untuk "menghidupkan kembali" proyek real estat yang belum selesai, dan memiliki kebutuhan untuk mengembangkan proyek perumahan komersial yang terjangkau dalam skala besar, menghadapi kesulitan karena masalah hukum dan akses ke dana tanah.

Untuk segmen perumahan sosial, seiring dengan terus menggalakkan penerapan peraturan perundang-undangan baru tentang perumahan sosial, pemikiran tentang perumahan sosial perlu diubah ke arah yang lebih proaktif dan positif.

Oleh karena itu, badan-badan pengelola negara perlu bersikap tegas dalam perencanaan. Pemerintah daerah diminta untuk segera meninjau dan melengkapi perencanaan kota dan kawasan industri, memastikan ketersediaan lahan yang cukup untuk pembangunan perumahan sosial. Kebijakan investasi untuk proyek perumahan sosial harus segera disetujui.

Daerah yang telah menyetujui kebijakan investasi perlu segera memilih investor konstruksi. Tingkatkan investasi publik, gunakan modal dari APBN untuk berinvestasi dalam infrastruktur di sekitar wilayah yang direncanakan untuk pembangunan proyek perumahan sosial, dan kembangkan dana lahan bersih untuk perumahan sosial.

Bagi pelaku usaha, selain terus berkoordinasi secara aktif dengan instansi pemerintah untuk mengatasi hambatan dalam proyek, penting untuk "berpegang teguh" pada undang-undang baru agar memiliki arah pengembangan yang tepat. Investor kecil dan menengah dapat meneliti dan mengembangkan proyek-proyek "terjangkau" di pasar pinggiran, pasar baru, di mana dana tanah masih besar dan harga tidak terlalu tinggi.

(CLO) Pasar properti telah "menutup" tahun 2024 dengan hasil pemulihan yang positif. Namun, pemulihan pasar sepanjang tahun ini tidak merata, melainkan terjadi dalam diferensiasi yang jelas antarsegmen, wilayah, jenis produk, dan pemasok.

Komentar (0)