Apa alasan mengapa harga real estat tetap "berlabuh" pada tingkat yang tinggi?

[iklan_1]

Keputusan Pemerintah

Perdana Menteri baru saja mengeluarkan dokumen mendesak No. 527/TB-VPCP, yang mengumumkan kesimpulan Perdana Menteri pada Konferensi tentang solusi untuk menghilangkan kesulitan dalam pertumbuhan kredit untuk produksi dan bisnis, mendorong pertumbuhan dan menstabilkan ekonomi makro.

Khususnya, dalam pengumuman tersebut, Perdana Menteri meminta Kementerian Konstruksi untuk membimbing perusahaan-perusahaan real estat dalam merestrukturisasi segmen dan menurunkan harga produk. Harus ada solusi yang tepat, tepat waktu, dan efektif untuk merestrukturisasi segmen bagi masyarakat berkebutuhan khusus, perumahan sosial, perumahan bagi pekerja, dan masyarakat berpenghasilan rendah.

Real Estat - Apa alasan mengapa harga real estat tetap — Banyaknya pergerakan di pasar merupakan bukti tekad Pemerintah untuk menghilangkan kesulitan bagi pasar real estat.

Langkah di atas terus menunjukkan upaya drastis Pemerintah untuk menghilangkan kesulitan bagi pasar real estat untuk pulih dan berkembang dengan aman, sehat, dan berkelanjutan.

Sebelumnya, pada Konferensi Solusi untuk Mengatasi Kesulitan Pertumbuhan Kredit bagi Produksi dan Bisnis, Mendorong Pertumbuhan dan Stabilitas Makroekonomi pada pagi hari tanggal 7 Desember, Perdana Menteri Pham Minh Chinh menyatakan bahwa bank dan perusahaan berada dalam ekosistem ekonomi. Hanya ketika ekonomi berkembang, bank dan perusahaan dapat berkembang, dan sebaliknya, hanya ketika bank dan perusahaan berkembang, negara dapat berkembang. Setiap orang dan setiap entitas harus berbagi tanggung jawab, "memberikan kontribusi terhadap badai" agar negara dapat mengatasi kesulitan, sehingga setiap orang dan setiap entitas dapat mengatasi kesulitan dan mencapai pembangunan bersama.

Mengangkat isu keluhan para pelaku bisnis properti tentang sulitnya mengakses modal. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, harga properti umumnya meningkat. Jika ada kesulitan tetapi mereka tetap ingin mempertahankan harga jual, tetap menuntut "satu arah", apakah ada tanggung jawab bersama?

Menurut Perdana Menteri, dalam masa normal terdapat kebijakan normal, dan dalam masa abnormal pasti terdapat kebijakan abnormal. Dalam masa sulit, harus ada kebijakan yang didasarkan pada semangat "menyelaraskan manfaat dan berbagi risiko" agar tepat, benar, dan mendorong pembangunan.

Mengapa harga jualnya naik?

Pasar properti memang sedang sulit belakangan ini, tetapi harga properti masih "terjangkar" pada level tinggi. Data riset dari Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) menunjukkan bahwa harga properti telah meningkat puluhan kali lipat selama dekade terakhir. Pada tahun 2021 saja, harga rumah rata-rata telah tumbuh dua digit.

Real Estat - Apa alasan harga real estat masih — Pasar real estat sulit tetapi harga real estat masih "berlabuh" pada level tinggi, bahkan segmen apartemen di kota-kota besar masih mempertahankan tren naik (Foto ilustrasi).

VARS memperkirakan bahwa pada tahun 2024, harga jual apartemen primer akan terus meningkat rata-rata sekitar 3-8%. Hal ini disebabkan oleh pasokan jangka pendek yang belum terpenuhi. Kelangkaan pasokan baru membuat pasar menjadi tidak kompetitif. Bisnis dengan proyek apartemen yang dibuka untuk dijual pada tahap ini adalah "rajanya". Jika mereka tidak mengalami kesulitan arus kas, investor akan terus mempertahankan harga tetap tinggi untuk memaksimalkan keuntungan. Di saat yang sama, infrastruktur yang terus membaik akan terus mendorong harga lebih tinggi.

Harga apartemen tinggi bukan hanya karena investor berusaha mempertahankan harga tetap tinggi, tetapi juga karena biaya investasi dan konstruksi meningkat akibat kenaikan harga material input, biaya tenaga kerja, dan biaya akses keuangan. Selain itu, biaya untuk menciptakan dana tanah terlalu tinggi, ditambah dengan banyaknya biaya "tanpa nama" yang muncul saat pelaksanaan investasi awal, konstruksi, dan pengembangan proyek, sehingga menyulitkan investor untuk menurunkan harga.

Suku bunga rendah dan inflasi yang mencapai rekor tertinggi di masa lalu juga berkontribusi terhadap kenaikan tajam harga rumah, tetapi inti masalahnya adalah kekurangan pasokan.

Pasokan semakin langka

Oleh karena itu, jumlah proyek perumahan komersial baru yang berizin sangat kecil dan menunjukkan tren penurunan, terutama di segmen terjangkau dan menengah. Lebih lanjut, menurut data Kementerian Konstruksi tentang pasar perumahan dan real estat, pada tahun 2022, negara ini memiliki 126 proyek baru berizin, hanya 52,7% dibandingkan tahun 2021 dan 17% dibandingkan tahun 2020.

Patut dicatat, tidak ada proyek perumahan masa depan di segmen terjangkau (harga di bawah VND25 juta/m2) yang memenuhi syarat untuk mobilisasi modal dan transaksi perumahan pada tahun 2021 dan 2022. Proporsi apartemen kelas menengah (VND25-50 juta/m2) yang memenuhi syarat untuk mobilisasi modal dan transaksi perumahan juga terus menurun dua digit sejak tahun 2020.

Data riset VARS juga menunjukkan bahwa jumlah apartemen terjangkau dan menengah yang dijual terus menurun sejak 2019. Secara spesifik, jumlah total apartemen terjangkau yang dijual pada tahun 2022 hanya 10% dibandingkan tahun 2019.

Proporsi pasokan apartemen terjangkau dalam total pasokan apartemen yang dijual juga terus menurun, dari 30% pada tahun 2019 menjadi 7% pada tahun 2022. Pada periode 2019-2022, proporsi apartemen kelas menengah juga menurun masing-masing menjadi 54%, 46%, 34%, 27%.

Bagaimana cara merestrukturisasi segmen dan mengurangi biaya produk?

Menurut VARS, untuk merestrukturisasi segmen dan mengurangi biaya produk, perlu ada "upaya bersama", menyatukan sudut pandang, metode implementasi, dan koordinasi banyak subjek dan komponen, dari lembaga manajemen negara hingga perusahaan dan bank.

Dari pihak Badan Pengelola Negara, pertama-tama, perlu mengkaji rencana untuk mempersingkat proses dan prosedur administrasi investasi dan konstruksi. Pertimbangkan rencana untuk mendukung perusahaan dalam menghitung biaya penggunaan lahan dan izin lokasi. Saat ini, kedua hal tersebut merupakan pengeluaran terbesar investor, yang secara langsung memengaruhi harga properti.

Pada saat yang sama, perlu diambil langkah-langkah tegas untuk menangani semua tindakan yang "menyulitkan" bisnis dalam proses investasi dan pengembangan proyek. Hindari timbulnya "biaya pelumas", yang juga secara tidak kasat mata ditambahkan ke biaya produk.

Bank Negara perlu mempelajari dan mengembangkan program kredit dengan suku bunga preferensial khusus untuk bisnis yang berinvestasi dan mengembangkan perumahan terjangkau dan pembeli rumah. Perlu ada mekanisme dan kebijakan yang spesifik dan jelas untuk mendukung investor jika mereka ingin merestrukturisasi proyek dari perumahan mewah menjadi perumahan terjangkau, atau perumahan sosial.

Bagi bisnis real estat, penting untuk meninjau portofolio proyek investasi secara proaktif. Jual sebagian atau seluruh proyek yang tidak sesuai dengan sumber daya saat ini. Restrukturisasi utang dan rencanakan arus kas secara proaktif. Fokuskan modal pada proyek yang dijamin secara hukum, memiliki rencana pinjaman yang layak, dapat diselesaikan lebih awal, dan mudah dilikuidasi.

Kurangi ekspektasi keuntungan, bahkan terima penjualan rugi, gunakan laba tahun-tahun sebelumnya untuk mempertahankan operasional. Untuk proyek-proyek baru dalam tahap riset, secara proaktif fokuslah pada segmen harga terjangkau untuk memastikan daya serap saat meluncurkan produk ke pasar.

Selain itu, perusahaan real estate perlu terus berinovasi, meneliti, dan menerapkan pencapaian teknologi untuk meningkatkan kapasitas manajemen, mengendalikan risiko, dan mengurangi biaya.

Pasar real estat sulit tetapi harga real estat masih "berlabuh" pada level tinggi, bahkan segmen apartemen di kota-kota besar masih mempertahankan tren naik (Foto ilustrasi).

Komentar (0)