Usulan pengenaan pajak tinggi bagi pemilik lahan lelang yang tidak memanfaatkan lahannya

Dalam beberapa hari terakhir, opini publik terus dihebohkan oleh perkembangan dan hasil lelang tanah di distrik-distrik suburban Hanoi seperti Thanh Oai dan Hoai Duc, dengan jumlah pendaftaran yang tinggi dan penawaran yang meroket, puluhan kali lipat lebih tinggi dari harga awal. Perkembangan dan hasil ini menimbulkan pertanyaan besar, apakah ada tanda-tanda spekulasi yang bertujuan mencari keuntungan?

Apakah tawaran yang menang terlalu tinggi "tidak normal"?

Oleh karena itu, pada 10 Agustus, Distrik Thanh Oai berhasil menyelenggarakan lelang 68 bidang tanah di wilayah Ngo Ba, Desa Thanh Than, Kelurahan Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi), dengan luas lahan berkisar antara 60m² hingga 85m² dengan harga mulai dari VND8,6 juta/m² hingga VND12,5 juta/m². Lelang ini menarik 4.600 aplikasi, tetapi hanya 4.201 aplikasi yang memenuhi syarat dari 1.545 orang.

Menariknya, di akhir lelang, kavling pojok dengan harga tertinggi hampir mencapai 100,5 juta VND/m2, 8 kali lipat lebih tinggi dari harga awal. Kavling reguler memiliki harga pemenang 63-80 juta VND/m2, 5 hingga 6,4 kali lipat lebih tinggi dari harga awal.

Opini publik terus ramai membicarakan perkembangan dan hasil lelang tanah di distrik-distrik pinggiran kota Hanoi seperti Thanh Oai dan Hoai Duc. (Foto: VARS)

Setelah lelang tanah di distrik Thanh Oai menimbulkan kehebohan di opini publik, baru-baru ini, pada tanggal 19 Agustus, lelang 19 bidang tanah di daerah LK04, desa Long Khuc, kecamatan Tien Yen, distrik Hoai Duc, Hanoi terus menarik perhatian dan partisipasi banyak orang.

Sebanyak 19 bidang tanah dilelang, dengan luas berkisar antara 74m² hingga 118m². Harga awal lelang adalah 7,3 juta/m². Uang muka berkisar antara 109 juta hingga 172 juta VND/bidang tanah.

Setelah lelang yang berlangsung selama 19 jam, 19 bidang tanah berhasil terjual. Penawaran tertinggi yang dimenangkan adalah 133,3 juta VND/m2, hampir 20 kali lipat dari harga awal, sementara harga terendah adalah 91,3 juta VND/m2, 12,5 kali lipat dari harga awal.

VARS meyakini bahwa perkembangan dan hasil lelang tanah ini tidak lazim sekaligus normal. Sebab, saat ini, batas antara hal normal dan abnormal seakan tak lagi jelas. Yang abnormal telah menjadi normal, lalu terang-terangan hadir sebagai "kenormalan" yang abnormal.

Sebenarnya, ini bukan fenomena baru. Dalam 6 bulan pertama tahun 2024, meskipun pasar tanah secara umum masih sepi, beberapa lelang tanah di beberapa daerah masih menarik ribuan hingga puluhan ribu peserta, terutama investor. Hasil lelang di beberapa tempat juga mencatat harga kemenangan 10 kali lipat lebih tinggi dari harga awal.

Menjelaskan alasannya, VARS mengatakan: Pertama, di masa mendatang, arus kas pasti akan "mengalir" ke tanah lelang, di wilayah perkotaan dan permukiman, ketika pemerintah daerah banyak mengadakan lelang untuk meningkatkan pendapatan anggaran. Karena ini adalah jenis tanah bersih, tidak terlibat dalam sengketa litigasi, memiliki buku merah, infrastruktur, siap bangun rumah untuk usaha, disewakan, dan menghasilkan arus kas bulanan.

Hanoi, yang sangat menarik dalam konteks beberapa tahun terakhir, hampir tidak memiliki proyek baru. Pasokan lahan juga diperkirakan akan semakin langka ketika Undang-Undang Bisnis Properti yang baru melarang pembagian dan penjualan tanah di 105 kota besar dan kecil, memaksa para pelaku bisnis untuk membangun rumah di atas tanah yang dijual di area tersebut. Sementara itu, permintaan properti, termasuk untuk tempat tinggal dan investasi, sangat kuat dan terus meningkat.

Kedua, harganya naik puluhan kali lipat, yang kedengarannya sangat tidak lazim, tetapi sebenarnya disebabkan oleh rendahnya harga awal tanah yang dilelang. Terlebih lagi, sebelumnya, peraturan penetapan harga tanah memperbolehkan penggunaan konsultan.

Lahan yang dilelang pada 10 Agustus di Distrik Thanh Oai juga disewa untuk konsultasi, dengan harga awal yang ditetapkan sebesar 40-45 juta VND/m2. Namun, Peraturan 12 (Peraturan yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Peraturan 44 tentang Pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan Tahun 2013), yang saat ini telah diubah menjadi Peraturan 71 (Peraturan yang mengatur harga tanah, dikeluarkan oleh Pemerintah pada 27 April 2024) telah menghapus peraturan tentang perekrutan konsultan, dan beralih ke penentuan harga berdasarkan koefisien K dikalikan dengan daftar harga tanah kota.

Sementara itu, berdasarkan Keputusan 46 tanggal 18 Juli 2024 Komite Rakyat Hanoi, koefisien penyesuaian harga tanah di Distrik Thanh Oai adalah 2,35. Daftar harga tanah efektif yang dikeluarkan pada tahun 2020 berfluktuasi antara 3,6-5,3 juta VND/m2. Oleh karena itu, jika kedua koefisien ini dikalikan, hasilnya hanya 8,6-12,5 juta VND/m2.

Produk aman dengan harga awal yang rendah dan deposit rendah (mulai dari 100 hingga 200 juta VND) menciptakan daya tarik yang besar bagi pembeli. Oleh karena itu, tidak sulit untuk memahami mengapa lelang ini menarik ribuan pendaftar. Jumlah peserta yang begitu besar merupakan hal yang wajar.

Pajak tinggi atas akumulasi tanah

VAR meyakini harga kemenangan yang tinggi ini mencerminkan realitas normal kesenjangan pasokan-permintaan, saat jumlah aplikasi yang berpartisipasi berkali-kali lipat lebih banyak daripada jumlah bidang tanah dalam lelang.

Namun, fakta bahwa harga tanah di lokasi dengan infrastruktur dan utilitas yang biasa-biasa saja, di daerah pinggiran kota dengan potensi kenaikan harga normal, mencapai lebih dari 100 juta VND/m2, setara dengan harga tanah di daerah perkotaan dan daerah padat penduduk, adalah hal yang tidak wajar, jauh melebihi nilai sebenarnya. Hal ini merupakan akibat dari tujuan yang tidak sehat.

Secara spesifik, banyak investor yang berpartisipasi dalam lelang ini adalah orang-orang yang "berprofesi" di bidang lelang tanah. Mereka sering berpartisipasi dengan tujuan "sederhana" untuk "berselancar", tanpa mempedulikan nilai sebenarnya, hanya menang lalu langsung membeli dan menjual untuk mendapatkan keuntungan atau siap kehilangan deposit mereka jika pasar tidak merespons.

VAR mengusulkan pajak tinggi atas akumulasi lahan. (Foto: VS)

Atau tujuan yang lebih "berbahaya" adalah menciptakan "demam" tanah. Orang-orang ini memanfaatkan uang jaminan lelang untuk menggelembungkan harga tanah terkait. Mereka bahkan mengabaikan risikonya, melegalkan harga dengan membayar lunas sesuai dengan penawaran yang menang, dan menggunakan harga ini sebagai dasar untuk mendongkrak harga tanah di daerah-daerah pinggiran, yang menyebabkan harga tanah di banyak tempat melonjak, bahkan mencapai "demam" yang sesungguhnya.

Konsekuensi dari situasi ini adalah harga properti yang sudah tinggi menjadi semakin tinggi, membuat impian memiliki rumah semakin jauh bagi masyarakat, terutama kaum muda. Harga lelang yang tinggi "jauh melebihi" nilai sebenarnya tidak hanya menyulitkan penilaian aset untuk lelang berikutnya di lokasi lelang, tetapi juga di banyak tempat di seluruh negeri.

Seiring dengan tersebarnya media, ketika melihat harga properti terus mengalami tren kenaikan dalam jangka waktu yang cukup lama, mentalitas FOMO (takut tertinggal) akan "muncul", para investor akan memperkirakan harga akan terus mengalami kenaikan, lalu mengambil keputusan yang berisiko.

Keputusan ini juga dilatarbelakangi oleh persepsi bahwa penyesuaian tabel harga tanah di daerah-daerah mendatang secara tidak langsung akan mendorong kenaikan harga tanah. Akibatnya, banyak investor yang modalnya terikat, menciptakan lahan terlantar, yang berdampak negatif pada proses pemulihan, yang seharusnya dapat dikembangkan ke arah yang aman dan sehat.

Agar lelang menjadi transparan dan meningkatkan pendapatan anggaran, Negara perlu segera memiliki mekanisme tambahan untuk mengendalikan aktivitas spekulatif. Untuk mengatasi masalah spekulasi dan kenaikan harga, yang pada akhirnya akan menurunkan harga perumahan perkotaan, perlu mengubah cara pandang masyarakat tentang perumahan, sehingga perumahan menjadi tempat tinggal yang memenuhi kebutuhan hidup masyarakat, bukan sekadar aset yang terakumulasi.

Dengan mengenakan pajak kepada mereka yang melakukan akumulasi aset dan berspekulasi, bukan kepada mereka yang membeli aset real estat untuk keperluan hidup atau untuk mengatur produksi dan bisnis, maka faktor akumulasi aset akan berkurang.

Tarif pajak dapat meningkat secara bertahap untuk transaksi real estat di mana penjual memiliki masa kepemilikan yang pendek atau jika pemilik real estat tidak menjalankan kegiatan bisnis atas real estat atau tidak melakukan konstruksi setelah menerima tanah...

Memajaki properti dengan cara yang tepat akan membatasi atau menghilangkan motivasi orang untuk berspekulasi di properti karena dengan biaya bunga dan biaya peluang lainnya, kepemilikan properti spekulatif menjadi lebih berisiko. Membeli dan menjual properti untuk mendapatkan keuntungan, atau menciptakan penawaran dan permintaan virtual untuk meningkatkan harga properti, lambat laun akan menjadi sia-sia.

Dengan demikian, uang rakyat yang menganggur akan disalurkan ke sektor produksi dan bisnis, menciptakan produk dan nilai tambah bagi masyarakat. Hal ini akan membantu pasar properti berkembang lebih sehat dan efektif dalam jangka panjang, alih-alih dilanda demam tanah dan gejolak harga.

Sumber: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html