Menghilangkan hambatan institusional, membebaskan sumber daya - Episode terakhir: Mengurangi hambatan prosedural dan biaya untuk real estat

Bisnis properti terus mengeluhkan kesulitan karena sektor ini masih terhambat oleh berbagai prosedur dan persyaratan, bahkan banyak tahapan yang terhambat.

Investor melihat proyek di Dong Nai - Foto: QUANG DINH

UU Agraria Tahun 2024 telah menyelesaikan berbagai kekurangan dari versi sebelumnya, namun dalam proses implementasinya masih banyak permasalahan dan belum sesuai dengan model pemerintahan daerah dua tingkat.

Berapa hari untuk membalas?

Berbicara kepada Tuoi Tre, Bapak Pham Duc Toan, Direktur Jenderal EZ Real Estate, mengatakan bahwa saat ini pelaku bisnis menghadapi kesulitan dalam transisi pembebasan dan alokasi lahan. Pengalihan tugas pembebasan lahan dari tingkat distrik ke tingkat kecamatan telah menimbulkan banyak tantangan karena kapasitas profesional pejabat akar rumput belum memenuhi persyaratan. Sebaliknya, jika terlalu banyak fokus pada tingkat provinsi, hal ini akan menyebabkan kelebihan beban dan proses yang lambat. Selain itu, tahap penentuan asal usul lahan juga memperlambat proses pembebasan lahan.

Bapak Toan mengatakan bahwa jika proses desentralisasi tidak disertai dengan arahan dan penyesuaian kebijakan yang tepat waktu, penyusunan dan persetujuan rencana kompensasi akan terus menghadapi kesulitan. Beliau mengusulkan untuk memperpendek periode evaluasi penawaran, yang saat ini berlangsung hingga 60 hari karena "perusahaan sering kali harus mengajukan permohonan perpanjangan, yang pada akhirnya meningkatkan biaya jaminan penawaran."

Selain itu, prosedur perizinan konstruksi juga menjadi kendala utama. Setelah proyek memiliki total investasi dan desain dasar, persyaratan pencegahan dan penanggulangan kebakaran menjadi yang paling rumit.

Berbicara kepada Tuoi Tre, Bapak Le Huu Nghia, Direktur Utama Perusahaan Le Thanh, mengatakan bahwa poin kunci untuk proyek real estat pada umumnya, dan khususnya proyek perumahan sosial, adalah prosedur hukum yang panjang. Menurut Bapak Nghia, untuk proyek perumahan, alih-alih prosedur yang memakan waktu 2 tahun, banyak proyek yang dapat berlangsung hingga 5-7 tahun.

Misalnya, dalam proyek perusahaan ini, hanya ada satu prosedur tetapi unit-unitnya berbeda pendapat, sehingga memaksa perusahaan untuk berubah, memperpanjang waktu pemrosesan, dan biaya implementasi. Belum lagi ketika ada masalah yang memerlukan konsultasi dengan instansi pemerintah, dokumen dikirim tetapi terkadang tidak ada respons selama sebulan penuh, membuat perusahaan "resah" karena waktu adalah uang.

Oleh karena itu, Bapak Nghia berpendapat bahwa untuk prosedur administratif, perlu ditetapkan dengan jelas berapa hari yang dibutuhkan untuk mendapatkan hasil, selain itu apa yang harus dilakukan oleh bisnis, siapa yang bertanggung jawab, dan setiap tahapan spesifik perlu dinyatakan dengan jelas.

"Kalau minta pendapat dari instansi lain, berapa hari waktu yang diberikan untuk merespons? Kalau tidak ada tanggapan, bagaimana penyelesaiannya? Kita tidak bisa meminta pendapat lalu menunggu berbulan-bulan atau bertahun-tahun tanpa hasil. Kalau batas waktu terlampaui dan tidak ada penyelesaian, perusahaan perlu mengirimkan dokumen ke tingkat yang lebih tinggi untuk ditangani," saran Bapak Nghia.

Dilema penilaian tanah

Masalah tersulit bagi banyak bisnis adalah penilaian tanah untuk menentukan biaya penggunaan lahan. Ada daerah yang menetapkan harga sangat tinggi, yang menyebabkan banyak proyek "gagal". "Biaya penggunaan lahan saat ini masih menjadi masalah besar di pasar, sehingga perlu ada metode perhitungan yang tepat. Ketika harga didorong terlalu tinggi, tidak hanya bisnis tetapi juga pembeli rumah akan menderita," kata Bapak Toan.

Menurut seorang pakar dari departemen analisis Yuanta Vietnam, prioritas harus diberikan pada penghapusan peraturan yang sudah ketinggalan zaman untuk mengatasi hambatan dalam pengembangan proyek. Kenyataan bahwa Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup harus meninjau Undang-Undang Pertanahan 2024 setelah hanya satu tahun implementasi menunjukkan bahwa hambatan yang ada saat ini menghambat kemajuan.

Mulai 1 Juli 2025, Vietnam akan resmi menerapkan model pemerintahan dua tingkat. Oleh karena itu, peraturan mengenai rencana tata guna lahan tahunan di tingkat distrik menjadi tumpang tindih, menyebabkan keterlambatan proyek, dan harus dihapuskan, menurut pakar ini.

Pemerintah telah merilis draf pertama Undang-Undang Pertanahan yang telah direvisi – sebuah “perombakan” komprehensif dengan 68 ketentuan yang ditambahkan atau disesuaikan. Para ahli memperkirakan Majelis Nasional akan mengesahkannya pada masa sidang Oktober, dan akan mulai berlaku pada awal 2026.

Bapak Ngo Quang Phuc, Direktur Utama Phu Dong Group, menghitung bahwa jika proyek yang awalnya memakan waktu 2 tahun menjadi 5 tahun, biaya keuangan perusahaan akan meningkat secara signifikan, terkadang bahkan setengah dari biaya tanah. Bapak Phuc mencontohkan sebidang tanah senilai 500 miliar VND, jika bunga selama 2 tahun hanya 100 miliar VND, tetapi karena masalah yang menyebabkan proyek tersebut berkembang dalam 5 tahun, biaya bunganya bisa mencapai 250 miliar VND. "Negara perlu mengurangi prosedur sehingga alih-alih 2-3 tahun untuk menyelesaikan proyek, hanya membutuhkan waktu 6 bulan hingga 1 tahun, yang membantu mengurangi biaya dan meningkatkan pasokan," ujar Bapak Phuc.

Ada proyek yang harus melaksanakan 177 langkah sebelum pembersihan lokasi.

Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua GP.Invest, pernah menyatakan bahwa jumlah stempel yang harus dibubuhkan untuk setiap proyek dalam prosedur administratif adalah sekitar 38-40. Ada proyek di mana perusahaan harus menjalani 177 tahapan, yang berlangsung selama 360 hari, agar memenuhi syarat untuk dialog sebelum pembersihan lahan paksa.

Delegasi Majelis Nasional Hoang Van Cuong juga mengatakan bahwa masih terdapat kerumitan dalam prosedur administratif di sektor properti. Namun, ia memperingatkan bahwa jika hanya ada 4-5 langkah tetapi tidak jelas, hal itu dapat mempersulit dan memperumit pengambilan keputusan.

Sebaliknya, faktor-faktor penting yang perlu dipertimbangkan adalah: Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk memproses sebuah proyek? Apakah prosedurnya jelas, terbuka, dan transparan? Apakah peraturan yang berlaku sesuai dengan kenyataan? Kejelasan membantu menetapkan tanggung jawab spesifik, sehingga menghindari kesalahan umum.

Dr. Can Van Luc berpendapat bahwa beban biaya merupakan penyebab langsung kenaikan harga perumahan. Biaya pembebasan lahan dan lokasi, terutama ketika daftar harga tanah baru mendekati harga pasar, menyebabkan kewajiban keuangan perusahaan meningkat tajam.

Ia menekankan bahwa banyak proyek yang terhambat bukan karena kekurangan modal, melainkan karena prosedur persetujuan yang panjang, yang telah mempersempit pasokan dan mendorong kenaikan harga perumahan. Jika proses ini direformasi, ribuan proyek dapat segera dipasarkan, yang berkontribusi pada peningkatan pasokan dan penurunan harga.

Bapak Tran Van Khai (Wakil Ketua Komite Sains, Teknologi, dan Lingkungan Majelis Nasional):

Akan memotong banyak prosedur, desentralisasi yang kuat

Proyek real estat sedang dibangun di Kota Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Prosedur administratif di sektor konstruksi masih rumit, rumit, dan berlapis-lapis. Beberapa bisnis berpendapat bahwa "hal tersulit saat ini bukanlah modal atau lahan, melainkan prosedur investasi". Mereka memiliki uang dan lahan, tetapi proyek masih "macet" karena serangkaian perizinan dan penilaian.

Misalnya, proyek rumah tinggal membutuhkan waktu lebih dari satu tahun untuk mendapatkan izin mendirikan bangunan karena berkas-berkasnya harus diserahkan dan ditinjau satu per satu oleh banyak instansi. Bahkan ada proyek properti di Hanoi yang membutuhkan waktu bertahun-tahun hanya untuk menyelesaikan prosedur awal pembangunannya.

Selain itu, kurangnya keseragaman dan konsistensi antara Undang-Undang Konstruksi dan undang-undang terkait menyebabkan kebingungan bagi investor. Saat ini, rata-rata proyek konstruksi tunduk pada sekitar 5-7 undang-undang, sehingga investor "tidak tahu peraturan mana yang harus diikuti dengan benar".

Oleh karena itu, amandemen Undang-Undang Konstruksi yang akan datang akan berfokus pada penyederhanaan dan pemangkasan prosedur secara drastis, dengan semangat "menciptakan, bukan mengendalikan". Khususnya, izin konstruksi akan dikecualikan untuk proyek yang telah lulus penilaian dan dipersingkat menjadi hanya satu prosedur perizinan untuk proyek lainnya, dengan waktu perizinan maksimum hanya 7 hari.

Bersamaan dengan itu, desentralisasi, pendelegasian wewenang dan tanggung jawab dalam manajemen konstruksi dengan semangat desentralisasi yang maksimal, disertai mekanisme pengendalian yang efektif, pemantauan berbasis teknologi dan data, mekanisme akuntabilitas, serta sanksi atas pelanggaran. Dari sana, kami akan mendorong dan menciptakan lingkungan yang setara bagi sektor swasta, yang akan menarik sumber daya sosial.

Kembali ke topik

BINH KHANH - LSM HIEN - LSM AN

Sumber: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm