Karena tidak mampu memberikan dokumen hukum, Gamuda Land lambat menyerahkan proyek Celadon City, banyak pelanggan yang ingin mengakhiri kontrak dan menuntut ganti rugi.
Baru-baru ini, banyak pelanggan yang membeli rumah di Gedung Apartemen A5, bagian dari proyek Kompleks Olahraga dan Kawasan Perumahan Tan Thang (nama komersialnya adalah Celadon City, terletak di bidang tanah No. 39, lembar peta No. 40, di distrik Son Ky, distrik Tan Phu, Kota Ho Chi Minh) telah melaporkan kepada Surat Kabar Nha Bao dan Cong Luan bahwa investornya, Perusahaan Saham Gabungan Gamuda Land (Gamuda Land), tidak memenuhi persyaratan kontrak penjualan dan tidak memberikan dokumen hukum yang memadai untuk menjawab pertanyaan pelanggan.
Menurut beberapa pelanggan yang membeli apartemen di perumahan Diamond Analta, mereka telah menandatangani kontrak penjualan dengan investor sejak pertengahan 2019 hingga menjelang akhir 2020. Batas waktu serah terima rumah yang tercantum dalam kontrak adalah pada kuartal kedua 2022, dengan batas waktu 90 hari. Kemudian, pada awal kuartal keempat 2022, Gamuda Land bertanggung jawab untuk menyerahkan rumah kepada pelanggan.
Proyek Kompleks Olahraga dan Kawasan Perumahan Tan Thang - Celadon City
Namun, pada waktu yang disebutkan di atas, Gamuda Land belum menyelesaikan proyek tersebut. Baru pada Januari 2023, beberapa pelanggan menerima pemberitahuan dari Gamuda Land yang meminta mereka untuk menyelesaikan kewajiban keuangan mereka agar dapat melanjutkan serah terima rumah. Akibatnya, investor ini terlambat sekitar 4 bulan dalam serah terima, dan sejak saat itu, muncul konflik tambahan antara pelanggan dan investor terkait ketentuan kontrak penjualan.
Secara spesifik, berdasarkan kontrak penjualan yang ditandatangani Gamuda Land dengan pelanggan, Pasal 11.7a tentang "Denda Keterlambatan Serah Terima" juga mengatur bahwa jika pembeli telah menyelesaikan kewajiban pembayaran sebagaimana ditentukan, tetapi penjual tidak menyerahkan apartemen kepada pembeli, maka penjual akan dikenakan bunga sebesar 18% per tahun yang dihitung dari total nilai pembayaran harga pembelian yang telah diterima penjual dari pembeli untuk setiap hari keterlambatan serah terima, dihitung sejak tanggal berakhirnya masa tenggang serah terima yang diizinkan hingga tanggal surat pemberitahuan serah terima, saat apartemen dinyatakan layak untuk diserah terimakan sebagaimana ditentukan.
Selain itu, menurut Pasal 11.7b kontrak, jika penjual tetap tidak menyerahkan apartemen setelah berakhirnya periode serah terima terlambat yang diizinkan, kedua belah pihak dapat menyepakati tanggal serah terima berikutnya, dan penjual akan tetap menanggung bunga atas keterlambatan serah terima selama periode tersebut. Atau, opsi lain adalah pembeli dapat mengakhiri kontrak secara sepihak dan Pasal 18.4 kontrak akan berlaku.
Bangunan di kawasan Diamond Alnata - Kompleks apartemen A5.
Pasal 18.4 dalam perjanjian jual beli ini juga mengatur bahwa Gamuda Land wajib mengembalikan uang yang diterima dari pelanggan (tanpa bunga), membayar bunga keterlambatan pengiriman yang dihitung dari total jumlah yang diterima, dihitung sejak berakhirnya jangka waktu keterlambatan pengiriman yang diizinkan sampai dengan tanggal efektif pemberitahuan pemutusan kontrak.
Selain itu, Gamuda Land juga harus membayar denda yang setara dengan 30% dari harga pembelian karena pelanggaran kontrak dan mengganti kerugian aktual yang diderita pembeli karena pelanggaran kontrak oleh penjual.
Dengan ketentuan yang jelas di atas, sekelompok pelanggan tidak menerima keterlambatan serah terima dan meminta pemutusan kontrak sesuai Pasal 11.7b dan pemenuhan kewajiban investor sesuai Pasal 18.4. Selain itu, beberapa pelanggan hanya meminta Gamuda Land membayar denda bunga sebesar 18% per tahun dari jumlah yang dibayarkan sesuai ketentuan kontrak.
Gamuda Land didenda karena mengumpulkan modal secara ilegal, pelanggan kehilangan kepercayaan dan ingin membatalkan kontrak.
Untuk mengklaim hak yang sah, pada sesi kerja, beberapa pelanggan meminta Gamuda Land untuk memberikan dokumen hukum lengkap proyek seperti dokumen yang mengonfirmasi kelayakan untuk menjual dan menyewakan perumahan masa depan yang dikeluarkan oleh Departemen Konstruksi Kota Ho Chi Minh, dokumen yang mengonfirmasi kelayakan untuk penerimaan, dokumen yang menyetujui jaminan bank, dll.
Setelah melalui berbagai dialog, tuntutan ini, serta tuntutan hak, belum sepenuhnya terpenuhi. Isinya hanya sebatas pengakuan tanpa arah penyelesaian yang jelas. Oleh karena itu, beberapa pihak mengungkapkan rasa frustrasi karena harus bersusah payah memperjuangkan hak mereka, yang secara jelas tercantum dalam kontrak penjualan.
Pelanggan yang membeli apartemen di Kompleks Apartemen A5 dan A6 telah melakukan banyak dialog dengan investor namun belum mencapai hasil akhir.
Sebagai contoh, kasus Bapak P.D.T, nasabah yang menandatangani kontrak dengan Gamuda Land untuk membeli apartemen di lantai P1 Diamond Alnata (A5a) pada tanggal 4 September 2020, beliau menyampaikan bahwa karena investor telah melanggar batas waktu serah terima dan merasa tidak yakin lagi dengan proyek tersebut, maka nasabah memutuskan untuk mengakhiri kontrak jual beli sesuai dengan ketentuan dalam kontrak.
Pada tanggal 9 November 2022, Bapak T. mengirimkan pemberitahuan pemutusan kontrak kepada Gamuda Land, meminta investor untuk mengaktifkan ketentuan yang disepakati dalam kontrak penjualan. Pada tanggal 18 November 2022, Bapak T. kembali mengirimkan permintaan pembayaran kepada investor untuk meminta Gamuda Land melakukan pembayaran penuh.
Alih-alih memenuhi hak pelanggan sebagaimana tercantum dalam ketentuan, pada tanggal 5 Desember 2022, Gamuda Land mengundang Bapak T. untuk menangani masalah keterlambatan serah terima dan menyatakan akan memberikan promosi dan potongan biaya layanan kepada pelanggan. Namun, Bapak T. tidak menyetujui promosi yang ditawarkan.
"Mereka tidak bisa menawarkan promosi semacam itu untuk mengelak dari tanggung jawab atas keterlambatan serah terima. Saya juga meminta investor untuk memberikan dokumen hukum serta salinan kontrak jaminan saat menandatangani kontrak, tetapi mereka tidak bisa memberikannya. Permasalahan proyek ini dan perilaku investor membuat saya tidak ingin lagi mempertahankan apartemen ini," ujar Tn. T. kesal.
Sebagai upaya terakhir, setelah banyak upaya yang gagal untuk menuntut haknya, Tn. T. baru-baru ini harus mengajukan gugatan perdata terhadap investor Gamuda Land di Pengadilan Rakyat Distrik Tan Phu untuk mengklaim haknya yang sah.
Banyak pelanggan berkumpul di area kantor Gamuda Land untuk menandatangani petisi kepada pihak berwenang, berharap investor akan mengembalikan uang yang telah mereka keluarkan untuk rumah mereka sesuai dengan keputusan denda Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh. Mereka juga menuntut agar investor mematuhi ketentuan kontrak.
Diketahui, meski kontrak jual beli apartemen di Gedung Apartemen A5 dan A6 Kompleks Olahraga dan Kawasan Perumahan Tan Thang - Proyek Celadon City sudah ditandatangani sejak lama, baru pada 8 Mei lalu, Departemen Konstruksi Kota Ho Chi Minh mengeluarkan dokumen yang memperbolehkan Gamuda Land menjual perumahan masa depan.
Menurut dokumen ini, proyek diizinkan untuk menjual perumahan masa depan untuk 160 apartemen di kompleks apartemen A5 dan 1.153 apartemen di kompleks apartemen A6.
Terkait proyek ini, pada 13 April, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh juga mengeluarkan keputusan untuk memberikan sanksi administratif kepada Gamuda Land atas pelanggaran "Mobilisasi Modal Ilegal" pada proyek Kompleks Apartemen A5 tersebut. Gamuda Land didenda VND900 juta dan diwajibkan mengembalikan modal yang dimobilisasi secara ilegal.
Apakah ini merupakan tindak pidana "Menipu pelanggan"?
Menilik kasus tersebut dari sudut pandang hukum, pengacara Diep Nang Binh - Pimpinan Kantor Hukum Tinh Thong Luat mengatakan, untuk dapat menjalankan usaha di bidang perumahan masa depan, sebelum menjual aset properti, investor perlu memenuhi syarat-syarat aset properti masa depan yang akan dijalankan sebagaimana diatur dalam Pasal 55 Undang-Undang tentang Usaha Properti Tahun 2014.
Secara spesifik, penanam modal harus memiliki seluruh dokumen sebagai berikut: Dokumen hak guna tanah, dokumen proyek, gambar konstruksi yang telah disahkan oleh instansi yang berwenang, Izin Mendirikan Bangunan dalam hal diperlukan Izin Mendirikan Bangunan, dokumen penerimaan penyelesaian pembangunan prasarana teknis sesuai dengan kemajuan proyek; Dalam hal bangunan rumah susun atau bangunan rumah tinggal dengan fungsi campuran yang dibangun di kemudian hari, harus ada berita acara penerimaan penyelesaian pondasi bangunan tersebut.
Sebelum menjual atau menyewakan perumahan masa depan, investor harus memberi tahu badan pengelola perumahan provinsi secara tertulis bahwa perumahan tersebut memenuhi syarat untuk dijual atau disewakan.
Dengan demikian, ketika tidak ada izin mendirikan bangunan, tidak cukup syarat untuk membuka penjualan perumahan di masa mendatang, investor telah menandatangani kontrak penjualan dengan pelanggan, yang melanggar hukum. Tindakan ini dapat dituntut secara pidana atas tindak pidana penipuan pelanggan jika setelah penyelidikan, lembaga investigasi memverifikasi bahwa terdapat cukup unsur untuk membentuk suatu tindak pidana.
Pengacara Diep Nang Binh - Kepala kantor hukum Tinh Thong Luat.
"Berdasarkan ketentuan Pasal 198 KUHP Tahun 2015, yang diubah dan ditambah pada tahun 2017, menipu konsumen dapat dipahami sebagai perbuatan membeli atau menjual barang atau menyediakan jasa dengan cara menimbang, mengukur, menghitung, mengkalkulasi barang atau jasa secara curang atau menggunakan cara-cara curang lainnya dalam rangka jual beli untuk memperoleh keuntungan yang tidak sah," ungkap pengacara Diep Nang Binh.
Sebaliknya, apabila perbuatan menipu nasabah tidak merupakan tindak pidana menipu nasabah menurut ketentuan KUHP Tahun 2015, maka pelanggar akan dikenakan sanksi administratif sesuai ketentuan Pasal 61 Peraturan Pemerintah Nomor 98 Tahun 2020/ND-CP dengan denda paling banyak VND 20.000.000.
Selain itu, pelaku usaha dapat dikenakan sanksi pencabutan Izin Usaha, Surat Keterangan Layak Usaha, atau Surat Keterangan Praktik selama 1 (satu) bulan sampai dengan 3 (tiga) bulan, atau penghentian sementara kegiatan usahanya selama 1 (satu) bulan sampai dengan 3 (tiga) bulan, terhadap pelanggaran sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 dan Pasal 5 Pasal ini, apabila pelanggaran berulang atau residivisme.
Selain itu, banyak pula pelanggan yang menyampaikan kekhawatirannya, apakah akad jual beli antara pelanggan dengan Gamuda Land menjadi batal karena pihak investor menandatangani akad saat syarat pembukaan jual beli tidak terpenuhi, dan apakah hak-hak pelanggan terjamin dalam akad tersebut atau tidak?
Terkait masalah ini, Pengacara Diep Nang Binh mengatakan, Berdasarkan Pasal 123 sampai 129, Pasal 407, Pasal 408 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata 2015. Kontrak perdata tidak sah dalam 8 kasus: Kontrak tidak sah karena melanggar larangan hukum, bertentangan dengan etika sosial, Kontrak perdata tidak sah karena pemalsuan; Kontrak tidak sah karena dibuat dan dilakukan oleh anak di bawah umur, orang yang tidak memiliki kapasitas tindakan sipil, orang dengan kesulitan dalam kognisi, perilaku mengendalikan, orang dengan kapasitas tindakan sipil terbatas; Kontrak tidak sah karena kebingungan; Kontrak tidak sah karena penipuan, ancaman, paksaan; Kontrak tidak sah karena dibuat oleh orang yang gagal untuk memahami dan mengendalikan perilakunya; Kontrak tidak sah karena tidak mematuhi peraturan tentang bentuk; Kontrak tidak sah karena memiliki objek yang tidak dapat dilakukan.
Oleh karena itu, jika salah satu syarat di atas terpenuhi, kontrak tersebut dapat batal demi hukum. Namun, terdapat dua jenis kontrak yang batal demi hukum: kontrak yang batal total dan kontrak yang batal sebagian.
Dalam hal kontrak yang sepenuhnya tidak sah, para pihak wajib mengembalikan status semula dan saling mengembalikan apa yang telah mereka terima. Jika tidak memungkinkan untuk mengembalikan dalam bentuk barang, maka harus dikembalikan dalam bentuk tunai, kecuali dalam kasus di mana aset, manfaat, dan keuntungan yang diperoleh disita sesuai dengan ketentuan hukum. Dalam hal kontrak yang sebagian tidak sah, bagian yang masih sah tetap dilaksanakan oleh para pihak.
Jika ketentuan dalam kontrak proyek ini adalah: Denda kepada penjual atas keterlambatan pengiriman sebesar 18%/tahun; penjual harus mengganti rugi sebesar 30% jika pembeli ingin mengakhiri kontrak karena keterlambatan pengiriman bagian yang masih berlaku dalam kontrak, maka para pihak perlu melaksanakan transaksi persis seperti yang dijanjikan", pengacara Diep Nang Binh menganalisis.
Menanggapi kekhawatiran pembaca, Surat Kabar Jurnalis dan Opini Publik juga mengirimkan pertanyaan kepada investor Gamuda Land untuk mengklarifikasi informasi yang terekam, sekaligus mempelajari langkah-langkah penyelesaian masalah hak pelanggan dari investor sesuai kontrak yang telah ditandatangani di kemudian hari. Namun, setelah mengirimkan informasi dan pertanyaan selama berhari-hari, Gamuda Land masih belum mendapatkan jawaban atas masalah ini.
Gia Nguyen - Le Phong
Menurut informasi yang disajikan di situs web Gamuda Land, divisi ini merupakan divisi pengembangan real estat dari Gamuda Berhad, grup pengembang dan konstruksi infrastruktur terkemuka di Malaysia. Dengan pengalaman lebih dari 25 tahun di bidang pengembangan perkotaan dan gedung tinggi, Gamuda Land sejauh ini telah membangun 12 kawasan perkotaan dan 9 proyek gedung tinggi terpadu berskala besar di Malaysia, Singapura, Vietnam, dan Australia, dengan total nilai pengembangan (GDV) lebih dari 5,5 miliar dolar AS.
Memasuki pasar Vietnam pada tahun 2007, Gamuda Land saat ini berinvestasi di dua wilayah perkotaan: Gamuda City dengan skala 274 hektar di distrik Hoang Mai, Hanoi dan Celadon City dengan luas 82 hektar di distrik Tan Phu, Kota Ho Chi Minh.
Selain itu, baru-baru ini, proyek Elysian di Jalan Lo Lu 170 (Truong Thanh, Distrik 9, Thu Duc, Kota Ho Chi Minh) juga dipromosikan oleh Gamuda Land sebagai proyek kedua investor ini di Kota Ho Chi Minh. Proyek apartemen seluas 3 hektar ini dibangun untuk mengantisipasi perkembangan infrastruktur lalu lintas di area ini, dengan total hampir 1.400 unit apartemen.
[iklan_2]
Sumber
Komentar (0)