Gamuda Land dikritik karena sengaja gagal memenuhi komitmennya.

Công Luận•17/05/2023

Akibat kurangnya dokumentasi legal dan keterlambatan penyerahan proyek Celadon City, Gamuda Land telah menyebabkan banyak pelanggan ingin mengakhiri kontrak mereka dan menuntut kompensasi.

Baru-baru ini, banyak pelanggan yang membeli apartemen di kompleks apartemen A5, bagian dari proyek Kompleks Olahraga dan Perumahan Tan Thang (nama komersial: Celadon City, berlokasi di bidang tanah nomor 39, lembar peta nomor 40, di kelurahan Son Ky, distrik Tan Phu, Kota Ho Chi Minh), telah mengadu ke Surat Kabar Jurnalis dan Opini Publik tentang pengembang, Gamuda Land Joint Stock Company, yang gagal memenuhi ketentuan kontrak penjualan dan tidak menyediakan dokumen hukum yang memadai untuk menjawab pertanyaan pelanggan.

Menurut beberapa pelanggan yang membeli apartemen di perumahan Diamond Analta, mereka menandatangani kontrak penjualan dengan pengembang antara pertengahan 2019 dan hampir akhir 2020. Batas waktu penyerahan yang tercantum dalam kontrak adalah kuartal kedua tahun 2022, dan dengan penundaan yang diizinkan selama 90 hari, Gamuda Land bertanggung jawab untuk menyerahkan apartemen kepada pelanggan pada awal kuartal keempat tahun 2022.

Gamuda Land menjual rumah sementara proyek Celadon City tidak memiliki dokumentasi hukum, sehingga menimbulkan kesulitan bagi pelanggan dalam menuntut hak mereka (Gambar 1). — Proyek Kompleks Olahraga dan Kawasan Perumahan Tan Thang - Kota Celadon

Namun, pada saat yang disebutkan, Gamuda Land belum menyelesaikan pembangunan. Baru pada Januari 2023 beberapa pelanggan menerima pemberitahuan dari Gamuda Land, yang meminta mereka untuk memenuhi kewajiban keuangan mereka agar penyerahan rumah mereka dapat dilanjutkan. Dengan demikian, pengembang menunda penyerahan rumah selama kurang lebih empat bulan, dan ini menyebabkan konflik lebih lanjut antara pelanggan dan pengembang mengenai ketentuan kontrak penjualan.

Secara spesifik, menurut kontrak penjualan yang ditandatangani antara Gamuda Land dan pelanggannya, Pasal 11.7a, yang mengatur tentang "Denda untuk keterlambatan penyerahan," menyatakan bahwa jika pembeli telah memenuhi kewajiban pembayarannya sebagaimana yang telah disepakati tetapi penjual gagal menyerahkan apartemen, penjual akan bertanggung jawab untuk membayar bunga sebesar 18% per tahun atas total nilai angsuran harga pembelian yang sebenarnya telah diterima penjual dari pembeli untuk setiap hari keterlambatan penyerahan, dihitung dari akhir periode penundaan yang diizinkan hingga tanggal pemberitahuan penyerahan ketika apartemen siap untuk diserahkan sebagaimana yang telah disepakati.

Selanjutnya, sesuai dengan Klausul 11.7b kontrak, jika penjual terus gagal menyerahkan apartemen sejak tanggal berakhirnya periode penundaan yang diizinkan, kedua pihak dapat menyepakati tanggal penyerahan lain, dan penjual akan terus menanggung bunga keterlambatan penyerahan selama periode ini. Sebagai alternatif, pembeli dapat secara sepihak mengakhiri kontrak, dan Klausul 18.4 kontrak akan berlaku.

Gamuda Land menjual rumah di proyek Celadon City sebelum prosedur hukum selesai, sehingga menimbulkan kesulitan bagi pelanggan dalam menuntut hak mereka (Gambar 2). — Bangunan-bangunan tersebut terletak di area Diamond Alnata - Kompleks Apartemen A5.

Pasal 18.4 dari perjanjian jual beli ini juga menetapkan bahwa Gamuda Land harus mengembalikan uang yang diterima dari pelanggan (tidak termasuk bunga), dan membayar bunga atas keterlambatan penyerahan yang dihitung berdasarkan jumlah total yang diterima, terhitung sejak berakhirnya jangka waktu keterlambatan yang diizinkan hingga tanggal berlakunya pemberitahuan pemutusan kontrak.

Selain itu, Gamuda Land juga bertanggung jawab atas denda sebesar 30% dari harga pembelian atas pelanggaran kontrak dan kompensasi atas semua kerugian aktual yang diderita pembeli akibat pelanggaran kontrak oleh penjual.

Dengan ketentuan yang jelas di atas, sekelompok pelanggan tidak menerima penundaan penyerahan dan meminta pemutusan kontrak berdasarkan Klausul 11.7b dan pemenuhan tanggung jawab pengembang berdasarkan Klausul 18.4. Selain itu, beberapa pelanggan hanya meminta agar Gamuda Land membayar bunga penalti sebesar 18% per tahun atas jumlah yang telah dibayarkan, sesuai dengan ketentuan kontrak.

Gamuda Land didenda karena melakukan penggalangan modal secara tidak benar, yang menyebabkan pelanggan kehilangan kepercayaan dan ingin membatalkan kontrak mereka.

Untuk menuntut hak-hak mereka yang sah, selama pertemuan, beberapa pelanggan meminta agar Gamuda Land menyediakan semua dokumen hukum yang terkait dengan proyek tersebut, seperti sertifikat yang menegaskan kelayakan penjualan dan penyewaan unit perumahan di masa mendatang yang dikeluarkan oleh Dinas Konstruksi Kota Ho Chi Minh, sertifikat yang menegaskan kelayakan uji penerimaan, dan dokumen persetujuan jaminan bank, dll.

Setelah berbagai dialog, permintaan dan tuntutan hak-hak ini masih belum sepenuhnya terpenuhi. Isinya hanya sebatas mengakui masalah tanpa memberikan solusi yang jelas. Oleh karena itu, beberapa orang mengungkapkan kekecewaan karena harus mengeluarkan begitu banyak upaya untuk menuntut hak-hak mereka, yang telah dinyatakan dengan jelas dalam kontrak penjualan.

Sebagai contoh, Bapak P.D.T, seorang pelanggan yang menandatangani kontrak dengan Gamuda Land untuk membeli sebuah apartemen di blok P1 kompleks Diamond Alnata (A5a) pada tanggal 4 September 2020, menyatakan bahwa karena pelanggaran tenggat waktu penyerahan oleh pengembang, beliau tidak lagi percaya pada proyek tersebut dan memutuskan untuk membatalkan perjanjian pembelian sesuai dengan ketentuan kontrak.

Pada tanggal 9 November 2022, Bapak T. mengirimkan pemberitahuan pemutusan kontrak kepada Gamuda Land, meminta pengembang untuk mengaktifkan ketentuan yang telah disepakati dalam kontrak penjualan. Pada tanggal 18 November 2022, Bapak T. terus mengirimkan permintaan pembayaran kepada pengembang, menuntut agar Gamuda Land melakukan pembayaran penuh.

Alih-alih memenuhi hak pelanggan sebagaimana diatur dalam ketentuan, pada tanggal 5 Desember 2022, Gamuda Land mengundang Bapak T. untuk rapat terkait keterlambatan penyerahan dan menawarkan promosi serta pengurangan biaya layanan. Namun, Bapak T. menolak promosi yang ditawarkan.

“Mereka tidak bisa menawarkan promosi itu untuk menghindari tanggung jawab atas keterlambatan penyerahan. Saya juga meminta pengembang untuk memberikan dokumen legal dan salinan kontrak garansi yang telah ditandatangani, tetapi mereka gagal melakukannya. Karena masalah-masalah dalam proyek ini dan perilaku pengembang, saya tidak ingin lagi mempertahankan apartemen ini,” kata T. dengan marah.

Sebagai upaya terakhir, setelah berbagai usaha yang gagal untuk menuntut haknya, Bapak T. baru-baru ini mengajukan gugatan perdata terhadap pengembang Gamuda Land di Pengadilan Negeri Distrik Tan Phu untuk menuntut hak-haknya yang sah.

Diketahui bahwa meskipun kontrak pembelian apartemen di Blok A5 dan A6 dari Kompleks Olahraga dan Perumahan Tan Thang - proyek Celadon City telah ditandatangani sejak lama, baru-baru ini, pada tanggal 8 Mei, Dinas Konstruksi Kota Ho Chi Minh mengeluarkan dokumen yang mengizinkan Gamuda Land untuk menjual unit perumahan yang masih dalam pembangunan.

Berdasarkan dokumen ini, proyek tersebut diizinkan untuk menjual unit hunian yang masih dalam tahap pembangunan (off-plan) sebanyak 160 unit apartemen di gedung A5 dan 1.153 unit apartemen di gedung A6.

Terkait proyek ini, pada tanggal 13 April, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh juga mengeluarkan keputusan untuk menjatuhkan sanksi administratif kepada Gamuda Land karena melanggar peraturan tentang "Penggalangan Dana Ilegal" pada proyek kompleks apartemen A5 tersebut. Gamuda Land didenda sebesar 900 juta VND dan diperintahkan untuk mengembalikan modal yang dikumpulkan secara ilegal.

Apakah ini termasuk tindak pidana "Menipu pelanggan"?

Dilihat dari perspektif hukum, pengacara Diep Nang Binh - Kepala Kantor Hukum Tinh Thong - berpendapat bahwa, untuk melakukan bisnis perumahan yang sedang dibangun, investor harus memenuhi syarat-syarat agar properti yang sedang dibangun dapat diperdagangkan sebagaimana diatur dalam Pasal 55 Undang-Undang tentang Bisnis Properti Tahun 2014 sebelum menawarkannya untuk dijual.

Secara spesifik, investor harus memiliki dokumen-dokumen berikut: Sertifikat hak penggunaan lahan, berkas proyek, gambar desain konstruksi yang disetujui oleh otoritas yang berwenang, izin konstruksi (jika diperlukan), dan dokumen yang membuktikan penyelesaian pembangunan infrastruktur teknis terkait sesuai dengan jadwal proyek; Dalam hal bangunan apartemen atau bangunan multifungsi yang ditujukan untuk hunian yang sedang dibangun, harus ada sertifikat penyelesaian pondasi bangunan.

Sebelum menjual atau menyewakan unit perumahan yang sedang dibangun, pengembang harus memberitahukan kepada badan manajemen perumahan provinsi secara tertulis bahwa unit perumahan tersebut memenuhi syarat untuk dijual atau disewakan.

"Oleh karena itu, ketika izin pembangunan belum diperoleh dan syarat-syarat penjualan rumah yang sedang dibangun belum terpenuhi, investor yang melakukan kontrak penjualan dengan pelanggan melanggar hukum. Tindakan ini dapat dikenakan tuntutan pidana atas kejahatan penipuan pelanggan jika, setelah penyelidikan, lembaga investigasi memverifikasi bahwa terdapat unsur-unsur yang cukup untuk membentuk kejahatan tersebut."

Berdasarkan ketentuan Pasal 198 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana tahun 2015, yang telah diubah dan ditambah pada tahun 2017, penipuan terhadap pelanggan dapat dipahami sebagai jual beli barang atau pemberian jasa di mana penimbangan, pengukuran, penghitungan, atau perhitungan barang atau jasa dilakukan secara curang, atau menggunakan metode penipuan lainnya dalam proses jual beli untuk memperoleh keuntungan haram,” demikian analisis pengacara Diep Nang Binh.

Sebaliknya, jika tindakan menipu pelanggan tidak memenuhi unsur-unsur yang membentuk tindak pidana penipuan pelanggan sebagaimana diatur dalam KUHP 2015, pelaku akan dikenakan sanksi administratif sebagaimana diatur dalam Pasal 61 Peraturan Pemerintah 98/2020/ND-CP dengan denda maksimal sebesar 20.000.000 VND.

Selain itu, pelaku pelanggaran dapat dicabut izin usaha, sertifikat kelayakan usaha, atau sertifikat profesionalnya untuk jangka waktu 1 hingga 3 bulan, atau kegiatan usahanya ditangguhkan untuk jangka waktu 1 hingga 3 bulan karena pelanggaran terhadap peraturan dalam Pasal 4 dan 5 dari Artikel ini dalam kasus pelanggaran berulang atau residivisme.

Selain itu, banyak pelanggan juga menyatakan kekhawatiran tentang apakah kontrak penjualan mereka dengan Gamuda Land akan dibatalkan karena pengembang menandatangani kontrak sebelum memenuhi syarat penjualan, dan apakah hak-hak mereka akan dilindungi berdasarkan kontrak tersebut.

Mengenai hal ini, Pengacara Diep Nang Binh menyatakan bahwa, berdasarkan Pasal 123 sampai 129, Pasal 407, dan Pasal 408 KUHP 2015, kontrak perdata tidak sah dalam delapan kasus: Kontrak tidak sah karena pelanggaran larangan hukum atau moralitas sosial; kontrak tidak sah karena pemalsuan; kontrak tidak sah karena dibuat dan dilaksanakan oleh anak di bawah umur, orang yang tidak memiliki kapasitas hukum, orang yang kesulitan memahami dan mengendalikan tindakannya, atau orang dengan kapasitas hukum terbatas; kontrak tidak sah karena kesalahan; kontrak tidak sah karena penipuan, ancaman, atau paksaan; kontrak tidak sah karena kurangnya pemahaman dan kendali pihak pembuat atas tindakannya; kontrak tidak sah karena tidak memenuhi persyaratan formal; dan kontrak tidak sah karena objek kontrak tidak mungkin untuk dilaksanakan.

Oleh karena itu, jika salah satu dari kondisi di atas terpenuhi, kontrak tersebut dapat dinyatakan batal. Namun, ada dua jenis kontrak yang batal: kontrak yang sepenuhnya batal dan kontrak yang sebagian batal.

"Dalam hal suatu kontrak dinyatakan batal sepenuhnya, para pihak wajib mengembalikan keadaan semula dan saling mengembalikan apa yang telah mereka terima. Jika tidak memungkinkan untuk mengembalikan barang dalam bentuk aslinya, barang tersebut harus dikembalikan dalam bentuk uang, kecuali dalam kasus di mana aset, hasil, atau keuntungan yang diperoleh disita sesuai dengan ketentuan hukum. Dalam hal suatu kontrak dinyatakan batal sebagian, bagian yang masih berlaku akan tetap dilaksanakan oleh para pihak."

"Jika ketentuan dalam kontrak untuk proyek ini, seperti: Denda bagi penjual atas keterlambatan penyerahan sebesar 18% per tahun; penjual harus memberikan kompensasi 30% jika pembeli ingin mengakhiri kontrak karena keterlambatan penyerahan, masih merupakan bagian yang sah dari kontrak, maka para pihak perlu melaksanakan transaksi persis seperti yang telah disepakati," analisis pengacara Diep Nang Binh.

Menanggapi kekhawatiran pembaca, Surat Kabar Jurnalis dan Opini Publik juga mengirimkan pertanyaan kepada investor, Gamuda Land, untuk mengklarifikasi informasi yang dilaporkan dan menanyakan tentang langkah-langkah yang akan diambil investor untuk menyelesaikan hak-hak pelanggan sesuai dengan kontrak yang telah ditandatangani di masa mendatang. Namun, setelah mengirimkan informasi dan pertanyaan beberapa hari yang lalu, Gamuda Land masih belum memberikan tanggapan terkait masalah ini.

Gia Nguyen - Le Phong

Menurut informasi di situs web Gamuda Land, ini adalah divisi pengembangan real estat dari Gamuda Berhad, sebuah grup konstruksi dan pengembangan infrastruktur terkemuka di Malaysia. Dengan pengalaman lebih dari 25 tahun dalam pengembangan perkotaan dan gedung tinggi, Gamuda Land telah membangun 12 proyek pengembangan perkotaan dan 9 proyek gedung tinggi terintegrasi berskala besar di Malaysia, Singapura, Vietnam, dan Australia, dengan total Nilai Domestik Bruto (PDB) melebihi US$5,5 miliar.
Setelah memasuki pasar Vietnam pada tahun 2007, Gamuda Land saat ini berinvestasi di dua wilayah perkotaan: Gamuda City, sebuah pengembangan seluas 274 hektar di Distrik Hoang Mai, Hanoi , dan Celadon City, sebuah pengembangan seluas 82 hektar di Distrik Tan Phu, Kota Ho Chi Minh.
Selain itu, Gamuda Land baru-baru ini mempromosikan proyek Elysian di Jalan Lo Lu 170 (Kelurahan Truong Thanh, Distrik 9, Distrik Thu Duc, Kota Ho Chi Minh) sebagai proyek keduanya di Kota Ho Chi Minh. Ini adalah proyek kondominium yang dikembangkan untuk memanfaatkan infrastruktur transportasi yang berkembang di daerah tersebut, mencakup 3 hektar dan terdiri dari hampir 1.400 unit apartemen.

Sumber