Harga apartemen di Hanoi telah melewati puncaknya, pemilik rumah mengurangi keuntungan, bukan kerugian, mengungkap proyek perumahan sosial termahal

Komentar tentang "taman bermain" investor pada tahun 2025, harga apartemen Hanoi telah melewati puncaknya, proyek perumahan sosial termahal di ibu kota, peraturan tentang pemberian buku merah untuk tanah yang dialokasikan untuk digunakan selama bertahun-tahun tanpa perencanaan... adalah berita real estat terkini.

Pada akhir tahun 2024, harga apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh akan cukup tinggi. Jika Anda berinvestasi di apartemen sewa di kedua kota ini, harga sewanya tidak terlalu menarik dibandingkan harga belinya, meskipun permintaan untuk rumah sewa tinggi. (Foto: Gia Thanh)

“Taman bermain” investor di tahun 2025

Bapak Vu Cuong Quyet, Direktur Jenderal Dat Xanh Mien Bac, menganalisis bahwa pada akhir tahun 2024, harga apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh akan cukup tinggi. Jika berinvestasi apartemen di kedua kota ini untuk disewakan, harga sewanya kurang menarik dibandingkan harga beli, meskipun permintaan untuk rumah sewa tinggi.

Sementara itu, pasar apartemen di provinsi memiliki harga sewa dan beli yang sangat wajar.

Bapak Quyet menilai harga tanah di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh cukup mahal. Namun, harga tanah di provinsi-provinsi satelit kedua kota ini belum meningkat drastis belakangan ini, hanya sekitar 5-10%, sehingga harganya masih wajar.

Oleh karena itu, para pemimpin Dat Xanh Mien Bac percaya bahwa tanah di provinsi masih merupakan segmen investasi yang baik pada tahun 2025.

Selain itu, Bapak Quyet memperkirakan pasar properti resor pada tahun 2025 akan pulih dengan baik ketika jumlah wisatawan mancanegara ke Vietnam pada tahun 2024 mencapai lebih dari 17 juta. Menurutnya, beberapa pasar properti resor di Phu Quoc, Nha Trang, Quang Ninh, dan lain-lain akan membaik.

Sementara itu, harga rumah bandar di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh masih tinggi; sementara permintaan sewa tidak berubah drastis.

“Pada tahun 2025, saya tidak berharap banyak dari segmen rumah bandar di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh; namun di daerah-daerah, terutama yang banyak terdapat kawasan industri, harga tidak akan naik pada tahun 2024, sehingga akan ada lebih banyak perubahan dibandingkan di kota-kota besar,” ujar Bapak Quyet.

Dalam berinvestasi di tahun 2025, Bapak Quyet mengingatkan agar investor memperhatikan faktor harga, jangan sampai terpengaruh oleh efek massa dan menganggap harga properti selalu naik, padahal harga tinggi masih terus naik.

Dengan harga-harga di kota-kota besar saat ini, kota-kota besar tidak akan lagi menjadi "taman bermain" bagi investor, melainkan "taman bermain" bagi mereka yang memiliki kebutuhan perumahan riil dan investor jangka panjang. Jika Anda berinvestasi dalam spekulasi jangka pendek di kota-kota besar, risikonya akan sangat tinggi.

Saat berinvestasi, penting untuk memperhatikan segmen properti yang menciptakan arus kas berkelanjutan di masa depan. Di saat yang sama, penting untuk meneliti properti di kota-kota industri, terutama provinsi dengan modal investasi asing yang besar seperti Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong atau Binh Duong, Long An , Dong Nai... Namun, yang lebih penting, perlu memperhatikan masalah hukum. Jika Anda serakah dengan harga murah dan berinvestasi pada proyek yang tidak memiliki dokumen hukum yang memadai, itu akan sangat berbahaya," Bapak Quyet memperingatkan.

Sementara itu, Bapak Le Dinh Chung, Direktur Jenderal SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, berkomentar bahwa pada tahun 2025, harga produk-produk rumah rendah dan tinggi di kota-kota besar seperti Hanoi tidak akan naik drastis seperti sebelumnya. Fluktuasi harga untuk produk-produk sekunder juga tidak akan terlalu besar, hanya produk-produk primer yang akan naik karena kenaikan biaya input.

"Dalam dua bulan terakhir tahun lalu, pasar menunjukkan tanda-tanda pendinginan yang jelas ketika produk sekunder seperti apartemen memiliki harga jual yang lebih rendah, yaitu 200-500 juta VND, dan rumah susun juga mengalami penurunan. Dengan penurunan harga ini, permintaan investasi apartemen dan rumah susun tidak lagi tinggi. Investor profesional akan cenderung beralih ke pasar provinsi, dengan infrastruktur lalu lintas yang nyaman yang terhubung ke Hanoi; kawasan industri, dan populasi yang padat," ujar Bapak Chung.

Menurut Direktur Utama SGO Homes, lahan masih menjadi segmen yang sangat menarik bagi investor. Dalam jangka pendek sekitar 2-3 tahun, lahan masih menjadi kanal investasi paling efektif.

Selain itu, segmen apartemen bertingkat tinggi di provinsi, dengan harga berkisar 2-3 miliar VND, juga akan menarik investor.

Tingkat penyerapan proyek yang baru diluncurkan akan melambat.

Menurut Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Broker Real Estat Vietnam, proyek perumahan yang dibuka untuk dijual pada tahun 2025 akan tetap menarik perhatian, ditransaksikan, dan terserap dengan baik, tetapi tingkat penyerapannya kemungkinan akan melambat. Segmen apartemen akan terus mendominasi likuiditas pasar.

Namun, menurut Bapak Dinh, likuiditas apartemen masih akan terkonsentrasi pada proyek-proyek perkotaan besar. Permintaan perumahan, terutama permintaan investasi, akan terus bergeser ke daerah pinggiran kota dan provinsi serta kota lapis 2 dan 3, yang harganya lebih rendah dan memiliki ruang pertumbuhan yang lebih besar di masa mendatang.

Tinjauan pasar menunjukkan bahwa setelah periode pertumbuhan yang "panas", harga apartemen—produk paling diminati di Hanoi—cenderung sedikit menurun sejak akhir tahun 2024 hingga saat ini. Daya beli sedikit menurun, dan harga jual juga sedikit menurun bagi pemilik rumah yang perlu menjual dengan cepat. Mereka yang sebelumnya berinvestasi di apartemen akhirnya bersedia menurunkan suku bunga untuk menjual karena keuntungan yang mereka peroleh cukup tinggi setelah periode kenaikan harga apartemen hingga puluhan persen.

Saat ini, harga apartemen di Hanoi cenderung tetap sama atau sedikit menurun dibandingkan periode puncak. Volume transaksi juga menurun signifikan dibandingkan November 2024 dan sebelumnya. Menurut survei Batdongsan.com.vn, di proyek Vinhomes Smart City, di pasar sekunder, pada November 2024, harga apartemen studio umumnya ditawarkan antara 2-2,2 miliar VND/apartemen. Namun, sejak Desember 2024 hingga sekarang, beberapa pemilik rumah perlu segera menjual unitnya. Harga yang ditawarkan hanya berfluktuasi antara 1,98-2 miliar VND/apartemen.

Fenomena serupa juga terjadi di beberapa proyek lain. Namun, para pialang properti mengatakan bahwa dengan harga ini, pemilik rumah menjual dengan untung, bukan rugi.

Pasokan real estat perumahan pada tahun 2025 akan terus tumbuh, sekitar 10% dibandingkan dengan tahun 2024; banyak proyek telah diselesaikan masalahnya dan akan dilaksanakan kembali pada tahun 2025; banyak proyek juga memiliki rencana untuk "diluncurkan" untuk memanfaatkan peluang pemulihan pasar.

Pasokan properti diperkirakan akan terus berlanjut, terutama disumbang oleh kawasan perkotaan besar di provinsi-provinsi utara dan kota-kota dengan investor besar. Segmen apartemen, terutama yang harganya mulai dari 50 juta VND/m2 ke atas, terus memimpin pasar.

Meskipun pasokan meningkat, jumlahnya masih terbatas dibandingkan permintaan, dan karena sebagian besar berasal dari proyek perkotaan besar milik investor besar, harga jual masih "terjangkar" pada tingkat yang tinggi. Sementara itu, tingkat harga sekunder juga akan tumbuh lebih lambat dengan kenaikan yang lebih rendah, yaitu 7-10% dibandingkan tahun 2024.

Hal ini disebabkan oleh tingkat harga saat ini yang cukup tinggi. Perlambatan pertumbuhan pasar juga disebabkan oleh fakta bahwa banyak produk apartemen lama, yang belum dilengkapi infrastruktur dan utilitas, memiliki harga transfer yang terlalu tinggi dibandingkan nilai sebenarnya.

Proyek perumahan sosial termahal di Hanoi diperkirakan menelan biaya 25 juta VND/m2

Harga jual rumah susun di Kelurahan Tan Trieu, Distrik Thanh Tri (Hanoi) diperkirakan sementara sebesar 25 juta VND/m2. Jika disetujui, ini akan menjadi harga rumah susun tertinggi yang pernah ada di Hanoi.

Harga di atas baru diumumkan oleh Departemen Konstruksi Hanoi setelah proyek mulai dibangun akhir tahun lalu.

Proyek ini diinvestasikan oleh konsorsium Perusahaan Investasi Pengembangan Infrastruktur Perkotaan (UDIC), Perusahaan Saham Gabungan Konstruksi Listrik dan Air Hanoi (Haweicco), dan Perusahaan Saham Gabungan Pengembangan dan Konstruksi Perumahan DAC Hanoi. Proyek ini dibangun di atas lahan No. 1 kawasan perkotaan baru Ha Dinh, Komune Tan Trieu (nama komersial: Udic Eco Tower).

Menurut Dinas Konstruksi, perkiraan harga jual apartemen di proyek perumahan sosial ini sekitar 25 juta VND/m2. Dengan harga unit di atas, apartemen seluas 70 m2 di proyek ini menelan biaya sekitar 1,75 miliar VND.

Perkiraan harga sewa sekitar 150.000 VND/m2/bulan. Perkiraan harga sewa untuk apartemen seluas 70 m2 adalah 10,5 juta VND/bulan.

Harga sewa adalah 390.000 VND/m2/bulan, diperkirakan untuk apartemen 70m2, orang harus membayar 27,3 juta VND/bulan.

Departemen Konstruksi mengatakan bahwa harga resmi akan diumumkan oleh investor setelah dinilai oleh badan manajemen negara sesuai peraturan.

Waktu penerimaan permohonan pembelian rumah susun sosial pada proyek tersebut diperkirakan pada kuartal keempat tahun 2025.

Sebelum tahun 2023, harga jual rumah susun di ibu kota berfluktuasi antara 13-17 juta VND/m2. Jika disetujui, ini akan menjadi harga rumah susun tertinggi yang pernah ada di Hanoi.

Sebelumnya, menanggapi pendapat pemilih tentang mahalnya harga rumah susun dibandingkan pendapatan mayoritas pekerja, terutama yang berpenghasilan rendah, Kementerian Konstruksi mengatakan bahwa untuk memudahkan prosedur penetapan harga rumah susun, Undang-Undang Perumahan tahun 2023 menetapkan bahwa harga jual ditetapkan berdasarkan perhitungan seluruh biaya untuk pengembalian modal investasi pembangunan rumah.

Harga sewa beli ditetapkan sebagai harga jual dan tidak termasuk biaya pemeliharaan rumah yang dibayarkan oleh penyewa sesuai ketentuan Undang-Undang Perumahan. Harga sewa disepakati oleh investor dan penyewa. Jika investor menggunakan harga penawaran yang menang, tidak perlu mengevaluasi ulang harga jual dan harga sewa beli rumah susun.

Menurut Kementerian Konstruksi, Pasal 85 menetapkan insentif bagi investor perumahan sosial, seperti pembebasan biaya penggunaan tanah, sewa tanah, insentif pajak sesuai undang-undang perpajakan, investor berhak memperoleh keuntungan 10%, dialokasikan luas tanah atau luas lantai komersial dan tidak harus memperhitungkannya dalam harga perumahan sosial.

“Peraturan ini berkontribusi untuk mendorong dan memajukan investasi dan pembangunan perumahan sosial, serta memastikan harga perumahan sosial terjangkau sehingga pejabat, pekerja, dan buruh berpenghasilan rendah mampu membeli perumahan dan menstabilkan kehidupan mereka,” tegas Kementerian Konstruksi.

Peraturan tentang pemberian buku merah untuk tanah yang dialokasikan untuk penggunaan selama bertahun-tahun tanpa perencanaan

Pada saat terjadi pengalihan hak atas tanah secara tidak sah tahun 1996 belum ada perencanaan, namun pada tahun 2024 apabila tidak sesuai dengan perencanaan apakah sertifikat hak atas tanah dapat diberikan?

Terkait masalah ini, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup berpendapat sebagai berikut:

Pasal 2, Pasal 140 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, mengenai kasus-kasus di mana rumah tangga dan individu menggunakan tanah yang dialokasikan tanpa izin yang tepat dan tanah yang digunakan sejak 15 Oktober 1993 hingga sebelum 1 Juli 2004, dan sekarang dikonfirmasi oleh Komite Rakyat komune tempat tanah itu berada tidak memiliki perselisihan dan sesuai dengan perencanaan penggunaan tanah tingkat distrik atau perencanaan umum atau perencanaan zonasi atau perencanaan konstruksi atau perencanaan pedesaan, mereka akan diberikan Sertifikat hak penggunaan tanah dan kepemilikan aset yang melekat pada tanah (buku merah) sesuai dengan ketentuan Pasal 3 dan Pasal 6, Pasal 138 Undang-Undang ini.

Oleh karena itu, bidang tanah yang digunakan harus mematuhi salah satu dari lima jenis perencanaan yang disebutkan di atas agar dapat dipertimbangkan untuk buku merah.

Berdasarkan ketentuan tersebut di atas, apabila waktu pengalokasian tanah tidak sesuai dengan kewenangannya pada tahun 1996 dan belum ada perencanaan, namun pada tahun 2024 tidak sesuai dengan perencanaan, maka tidak dapat dipertimbangkan untuk diterbitkan buku merah sesuai ketentuan Pasal 140 Undang-Undang Pertanahan, demikian disampaikan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html