Harga tanah di banyak tempat setengahnya dari apartemen, apa kata para ahli?

Menurut daftar harga tanah tahun 2025 yang baru saja dikeluarkan oleh Kota Hanoi , di banyak daerah, harga bidang tanah di lokasi 1 - menghadap jalan dan jalan raya hanya setengah dari harga apartemen yang dijual.

Banyak anak muda cenderung memilih tinggal di apartemen untuk memaksimalkan fasilitas hidup - Foto: NAM TRAN

Pasar sedang berbalik arah

Kota Hanoi baru saja mengeluarkan daftar harga tanah baru yang berlaku mulai 20 Desember 2024 hingga 31 Desember 2025, karenanya, harga tanah di banyak daerah telah meningkat 3-4 kali lipat dibandingkan dengan daftar harga tanah lama.

Poin baru dalam daftar harga tanah yang baru saja dikeluarkan Hanoi adalah bahwa harga tanah di perkotaan dan pedesaan akan ditentukan berdasarkan rentang harga 4 lokasi: lokasi 1 adalah tanah yang menghadap ke jalan utama, lokasi 2 adalah tanah yang menghadap ke gang dengan lebar 3,5 m atau lebih, lokasi 3 adalah tanah yang menghadap ke gang dengan lebar 2 - 3,5 m, lokasi 4 adalah tanah yang menghadap ke gang dengan lebar kurang dari 2 m.

Melihat tabel harga tanah yang baru saja dirilis di Hanoi, mudah terlihat bahwa di banyak daerah yang menjadi pusat pengembangan apartemen, harga tanah lebih rendah daripada harga dasar apartemen. Ini merupakan tren baru karena selama ini, harga tanah biasanya lebih tinggi daripada apartemen di daerah yang sama.

Dengan demikian, kisaran harga tanah (lahan pemukiman perkotaan) di kawasan Me Tri Ha, tergantung lokasinya, berkisar antara 30,8 - 78,4 juta VND/ ^m2 , kawasan Me Tri Thuong berkisar antara 24,9 - 74,8 juta VND/ ^m2 , dan kawasan Mieu Dam berkisar antara 33,8 - 85,5 juta VND/ ^m2 .

Kisaran harga tanah perkotaan di daerah My Dinh dari 29,4 - 74,8 juta VND/ ^m2 , Phu Do dari 24,5 - 57 juta VND/ ^m2 , daerah Phuc Dien di Jalan Raya Nasional 32 dari 27,2 - 67,7 juta VND/ ^m2 , daerah jalan Phuong Canh 20,3 - 43,4 juta VND/ ^m2 .

Sementara itu, harga apartemen di sekitar jalan-jalan ini seperti kawasan jalan Le Duc Tho, banyak jalan di kawasan perkotaan My Dinh 2, dan Jalan Raya Nasional 32 berfluktuasi dari 70 - 100 juta VND/ ^m2 .

Demikian pula, harga jual di area Jalan Thang Long yang melewati Komune An Khanh berkisar antara 22,2 hingga 51 juta VND/ ^m2 , Jalan Van Xuan yang melewati Komune Kim Chung berkisar antara 23,2 hingga 53,3 juta VND/ ^m2 , dan Jalan 70 yang melewati Komune Van Canh berkisar antara 13,9 hingga 27,2 juta VND/ ^m2 . Sementara itu, harga jual proyek apartemen di area tersebut, termasuk apartemen bekas, juga berkisar antara 45 hingga 70 juta VND/ ^m2 .

Perlu ditambahkan bahwa perbedaan harga apartemen dan harga tanah di kawasan tersebut di atas sebagian berasal dari harga transaksi riil tanah di lingkungan dan rute tersebut di atas, terutama lokasi tanah di tepi jalan, yang harganya berkali-kali lipat lebih tinggi dibandingkan harga yang diberikan Kota Hanoi dalam tabel harga tanah tahun 2025.

Dan penyesuaian harga tanah kota terhadap harga pasar dipertimbangkan berdasarkan banyak faktor, memastikan daya tarik investasi kota dan menghilangkan faktor-faktor yang meningkatkan harga transaksi tanah akibat spekulasi dan penimbunan aset.

Pakar: Sulit Membandingkan Harga Tanah dengan Harga Apartemen

Berbicara kepada Tuoi Tre Online , Profesor Dang Hung Vo, mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup , mengatakan bahwa perlu mengevaluasi secara cermat perbedaan harga tanah dan harga apartemen di area yang sama, karena biasanya proyek apartemen saat serah terima rumah sudah memiliki kondisi hunian yang lengkap. Hal ini berbeda dengan membeli tanah di pinggir jalan untuk membangun rumah, terkadang lahan tersebut memiliki kondisi hunian dan kerja yang belum lengkap.

Oleh karena itu, mekanisme harga apartemen berbeda dengan harga tanah di kompleks apartemen saat ini, terutama kompleks apartemen kelas atas dengan fasilitas lengkap yang sangat baik bagi penghuninya. Harga apartemen dan tanah terkadang bergantung pada kondisi tempat tinggal, lingkungan tempat tinggal, dan fasilitas sosial seperti rumah sakit, supermarket, dan sekolah, tambah Bapak Vo.

Menurut Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam: Pertama-tama, perlu diakui faktor positif dari Hanoi dan Kota Ho Chi Minh yang menerbitkan daftar harga tanah baru pada tahun 2025, yaitu menghilangkan masalah hukum dan hambatan bagi banyak proyek dalam tahap penilaian tanah.

Transaksi real estat masyarakat juga memiliki dasar perhitungan pajak dan biaya dalam pelaksanaan prosedur pengalihan hak guna lahan. Baru-baru ini, Hanoi telah menggunakan harga transaksi pasar untuk menyusun daftar harga tanah tahun 2025, sehingga daftar harga ini mengikuti harga pasar masing-masing wilayah.

Namun, Bapak Dinh mencatat bahwa harga properti di Hanoi saat ini menunjukkan tanda-tanda tidak nyata dan virtual karena permintaan perumahan dan bisnis terlalu tinggi, sementara pasokannya terbatas. Oleh karena itu, banyak investor telah membangun margin keuntungan dua atau tiga kali lipat, bukan hanya beberapa puluh persen. Dari tren ini, investor dan spekulan juga mengikuti, menaikkan harga untuk menikmati selisihnya, yang menciptakan sinyal virtual di pasar.

Menurut Bapak Dinh, seringkali area yang disurvei untuk daftar harga tanah belum ada transaksi baru-baru ini, sehingga badan pengelola melakukan sintesis dari transaksi lama sehingga harganya rendah. Sementara itu, apartemen di area tersebut dijual dengan harga tinggi, agak tidak realistis.

Beberapa pakar real estat yakin bahwa kenaikan harga apartemen akhir-akhir ini sebagian disebabkan oleh psikologi keluarga muda yang ingin tinggal di apartemen agar bisa memanfaatkan fasilitas sepenuhnya, tinggal di satu lantai, dan tidak perlu menghabiskan waktu untuk konstruksi.

Source: https://tuoitre.vn/gia-dat-nen-nhieu-noi-bang-nua-chung-cu-chuyen-gia-noi-gi-20241224131000986.htm