Keluarga berpenghasilan 50 juta VND/bulan dan tidak ada pengeluaran, 8 tahun untuk membeli rumah

VTV.vn - Sebuah survei oleh VARS menunjukkan bahwa apartemen dua kamar tidur di daerah perkotaan berharga sekitar 5 miliar VND, yang saat ini berada di luar kemampuan sebagian besar rumah tangga.

Foto ilustrasi.

Namun, selain titik terang dalam hal skala dan kontribusi terhadap perekonomian , pasar menunjukkan tanda-tanda pertumbuhan yang pesat. Harga rumah meningkat jauh melampaui pendapatan riil, berpotensi menciptakan "gelembung" dan meningkatkan kesenjangan antara si kaya dan si miskin dalam masyarakat. Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) meyakini bahwa solusi diperlukan untuk "mengerem" lonjakan harga rumah ini.

* Ketika harga rumah “jauh melebihi” pendapatan riil

Menurut Badan Pusat Statistik, dalam beberapa tahun terakhir, sektor konstruksi dan properti telah menyumbang rata-rata sekitar 10% PDB negara. Sektor properti sendiri menyumbang sekitar 3,5%, menyumbang 0,5 poin persentase terhadap pertumbuhan PDB tahunan.

Namun, rasio ini masih hanya setengah dari rata-rata banyak negara di kawasan ini. Skala nilai properti dibandingkan dengan total aset ekonomi nasional hanya sekitar 21%, jauh lebih rendah daripada 35% di negara-negara maju. Hal ini menunjukkan bahwa pasar Vietnam masih memiliki ruang pertumbuhan yang signifikan.

Namun, pertumbuhan pasar yang pesat dalam beberapa tahun terakhir menunjukkan ketidakberlanjutannya, yang paling jelas terlihat dari ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan. Struktur produk terutama berfokus pada segmen kelas atas dan bernilai tinggi, sementara permintaan riil mayoritas masyarakat justru tertuju pada kelompok perumahan terjangkau...

Para ahli mengatakan bahwa pasokan perumahan telah meningkat pesat selama tiga tahun terakhir, tetapi tidak seimbang. Bahkan di daerah pinggiran kota – di mana produk-produk terjangkau diharapkan tersedia – harga sebenarnya masih jauh lebih tinggi daripada pendapatan rata-rata. Tingkat harga baru terus ditetapkan, yang secara signifikan mengurangi akses masyarakat terhadap perumahan.

Survei VARS menunjukkan bahwa harga apartemen dua kamar tidur di wilayah perkotaan sekitar VND5 miliar, yang saat ini berada di luar kemampuan sebagian besar rumah tangga. Dengan asumsi keluarga berpenghasilan VND50 juta/bulan, jika mereka menghabiskan seluruh pendapatan mereka, mereka membutuhkan waktu sekitar 8 tahun untuk membeli rumah. Jika pengeluaran untuk perumahan tidak melebihi 1/3 dari pendapatan mereka sebagaimana direkomendasikan oleh sektor keuangan, jangka waktu tersebut akan diperpanjang menjadi 25 tahun - dikutip VARS.

Bahkan perumahan sosial – segmen perumahan yang dirancang untuk masyarakat berpenghasilan rendah – secara bertahap menjadi "di luar jangkauan" penerima manfaat. Dengan harga sekitar 1,5 miliar VND untuk apartemen seluas 60 m2, bahkan rumah tangga dengan pendapatan 40 juta VND/bulan – tingkat maksimum menurut kriteria persetujuan – harus menabung selama hampir 10 tahun untuk membelinya, belum termasuk biaya pinjaman dan biaya hidup.

Harga rumah yang melonjak pesat tidak hanya mengurangi peluang perumahan, tetapi juga menimbulkan konsekuensi sosial-ekonomi yang mengkhawatirkan. Perbedaan aksesibilitas perumahan membuat kesenjangan antara mereka yang memiliki aset dan mereka yang tidak memiliki aset semakin "tetap". Mereka yang sudah memiliki properti terus diuntungkan oleh kenaikan harga, sementara mereka yang tidak memiliki rumah terpaksa menyewa rumah dalam jangka panjang, sehingga menyulitkan akumulasi aset.

Faktanya, pertumbuhan pasar properti dalam beberapa tahun terakhir terutama menguntungkan sekelompok kecil orang dengan potensi finansial, sementara mayoritas orang merasa "lebih miskin" meskipun pendapatan mereka meningkat. Tren ini berpotensi menciptakan ketimpangan kekayaan jika tidak ada kebijakan regulasi yang tepat waktu - analisis VARS.

Dr. Nguyen Minh Phong, seorang pakar ekonomi, berkomentar bahwa kenaikan harga rumah yang jauh lebih cepat daripada pendapatan merupakan masalah yang mengkhawatirkan di pasar properti saat ini. Situasi ini tidak hanya mengurangi akses masyarakat terhadap perumahan, tetapi juga mendorong perekonomian ke dalam risiko "gelembung aset".

Oleh karena itu, solusi terpenting adalah mempertimbangkan pengembangan perumahan terjangkau dan sosial sebagai prioritas strategis, serupa dengan infrastruktur transportasi atau energi. Ketika permintaan riil terpenuhi, pasar akan menyeimbangkan dirinya sendiri, mengurangi insentif untuk spekulasi dan membawa harga ke tingkat yang lebih wajar.

Pada saat yang sama, perlu untuk memperketat aktivitas spekulatif, meningkatkan pajak atas perdagangan jangka pendek, dan menciptakan mekanisme keuangan yang menguntungkan bagi pembeli rumah pertama. Tanpa kebijakan yang cukup kuat, harga rumah akan terus naik, menciptakan kesenjangan yang semakin lebar antara si kaya dan si miskin, saran Bapak Phong.

* Membuka blokir sumber pasokan, menyempurnakan kebijakan

Menurut VARS, agar pasar dapat berkembang secara stabil, solusi untuk "mengerem" lonjakan harga perumahan yang cepat perlu segera diterapkan; dengan fokus pada penyediaan perumahan terjangkau. Ketika pasokan cukup besar dan seimbang, pasar akan mengatur dirinya sendiri sesuai hukum penawaran dan permintaan, membatasi spekulasi dan kenaikan harga yang tidak wajar.

Pertama-tama, perlu mempercepat penyelesaian dokumen pedoman implementasi sistem hukum baru di bidang pertanahan, perumahan, dan bisnis properti. Pada saat yang sama, perlu meningkatkan kapasitas penegakan hukum instansi daerah, memperkuat desentralisasi dan pendelegasian wewenang dalam penyesuaian kebijakan, serta memastikan fleksibilitas yang sesuai dengan setiap wilayah dan tahap pembangunan.

Kendala dalam pembebasan lahan juga perlu diselesaikan secara transparan dan efektif, sehingga mempersingkat waktu pelaksanaan, sekaligus menjamin hak-hak masyarakat. Selain mempertimbangkan penghapusan peraturan tentang pemungutan biaya keterlambatan penggunaan lahan tambahan sebesar 5,4% per tahun untuk proyek dengan keputusan alokasi lahan atau sewa lahan sebelum 1 Agustus 2024, perlu segera diterbitkan metode penetapan harga lahan yang jelas dan stabil. Hal ini akan membantu mengurangi biaya pengembangan proyek dan menciptakan ruang untuk menurunkan harga perumahan - usulan VARS.

Selain itu, diversifikasi saluran mobilisasi modal untuk pasar properti perlu dilakukan, sehingga mengurangi ketergantungan pada kredit perbankan. Restrukturisasi pasar obligasi korporasi agar menjadi saluran modal jangka menengah dan panjang yang efektif juga merupakan salah satu arah yang diperlukan. Bersamaan dengan itu, perlu didorong pembentukan Dana Perumahan Nasional dan pengembangan Dana Investasi Real Estat (DIRE) untuk menciptakan sumber modal yang stabil dan transparan bagi pasar.

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam (VARS), menekankan bahwa kenaikan harga perumahan baru-baru ini jelas mencerminkan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan. Meskipun permintaan perumahan riil mendominasi, pasokan terkonsentrasi di segmen kelas atas. Kelangkaan produk yang terjangkau telah mendorong kenaikan harga, yang menyebabkan fenomena "overheating" yang berkepanjangan.

Untuk "mengerem" kenaikan harga, perlu membuka sumber pasokan yang memadai, terutama pasokan perumahan terjangkau di wilayah perkotaan dan pinggiran kota. Selain itu, perlu diversifikasi sumber modal investasi, pengembangan saluran mobilisasi jangka menengah dan panjang seperti dana perwalian investasi (REIT) atau dana perumahan nasional, alih-alih bergantung pada kredit perbankan.

Ketika permasalahan hukum terselesaikan, pasokan meningkat dan arus modal menjadi lebih stabil, pasar real estat akan berkembang secara sehat dan berkelanjutan, baik dalam memenuhi kebutuhan perumahan masyarakat maupun memberikan kontribusi positif terhadap pertumbuhan ekonomi, tegas Bapak Dinh.

Salah satu isu yang perlu mendapat perhatian khusus adalah prioritas perencanaan perumahan sosial dan perumahan terjangkau, yang didukung oleh kebijakan insentif yang spesifik. Pada saat yang sama, pembangunan perkotaan harus berjalan seiring dengan pembangunan infrastruktur transportasi—terutama jalur kereta api, metro, dan jalan raya—untuk memperluas ruang perkotaan, mengurangi kepadatan penduduk, dan mengurangi tekanan harga tanah di kawasan pusat kota.

Pada saat yang sama, perlu dikembangkan pasar sewa perumahan yang profesional, mengurangi mentalitas "harus memiliki rumah untuk menstabilkan kehidupan", dan bertujuan untuk mendiversifikasi pilihan perumahan bagi masyarakat.

Selain itu, lembaga pengelola perlu mengembangkan serangkaian indikator dan kriteria peringatan dini untuk memantau perkembangan pasar properti. Sistem pemantauan ini akan membantu mendeteksi tanda-tanda "penyimpangan" seperti spekulasi, kenaikan harga yang tidak biasa, atau ketidakseimbangan penawaran dan permintaan secara cepat, sehingga secara proaktif mengambil langkah-langkah intervensi yang tepat, alih-alih hanya menangani secara pasif ketika risiko muncul di pasar.

Akhirnya, VARS meyakini perlunya percepatan pembangunan basis data pertanahan dan perumahan nasional yang terpadu dan transparan. Hal ini merupakan fondasi penting untuk membantu lembaga pengelola, peneliti, dan pelaku bisnis menganalisis, memperkirakan, dan mengoperasikan pasar secara akurat dan cepat.

Ketika sistem data terbuka dan saling terhubung antar kementerian, lembaga, dan daerah – termasuk informasi tentang perencanaan, transaksi, nilai, legalitas, dan perubahan pemanfaatan lahan – hal ini akan berkontribusi pada peningkatan transparansi, mengurangi spekulasi, dan melindungi hak-hak masyarakat dan pelaku bisnis.

Sumber: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm