Harga perumahan di Kota Ho Chi Minh akan terus meningkat dalam 10 tahun ke depan

Demikian pendapat para ahli saat memprediksi pemulihan pasar, dampak undang-undang baru, masalah penawaran-permintaan, dan prospek harga perumahan di tahun-tahun mendatang.

Banyak sinyal positif pasca UU baru

Pada tanggal 18 Desember, Asosiasi Bisnis Kota Ho Chi Minh (HUBA) menyelenggarakan Seminar Real Estat dengan tema: "Jalan Menuju Dekade Pertumbuhan Baru".

Ibu Duong Thuy Dung, CEO CBRE Vietnam, berbagi gambaran umum pasar properti 10 tahun yang lalu. Hal ini menunjukkan bahwa pasar properti bersifat siklus.

Menurut Ibu Dung, dari tahun 2013 hingga 2014, pasar properti berangsur pulih dari krisis, dengan pertumbuhan pasokan yang stabil dan harga rumah yang meningkat rata-rata 3-4% per tahun. Khususnya, Undang-Undang Pertanahan tahun 2014 yang menggantikan Undang-Undang tahun 2003 dianggap sebagai dorongan besar, menciptakan landasan hukum yang penting bagi pembangunan. Namun, pasar masih menghadapi pasang surut.

Menurut perkiraan CBRE Vietnam, pasar mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan, dengan sekitar 30.000 apartemen baru diperkirakan akan ditawarkan untuk dijual pada tahun 2024.

Pakar tersebut menambahkan bahwa pasar pada tahun 2022-2023 juga akan menghadapi kesulitan serupa seperti pada tahun 2012 ketika harga turun. Selain faktor objektif, terdapat juga faktor subjektif seperti lamanya waktu perizinan dan persetujuan proyek...

Memasuki tahun 2024, pasar mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan, dengan perkiraan penjualan 30.000 apartemen baru. Hanoi saat ini memimpin pasokan, dengan lebih dari 27.000 apartemen, sementara Kota Ho Chi Minh masih menghadapi kesulitan akibat masalah hukum. Ini merupakan perubahan besar dibandingkan sebelumnya, ketika Kota Ho Chi Minh menjadi pusat pasar.

Berbicara mengenai perspektif kebijakan, Bapak Pham Dang Ho, Kepala Departemen Pengembangan Perumahan dan Pasar Properti, Dinas Konstruksi Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa saat ini, undang-undang baru seperti Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Perumahan, dan Undang-Undang Bisnis Properti telah membantu pasar menjadi lebih transparan dan meminimalkan risiko hukum bagi pelaku bisnis dan pelanggan. Namun, prosedur hukum masih rumit, sehingga menyebabkan waktu pelaksanaan proyek menjadi lebih lama, sehingga banyak pelaku bisnis enggan untuk berinvestasi.

Kota Ho Chi Minh telah membentuk satuan tugas khusus untuk mempersingkat proses persetujuan, dengan mengintegrasikan langkah-langkah seperti perencanaan 1/500, alokasi lahan, dan persetujuan kebijakan investasi. Selain itu, rencana induk Kota Ho Chi Minh sedang ditinjau oleh Kementerian Konstruksi dan diperkirakan akan disetujui pada kuartal pertama tahun 2025, yang akan membantu mempercepat pelaksanaan proyek di masa mendatang.

Terkait perumahan sosial, Bapak Ho mengatakan bahwa harga jual saat ini sangat bergantung pada biaya konstruksi dan investor dibebaskan dari biaya penggunaan lahan. Namun, pasokannya belum mendapat perhatian yang semestinya dari pelaku usaha. Pemerintah kota sedang berupaya untuk mempromosikan segmen ini pada tahun 2025, dengan tujuan untuk menekankan peran perumahan sosial dalam kebijakan pembangunan perkotaan.

Tantangan modal dan harga perumahan

Angka yang menjadi perhatian banyak pakar dan pelaku bisnis adalah saldo kredit terutang di Kota Ho Chi Minh mencapai lebih dari 3,82 miliar VND, naik 1,14% dibanding bulan sebelumnya; naik 8,1% dibanding akhir tahun 2023 dan naik 12,5% dibanding periode yang sama.

Bapak Nguyen Duc Lenh, Wakil Direktur Bank Negara Vietnam cabang Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa pertumbuhan kredit di Kota Ho Chi Minh dalam beberapa bulan terakhir sejalan dengan tren pertumbuhan ekonomi . Dalam proses tersebut, permintaan modal untuk produksi, bisnis, perdagangan, jasa, dan konsumsi meningkat, menjadi faktor utama pendorong pertumbuhan kredit di bulan terakhir tahun ini.

Namun, Dr. Dinh The Hien, pakar keuangan, mengatakan bahwa banyak bisnis real estat mengalami kekurangan modal yang serius, karena modal baru dari bank tidak mengalir ke pasar. Laporan keuangan perusahaan-perusahaan yang terdaftar menunjukkan bahwa likuiditas menghadapi masalah besar.

Mengenai harga rumah, Ibu Dung memperkirakan harga akan terus meningkat sekitar 10% per tahun dalam 3 tahun ke depan, terutama di segmen kelas atas dan mewah. Pasokan baru di Kota Ho Chi Minh pulih secara perlahan, diperkirakan hanya sekitar 9.000 apartemen pada tahun 2025 dan meningkat menjadi 11.000 unit pada tahun 2026. Dalam jangka pendek, harga rumah tidak akan memiliki dasar yang kuat untuk turun, kecuali jika ada langkah-langkah penyebaran populasi yang kuat, yang akan membutuhkan waktu lama untuk diterapkan.

"Di segmen menengah dan terjangkau, pasokan masih sangat kurang, sehingga memberikan tekanan besar pada kebutuhan perumahan masyarakat. Situasi ini khususnya terlihat di Kota Ho Chi Minh, di mana infrastruktur belum banyak ditingkatkan dan harga tanah di daerah pusat masih tinggi," ujar Ibu Dung.

Bapak Huynh Phuoc Nghia, pakar dari Universitas Ekonomi, Kota Ho Chi Minh, juga menekankan bahwa orang berusia 30-35 tahun yang saat ini berpenghasilan kurang dari 2.000 dolar AS/bulan akan sangat sulit membeli rumah. Memiliki rumah di Kota Ho Chi Minh hanya mungkin jika mereka menerima dukungan dari polis asuransi, keluarga, atau dana pinjaman preferensial.

Menurut para ahli, perluasan infrastruktur transportasi dan urbanisasi di wilayah non-pusat akan membantu menyeimbangkan pasar dan mengurangi tekanan pada wilayah pusat. Namun, Bapak Nghia memperkirakan bahwa dalam 10 tahun ke depan, infrastruktur di Kota Ho Chi Minh masih akan menjadi masalah besar, tetapi setelah dekade ini, jika diinvestasikan ke arah yang tepat, pasar akan berkembang lebih berkelanjutan.

Dari perspektif lain, Dr. Dinh The Hien menegaskan bahwa pembangunan berkelanjutan di pasar properti harus sejalan dengan kebutuhan riil masyarakat. Kota Ho Chi Minh tidak dapat selamanya berfokus pada perumahan sosial atau segmen kelas atas, tetapi perlu berinvestasi lebih besar di segmen menengah, melayani pelanggan dengan kebutuhan perumahan riil. Hal ini akan menjadi faktor kunci untuk menciptakan pasar yang berkelanjutan dalam 10 tahun ke depan.

Secara umum, para ahli meyakini bahwa tahun 2025 dianggap sebagai tahun krusial bagi transformasi pasar properti, dengan harapan besar terhadap kebijakan dukungan dan pemulihan pasokan. Namun, untuk mencapai keberlanjutan, koordinasi yang erat antara negara, pelaku bisnis, dan masyarakat diperlukan untuk mengatasi hambatan hukum, menyeimbangkan pasokan dan permintaan, serta menciptakan kondisi bagi semua orang untuk mengakses rumah impian mereka.

Demikian pendapat para ahli saat memprediksi pemulihan pasar, dampak undang-undang baru, masalah penawaran-permintaan, dan prospek harga perumahan di tahun-tahun mendatang.

Komentar (0)