Sulitnya menurunkan harga rumah: Intervensi dari akarnya adalah 'kuncinya'

Menurut para ahli, untuk menurunkan harga perumahan, intervensi dari akarnya adalah "kuncinya".

Foto ilustrasi: Tuan Anh/VNA

Penurunan harga rumah menjadi kebutuhan mendesak karena harga terus meningkat, jauh melampaui kemampuan sebagian besar masyarakat. Namun, masalah ini tidak sederhana karena kesenjangan antara biaya "di atas kertas" dan biaya aktual masih besar. Selain itu, pemerintah daerah sedang bersiap untuk menerbitkan daftar harga tanah tahun 2026 dengan tren kenaikan yang kuat. Risiko "gelombang" kenaikan harga baru membuat tujuan penurunan harga rumah semakin jauh. Para ahli umumnya sepakat bahwa untuk menurunkan harga rumah, intervensi dari akar rumput adalah "kuncinya".

Tekanan akibat kenaikan harga tanah dan biaya tak terlihat

Banyak bisnis real estat menganggap biaya tanah sebagai komponen terberat dalam struktur input. Jika daftar harga tanah baru terus meningkat, biaya penggunaan lahan, kompensasi, dan biaya pembersihan lahan dapat meningkatkan total investasi hingga ratusan miliar hingga ribuan miliar VND. Dalam konteks tersebut, menurunkan harga perumahan sangatlah sulit.

Tak hanya pelaku bisnis, masyarakat yang perlu mengubah penggunaan lahan pun khawatir dengan lonjakan kewajiban keuangan. Jika harga yang lebih rendah diajukan, kelompok yang lahannya diambil alih khawatir akan rendahnya kompensasi dan ketidakadilan. Konflik kepentingan membuat biaya lahan semakin sulit dikendalikan.

Menurut Standar Penilaian Vietnam (Surat Edaran 42/2024/TT-BTC), total biaya pengembangan proyek mencakup biaya konstruksi, kontinjensi, bisnis, keuangan, pajak, dan keuntungan investor. Biaya kompensasi dan pembersihan lokasi dipisahkan agar dapat mencerminkan nilai input secara akurat. Namun, data survei aktual di banyak lokasi masih kurang diperbarui, sehingga perhitungan biaya didasarkan pada norma lama yang tidak mendekati harga material dan tenaga kerja saat ini.

Direktur Institut Penelitian Real Estat Vietnam (VIRES), Bui Van Doanh, berkomentar bahwa standarnya jelas dan transparan, tetapi implementasinya belum konsisten. Kesenjangan ini menyulitkan pengendalian harga perumahan secara efektif.

Dari perspektif bisnis, Bapak Nguyen Chi Thanh, Direktur Jenderal Ho Tay International Building Company, mengatakan bahwa biaya investasi proyek perumahan mencakup puluhan kategori, di mana masalah lahan dan hukum menjadi dua "kendala" terbesar. Khususnya untuk apartemen, biaya lahan seringkali mencapai 30-40% dari total modal; semakin "bersih" lahannya, semakin tinggi harganya.

Konstruksi menyumbang 35-40%, termasuk pondasi, badan bangunan, listrik, mekanik, hingga lanskap. Namun, perlu dicatat bahwa banyak biaya "lunak" seperti desain, hukum, pemasaran, komisi perantara... menyumbang 15-20% dari biaya, tetapi jarang disebutkan.

Di saat yang sama, biaya finansial juga menjadi beban. Dengan proyek senilai beberapa ribu miliar VND, bisnis terpaksa meminjam dari bank dengan suku bunga 12-14% per tahun. Namun, jika prosedur diperpanjang satu tahun lagi, biaya modal akan meningkat hingga ratusan miliar VND, ungkap Bapak Thanh.

Oleh karena itu, untuk menurunkan harga perumahan, menurut para ahli, langkah pertama yang harus dilakukan adalah membuat semua komponen biaya menjadi transparan, terutama biaya lahan dan prosedur administrasi. Ketika biaya input jelas, badan pengelola akan memiliki dasar untuk mengaturnya melalui pajak, koefisien harga lahan, atau kredit, alih-alih menerapkan langkah-langkah administratif yang kaku.

Mengatur dari akarnya

Bapak Bui Van Doanh mengatakan bahwa intervensi langsung Negara terhadap harga jual "sangat sulit dan hampir mustahil". Sebaliknya, Negara harus mengatur biaya input dan menerapkan kebijakan pajak berjenjang agar pelaku usaha dapat menentukan harga mereka sendiri.

Model pajak keuntungan tersegmentasi dapat dipertimbangkan. Misalnya, perumahan komersial kelas atas dikenakan tarif pajak yang lebih tinggi karena melayani kelompok berpenghasilan tinggi. Sementara itu, perumahan komersial terjangkau dan perumahan sosial dikenakan tarif pajak yang lebih rendah untuk mengurangi biaya input dan menurunkan harga jual. Model ini menciptakan keadilan sekaligus memaksa bisnis untuk mengoptimalkan biaya jika ingin bersaing di segmen terjangkau—di mana terdapat permintaan terbesar di pasar—usul Bapak Doanh.

Selain itu, perlu mempersingkat waktu persetujuan proyek, membuat data harga material menjadi transparan, dan membangun mekanisme kredit preferensial untuk perumahan sosial. Ketika perusahaan mengurangi biaya lahan, biaya keuangan, dan prosedur, harga perumahan akan otomatis turun tanpa perlu perintah administratif.

"Akar permasalahannya terletak pada perencanaan dan bagaimana menentukan harga tanah. Jika sebuah proyek dibangun di luar kemampuan masyarakat setempat, maka perencanaannya tidak efektif," ujar Bapak Nguyen Chi Thanh.

Pemerintah daerah perlu berinvestasi di kawasan perkotaan berskala besar dengan infrastruktur lengkap di lahan yang baru dikembangkan agar harga lahan lebih terjangkau. Saat ini, terdapat "kesalahan" umum dalam menggunakan harga jual tinggi proyek-proyek sebelumnya—modal yang diciptakan oleh perusahaan-perusahaan besar—sebagai dasar perhitungan biaya penggunaan lahan untuk proyek-proyek selanjutnya, yang menyebabkan harga lahan melonjak secara tidak realistis.

Untuk mengurangi biaya, Bapak Thanh juga mengusulkan penerapan modul desain standar untuk proyek berskala besar, yang akan membantu mengurangi biaya desain dan mempersingkat waktu implementasi. Karena dengan biaya desain yang lebih rendah, perusahaan dapat menurunkan harga sekaligus mempertahankan kualitas.

Baru-baru ini, Rancangan Resolusi tentang mekanisme pengendalian dan pengendalian harga properti sedang dimintai komentar; dengan fokus pada pengetatan kredit spekulatif dan peninjauan biaya penggunaan lahan. Namun, para ahli menilai bahwa ini hanyalah "penurun demam" sementara. Untuk menurunkan harga perumahan secara berkelanjutan, kebijakan harus dimulai dari akarnya melalui pengaturan nilai tambah lahan dan reformasi sistem pajak bumi dan bangunan.

Dr. Thai Quynh Nhu, mantan Direktur Lembaga Penelitian Pengelolaan Lahan, mengatakan bahwa setiap kali ada investasi publik, pembukaan jalan, atau penyesuaian perencanaan, harga tanah langsung melonjak tajam, tetapi Negara tidak mendapatkan peningkatan nilai tersebut. Ketika harga tanah "didorong" naik oleh faktor-faktor non-investasi perusahaan, biaya input proyek-proyek terkait pun meningkat, yang menyebabkan harga perumahan melonjak tak terkendali.

Oleh karena itu, ahli ini mengusulkan untuk memisahkan dua jenis sewa tanah. Pertama, sewa tanah diferensial yang diciptakan oleh Negara dan masyarakat (perencanaan, infrastruktur, dll.); kedua, sewa tanah diferensial yang disebabkan oleh investasi bisnis. Sewa tanah diferensial yang diciptakan oleh Negara dan masyarakat perlu dipulihkan oleh Negara dengan tingkat tertentu.

Misalnya, untuk proyek infrastruktur transportasi, Negara dapat memungut sebesar 40% dari nilai tambah; untuk proyek real estate, rasio pemungutannya adalah 50-50 antara Negara dan investor... Atau untuk proyek industri, Negara memungut sekitar 30% untuk mendorong investasi dalam produksi.

Mekanisme ini membantu menghindari hilangnya pendapatan, membatasi spekulasi lahan di dekat area perencanaan, dan mengurangi biaya lahan—faktor yang menyumbang proporsi terbesar harga perumahan. Pada saat yang sama, perlu dibangun sistem pajak tanah yang sinkron, menghindari "pajak atas pajak"—saran para ahli. Karena saat ini, para pedagang properti harus menanggung serangkaian kewajiban keuangan. Jika pajak baru diberlakukan tanpa stratifikasi, harga perumahan dapat... terus meningkat.

Banyak pakar sepakat bahwa penurunan harga rumah bukanlah urusan satu atau dua hari. Harga rumah hanya dapat diturunkan jika seluruh ekosistem, mulai dari perencanaan, prosedur administratif, penilaian tanah, pajak, hingga kredit, beroperasi secara transparan dan konsisten.

Artinya, bisnis dapat mengurangi biaya lahan, biaya modal, dan biaya waktu. Negara dapat mengatur peningkatan nilai lahan secara wajar. Para spekulan tidak lagi memiliki insentif untuk "menahan lahan dan menunggu waktu yang tepat." Masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah dapat mengakses perumahan yang terjangkau.

Jika solusi diterapkan secara serempak, impian kepemilikan rumah bagi jutaan orang akan lebih dekat, bukan melalui perintah administratif tetapi melalui mekanisme pasar yang transparan dan adil.

Sumber: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/kho-giam-gia-nha-can-thiep-tu-goc-moi-la-chia-khoa-20251126171735123.htm