Membatasi pinjaman untuk pembelian rumah kedua dan yang lebih tinggi: Membatasi spekulasi atau perlu meningkatkan pasokan?

Sementara beberapa pihak menganjurkan pembatasan pinjaman untuk rumah kedua guna mendinginkan harga perumahan, banyak pihak berpendapat bahwa perlu meningkatkan pasokan perumahan terjangkau untuk memenuhi permintaan riil, alih-alih intervensi administratif yang dapat memengaruhi pasar.

Banyak pakar berpendapat bahwa perlu ada solusi untuk meningkatkan pasokan perumahan terjangkau guna mendinginkan harga perumahan, alih-alih melakukan intervensi pasar dengan langkah-langkah administratif - Foto: QUANG DINH

Rancangan resolusi Pemerintah tentang pengendalian dan pengekangan harga real estat baru saja dikirim oleh Kementerian Konstruksi ke 5 kementerian dan cabang untuk mendapatkan komentar sebelum diserahkan kepada Pemerintah untuk diundangkan.

Oleh karena itu, pembeli rumah kedua hanya dapat meminjam hingga 50% dari nilai kontrak pembelian rumah. Untuk pembelian rumah ketiga atau lebih, batas pinjaman tidak lebih dari 30% dari nilai kontrak pembelian rumah, berlaku sejak tanggal efektif penyelesaian hingga 1 Maret 2027.

Selain itu, Kementerian Konstruksi juga mengusulkan agar Pemerintah mewajibkan daerah untuk mengalokasikan setidaknya 20% proyek perumahan untuk perumahan terjangkau dan melakukan transaksi melalui lantai perdagangan yang dikelola negara.

Tuoi Tre Exchange, selain beberapa pendapat yang mendukung, banyak pakar dan bisnis mengatakan bahwa ini adalah intervensi administratif yang dapat mengurangi likuiditas pasar.

Bapak Nguyen Trung Tin (Ketua Dewan Direksi TT Capital):

Perlu mempromosikan legalitas dan mengurangi biaya

Jika kredit diperketat untuk kredit perumahan kedua dan ketiga, kebijakan ini akan mengurangi spekulasi perumahan, yang mengakibatkan penurunan daya beli. Namun, solusi untuk harga yang "lebih rendah" adalah mempercepat proses hukum, membantu investor mengembangkan proyek lebih awal, meningkatkan pasokan, dan mengurangi biaya finansial akibat prosedur yang panjang.

Jika lembaga negara membantu bisnis mempercepat kemajuan hukum, biaya keuangan investor akan berkurang, sehingga mereka dapat menjual apartemen lebih murah.

Untuk mendapatkan perumahan yang terjangkau, investor sendiri mengendalikan biaya dengan baik dan investor asing mengharapkan keuntungan tidak terlalu tinggi, hanya di atas 10%, sehingga mitra menyediakan pembiayaan dengan biaya yang wajar, membantu mengurangi harga perumahan.

Selain itu, perlu ada kebijakan dukungan suku bunga yang lebih baik bagi pembeli rumah, di mana mereka yang membeli rumah berbiaya rendah dan terjangkau membutuhkan dukungan suku bunga yang lebih baik daripada mereka yang membeli rumah mewah.

Dr. Le Xuan Nghia (anggota Dewan Penasihat Kebijakan Perdana Menteri ):

Pasokan perumahan yang terjangkau harus ditingkatkan.

Kebijakan pembatasan kredit pemilikan rumah yang diusulkan merupakan tindakan administratif yang mengganggu operasional lembaga kredit. Bank umum yang beroperasi berdasarkan Undang-Undang Lembaga Kredit wajib mematuhi standar keamanan yang dikeluarkan oleh Bank Negara.

Dengan kata lain, Bank Negara telah mengambil langkah-langkah untuk membatasi pinjaman properti. Bank yang memberikan pinjaman 1 dong untuk properti wajib menyisihkan 1,5 dong sebagai cadangan sesuai praktik internasional.

Lebih lanjut, mengendalikan pinjaman untuk pembelian rumah kedua dan ketiga juga sulit, bank tidak dapat mengendalikannya. Kredit properti di Vietnam mencapai sekitar 4 miliar VND, menyumbang 25% dari total kredit dalam perekonomian, masih lebih rendah daripada Tiongkok sekitar 30%, dan negara-negara Eropa sekitar 40%.

Faktanya, pasar real estate sangat erat kaitannya dengan perbankan, sebagian besar aset yang dijaminkan di bank adalah real estate.

Untuk mengendalikan pasar properti, banyak negara menggunakan instrumen pajak untuk mengendalikannya, sekaligus meningkatkan pasokan properti terjangkau untuk menurunkan harga perumahan. Oleh karena itu, proporsi perumahan komersial terjangkau dalam total proyek perumahan perlu ditingkatkan menjadi lebih dari 20% seperti yang diusulkan, bahkan mencakup sebagian besar proyek perumahan yang mendapatkan izin setiap tahunnya.

Bapak Tran Khanh Quang (Direktur Jenderal Perusahaan Investasi Real Estat Viet An Hoa):

Risiko “membekukan” pasar properti

Pembatasan Kementerian Konstruksi terhadap pinjaman kepada pembeli rumah kedua dan ketiga ditujukan untuk mengekang spekulasi real estat, membantu mengekang harga perumahan, tetapi juga dapat menyebabkan konsekuensi negatif bagi pemulihan pasar.

Meskipun harga properti cenderung meningkat, kenaikannya tidak seragam, melainkan terkonsentrasi di beberapa segmen dan area tertentu seperti area dengan proyek baru, area lelang, segmen apartemen, dan bahkan "manipulasi harga". Sementara itu, banyak investor properti masih menghadapi kesulitan, terutama mereka yang memiliki rumah bandar dan kavling tanah karena pasar belum pulih.

Faktanya, investor memiliki proporsi yang sangat besar dalam proyek-proyek baru, sekitar 60-70% atau lebih. Oleh karena itu, pengetatan kredit akan langsung memengaruhi likuiditas proyek-proyek baru, yang pada gilirannya akan menurunkan sentimen pasar. Ketika sentimen pasar menurun, partisipasi investor di pasar juga akan berkurang, yang mengakibatkan risiko penurunan pasokan produk perumahan riil.

Oleh karena itu, isu pentingnya adalah menciptakan "pasokan riil untuk permintaan riil" dan bukan "pasokan virtual untuk permintaan virtual" seperti saat ini. Kita harus menciptakan pasokan perumahan sosial bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan meningkatkan pasokan perumahan terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan menengah, alih-alih mengintervensi dengan solusi administratif.

Pertimbangkan rasionalitasnya

Bapak Pham Duc Toan, Direktur Umum EZ Property, mengatakan bahwa banyak investor menggunakan leverage keuangan yang besar untuk berinvestasi dalam pembelian rumah tetapi kemudian harus menjualnya dengan kerugian 30-40%, karena harga rumah tidak naik seperti yang diharapkan sementara para investor ini tidak memiliki uang untuk membayar bunga dan pokok.

Oleh karena itu, membatasi pinjaman untuk rumah kedua, ketiga, dan seterusnya akan mengurangi jumlah orang yang meminjam terlalu banyak modal untuk membeli rumah, sehingga berkontribusi dalam melindungi investor dari risiko pasar. Faktanya, solusi ini hanya membatasi spekulasi sampai batas tertentu karena investor dapat sepenuhnya menghindari hukum untuk meminjam modal guna membeli rumah...

Namun, banyak investor proyek real estat di Kota Ho Chi Minh menilai bahwa kebijakan baru tersebut ditujukan untuk mengekang harga perumahan, tetapi jika diterapkan, kebijakan tersebut dapat menyebabkan lebih banyak kesulitan bagi pasar real estat dan mungkin tidak menyelesaikan masalah sepenuhnya.

Seorang investor mengatakan bahwa peraturan untuk mengurangi rasio pinjaman untuk rumah kedua menjadi 50% dan rumah ketiga menjadi 30% tidak masuk akal dan lembaga penyusun tidak memberikan standar apa pun untuk menentukan rasio ini dan ini akan "kehilangan sifat pasar".

Menurut orang ini, setelah penggabungan batas administratif, banyak orang, termasuk sejumlah besar pegawai negeri sipil, harus bekerja di daerah lain. Jika mereka memutuskan untuk membeli apartemen kedua untuk ditinggali, batas pinjaman akan dikurangi, sehingga menimbulkan kesulitan bagi mereka.

Belum lagi banyak kasus yang terjadi karena berbagai alasan seperti membeli rumah untuk saudara, menyekolahkan anak... juga perlu berutang untuk membeli rumah.

Kembali ke topik

BAO NGOC - NGOC HIEN

Sumber: https://tuoitre.vn/han-che-cho-vay-mua-nha-thu-2-tro-len-han-che-dau-co-hay-can-tang-cung-20251009080122273.htm