Bukan apartemen, ini adalah segmen penghasil uang sebenarnya; Hanoi meninjau lebih dari 700 proyek untuk memetakan profil dan psikologi penyewa.

Apakah Anda sebaiknya berinvestasi di apartemen atau lahan? Penyewa lebih menyukai segmen di bawah 10 juta VND/bulan; lebih dari 700 proyek di Hanoi menjalani peninjauan, inspeksi, dan kesimpulan pasca-audit… Inilah berita properti terkini.

Real estat: Lahan kosong tetap menjadi saluran investasi yang populer, terutama dalam waktu dekat ketika pasokan jenis properti ini akan terbatas karena peraturan yang membatasi pembagian dan penjualan lahan. (Foto: Duong Tam)

Apakah Anda sebaiknya berinvestasi di apartemen atau sebidang tanah?

Dengan pola pikir bahwa "membeli tanah tidak pernah rugi" - harga tanah cenderung selalu meningkat dari waktu ke waktu - banyak orang mempertimbangkan untuk berinvestasi di sebidang tanah di provinsi-provinsi sekitar Hanoi. Tetapi beberapa juga memperhitungkan bahwa mereka dapat membeli apartemen dan menyewakannya setiap bulan.

Bapak Le Dinh Chung, Direktur Jenderal SGO Homes Investment and Real Estate Development Joint Stock Company, menganalisis bahwa di Hanoi, jika Anda berinvestasi di apartemen untuk disewakan, permintaannya tinggi dan mudah untuk disewakan. Namun, saat ini, investasi di apartemen tidak lagi menguntungkan dari segi biaya modal.

Alasan Bapak Chung adalah harga apartemen mendekati puncaknya, sehingga sulit untuk mengalami kenaikan nilai. Dengan kenaikan harga pembelian apartemen, imbal hasil sewa tidak lagi terlalu menarik. Bahkan, imbal hasil sewa untuk apartemen di Hanoi hanya berfluktuasi sekitar 3-4%.

Oleh karena itu, menurut Bapak Chung, lahan kosong tetap menjadi saluran investasi yang sangat diminati, karena pasokan produk ini akan terbatas di masa mendatang akibat peraturan yang membatasi pembagian dan penjualan lahan. Selain itu, lahan kosong merupakan segmen investasi dengan berbagai anggaran, sehingga cocok untuk banyak orang.

"Dengan pesatnya laju urbanisasi, permintaan di berbagai lokasi akan tinggi, sehingga investasi di lahan untuk apresiasi modal tetap menjadi pilihan yang baik dan aman. Dengan 3-4 miliar VND, Anda dapat berinvestasi di lahan di sekitar Hanoi, di pusat-pusat ekonomi yang terhubung dengan kawasan industri seperti Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, dan Quang Ninh... Ini adalah area yang saat ini menarik banyak minat investor," saran Bapak Chung.

Namun, Direktur Jenderal SGO Homes juga mencatat bahwa ketika membeli lahan, investor perlu memperhatikan proyek yang memenuhi persyaratan hukum, minimal dengan adanya kontrak jual beli atau sertifikat hak milik tanah. Pada saat yang sama, mereka perlu mempertimbangkan kapasitas pengembang; dan memilih lokasi yang memenuhi permintaan dan menarik penghuni di masa depan.

Bapak Pham Duc Toan, Direktur Jenderal EZ Property, mencatat bahwa saat ini, investasi di apartemen atau lahan di kota-kota besar seperti Hanoi atau Ho Chi Minh City tidak menarik dan tidak efektif. Alasannya adalah harga tetap tinggi, tetapi likuiditas menurun.

"Harga apartemen di luar jangkauan banyak orang yang ingin membelinya untuk ditinggali. Sebelumnya, 2,5-3 miliar VND sudah cukup untuk membeli sebuah apartemen, tetapi sekarang membutuhkan 4-5 miliar VND. Harga apartemen yang dibeli untuk investasi telah berlipat ganda, sementara harga sewa tidak banyak meningkat, sehingga pengembalian investasi menurun. Harga tanah juga naik seiring dengan kenaikan harga apartemen. Sebuah rumah seluas 30m2 di gang, dibangun setinggi 3-4 lantai, yang dulunya berharga 3 miliar VND sekarang berharga 5-7 miliar VND, tergantung lokasinya," kata Bapak Toan.

Ia menambahkan bahwa banyak investor cenderung mengalihkan modal dari kota-kota besar seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City ke daerah lain seperti Hai Phong, Binh Duong, Dong Nai, dan Ba ​​Ria - Vung Tau ...

Para penyewa memilih kisaran harga di bawah 10 juta VND/bulan.

Mengenai profil dan psikologi penyewa properti, Direktur Pemasaran Batdongsan.com.vn, Le Bao Long, menekankan bahwa permintaan sewa terutama berasal dari keinginan untuk menghemat uang di semua kelompok pendapatan. Menurut Bapak Long, 73% responden ingin menyewa dengan harga kurang dari 10 juta VND; namun, pasokan di segmen ini juga semakin menyusut.

Secara spesifik, 41% responden survei Batdongsan.com.vn menyatakan keinginan untuk menyewa rumah dengan harga 5-7 juta VND, tetapi jumlah listing sewa di kisaran harga ini di Batdongsan.com.vn (yang sebagian mencerminkan penawaran pasar) pada tahun 2024 hanya mencapai 19%.

Angka-angka di atas menunjukkan bahwa harga sewa telah meningkat seiring dengan kenaikan harga di pasar jual beli, terutama di Hanoi. Yang menarik, 52% peserta survei yang tinggal di Hanoi mengatakan mereka bersedia menghabiskan 31-40% dari pendapatan mereka untuk sewa.

Selain itu, dengan harga sewa rata-rata di Hanoi mencapai 19 juta VND/bulan, lebih tinggi dari Kota Ho Chi Minh yang sebesar 14 juta VND/bulan pada kuartal keempat tahun 2024, para penyewa di Hanoi semakin berkompromi dengan fasilitas dan lokasi untuk mengurangi biaya. Mereka rela memilih opsi yang kurang nyaman, menyewa tempat yang lebih jauh dari pusat kota, memilih akomodasi berkualitas rendah, memilih apartemen yang lebih kecil, atau berbagi dengan orang lain untuk menurunkan biaya sewa mereka.

Bapak Le Bao Long menyarankan calon penyewa untuk memperhatikan beberapa poin, termasuk mendefinisikan dengan jelas kebutuhan mereka terkait lokasi, ukuran, dan fasilitas; membandingkan harga di area yang sama untuk melakukan negosiasi; dan memeriksa kontrak, kondisi properti sewaan, dan ketentuan pembayaran untuk memastikan proses pencarian sewa yang lancar.

Lebih dari 700 proyek di Hanoi telah ditinjau, dengan kesimpulan yang dicapai melalui inspeksi, audit, dan pasca-audit.

Komite Rakyat Hanoi telah mengidentifikasi 712 proyek yang didanai dari sumber non-anggaran dan menggunakan lahan yang mengalami keterlambatan, dan telah mengeluarkan rencana untuk mengatasi dan menyelesaikannya sesuai dengan Resolusi No. 04/NQ-HĐND tanggal 8 April 2022 dari Dewan Rakyat Hanoi tentang langkah-langkah untuk mempercepat kemajuan investasi dan fokus pada penanganan proyek-proyek yang perkembangannya lambat yang didanai dari sumber non-anggaran dan menggunakan lahan di Hanoi.

Hingga November 2024, sebanyak 706 proyek (mencakup 99,2%) dengan total luas lahan 11.352 hektar telah ditinjau, diperiksa, diaudit, dan menjalani prosedur pasca-audit, beserta arahan untuk penanganannya. Hal ini merupakan isi laporan Komite Rakyat Kota kepada Dewan Rakyat Kota pada sidang ke-20.

Menindaklanjuti arahan tegas dari Komite Partai Kota dan Resolusi No. 04/NQ-HĐND tanggal 8 April 2022 dari Dewan Rakyat Kota, Komite Pengarah Kota, Komite Partai Dewan Rakyat Kota, dan Ketua Dewan Rakyat Kota secara teratur mengawasi, mendesak, mengarahkan, dan memberikan tugas kepada departemen dan lembaga kota serta Komite Rakyat distrik, kabupaten, dan kota untuk fokus pada pelaksanaan langkah-langkah secara serentak, terutama pekerjaan peninjauan, inspeksi, pengecekan, dan audit pasca-pelaksanaan, segera mendeteksi kasus keterlambatan dan pelanggaran hukum investasi lahan, menganalisis dan mengklarifikasi penyebabnya, mengusulkan langkah-langkah untuk mengatasi hambatan dan kesulitan, serta rencana penanganan yang tepat.

Dalam hal ini, pemerintah kota telah memfasilitasi para investor dalam mengembangkan rencana dan jadwal yang layak untuk memperbaiki masalah, segera memanfaatkan dan menggunakan lahan, mencegah pemborosan, dan berkontribusi dalam mencegah pelanggaran hukum pengelolaan dan penggunaan lahan. Banyak proyek yang diberikan perpanjangan telah memperbaiki pelanggaran, menggunakan lahan sesuai tujuan, secara proaktif menyelesaikan prosedur investasi, memfokuskan sumber daya, mengatasi kesulitan, menyelesaikan proyek investasi, dan memanfaatkan lahan; membayar biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan ke dalam anggaran negara sebagaimana yang telah ditentukan.

Kasus penundaan yang disengaja dan pelanggaran berkelanjutan akan ditangani secara tegas sesuai dengan hukum. Ketua Komite Rakyat Kota, Kepala Komite Pengarah, bersama dengan Wakil Ketua Komite Rakyat Kota, direktur departemen dan lembaga kota, serta sekretaris dan ketua komite rakyat distrik dan kota, secara berkala mengadakan pertemuan untuk mendengarkan laporan tentang situasi dan hasil serta mengarahkan penanganan setiap proyek (mendengarkan laporan tertulis dan melihat gambar spesifik dari status terkini); mewajibkan departemen, lembaga, dan komite rakyat distrik dan kota untuk secara proaktif dan terfokus membimbing dan menyelesaikan hambatan dan kesulitan, membantu investor mengatasinya; dan secara proaktif meninjau, memeriksa, dan menangani pelanggaran secara tegas sesuai dengan hukum.

Oleh karena itu, dari 712 proyek modal non-anggaran yang menggunakan lahan dan teridentifikasi mengalami keterlambatan, Komite Rakyat Kota mengarahkan penanganan dan penyelesaian 706 proyek (mencakup 99,2%) dengan total luas 11.352 hektar. Enam proyek sisanya (mencakup 0,8%) dengan total luas lahan 81,6 hektar, yang telah mendapat persetujuan tetapi belum dialokasikan atau disewakan lahannya oleh Negara, saat ini sedang diperiksa oleh Departemen Perencanaan dan Investasi, yang sedang mengusulkan solusi spesifik.

Hanoi menyetujui rencana pembangunan lintasan pacuan kuda senilai lebih dari 400 juta dolar AS.

Komite Rakyat Hanoi baru saja mengeluarkan Keputusan No. 6396 yang menyetujui rencana tata ruang kota untuk wilayah Soc Son 3, dengan skala 1/2000, yang meliputi desa-desa Phu Linh, Tien Duoc, Tan Minh, Xuan Giang, Duc Hoa, Dong Xuan, Kim Lu dan kota Soc Son (distrik Soc Son).

Dengan demikian, area studi perencanaan untuk sub-zona perkotaan Soc Son 3 mencakup sekitar 1.424 hektar. Proyeksi populasi pada tahun 2030 adalah sekitar 46.210 jiwa.

Batas-batas wilayah studi adalah sebagai berikut: di sebelah utara, berbatasan dengan jalan yang direncanakan menuju Kuil Soc; di sebelah selatan, berbatasan dengan Jalan Raya 18 yang baru direncanakan; di sebelah barat, berbatasan dengan koridor perlindungan dan jalur kereta api nasional Hanoi-Thai Nguyen; dan di sebelah timur, berbatasan dengan jalan perkotaan yang direncanakan dengan lebar 40 meter.

Area tersebut dibagi menjadi dua zona perencanaan (Zona III.1 dan III.2) dengan 16 blok perencanaan untuk mengendalikan pembangunan dan jalur transportasi.

Secara spesifik, Zona III.1 mencakup area seluas 246,5 hektar dan terdiri dari dua zona perencanaan yang ditujukan untuk pengembangan perkotaan ekologis, dengan peningkatan ruang hijau dan badan air. Dari kedua zona tersebut, zona perencanaan III.1-1 ditetapkan sebagai pusat olahraga dan rekreasi regional (lintasan pacuan kuda).

Zona perencanaan III.1-2 ditetapkan sebagai kawasan pengembangan perumahan baru dengan sistem infrastruktur sosial yang lengkap. Selain itu, zona ini akan mengembangkan fungsi komersial dan jasa untuk mendukung kawasan pacuan kuda khususnya dan seluruh wilayah pada umumnya.

Zona III.2, yang mencakup hampir 1.170 hektar, terdiri dari 14 area terencana yang ditujukan untuk pengembangan terpusat dari fungsi-fungsi kompleks termasuk layanan kesehatan, budaya, pendidikan, layanan publik perkotaan, pusat transportasi multimodal, area komersial dan jasa, perkantoran, hotel, dll., yang terhubung dengan area stasiun kereta api Da Phuc, mengembangkan infrastruktur sosial, memperluas lahan perumahan baru di sekitar desa-desa yang ada, dan menyelesaikan kelompok dan unit perumahan independen.

Awal tahun ini, Komite Rakyat Distrik Soc Son mengadakan konsultasi mengenai proyek perencanaan detail (skala 1/500) untuk kompleks hiburan multifungsi dan lintasan pacuan kuda di komune Tan Minh dan Phu Linh serta kota Soc Son. Proyek ini memiliki perkiraan investasi sekitar 420 juta USD, menciptakan lapangan kerja langsung bagi sekitar 5.000 pekerja dan menarik sekitar 25.000 pekerja ke sektor jasa lainnya.

Terkait proyek ini, pada bulan September 2019, Perdana Menteri mengeluarkan keputusan yang menyetujui rencana investasi tersebut.

Pada Oktober 2019, Dinas Perencanaan dan Investasi Hanoi mengeluarkan sertifikat pendaftaran investasi awal, diikuti oleh sertifikat amandemen ketiga pada Maret 2020.

Lintasan balap tersebut diharapkan dapat beroperasi setelah tahun 2021, tetapi mengalami beberapa kesulitan yang menghambat implementasinya.

Pada pertengahan tahun 2022, Hanoi mengajukan petisi kepada Perdana Menteri untuk menyelesaikan kesulitan dalam mereklamasi 125 hektar lahan untuk proyek tersebut.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html