Bukan apartemen, ini segmen 'penghasil uang'; menggambarkan potret dan psikologi penyewa, Hanoi mengulas lebih dari 700 proyek

Haruskah Anda berinvestasi di apartemen atau tanah? Penyewa properti lebih menyukai segmen di bawah 10 juta VND/bulan, lebih dari 700 proyek di Hanoi telah ditinjau, inspeksi, pemeriksaan, dan pasca-pemeriksaan selesai... adalah berita properti terbaru.

Real estat: Tanah masih menjadi pilihan investasi yang banyak diminati karena pasokannya yang terbatas di masa mendatang akibat regulasi yang membatasi pembagian dan penjualan tanah. (Foto: Duong Tam)

Haruskah saya berinvestasi di apartemen atau tanah?

Dengan anggapan "membeli tanah tidak pernah rugi"—harga tanah cenderung naik seiring waktu—banyak orang berencana berinvestasi di sebidang tanah di provinsi pinggiran Hanoi. Namun, beberapa orang juga beranggapan bahwa mereka bisa membeli apartemen dan menyewakannya setiap bulan.

Bapak Le Dinh Chung, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Investasi dan Pengembangan Real Estat SGO Homes, menganalisis bahwa di Hanoi, jika Anda berinvestasi di apartemen sewa, permintaan sewanya tinggi dan mudah untuk disewa. Namun, saat ini, berinvestasi di apartemen tidak lagi efektif dari segi biaya modal.

Alasan yang disampaikan Bapak Chung adalah karena harga apartemen sudah mendekati puncaknya, sehingga kecil kemungkinan apresiasi modal akan terjadi. Dengan naiknya harga apartemen, nilai sewa menjadi kurang menarik. Faktanya, imbal hasil sewa apartemen di Hanoi hanya berfluktuasi sekitar 3-4%.

Oleh karena itu, menurut Bapak Chung, tanah masih merupakan saluran investasi yang banyak diminati ketika pasokan produk ini tidak banyak di masa mendatang akibat peraturan yang membatasi pembagian dan penjualan tanah. Selain itu, tanah merupakan segmen investasi dengan beragam tingkat keuntungan, cocok untuk berbagai kalangan.

Dengan pesatnya urbanisasi, permintaan di berbagai daerah akan tinggi, sehingga berinvestasi untuk meningkatkan keuntungan modal dengan membeli tanah masih baik dan aman. Dengan 3-4 miliar VND, Anda dapat berinvestasi di tanah di sekitar Hanoi, poros ekonomi yang terkait dengan kawasan industri seperti Bac Ninh, Bac Giang atau Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh... Ini adalah area yang saat ini menarik banyak investor,” saran Bapak Chung.

Namun, Direktur Utama SGO Homes juga mencatat bahwa ketika membeli tanah, investor perlu memperhatikan proyek yang memenuhi persyaratan hukum, setidaknya telah menandatangani kontrak penjualan atau memiliki buku merah. Pada saat yang sama, perlu mempertimbangkan kapasitas investor; pilih lokasi yang memenuhi kebutuhan dan menarik minat orang untuk tinggal di sana di masa mendatang.

Bapak Pham Duc Toan, Direktur Utama EZ Property, mencatat bahwa saat ini, berinvestasi di apartemen atau tanah di kota-kota besar seperti Hanoi atau Kota Ho Chi Minh kurang menarik dan tidak efektif. Alasannya, harga sudah "terjangkar" tinggi, sementara likuiditas menurun.

Harga apartemen berada di luar jangkauan banyak orang yang ingin membeli apartemen. Sebelumnya, apartemen bisa dibeli dengan harga 2,5-3 miliar VND, sekarang bisa dibeli dengan harga 4-5 miliar VND. Harga apartemen untuk investasi naik dua kali lipat, sementara harga sewa tidak banyak naik, sehingga efisiensi investasi menurun. Harga tanah juga naik seiring dengan kenaikan harga apartemen. Rumah di gang seluas 30 meter persegi, dibangun 3-4 lantai, yang dulunya berharga 3 miliar VND, sekarang harganya 5-7 miliar VND, tergantung lokasinya," kata Bapak Toan.

Ia menambahkan bahwa banyak investor cenderung mengalihkan modal dari kota-kota besar seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh ke daerah lain seperti Hai Phong, Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria - Vung Tau ...

Penyewa memilih segmen harga di bawah 10 juta VND/bulan

Mengenai profil dan psikologi penyewa properti, Direktur Pemasaran Batdongsan.com.vn, Le Bao Long, menekankan bahwa kebutuhan untuk menyewa terutama berasal dari alasan penghematan di semua kelompok pendapatan. Menurut Bapak Long, 73% responden ingin menyewa dengan harga kurang dari 10 juta VND, namun, pasokan di segmen ini juga menyusut.

Secara spesifik, 41% partisipan survei Batdongsan.com.vn ingin menyewa rumah seharga 5-7 juta VND, namun jumlah iklan properti untuk disewakan pada kisaran harga tersebut di Batdongsan.com.vn (yang sedikit mencerminkan pasokan pasar) pada tahun 2024 hanya mencapai 19%.

Data menunjukkan bahwa harga sewa properti telah meningkat seiring dengan kenaikan harga di pasar jual beli, terutama di pasar Hanoi. Tercatat, 52% peserta survei yang tinggal di Hanoi menyatakan bersedia menghabiskan 31-40% pendapatan mereka untuk sewa.

Selain itu, mengingat rata-rata harga sewa di Hanoi mencapai 19 juta VND/bulan, meningkat 14 juta VND/bulan lebih tinggi daripada Kota Ho Chi Minh pada kuartal keempat tahun 2024, para penyewa di Hanoi cenderung lebih mempertimbangkan fasilitas dan lokasi untuk menghemat biaya. Mereka bersedia memilih tempat dengan fasilitas lebih sedikit, memilih tempat yang jauh dari pusat kota, memilih tempat dengan kualitas lebih rendah, pindah ke apartemen yang lebih kecil, dan menyewa bersama orang lain untuk mengurangi biaya sewa.

Bapak Le Bao Long menyarankan agar penyewa memperhatikan beberapa hal, antara lain mendefinisikan dengan jelas kebutuhan terkait lokasi, luas area, dan fasilitas, membandingkan harga di area yang sama untuk negosiasi, memeriksa kontrak, status sewa, dan syarat pembayaran agar proses sewa berjalan lancar.

Lebih dari 700 proyek di Hanoi ditinjau, diselesaikan untuk inspeksi, pemeriksaan, dan pasca-audit.

Komite Rakyat Hanoi mengidentifikasi 712 proyek modal non-anggaran yang menggunakan lahan yang terlambat dari jadwal dan mengeluarkan rencana untuk menangani dan menyelesaikannya sesuai dengan Resolusi No. 04/NQ-HDND tanggal 8 April 2022 dari Dewan Rakyat Hanoi tentang langkah-langkah untuk mempercepat kemajuan investasi, dengan fokus pada penanganan proyek modal non-anggaran yang menggunakan lahan yang lambat dilaksanakan di Hanoi.

Hingga November 2024, 706 proyek (mencakup 99,2%) dengan total luas lahan 11.352 hektar telah ditinjau, diselesaikan dengan inspeksi, pemeriksaan, pasca-inspeksi, dan diarahkan untuk penanganan. Demikian isi laporan Komite Rakyat Kota kepada Dewan Rakyat Kota pada sidang ke-20.

Dalam rangka melaksanakan arahan tegas dari Komite Partai Kota dan Resolusi Dewan Rakyat Kota No. 04/NQ-HDND tanggal 8 April 2022, Komite Pengarah Kota, Komite Partai Komite Rakyat Kota, dan Ketua Komite Rakyat Kota secara berkala memantau, mendesak, mengarahkan, dan menugaskan tugas kepada dinas, cabang, dan Komite Rakyat distrik, kota kecil, dan kota besar untuk fokus pada pengorganisasian pelaksanaan berbagai langkah secara serempak, khususnya pekerjaan peninjauan, inspeksi, pengecekan, dan pasca-pengecekan, serta mendeteksi secara cepat kasus-kasus keterlambatan dan pelanggaran hukum penanaman modal tanah, menganalisis dan mengklarifikasi penyebabnya, mengusulkan langkah-langkah untuk menghilangkan hambatan dan kesulitan, dan opsi penanganan yang tepat.

Khususnya, pemerintah kota telah menciptakan kondisi bagi investor untuk mendapatkan solusi yang layak dan waktu yang cukup untuk mengatasi masalah, segera memanfaatkan dan memanfaatkan lahan, mencegah pemborosan, dan berkontribusi dalam mencegah pelanggaran hukum terkait pengelolaan dan pemanfaatan lahan. Banyak proyek lanjutan telah berhasil mengatasi pelanggaran, memanfaatkan lahan sesuai peruntukannya, menyelesaikan prosedur investasi secara proaktif, memfokuskan sumber daya, mengatasi kesulitan, menyelesaikan proyek investasi, memanfaatkan lahan; membayar retribusi penggunaan lahan dan sewa lahan kepada APBN sesuai peraturan.

Dalam kasus penundaan yang disengaja dan pelanggaran yang berkelanjutan, mereka akan ditangani dengan tegas sesuai dengan ketentuan hukum. Ketua Komite Rakyat Kota, Kepala Komite Pengarah, diketuai dengan Wakil Ketua Komite Rakyat Kota, Direktur Departemen dan Cabang Kota, dan Sekretaris dan Ketua Komite Rakyat Distrik, Kota dan Kota untuk secara berkala mengadakan pertemuan untuk mendengarkan laporan tentang situasi, hasil dan arahan tentang penanganan setiap proyek (mendengarkan laporan tertulis dan melihat gambaran spesifik dari situasi terkini); meminta departemen, cabang, dan Komite Rakyat distrik, kota dan kota untuk secara proaktif dan fokus pada membimbing dan menghilangkan hambatan dan kesulitan, membantu investor mengatasinya; secara proaktif meninjau, memeriksa dan menangani pelanggaran dengan ketat sesuai dengan ketentuan hukum.

Oleh karena itu, dari 712 proyek modal non-anggaran yang teridentifikasi dengan perkembangan pemanfaatan lahan yang lambat, Komite Rakyat Kota telah mengarahkan penanganan dan penyelesaian 706 proyek (mencakup 99,2%) dengan total luas 11.352 hektar. Enam proyek sisanya (mencakup 0,8%) dengan total luas 81,6 hektar, yang telah memiliki keputusan kebijakan tetapi belum dialokasikan atau disewakan lahannya oleh Negara, sedang diperiksa oleh Departemen Perencanaan dan Investasi, dengan rencana penanganan khusus yang diusulkan.

Hanoi menyetujui rencana pembangunan lintasan balap kuda senilai lebih dari 400 juta USD

Komite Rakyat Hanoi baru saja mengeluarkan Keputusan No. 6396 yang menyetujui rencana zonasi perkotaan wilayah Soc Son 3, skala 1/2000 di komune Phu Linh, Tien Duoc, Tan Minh, Xuan Giang, Duc Hoa, Dong Xuan, Kim Lu dan kota Soc Son (distrik Soc Son).

Dengan demikian, luas area perencanaan penelitian untuk kawasan perkotaan Soc Son 3 adalah sekitar 1.424 hektar. Populasi yang diharapkan pada tahun 2030 adalah sekitar 46.210 jiwa.

Batas penelitian, sebelah Utara berbatasan dengan rute yang direncanakan menuju kawasan candi Soc; sebelah Selatan berbatasan dengan rute 18 dari rute baru yang direncanakan; sebelah Barat berbatasan dengan koridor perlindungan dan jalur kereta api nasional Hanoi - Thai Nguyen; sebelah Timur berbatasan dengan jalan perencanaan perkotaan selebar 40 m.

Subdivisi ini dibagi menjadi 2 zona perencanaan (zona III.1 dan III.2) dengan 16 blok perencanaan untuk mengendalikan pengembangan dan rute lalu lintas.

Secara spesifik, zona III.1 memiliki luas 246,5 hektar, termasuk 2 blok perencanaan yang merupakan kawasan pengembangan perkotaan ekologis, yang meningkatkan penghijauan dan permukaan air. Di dalamnya, blok perencanaan III.1-1 diidentifikasi sebagai pusat olahraga dan hiburan regional (lintasan pacu kuda).

Blok perencanaan III.1-2 diidentifikasi sebagai kawasan pengembangan perumahan baru, dengan sistem infrastruktur sosial yang lengkap, selain itu, mengembangkan fungsi komersial dan layanan, melengkapi kawasan lintasan pacuan kuda khususnya dan seluruh kawasan secara umum.

Zona III.2, dengan luas hampir 1.170 hektar, termasuk 14 blok perencanaan, merupakan kawasan yang difokuskan pada pengembangan fungsi kompleks medis-budaya-pendidikan terkonsentrasi, layanan publik perkotaan, pembentukan pusat transportasi multi-moda, pengembangan kawasan layanan komersial, perkantoran, perhotelan, dll. yang terhubung dengan kawasan stasiun Da Phuc, pengembangan sistem infrastruktur sosial, perluasan dana lahan perumahan baru di sekitar kawasan perdesaan yang ada, penyelesaian kelompok perumahan dan unit perumahan mandiri.

Pada awal tahun, Komite Rakyat Distrik Soc Son menyelenggarakan konsultasi mengenai proyek perencanaan terperinci kompleks hiburan serbaguna 1/500 - lintasan pacuan kuda Soc Son di Kelurahan Tan Minh, Phu Linh, dan Kota Soc Son. Proyek ini diperkirakan menelan biaya investasi sekitar 420 juta dolar AS, menciptakan lapangan kerja langsung bagi sekitar 5.000 pekerja, dan menarik sekitar 25.000 pekerja untuk bekerja di bidang usaha jasa lainnya.

Mengenai proyek ini, pada bulan September 2019, Perdana Menteri memutuskan untuk menyetujui kebijakan investasi.

Pada bulan Oktober 2019, Departemen Perencanaan dan Investasi Hanoi mengeluarkan sertifikat pendaftaran investasi pertama, dan sertifikat perubahan ketiga pada bulan Maret 2020.

Arena pacuan kuda itu diharapkan beroperasi setelah tahun 2021 tetapi menemui beberapa kendala sehingga tidak dapat terlaksana.

Pada pertengahan tahun 2022, Hanoi mengusulkan kepada Perdana Menteri untuk menghilangkan kesulitan dalam mereklamasi 125 hektar lahan untuk melaksanakan proyek tersebut.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html