UU baru berlaku, investor properti ubah "selera"

Investor proyek real estat semakin memperhatikan legalitas proyek dan kemampuan untuk memenuhi kebutuhan perumahan nyata - faktor yang membantu meminimalkan risiko dan memastikan nilai investasi yang berkelanjutan.

Investor proyek real estat semakin memperhatikan legalitas proyek dan kemampuan untuk memenuhi kebutuhan perumahan nyata - faktor yang membantu meminimalkan risiko dan memastikan nilai investasi yang berkelanjutan.

Pelanggan mengunjungi rumah-rumah di Aqua City milik Novaland - sebuah proyek yang baru saja menyelesaikan masalah hukumnya. Foto: Le Toan

Prioritas hukum

Pada tahun 2018, karena kebutuhan untuk membeli rumah, Bapak Nguyen Trung Thanh melakukan riset dan memilih sebuah apartemen di sebuah proyek di Kawasan Perumahan Nam Rach Chiec (Kelurahan An Phu, Distrik 2, sekarang Kota Thu Duc, Kota Ho Chi Minh). Proyek ini terdiri dari 12 gedung apartemen, dengan ketinggian 33-35 lantai dan total 3.175 unit apartemen.

Menurut Bapak Thanh, saat itu investor telah menandatangani kontrak prinsip pembelian apartemen dengan pelanggan. Uang muka awal sebesar 250 juta VND/apartemen dan harga jual sebesar 38 juta VND/m2. Namun, karena prosedur hukum yang berlaku, investor tidak dapat membuka penjualan sesuai rencana. Baru-baru ini, setelah upaya pemerintah daerah untuk mengatasi hambatan yang ada, proyek tersebut akhirnya mendapatkan izin mendirikan bangunan.

Namun, investor secara sepihak mengumumkan pemutusan kontrak prinsip dan berkomitmen untuk membayar bunga 15% per tahun atas jumlah yang telah dibayarkan oleh pelanggan. Jika pelanggan tetap ingin berpartisipasi dalam proyek, kedua belah pihak akan melanjutkan proses likuidasi kontrak prinsip. Setelah proyek memenuhi syarat untuk dioperasikan, pelanggan akan menerima diskon 15% dari harga jual baru.

Alasan yang diberikan oleh investor adalah bahwa perjanjian sebelumnya tidak lagi sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Khususnya, perubahan kebijakan hukum setelah Undang-Undang Pertanahan 2024, Undang-Undang Perumahan 2023, dan Undang-Undang Usaha Properti 2023 berlaku mulai 1 Agustus 2024, mengharuskan produk proyek memenuhi persyaratan yang memadai untuk dapat beroperasi.

Hingga saat ini, produk proyek tersebut belum memenuhi syarat usaha sebagaimana diatur dalam Pasal 24 Undang-Undang tentang Usaha Properti Tahun 2023. Selain itu, berdasarkan Pasal 1, Pasal 8 Undang-Undang tentang Usaha Properti, usaha properti yang tidak memenuhi syarat tersebut dilarang keras. Oleh karena itu, praktik investor yang sebelumnya melakukan bisnis produk melalui penandatanganan "perjanjian prinsip jaminan hak untuk membeli unit apartemen di masa mendatang" dengan pelanggan sudah tidak sesuai lagi dan tidak sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

"Dari perspektif hukum, tindakan investor tidak salah, karena mereka telah setuju untuk membayar kompensasi bunga atas jumlah uang yang mereka setorkan. Namun, dari perspektif investasi, meskipun menerima kompensasi, nasabah tetap dirugikan, karena harga properti saat ini telah meningkat berkali-kali lipat dibandingkan 6 tahun yang lalu," ujar Bapak Thanh.

Dari "pelajaran" di atas, "selera" investor juga telah banyak berubah. Alih-alih membeli dalam jumlah besar seperti sebelumnya, investor memprioritaskan proyek dengan dokumen hukum yang lengkap untuk mengelola risiko. Sebagian investor lain memilih untuk membeli produk yang sudah memiliki buku merah atau sertifikat kepemilikan.

"Proyek harus memiliki dokumen hukum yang lengkap dan jelas agar menarik minat investor untuk berinvestasi saat ini. Dengan adanya produk tanah di masyarakat, investor baru bersedia melakukan survei atau membeli ketika tanah telah dibagi menjadi beberapa bidang dan memiliki sertifikat terpisah. Proyek yang sedang dalam proses pengajuan prosedur pembagian tanah hampir tidak menarik minat investor. Ini merupakan perubahan yang jelas dalam cara investor mengevaluasi produk akhir-akhir ini," ujar Ibu Tu, seorang broker di Kota Ho Chi Minh.

Selain itu, Ibu Tu menambahkan bahwa peraturan baru tentang pembagian tanah membuat banyak investor merasa ragu. Sementara itu, pada tahap sebelumnya, banyak investor yang "tertipu" saat membeli tanah dan berharap dapat mengajukan pembagian tanah serta menerbitkan sertifikat, tetapi kemudian mengalami masalah hukum. Oleh karena itu, saat ini, mereka sangat berhati-hati dan tidak lagi sesantai dulu.

Fokus pada kemampuan untuk memenuhi kebutuhan nyata

Menurut pengamatan wartawan, investor saat ini tidak hanya mencari produk dengan nilai hukum yang jelas, tetapi juga fokus pada kelayakan penggunaan aset jangka panjang, memastikan nilai investasi yang stabil.

Bukan hal yang aneh bagi klien untuk "membatalkan" kontrak mereka oleh investor ketika terjadi fluktuasi pasar. Karena jika kontrak dengan klien tetap dipertahankan, kemungkinan besar bisnis tersebut tidak akan lagi menghasilkan keuntungan, atau bahkan merugi…

Proyek-proyek dengan likuiditas tinggi, mudah disewakan, atau memenuhi kebutuhan perumahan riil sedang diprioritaskan. Hal ini mencerminkan pergeseran dari investasi jangka pendek ke produk-produk dengan nilai guna jangka panjang. Khususnya, apartemen dan townhouse dengan lokasi strategis, infrastruktur lengkap, dan dekat dengan fasilitas umum menjadi pilihan banyak investor.

Selain itu, produk-produk yang memiliki potensi eksploitasi bisnis seperti bangunan komersial, rumah toko, atau tanah di kawasan yang memiliki potensi pengembangan kuat, juga mendapat perhatian besar.

"Investor saat ini tidak hanya menghargai potensi keuntungan dari peningkatan nilai properti, tetapi juga mempertimbangkan kemampuan untuk menghasilkan pendapatan yang stabil dari penyewaan atau aktivitas komersial. Hal ini membantu mereka mengoptimalkan keuntungan dan meminimalkan risiko dalam menghadapi berbagai fluktuasi pasar," ujar Bapak Tran Khanh Quang, Direktur Jenderal Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

Bapak Duong Minh Thong, Direktur Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., juga mengatakan bahwa dalam konteks saat ini, segmen properti yang memenuhi kebutuhan perumahan riil mendapat perhatian besar berkat faktor keamanannya yang tinggi. Produk tanah, terutama tanah tanpa hunian, belum banyak menarik perhatian.

Memberikan nasihat kepada investor, Bapak Thong mengatakan bahwa meskipun proyek perumahan seringkali kurang diperhatikan oleh investor, akibat fluktuasi pasar, proyek-proyek ini memiliki nilai yang wajar dan kemampuan untuk mempertahankan atau meningkatkan nilai seiring waktu. Dalam hal manajemen risiko, properti dalam proyek memiliki status hukum yang lebih jelas ketika direncanakan secara sinkron dan sistematis, dilaksanakan oleh investor terkemuka, dan tidak berisiko seperti kavling tanah yang dibagi-bagikan secara mandiri kepada masyarakat.

Investor proyek real estat semakin memperhatikan legalitas proyek dan kemampuan untuk memenuhi kebutuhan perumahan nyata - faktor yang membantu meminimalkan risiko dan memastikan nilai investasi yang berkelanjutan.

Komentar (0)