Dengan berlakunya undang-undang baru, para investor properti mengubah preferensi mereka.

Investor properti semakin fokus pada aspek hukum dan kemampuan suatu proyek untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang sebenarnya – faktor-faktor yang membantu meminimalkan risiko dan memastikan nilai investasi yang berkelanjutan.

Dengan berlakunya undang-undang baru, para investor properti mengubah preferensi mereka.

Investor properti semakin fokus pada aspek hukum dan kemampuan suatu proyek untuk memenuhi kebutuhan perumahan yang sebenarnya – faktor-faktor yang membantu meminimalkan risiko dan memastikan nilai investasi yang berkelanjutan.

Para pelanggan melihat-lihat rumah di Aqua City by Novaland - sebuah proyek yang masalah hukumnya baru-baru ini telah terselesaikan. Foto: Le Toan

Prioritas hukum

Pada tahun 2018, karena membutuhkan rumah untuk ditinggali, Bapak Nguyen Trung Thanh melakukan riset dan memilih sebuah apartemen di proyek perumahan Nam Rach Chiec (Kelurahan An Phu, Distrik 2, sekarang Kota Thu Duc, Kota Ho Chi Minh). Proyek tersebut terdiri dari 12 gedung apartemen, dengan ketinggian antara 33-35 lantai, dan memiliki total 3.175 unit apartemen.

Menurut Bapak Thanh, pada saat itu, pengembang telah menandatangani kontrak pendahuluan dengan pelanggan untuk memesan apartemen, dengan uang muka awal sebesar 250 juta VND per unit dan harga jual 38 juta VND per meter persegi. Karena prosedur hukum, pengembang tidak dapat memulai penjualan sesuai rencana. Baru-baru ini, setelah upaya penyelesaian masalah oleh pihak berwenang setempat, proyek tersebut telah mendapatkan izin pembangunan.

Namun, pengembang secara sepihak mengumumkan penghentian kontrak pendahuluan dan berkomitmen untuk membayar bunga sebesar 15% per tahun atas jumlah yang telah dibayarkan oleh pelanggan. Jika pelanggan masih ingin melanjutkan partisipasi dalam proyek tersebut, kedua pihak akan melanjutkan dengan likuidasi kontrak pendahuluan. Setelah proyek siap beroperasi, pelanggan akan menerima diskon 15% dari harga jual baru.

Mungkin Anda juga suka

Pakar Savills: Quang Ninh mempertahankan posisinya sebagai "bintang bersinar" di peta properti wilayah Utara.Di tengah restrukturisasi pasar properti di wilayah Utara, yang ditandai dengan semakin meningkatnya diferensiasi antar wilayah, Quang Ninh terus menunjukkan posisinya yang unik dengan mempertahankan daya tariknya bagi pengembang proyek dan investor. Tidak hanya sebagai pusat pariwisata terkemuka di Utara, tetapi juga memiliki fondasi ekonomi yang langka dan beragam, sinergi antara industri, logistik, perdagangan perbatasan, dan sistem infrastruktur antar wilayah yang tersinkronisasi.

Alasan yang diberikan oleh investor adalah bahwa perjanjian sebelumnya tidak lagi sesuai dengan peraturan hukum yang berlaku. Secara khusus, perubahan kebijakan hukum setelah tanggal efektif Undang-Undang Tanah 2024, Undang-Undang Perumahan 2023, dan Undang-Undang Usaha Properti 2023 pada tanggal 1 Agustus 2024, mengharuskan produk dalam proyek tersebut memenuhi persyaratan tertentu agar dapat dipasarkan.

Sampai saat ini, produk-produk proyek tersebut masih belum memenuhi persyaratan bisnis yang diatur dalam Pasal 24 Undang-Undang Tahun 2023 tentang Bisnis Properti. Lebih lanjut, menurut Ayat 1, Pasal 8 Undang-Undang tentang Bisnis Properti, melakukan bisnis properti tanpa memenuhi persyaratan yang dipersyaratkan sangat dilarang. Oleh karena itu, praktik pengembang sebelumnya yang menawarkan produk untuk dijual melalui "kontrak pendahuluan yang menjamin hak untuk membeli apartemen yang sedang dibangun" kepada pelanggan tidak lagi tepat dan tidak sesuai dengan peraturan hukum yang berlaku.

"Dari sudut pandang hukum, tindakan pengembang tidak salah, karena mereka telah setuju untuk memberikan kompensasi atas bunga deposito. Namun, dari perspektif investasi, bahkan dengan kompensasi, pelanggan masih dirugikan karena harga properti saat ini telah meningkat berkali-kali lipat dibandingkan enam tahun lalu," kata Bapak Thanh.

Berdasarkan "pelajaran" di atas, "preferensi" investor juga telah berubah secara signifikan. Alih-alih membeli dalam jumlah besar seperti sebelumnya, investor sekarang memprioritaskan proyek dengan dokumentasi hukum yang lengkap untuk mengelola risiko. Beberapa investor juga memilih untuk membeli properti yang sudah memiliki sertifikat penggunaan lahan atau sertifikat kepemilikan.

“Saat ini, sebuah proyek harus memiliki dokumentasi hukum yang lengkap dan jelas untuk menarik investor. Untuk lahan milik pribadi, investor hanya setuju untuk melakukan survei atau pembelian ketika lahan tersebut telah dibagi dan memiliki sertifikat tanah individu. Proyek yang saat ini sedang menjalani prosedur pembagian lahan hampir tidak menarik minat investor. Ini merupakan perubahan nyata dalam cara investor mengevaluasi produk akhir-akhir ini,” ujar Ibu Tú, seorang agen properti di Kota Ho Chi Minh.

Lebih lanjut, Ibu Tú menambahkan bahwa peraturan baru tentang pembagian lahan membuat banyak investor ragu-ragu. Sementara itu, di masa lalu, banyak investor tertipu ketika mereka membeli tanah dengan harapan untuk membaginya dan mendapatkan sertifikat hak milik, hanya untuk kemudian menghadapi kendala hukum. Oleh karena itu, mereka sekarang sangat berhati-hati dan tidak lagi naif seperti sebelumnya.

Fokuslah pada kemampuan untuk memenuhi kebutuhan nyata.

Para wartawan telah mengamati bahwa investor saat ini tidak hanya mencari produk dengan nilai hukum yang jelas, tetapi juga berfokus pada kelayakan penggunaan aset jangka panjang, serta memastikan nilai investasi yang stabil.

Bukan hal yang aneh di pasaran bagi pengembang untuk membatalkan kontrak dengan pelanggan karena keadaan yang tidak terduga. Mempertahankan kontrak dengan pelanggan kemungkinan besar akan mengakibatkan bisnis kehilangan keuntungan, atau bahkan mengalami kerugian.

Proyek-proyek dengan likuiditas tinggi, mudah disewakan, atau yang memenuhi kebutuhan perumahan nyata diprioritaskan. Hal ini mencerminkan pergeseran dari investasi spekulatif ke produk-produk dengan nilai guna jangka panjang. Secara khusus, apartemen dan rumah kota di lokasi yang baik dengan infrastruktur lengkap dan dekat dengan fasilitas umum dipilih oleh banyak investor.

Mungkin Anda juga suka

Kota Ho Chi Minh mengusulkan koefisien K baru, dengan harga lahan pertanian meningkat hingga 10,56 kali lipat di beberapa daerah.Kota Ho Chi Minh saat ini sedang meminta pendapat mengenai koefisien penyesuaian harga tanah (K) baru yang akan diterapkan mulai 1 Juli. Perlu dicatat, koefisien K tertinggi untuk lahan perumahan diusulkan sebesar 2,59 kali, sedangkan untuk lahan pertanian di beberapa daerah diusulkan dinaikkan menjadi 10,56 kali.

Selain itu, properti dengan potensi bisnis, seperti ruang komersial, ruko, atau lahan di daerah dengan potensi pengembangan yang kuat, juga mendapat perhatian yang signifikan.

“Investor saat ini tidak hanya menghargai potensi keuntungan dari apresiasi nilai properti, tetapi juga mempertimbangkan kemampuan untuk menghasilkan pendapatan stabil dari penyewaan atau kegiatan komersial. Hal ini membantu mereka mengoptimalkan keuntungan dan meminimalkan risiko di pasar yang bergejolak,” ujar Bapak Tran Khanh Quang, Direktur Jenderal Perusahaan Investasi Properti Viet An Hoa.

Bapak Duong Minh Thong, Direktur Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., juga meyakini bahwa, dalam konteks saat ini, segmen real estat yang memenuhi kebutuhan perumahan aktual mendapat perhatian besar karena faktor keamanannya yang tinggi. Lahan kosong, terutama yang tanpa hak penggunaan lahan perumahan, belum banyak menarik perhatian.

Memberikan saran kepada investor, Bapak Thong menyatakan bahwa meskipun proyek perumahan sering diabaikan oleh investor, melalui pasang surut pasar, ini adalah produk dengan nilai yang wajar dan potensi untuk mempertahankan atau meningkatkan nilainya dari waktu ke waktu. Dari segi manajemen risiko, real estat dalam proyek dengan status hukum yang jelas lebih aman jika direncanakan secara komprehensif dan sistematis oleh pengembang yang bereputasi, dan tidak membawa risiko yang sama seperti lahan yang dibagi secara pribadi.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html