Mencegah risiko dari pinjaman properti

Dalam Resolusi tentang Rencana Pembangunan Sosial Ekonomi 2026 yang baru saja diadopsi, bersamaan dengan target pencapaian pertumbuhan PDB sebesar 10% atau lebih, Majelis Nasional juga meminta agar aliran kredit diarahkan ke sektor produksi dan bisnis, area prioritas, dan pendorong pertumbuhan ekonomi.

Majelis Nasional juga menyerukan pengendalian kredit di sektor-sektor yang berpotensi berisiko; pengelolaan yang efektif terhadap sektor properti, pasar saham, dan lain sebagainya.

Ini bukan kali pertama kebutuhan untuk mengarahkan aliran modal ke sektor-sektor prioritas, mengendalikan risiko kredit, dan mengelola pasar properti secara efektif dimasukkan dalam resolusi Majelis Nasional. Dalam konteks kredit yang menghadapi tekanan untuk mencapai pertumbuhan dua digit, kebutuhan ini menjadi semakin mendesak.

Sejalan dengan target pertumbuhan kredit untuk tahun 2026, ini berarti sekitar 3,5-4 triliun VND kemungkinan akan disuntikkan ke dalam perekonomian . Namun, risiko terhadap perekonomian akan signifikan jika aliran modal ini melenceng.

Pelajaran dari Tiongkok menunjukkan bahwa ketika rasio kredit properti terhadap total pinjaman yang beredar mencapai 50%, risiko gagal bayar menjadi tidak dapat diprediksi. Di Vietnam, statistik resmi yang dirilis oleh Bank Negara Vietnam menunjukkan angka di atas 20%, tetapi para ahli percaya bahwa jika pinjaman konsumen yang beredar dimasukkan sepenuhnya, angka sebenarnya lebih dari 30%.

Jika kredit terus berkembang dalam beberapa tahun mendatang, sementara kurangnya mekanisme efektif untuk mengendalikan kredit berisiko dan modal terus mengalir ke sektor properti, rasio ini akan segera meningkat menjadi 40%. Pada titik itu, mengendalikan penyebaran risiko akan menjadi semakin sulit.

Menurut laporan keuangan kuartal ketiga tahun 2025 dari banyak bank, pinjaman untuk bisnis properti mencapai sekitar sepertiga dari total pinjaman yang beredar. Jika pinjaman konsumen disertakan, proporsinya bahkan jauh lebih tinggi.

Meskipun pemerintah bertujuan untuk mengarahkan kembali modal ke produksi dan bisnis, jelas bahwa sejumlah besar modal mengalir ke spekulasi, khususnya spekulasi properti.

Fakta bahwa kredit properti "beredar" antara bank dan pengembang—bank meminjamkan kepada pengembang untuk membangun rumah, kemudian meminjamkan kepada pembeli untuk membeli properti yang sama, dan kemudian pengembang menggunakan hasilnya untuk meluncurkan proyek baru—juga membawa risiko yang signifikan. Dengan kata lain, risiko pasar properti secara alami berpindah ke sistem perbankan.

Oleh karena itu, tanpa mekanisme yang efektif untuk mengendalikan aliran modal ini, risiko-risiko ini akan terlihat jelas dalam beberapa tahun ke depan, seiring dengan meningkatnya rasio kredit properti terhadap PDB. Hubungan ini juga mencegah harga rumah turun, terlepas dari semua upaya pemerintah.

Saat ini, Kementerian Konstruksi memimpin dan berkoordinasi dengan instansi terkait untuk mengusulkan kepada Pemerintah beberapa solusi seperti membangun dan mengelola sistem informasi dan basis data tentang perumahan dan pasar properti sebagai dasar untuk membangun dan mengoperasikan basis data nasional tentang perumahan dan pasar properti; meneliti dan mengusulkan mekanisme dan kebijakan percontohan untuk model Pusat Transaksi Hak Penggunaan Lahan dan Properti; menyempurnakan kerangka hukum dan prosedur untuk mendirikan Dana Perumahan Nasional; dan mengembangkan serta mengajukan kepada Pemerintah Resolusi tentang mekanisme untuk mengendalikan dan menekan harga properti…

Sampai saat ini, meskipun terdapat konsensus yang cukup tinggi mengenai mekanisme pengendalian harga properti, solusi untuk mengendalikan kredit properti masih kontroversial. Banyak yang berpendapat bahwa pengendalian kredit properti diperlukan, tetapi harus menghindari campur tangan yang berlebihan dalam operasional bisnis bank, sambil menyeimbangkan pengendalian risiko dan dukungan pertumbuhan. Hal terpenting untuk mengalihkan kredit dari sektor properti tetaplah mempromosikan lingkungan investasi dan bisnis, memperluas pasar, merangsang permintaan konsumen, dan dengan demikian mendorong aliran modal ke sektor produksi.

Khusus untuk sektor properti, solusi langsung untuk mengendalikan aliran kredit ini adalah dengan memperluas saluran penggalangan modal lainnya untuk bisnis, terutama melalui obligasi, sekuritas, dan mata uang kripto. Selain itu, sangat penting untuk meningkatkan pasokan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah. Upaya untuk memastikan transparansi dalam transaksi dan membangun sistem kebijakan komprehensif terkait lahan, investasi, perencanaan, kredit, dan perpajakan dianggap sebagai solusi penting untuk menstabilkan pasar properti.

Menerapkan solusi-solusi ini secara terkoordinasi tidak hanya akan memastikan bahwa aliran kredit diarahkan ke arah yang benar, tetapi juga mencegah risiko dari pasar properti berpindah ke sektor perbankan.

Sumber: https://baodautu.vn/ngan-rui-ro-tu-tin-dung-bat-dong-san-d435555.html