Investor 'ragu' dengan apartemen, beralih ke segmen 'raja'; penilaian pasar 2024-2025

Tak lagi berminat pada apartemen, investor menggelontorkan dana untuk membeli lahan di pinggiran kota; mereklamasi lebih dari 1.400 hektar lahan; prosedur terkini alokasi dan penyewaan lahan untuk proyek investasi perambahan laut... itulah berita real estat terkini.

Pasar properti belakangan ini menunjukkan tanda-tanda yang lebih positif terkait akses modal, baik dari pelaku bisnis maupun nasabah. (Foto: HA)

Komentar 'orang-orang besar' tentang pasar

Pada pertemuan tahunan dengan para pemegang saham, para pemimpin perusahaan besar memberikan prakiraan dan komentar mengenai pasar real estat tahun ini dengan peluang bercampur tantangan.

Menilai pasar properti tahun ini, Bapak Pham Thieu Hoa, Ketua Dewan Direksi Vinhomes, mengatakan bahwa titik terangnya adalah 3 undang-undang terkait properti yang disahkan oleh Majelis Nasional, yang akan membantu pasar menjadi lebih transparan dan transparan. Namun, agar undang-undang ini berdampak positif pada pasar, beliau mengatakan perlu menunggu peraturan perundang-undangan yang mengatur penerapannya berlaku.

Ibu Nguyen Thu Hang, Direktur Jenderal Vinhomes, menilai bahwa pasar akan pulih tetapi tidak secepat yang diharapkan.

Menurut Ibu Hang, pasar akhir-akhir ini menunjukkan tanda-tanda yang lebih positif dalam hal akses modal, baik dari bisnis maupun konsumen. Para pembeli rumah kini menerima dukungan suku bunga yang lebih baik daripada sebelumnya, dengan suku bunga tetap 6-6,5% per tahun selama dua tahun pertama. Hal ini menciptakan kondisi dan keyakinan bagi para pembeli rumah untuk kembali ke pasar.

Mengenai Nam Long Investment Joint Stock Company, Tn. Nguyen Xuan Quang - Ketua Dewan Direksi mengemukakan peluang dan tantangan.

Bapak Quang menganalisis bahwa tantangan pertama berkaitan dengan pasar dan produk. Pasar mengalami ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan di berbagai segmen real estat, dan krisis kepercayaan menyebabkan penurunan likuiditas dan peningkatan inventaris.

Yang kedua adalah tantangan finansial ketika utang masih ada, obligasi meskipun diperpanjang, masih akan bertahan pada tahun 2024 dan 2025. Yang ketiga adalah tantangan hukum proyek tersebut ketika saat ini beberapa undang-undang masih tumpang tindih.

Namun, menurutnya, pasar juga membuka banyak peluang berbeda seperti permintaan riil yang tinggi, segmen perumahan terjangkau, dan pengembangan perumahan sosial. Suku bunga pinjaman telah menurun, bahkan lebih rendah daripada sebelum Covid-19 dan kompetitif dengan banyak negara lain, sehingga sangat menarik.

Khususnya, undang-undang baru terkait properti baru saja diterbitkan. Pemerintah telah berupaya keras menciptakan, menghilangkan, dan mendorong hambatan pasar untuk bergerak menuju pembangunan berkelanjutan.

Untuk Dat Xanh Group, sebuah perusahaan dengan banyak proyek di Kota Ho Chi Minh dan Dong Nai, Bapak Luong Tri Thin - Ketua Dewan Direksi - mengatakan bahwa setelah berakhirnya Covid-19, ekonomi akan menurun dan memengaruhi pasar real estat.

Setelah liburan Tet baru-baru ini, pasar mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang positif. Produk apartemen pada kuartal pertama kembali diperdagangkan, meskipun tidak setinggi tahun-tahun sebelumnya. Namun, dibandingkan dengan dua kuartal terakhir tahun 2023 dan kuartal pertama tahun 2023, jumlah transaksi meningkat dua kali lipat, terutama di Hanoi, yang meningkat tiga kali lipat.

Dengan situasi umum seperti itu, Tuan Thin melihat pasar masih memiliki poin-poin positif seperti kelangkaan pasokan rata-rata; permintaan perumahan masih sangat besar; arus kas murah saat ini sangat bagus, banyak nasabah meminjam dengan jangka waktu 20 tahun, suku bunga tetap selama 3 tahun hanya 5-6%/tahun.

Secara keseluruhan, pasar umum akan membaik tahun ini dan tahun 2025 akan ada perubahan positif.

Harga apartemen turun, investor kucurkan dana beli lahan di pinggiran kota

Harga apartemen telah meningkat secara terus-menerus selama bertahun-tahun dan meningkat drastis pada bulan-bulan pertama tahun ini. Menurut informasi pasar terbaru, Bapak Hoang Hai, Direktur Departemen Manajemen Pasar Perumahan dan Real Estat (Kementerian Konstruksi), mengatakan bahwa harga jual rata-rata beberapa proyek di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh berfluktuasi sekitar 50-70 juta VND/m2.

Menurut Bapak Hai, di Hanoi, harga apartemen terus meningkat, baik di pasar primer maupun sekunder. Khususnya, terdapat proyek-proyek apartemen yang telah beroperasi selama 5-10 tahun, bahkan gedung-gedung apartemen tua yang menjulang tinggi pun harganya melonjak tinggi.

Namun, pemimpin Kementerian Konstruksi berkomentar bahwa beberapa gedung apartemen dengan kenaikan harga mendadak hanya memiliki sedikit transaksi dan hampir tidak ada transaksi.

Malah, tingginya harga apartemen telah membuat banyak investor dan pembeli ragu. Banyak orang memutuskan untuk berhenti membeli dan menjual apartemen saat ini.

Harga yang tinggi dan minimnya pasokan apartemen di Hanoi saat ini membuat banyak investor enggan berinvestasi di segmen ini. Investor berpengalaman akan memanfaatkan momen ini untuk membeli tanah di pinggiran kota.

Banyak investor beralih ke segmen tanah dan rumah pribadi. Alasannya, harga tanah di pinggiran kota masih "rendah", sehingga lebih cocok untuk berinvestasi apartemen saat ini. Namun, penting untuk memilih produk yang status hukumnya jelas, perencanaannya jelas, dan potensi kenaikan harga berkat infrastruktur yang baik.

Pasar tanah sedang mengalami tren positif akhir-akhir ini. Laporan pasar properti kuartal pertama dan proyeksi kuartal kedua dari Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) menunjukkan bahwa banyak distrik suburban di Hanoi mengalami kenaikan harga tanah yang tiba-tiba, terutama untuk kavling-kavling yang terbagi.

Dibandingkan dengan kuartal keempat tahun 2023, harga tanah meningkat sekitar 5%, dengan pasar di pinggiran Hanoi dan berdekatan dengan kawasan industri meningkat sekitar 10-20%.

"Harga tanah di banyak tempat telah berhenti turun. Produk tanah dengan harga di bawah 2 miliar VND di pinggiran kota, di provinsi dan kota, dengan status hukum terjamin, infrastruktur dan utilitas yang tersedia, telah mencatat kenaikan harga hingga 40% dibandingkan dengan masa tersulit pasar," dikutip dari laporan VARS.

Unit ini juga mengingatkan agar para investor berhati-hati sebelum mengeluarkan uang untuk membeli tanah saat ini, dan harus teliti meneliti tingkat harga segmen untuk menghindari terbentuknya "demam virtual" yang dapat menimbulkan risiko tidak aman, saat pasar masih dalam proses pemulihan.

Mengomentari pasar properti tahun ini, banyak pakar percaya bahwa "tanah masih menjadi raja" untuk investasi jangka panjang. Investor yang memiliki "modal" atau menggunakan leverage keuangan rendah dapat mempertimbangkan untuk berinvestasi.

Meskipun saat ini dianggap sebagai waktu yang tepat untuk mempertimbangkan investasi, para ahli juga menyarankan agar investor mempertimbangkan dengan cermat agar tidak terjebak dalam "perangkap" penurunan harga.

Mereklamasi lebih dari 1.400 hektar lahan di distrik Yen Dung, Bac Giang

Menurut rencana penggunaan lahan distrik Yen Dung tahun 2024 yang baru saja disetujui oleh Komite Rakyat provinsi Bac Giang, wilayah ini akan memulihkan 1.411,45 hektar lahan tahun ini.

Secara spesifik, Distrik Yen Dung akan mereklamasi lahan pertanian seluas 1.360,23 hektar, yang terdiri dari lahan sawah seluas 1.111,93 hektar, lahan tanaman semusim lainnya seluas 20,47 hektar, lahan tanaman tahunan seluas 208,62 hektar, lahan akuakultur seluas 19,21 hektar, dan lahan non-pertanian seluas 51,23 hektar. Kelurahan dengan lahan luas yang akan direklamasi adalah Tien Phong (32 hektar), Yen Lu (221,2 hektar), Tan An (124,66 hektar), dan Nham Bien (109,53 hektar)...

Sudut kota Nham Bien, distrik Yen Dung, provinsi Bac Giang. (Sumber: Koran XD)

Komite Rakyat Provinsi Bac Giang meminta Komite Rakyat Distrik Yen Dung untuk bertanggung jawab di hadapan hukum atas keakuratan informasi, data, dokumen, sistem peta, dan basis data dalam rencana penggunaan lahan yang disetujui untuk tahun 2024; atas konsistensi informasi dan data dalam rencana di atas dengan penyesuaian perencanaan penggunaan lahan hingga tahun 2030 dan ketentuan hukum saat mengusulkan daftar pekerjaan dan proyek di area tersebut.

Menyelesaikan pemasangan seluruh dokumen rencana tata ruang wilayah tahun 2024 yang telah disetujui pada portal/situs web Pemerintah Daerah Kabupaten Yen Dung, dan sekaligus menyelenggarakan pengumuman dan sosialisasi isi rencana tersebut sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Komite Rakyat Provinsi Bac Giang juga meminta Distrik Yen Dung untuk melaksanakan pengelolaan lahan, pemulihan lahan, alih fungsi lahan, alokasi lahan, dan sewa lahan sesuai dengan rencana tata ruang yang telah disetujui; melaksanakan pekerjaan dan proyek sesuai dengan ketentuan hukum. Menyelenggarakan inspeksi dan pengawasan berkala terhadap pelaksanaan rencana tata ruang 2024 untuk Komite Rakyat di tingkat kecamatan.

Tata Cara Pengalokasian dan Sewa Lahan untuk Proyek Investasi Penyerobotan Laut

Pemerintah baru saja menerbitkan Keputusan 42/2024/ND-CP tentang kegiatan reklamasi laut. Oleh karena itu, wilayah laut yang ditetapkan untuk reklamasi laut harus memiliki lokasi, luas, batas, dan koordinat yang spesifik sesuai dengan ketentuan undang-undang tentang survei dan pemetaan. Penetapan wilayah laut untuk reklamasi laut yang akan dicantumkan dalam perencanaan tata guna lahan harus memenuhi prinsip-prinsip yang tercantum dalam Undang-Undang Pertanahan 2024.

Keputusan tersebut dengan tegas menyatakan bahwa untuk proyek investasi reklamasi laut atau proyek investasi dengan item reklamasi laut yang menggunakan modal investasi publik, tata cara dan prosedur alokasi dan sewa tanah dilaksanakan sesuai ketentuan Pasal 68, Klausul 3, Keputusan 43/2014/ND-CP. Dalam hal proyek investasi reklamasi laut atau proyek investasi dengan item reklamasi laut untuk pengembangan dana tanah, setelah reklamasi laut selesai dan diterima sesuai ketentuan, investor proyek reklamasi laut wajib menyerahkan seluruh lahan reklamasi dan pekerjaan konstruksi (jika ada) kepada instansi pemerintah yang berwenang untuk melaksanakan alokasi dan sewa tanah bagi badan usaha dan perorangan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Bagi proyek investasi perambahan laut atau proyek investasi dengan item perambahan laut yang menggunakan modal asing untuk penanaman modal umum dan proyek yang menggunakan sumber modal lain, tata cara dan prosedur pengadaan tanah serta sewa tanah adalah sebagai berikut: Dalam hal pengadaan tanah dan sewa tanah melalui lelang hak guna usaha, tata cara dan prosedur sebagaimana dimaksud dalam Pasal 68 ayat (5) Keputusan Menteri Negara/Walikota Nomor 43 Tahun 2014 tentang Tata Cara Pelaksanaan Pekerjaan Umum dan ...

Dalam hal pengadaan tanah atau sewa tanah, dalam hal pemilihan penanam modal melalui lelang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan tentang lelang atau dalam hal persetujuan penanam modal sesuai dengan ketentuan Pasal 29 ayat 3 Undang-Undang Penanaman Modal Tahun 2020, berlaku tata cara pengadaan tanah dan sewa tanah sesuai dengan Pasal 68 ayat 3 Keputusan Menteri Nomor 43/2014/ND-CP;

Dalam hal penyerahan atau penyewaan tanah tidak melalui lelang hak guna tanah, pelaksanaannya dilakukan berdasarkan tata cara yang diatur dalam Pasal 68 Ayat 3 Peraturan Pemerintah Nomor 43 Tahun 2014/PMK.01/2014.

Penanam modal proyek investasi perambahan laut atau proyek investasi dengan item perambahan laut pada saat mengajukan permohonan pengalokasian tanah, sewa tanah, pengalokasian wilayah laut dengan proyek investasi perambahan laut atau item perambahan laut pada proyek investasi investasi perambahan laut yang telah disetujui oleh instansi negara yang berwenang.

Komite Rakyat provinsi memutuskan untuk mengalokasikan dan menyewakan lahan bersamaan dengan pengalokasian wilayah laut untuk reklamasi laut. Investor proyek investasi reklamasi laut atau proyek investasi dengan item reklamasi laut tidak perlu membayar biaya penggunaan wilayah laut untuk melakukan kegiatan reklamasi laut.

Jangka waktu penetapan wajib memanfaatkan tanah dihitung sejak tanggal pemberitahuan penerimaan hasil seluruh atau sebagian areal perambahan laut yang telah selesai dilaksanakan sesuai dengan perkembangan proyek investasi perambahan laut atau item perambahan laut dalam proyek investasi.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html