Negara perlu mereklamasi tanah untuk semua proyek.

Mekanisme setengah hati berisiko 1 proyek, 2 harga tanah

Pasal 79 Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) mencantumkan 31 kasus spesifik di mana Negara akan mereklamasi tanah untuk pembangunan sosial -ekonomi demi kepentingan nasional. Kasus-kasus ini meliputi proyek pemukiman kembali, proyek permukiman pedesaan, klaster industri, kawasan bebas bea, fasilitas penyimpanan minyak mentah, stasiun pompa gas dan minyak, serta pasar tradisional.

Dengan demikian, hanya tersisa beberapa proyek pembangunan yang mengharuskan perusahaan bernegosiasi dengan masyarakat untuk mendapatkan pengalihan lahan. Misalnya, proyek perumahan komersial, perumahan campuran, proyek komersial dan jasa, kompleks serba guna, kawasan hiburan, kawasan perkotaan berskala besar, dan sebagainya.

Dalam sesi pembahasan rancangan ini akhir pekan lalu, banyak anggota DPR berpendapat bahwa Negara perlu mereklamasi lahan untuk semua proyek pembangunan sosial-ekonomi guna menciptakan kesetaraan dan persatuan di seluruh negeri. Jika mekanisme reklamasi lahan oleh Negara dan membiarkan perusahaan bernegosiasi sendiri dipertahankan, hal ini secara tidak sengaja akan menciptakan ketimpangan dalam proyek yang sama ketika terdapat dua jenis harga lahan. Hal ini juga akan menyebabkan tuntutan hukum yang berkepanjangan dan pemborosan sumber daya lahan.

Negara harus mereklamasi tanah untuk proyek pembangunan sosial ekonomi.

Bapak Duong Cong Thuyen, Wakil Direktur Jenderal sebuah perusahaan real estat di Kota Ho Chi Minh, sangat mengapresiasi usulan para deputi Majelis Nasional di atas. Sebagai penanggung jawab kompensasi dan pembebasan lahan untuk proyek-proyek perusahaan, Bapak Thuyen mengakui bahwa negosiasi dan pembebasan lahan merupakan langkah yang paling sulit. Jika mereka tahu bahwa perusahaan tersebut melaksanakan proyek, masyarakat yang memiliki lahan seringkali menuntut kompensasi dengan harga yang sangat tinggi, bahkan jauh di atas harga pasar. Oleh karena itu, banyak proyek kompensasi telah mencapai "ujung jalan" dan masih belum selesai meskipun hanya tersisa beberapa persen.

"Banyak pemilik tanah adalah spekulan dan investor, bukan penduduk lokal, sehingga mereka sangat "keras" karena tidak membutuhkan perumahan secara mendesak. Namun, jika kompensasi untuk orang-orang yang kemudian lebih tinggi daripada orang-orang sebelumnya, kemungkinan orang-orang sebelumnya akan kembali menuntut lebih banyak uang sangat tinggi. Inilah alasan mengapa banyak proyek, termasuk proyek anggaran, tertunda, modalnya bertambah, dan bahkan tidak dapat dilaksanakan," ujar Bapak Thuyen dengan terus terang dan menilai: Para anggota Dewan Perwakilan Rakyat telah mengangkat isu-isu hangat, inti kehidupan sosial dan ekonomi. Mereka telah menyuarakan isi hati rakyat dan dunia usaha.

"Oleh karena itu, saya berharap panitia penyusun akan mempertimbangkan secara serius pendapat dan rekomendasi di atas untuk melengkapi dan mengubah Undang-Undang Pertanahan kali ini agar mencapai efisiensi yang paling optimal," tegas Bapak Thuyen.

Anggota DPR Usulkan Negara Reklamasi Lahan untuk Semua Proyek Perumahan Komersial

Mengutip Resolusi 18 Komite Eksekutif Pusat yang menetapkan dua metode, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) Le Hoang Chau mengatakan: Yang pertama adalah Negara menawar dan melelang untuk mengalokasikan dan menyewakan tanah, termasuk perusahaan yang melakukan proyek perumahan komersial. Ini adalah keinginan investor, baik domestik maupun asing. Metode kedua adalah bagi investor untuk menegosiasikan sendiri hak penggunaan tanah untuk melakukan proyek. Jika metode penawaran dan lelang dipilih, Negara harus memberikan kompensasi untuk menciptakan dana tanah yang bersih. Jika hanya menawar untuk proyek dan kemudian memilih investor, mengambil uang perusahaan untuk kompensasi sangat sulit. Biasanya, dalam sebuah proyek di Distrik 1 (Kota Ho Chi Minh), perusahaan memenangkan penawaran dan dipilih sebagai investor, kemudian perusahaan mentransfer uang kepada Negara untuk kompensasi. Namun, masyarakat menolak karena mereka tahu perusahaan mana yang merupakan investor proyek dan hanya ingin perusahaan tersebut bernegosiasi. Oleh karena itu, proyek tersebut berlarut-larut selama bertahun-tahun dan Negara harus menegakkannya.

"Jika Negara telah mereklamasi lahan, maka Negara harus mereklamasi semua proyek. Kemudian, lelang lahan tersebut, dan selisih sewa lahan akan digunakan Negara untuk berinvestasi dalam infrastruktur bagi rakyat, bukan mengalir ke kantong perusahaan. Jika ini dilakukan dengan baik, Negara akan mengendalikan dan mengelola pasar lahan primer untuk investasi publik dan swasta," saran Bapak Chau.

Proyek harus diperlakukan sama.

Tak hanya pembebasan lahan, industri pariwisata pun "dilupakan" dalam Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang diamandemen), namun Thanh Nien juga memiliki serangkaian artikel yang mengomentari Rancangan Undang-Undang Pertanahan tersebut, sehingga banyak wakil rakyat di Majelis Nasional pun angkat bicara di Parlemen minggu lalu.

Menurut Deputi Ta Van Ha (delegasi Quang Nam): Resolusi 08/2017 Politbiro tentang pengembangan pariwisata menjadi sektor ekonomi terdepan. Namun, rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) memiliki total 16 bab, 265 pasal, dan 226 halaman, "tetapi hanya ada 11 kata tentang pariwisata, yang terdiri dari 2 kata tentang pariwisata untuk industri pariwisata, dan 9 kata lainnya tentang pariwisata untuk menyelesaikan masalah amandemen Undang-Undang Kehutanan."

Ia berpendapat bahwa respons terhadap sektor ekonomi kunci yang sangat dinantikan tersebut tidak memuaskan dan menegaskan pentingnya pemulihan lahan bagi pembangunan pariwisata. Oleh karena itu, anggota Majelis Nasional ini mengusulkan penambahan subjek regulasi pada Pasal 79, yaitu lahan untuk pembangunan pariwisata yang juga menjadi subjek pemulihan negara.

Menyambut para anggota Dewan Perwakilan Rakyat yang telah memberikan pendapat valid mengenai pembentukan dana tanah untuk proyek-proyek pembangunan sosial-ekonomi, Dr. Huynh Thanh Dien, Universitas Nguyen Tat Thanh, menegaskan bahwa dalam proyek apa pun di bidang apa pun, tahap pembebasan lahan selalu merupakan tahap tersulit, terutama untuk proyek-proyek besar. Perusahaan sendiri tidak memiliki hak untuk mereklamasi, tetapi hanya bergantung pada perjanjian, sehingga akan sangat sulit untuk mengkonsentrasikan lahan.

Misalnya, untuk membangun kawasan wisata yang luas, kawasan perkotaan multiguna termasuk perumahan, pusat komersial, pusat hiburan, dll., membutuhkan lahan yang sangat luas. Membiarkan perusahaan bernegosiasi dengan masyarakat dan kemudian mengambil alih lahan akan menyebabkan kurangnya rasa persatuan. Terkadang sebuah proyek besar diinvestasikan secara sistematis dan komprehensif, tetapi masih terdapat beberapa lahan yang tidak merata dan "berantakan" karena masyarakat tidak bersedia menyerahkan lahan. Akibatnya, pelaksanaan proyek menjadi berlarut-larut, biaya meningkat, dan tujuan untuk mendorong pembangunan ekonomi suatu daerah atau seluruh wilayah tidak tercapai. Belum lagi, peningkatan biaya proyek juga menyebabkan harga produk menjadi lebih tinggi dan yang dirugikan adalah konsumen.

Negara bertanggung jawab atas pemulihan lahan, perencanaan, penetapan proyek, dan kemudian menawar untuk memilih investor yang berkualitas dan berpengalaman secara terbuka dan transparan. Ini adalah satu-satunya cara yang komprehensif dan sistematis untuk melakukannya, sejalan dengan perencanaan pembangunan, dan tidak akan ada keluhan. Belum lagi ketika Negara memulihkan lahan, harga lahan akan seragam, tetapi jika mengikuti pasar, berapa harganya? Peraturan ini terlalu ambigu. Perlu dipertimbangkan bahwa proyek-proyek pembangunan ekonomi merupakan bagian dari perencanaan umum untuk pembangunan daerah, pembangunan regional, dan pembangunan ekonomi umum seluruh negeri, yang menciptakan lebih banyak lapangan kerja bagi masyarakat, sehingga harus diperlakukan sama. Bahkan proyek-proyek di kawasan ekonomi dengan area fungsional seperti kawasan industri, kawasan layanan, pariwisata, kawasan hiburan, dan kawasan perkotaan juga harus tunduk pada pemulihan lahan oleh Negara. Oleh karena itu, perlu ada peraturan yang rinci tentang proyek-proyek yang tunduk pada pemulihan lahan, termasuk kawasan hiburan, kawasan perkotaan baru yang digabungkan dengan bisnis komersial dan jasa, kawasan hiburan, dan organisasi, kompleks serbaguna; kawasan hiburan, kawasan wisata, kawasan perkotaan, dan area fungsional lainnya di kawasan ekonomi...", tegas Dr. Dien.

Delegasi Majelis Nasional: Apakah organisasi dan individu yang membuat rencana yang ditangguhkan dan tanah terlantar harus membayar kompensasi?

Membiarkan bisnis memberi kompensasi pada diri sendiri akan mempersulit terwujudnya proyek besar.

Saat ini, tidak ada yang lebih sulit daripada membeli tanah dari rakyat. Jika dilakukan dengan baik, akumulasi keuangan negara akan meningkat dari hari ke hari. Negara mereklamasi lahan untuk semua proyek, termasuk proyek pariwisata dan kawasan hiburan serbaguna. Jika bisnis diizinkan untuk mengganti rugi sendiri, tidak akan ada proyek besar atau kawasan perkotaan yang besar.

Tuan Le Hoang Chau   (Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh)

Jangan salahkan BISNIS atas kesulitannya.

Jika perusahaan dibiarkan berjalan sendiri, mengurusi bagian tersulit dari pembebasan lahan, mustahil untuk mengembangkan kawasan perkotaan dan perekonomian secara sistematis. Negara tidak seharusnya menyalahkan kesulitan-kesulitan ini kepada perusahaan, terutama di bidang pertanahan. Undang-undang harus memiliki peraturan yang rinci dan spesifik agar daerah dapat bersatu dalam pelaksanaannya. Sebab, jika undang-undang tidak memiliki peraturan yang jelas, instansi pemerintah tidak akan berani melaksanakan, dan proyek akan terhambat. Inilah akar dari amandemen Undang-Undang Pertanahan saat ini, jika tidak, ini akan menjadi langkah mundur.

Huynh Thanh Dien (Universitas Nguyen Tat Thanh)

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm