Pemerintah perlu merebut kembali lahan untuk semua proyek.

Mekanisme yang setengah-setengah ini berisiko menyebabkan dua harga tanah untuk satu proyek.

Pasal 79 rancangan Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah mencantumkan 31 kasus spesifik di mana Negara mengambil alih tanah untuk pembangunan sosial- ekonomi demi kepentingan nasional. Kasus-kasus tersebut meliputi proyek pemukiman kembali, proyek kawasan permukiman pedesaan, klaster industri, zona perdagangan bebas, fasilitas penyimpanan minyak mentah, stasiun pemompaan gas dan minyak, serta pasar lokal, dan lain sebagainya.

Dengan demikian, sangat sedikit proyek pembangunan yang tersisa di mana bisnis harus bernegosiasi langsung dengan penduduk untuk memperoleh lahan. Contohnya termasuk proyek perumahan komersial, proyek multifungsi (perumahan dan komersial/jasa), kompleks multifungsi, area hiburan, dan kawasan perkotaan berskala besar.

Selama diskusi seputar rancangan undang-undang ini akhir pekan lalu, banyak anggota Majelis Nasional berpendapat bahwa Negara harus memimpin pengadaan lahan untuk semua proyek pembangunan sosial-ekonomi guna menciptakan kesetaraan dan keseragaman di seluruh negeri. Mempertahankan mekanisme di mana Negara mengakuisisi lahan sementara pelaku usaha bernegosiasi secara independen akan secara tidak sengaja menciptakan ketidaksetaraan dalam proyek yang sama, yang mengakibatkan dua harga lahan yang berbeda. Hal ini dapat menyebabkan perselisihan yang berkepanjangan dan pemborosan sumber daya lahan.

Negara harus merebut kembali lahan untuk proyek pembangunan sosial-ekonomi.

Bapak Duong Cong Thuyen, Wakil Direktur Jenderal sebuah perusahaan real estat di Kota Ho Chi Minh, sangat mengapresiasi usulan dari para anggota Majelis Nasional tersebut. Sebagai seseorang yang bertanggung jawab atas kompensasi dan pembebasan lahan untuk proyek-proyek bisnis, Bapak Thuyen mengakui bahwa proses negosiasi dan pembebasan lahan adalah yang paling sulit. Jika pemilik lahan mengetahui bahwa suatu bisnis sedang melaksanakan proyek, mereka seringkali menuntut kompensasi yang sangat tinggi, terkadang bahkan jauh lebih tinggi dari harga pasar. Oleh karena itu, banyak proyek kompensasi tetap belum selesai meskipun hanya beberapa persen pekerjaan yang tersisa untuk diselesaikan.

"Banyak pemilik tanah adalah spekulan dan investor, bukan penduduk setempat, jadi mereka sangat 'keras kepala' karena mereka tidak mendesak membutuhkan perumahan. Tetapi jika kompensasi untuk pembeli selanjutnya lebih tinggi daripada untuk pembeli sebelumnya, ada kemungkinan besar bahwa pembeli sebelumnya akan kembali menuntut lebih banyak uang. Inilah alasan mengapa banyak proyek, termasuk yang didanai oleh anggaran negara, tertunda, melebihi anggaran, atau bahkan tidak mungkin untuk dilaksanakan," kata Bapak Thuyen terus terang, dan menilai: "Para anggota Majelis Nasional telah membahas isu-isu inti yang penting dalam kehidupan sosial dan ekonomi. Mereka telah menyuarakan keprihatinan masyarakat dan komunitas bisnis."

"Oleh karena itu, saya sangat berharap panitia penyusun akan mempertimbangkan dengan serius pendapat dan saran di atas untuk melengkapi dan mengubah Undang-Undang Pertanahan kali ini guna mencapai hasil terbaik," tegas Bapak Thuyen.

Para anggota parlemen mengusulkan agar negara mengambil alih kembali lahan untuk semua proyek perumahan komersial.

Mengutip Resolusi 18 Komite Sentral Partai Komunis Vietnam, yang menetapkan dua metode, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, mengatakan: "Metode pertama adalah Negara melakukan penawaran dan lelang untuk mengalokasikan dan menyewakan lahan, termasuk untuk bisnis yang melakukan proyek perumahan komersial. Ini adalah aspirasi investor domestik dan asing. Metode kedua adalah investor menegosiasikan hak penggunaan lahan sendiri untuk mengembangkan proyek. Jika metode penawaran dan lelang dipilih, Negara harus memberikan kompensasi dan menciptakan dana lahan bersih. Hanya melakukan penawaran pada proyek dan kemudian memilih investor, menggunakan uang perusahaan untuk kompensasi, sangat sulit. Misalnya, dalam sebuah proyek di Distrik 1 (Kota Ho Chi Minh), sebuah perusahaan memenangkan penawaran dan dipilih sebagai investor, kemudian mentransfer uang ke Negara untuk kompensasi. Namun, masyarakat menolak karena mereka tahu perusahaan mana yang merupakan investor dan hanya ingin perusahaan tersebut bernegosiasi langsung. Oleh karena itu, proyek tersebut berlarut-larut selama bertahun-tahun, dan Negara harus menggunakan tindakan paksaan."

"Jika Negara telah mereklamasi lahan, Negara harus mereklamasi semua proyek. Kemudian, lahan tersebut harus dilelang, dan selisih sewa lahan harus digunakan oleh Negara untuk berinvestasi dalam infrastruktur bagi masyarakat, alih-alih mengalir ke kantong para pengusaha. Jika ini dilakukan dengan baik, Negara akan mengendalikan dan mengelola pasar lahan primer untuk investasi publik dan swasta," saran Bapak Chau.

Semua proyek harus diperlakukan sama.

Tidak hanya reklamasi lahan, tetapi sektor pariwisata juga "diabaikan" dalam rancangan Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah, yang telah dibahas oleh surat kabar Thanh Nien dalam serangkaian artikel. Rancangan Undang-Undang Pertanahan tersebut juga telah disuarakan oleh banyak anggota Dewan Perwakilan Rakyat di Majelis Nasional pekan lalu.

Menurut Delegasi Majelis Nasional Ta Van Ha (delegasi Quang Nam): Resolusi 08/2017 Politbiro tentang pengembangan pariwisata menjadi sektor ekonomi utama. Namun, rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diubah) memiliki total 16 bab, 265 pasal dengan 226 halaman, "tetapi hanya 11 kali penyebutan kata 'pariwisata,' di mana 2 di antaranya untuk industri pariwisata, dan 9 lainnya untuk membahas perubahan Undang-Undang Kehutanan."

Ia berpendapat bahwa cara pemerintah memperlakukan sektor ekonomi kunci yang sangat dinantikan ini tidak memadai dan menekankan pentingnya reklamasi lahan untuk pengembangan pariwisata. Oleh karena itu, perwakilan Majelis Nasional ini mengusulkan penambahan kategori baru pada Pasal 79, yaitu lahan yang digunakan untuk pengembangan pariwisata, yang juga harus tunduk pada reklamasi negara.

Menyambut baik opini-opini yang berwawasan luas dari para anggota Majelis Nasional mengenai pembentukan dana lahan untuk proyek-proyek pembangunan sosial-ekonomi, Dr. Huynh Thanh Dien dari Universitas Nguyen Tat Thanh menegaskan bahwa pembebasan lahan selalu menjadi tahap tersulit bagi setiap proyek, terlepas dari bidangnya, terutama untuk proyek-proyek besar. Para pelaku usaha sendiri tidak memiliki hak untuk merebut kembali lahan, dan hanya mengandalkan kesepakatan saja membuat sangat sulit untuk mendapatkan lahan yang dibutuhkan.

Sebagai contoh, pengembangan kawasan wisata besar atau kompleks perkotaan multifungsi yang mencakup perumahan, pusat perbelanjaan, dan fasilitas hiburan membutuhkan lahan yang luas. Membiarkan bisnis bernegosiasi secara independen dengan penduduk dan memperoleh lahan menyebabkan inkonsistensi. Terkadang, bahkan proyek besar yang direncanakan dengan baik pun mungkin menyisakan lahan yang belum selesai dan terfragmentasi karena penduduk menolak menyerahkan lahan mereka. Hal ini memperpanjang pelaksanaan proyek, meningkatkan biaya, dan gagal mencapai tujuan untuk meningkatkan pembangunan ekonomi lokal atau regional. Lebih jauh lagi, peningkatan biaya proyek menyebabkan harga produk yang lebih tinggi, yang pada akhirnya merugikan konsumen.

“Negara harus memimpin dalam pengadaan lahan, perencanaan, dan pengembangan proyek, kemudian secara terbuka dan transparan melakukan tender untuk memilih investor dengan kapasitas dan pengalaman yang memadai. Ini adalah pendekatan komprehensif dan sistematis yang mengikuti rencana pembangunan dan akan mencegah sengketa. Lebih jauh lagi, harga lahan akan lebih konsisten jika Negara yang mengakuisisi lahan; jika harga pasar yang diikuti, bagaimana jadinya? Regulasi ini terlalu kabur. Perlu mempertimbangkan semua proyek pembangunan ekonomi sebagai bagian dari rencana keseluruhan untuk pembangunan ekonomi lokal, regional, dan nasional, menciptakan lapangan kerja bagi masyarakat, dan oleh karena itu harus diperlakukan secara adil. Bahkan proyek-proyek di dalam zona ekonomi dengan area fungsional seperti kawasan industri, zona jasa, zona pariwisata, zona hiburan, dan kawasan perkotaan harus tunduk pada pengadaan lahan oleh negara. Oleh karena itu, diperlukan regulasi terperinci mengenai proyek-proyek yang tunduk pada pengadaan lahan, termasuk zona hiburan, kawasan perkotaan baru yang digabungkan dengan bisnis komersial dan jasa, dan kompleks hiburan multiguna.” “Fungsi meliputi area hiburan, area wisata, kawasan perkotaan, dan zona fungsional lainnya di dalam zona ekonomi…”, kata Dr. Dien.

Perwakilan Majelis Nasional: Haruskah organisasi dan individu yang menciptakan skema perencanaan yang terhambat, menyebabkan pemborosan lahan, bertanggung jawab atas kompensasi?

Jika perusahaan dibiarkan menangani kompensasi sendiri, akan sulit untuk mendapatkan proyek-proyek berskala besar.

Saat ini, tidak ada yang lebih sulit daripada membeli tanah dari masyarakat. Jika dilakukan dengan baik, cadangan keuangan negara akan semakin besar. Negara mengakuisisi tanah untuk semua proyek, termasuk proyek pariwisata dan kompleks hiburan multifungsi. Jika bisnis dibiarkan mengkompensasi sendiri, tidak akan ada proyek besar atau kota-kota megapolitan.

Tuan Le Hoang Chau   (Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh)

Kita tidak seharusnya membebankan kesulitan kepada bisnis.

Jika pelaku usaha dibiarkan mengurus sendiri bagian tersulit dari pembebasan lahan, maka pembangunan perkotaan dan ekonomi yang sistematis tidak mungkin dilakukan. Pemerintah tidak boleh membebankan hal ini kepada pelaku usaha, terutama di sektor pertanahan. Undang-undang harus memberikan peraturan yang rinci dan spesifik agar daerah dapat menerapkannya secara seragam. Karena jika undang-undang tidak didefinisikan dengan jelas, instansi pemerintah tidak akan berani menerapkannya, dan proyek-proyek akan terhenti. Inilah akar permasalahan dari amandemen Undang-Undang Pertanahan saat ini; jika tidak, akan menjadi langkah mundur.

Huynh Thanh Dien (Universitas Nguyen Tat Thanh)

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm