Peristiwa penting pasar properti Vietnam pada tahun 2024

Titik balik industri properti Vietnam ditandai dengan hadirnya tiga undang-undang baru tentang properti. Selain itu, pasar juga mengalami fluktuasi yang belum pernah terjadi sebelumnya di segmen apartemen dan tanah lelang…

Majelis Nasional mengesahkan tiga undang-undang tentang properti

Pengesahan Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Perumahan, dan Undang-Undang Usaha Properti oleh Majelis Nasional merupakan peristiwa paling penting dalam sektor properti tahun lalu. Hal ini menjadi prasyarat penting bagi pasar untuk bergerak menuju "era pertumbuhan".

Tiga undang-undang properti baru akan menjadi fondasi yang kokoh untuk mendorong perkembangan pasar properti. Foto: Majelis Nasional

Dengan total 420 ketentuan yang harus ditinjau, lembaga-lembaga harus bekerja dengan kapasitas penuh untuk dapat memberlakukan undang-undang penting ini mulai 1 Agustus 2024, 5 bulan lebih awal dari rencana semula.

Khususnya, kehadiran Undang-Undang Pertanahan 2024 diharapkan dapat mengatasi hambatan terkait prosedur alokasi tanah, penilaian tanah, pembebasan lahan, dan sebagainya. Kerangka hukum yang kokoh akan menjadi landasan peluncuran yang membantu mempercepat pelaksanaan proyek, sehingga dapat melancarkan pasokan di pasar.

Dengan Undang-Undang Perumahan yang direvisi, sorotan utama terletak pada regulasi yang fleksibel, yang menciptakan kondisi untuk mempromosikan segmen perumahan sosial, dan berkontribusi pada penyelesaian masalah jaminan sosial. Terkait Undang-Undang Bisnis Properti, regulasi baru ini merupakan pukulan telak bagi subdivisi dan penjualan tanah, membatasi spekulasi dan inflasi harga, serta memastikan perkembangan pasar yang sehat...

Secara umum, kehadiran tiga undang-undang real estate yang diamandemen tidak hanya merupakan langkah penting dalam menyempurnakan sistem hukum tetapi juga membuka banyak peluang baru bagi pasar real estate Vietnam, sekaligus berkontribusi terhadap perkembangan ekonomi secara keseluruhan.

Daftar harga tanah baru "diluncurkan", harga naik puluhan kali lipat

Kuartal keempat tahun 2024 adalah masa di mana banyak daerah memperbarui daftar harga tanah. Khususnya, fokus perhatian tertuju pada Kota Ho Chi Minh dan Hanoi , di mana harga tanah setelah penyesuaian telah meningkat puluhan kali lipat.

Dengan daftar harga tanah baru di Kota Ho Chi Minh, harga tertinggi yang tercatat adalah 687,2 juta VND/m2, yang diterapkan di Jalan Nguyen Hue, Dong Khoi, dan Le Loi (Distrik 1). Dengan demikian, jika koefisien K tidak dihitung, harga ini 4,2 kali lebih tinggi daripada daftar harga tanah lama.

Namun, kenaikan ini masih belum sebanding dengan kenaikan di distrik pinggiran kota. Khususnya, harga tertinggi untuk Jalan Raya Song Hanh 22 (Distrik Hoc Mon) adalah 32 juta VND/m2, meningkat 23 kali lipat. Untuk Jalan Dang Cong Binh (Distrik Hoc Mon), harga baru adalah 18,5 juta VND/m2, meningkat sekitar 12 kali lipat.

Saat ini, Jalan Hang Dao merupakan salah satu tempat dengan harga tanah tertinggi di Hanoi. Foto: Thanh Vu

Pasar properti Hanoi juga menutup tahun 2024 yang penuh gejolak dengan "merombak" daftar harga tanah. Di distrik Dong Da, Jalan Cat Linh mencatat kenaikan harga tanah sebesar 3,45 kali lipat, mencapai VND264,13 juta/m2. Tak jauh di belakang, jalan yang terkait dengan Akademi Perbankan - Chua Boc juga mencatat kenaikan harga hingga VND240,12 juta/m2, 3,45 kali lipat lebih tinggi dari harga sebelumnya.

Di Distrik Hai Ba Trung, Jalan Nguyen Quyen mengalami pembaruan harga tanah sebesar VND206,31 juta/m2, meningkat 8 kali lipat. Demikian pula, Jalan Giai Phong—jalan menuju berbagai universitas besar—juga mengalami peningkatan harga tanah sebesar 7,8 kali lipat, mencapai VND188,09 juta/m2.

Angka-angka yang tercantum di atas, meskipun relatif tinggi, tetap tidak dapat dibandingkan dengan harga tanah di Distrik Hoan Kiem. Di Jalan Tran Hung Dao (dari Tran Thanh Tong hingga Le Duan), harga tanah tertinggi sebelumnya hanya VND114 juta/m2. Namun, kini harganya melonjak menjadi VND695,3 juta/m2, meningkat 6 kali lipat. Demikian pula, Jalan Nha Tho juga meningkat 5,5 kali lipat, dari VND125,4 juta/m2 menjadi VND695,3 juta/m2.

Real estat industri tetap menarik

Pasar real estat industri di kawasan ekonomi utama di Utara dan Selatan tetap menjadi titik terang yang menarik investasi. Menurut data yang dihimpun dari berbagai laporan, pada kuartal ketiga tahun 2024, tingkat hunian di kawasan industri mencapai 77%.

Daerah-daerah seperti Kota Ho Chi Minh, Dong Nai, Binh Duong… berlomba-lomba membangun kawasan industri baru. Foto: Le Toan

Dari jumlah tersebut, harga sewa real estat industri di Utara mencatat peningkatan 5,7% year-on-year, mencapai rata-rata 130 USD/m2/siklus sewa. Di Selatan, harga sewa rata-rata mencapai 176 USD/m2/siklus sewa, naik 5,6% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Perlu diketahui, dalam kurun waktu 2020 hingga September 2024, real estat industri merupakan jenis transaksi M&A (merger dan akuisisi) yang paling dominan nilainya di sektor real estat, yakni mencapai 40%.

Kinerja segmen real estat industri yang stabil didukung oleh peningkatan modal FDI. Banyak perusahaan besar, terutama di sektor teknologi tinggi, sedang mengevaluasi kembali potensi pembangunan Vietnam, dalam konteks strategi "Tiongkok + 1" yang semakin meluas.

Tak berhenti di situ, segmen ini juga diuntungkan oleh kemudahan akses kredit perbankan, karena koefisien risiko jenis ini telah menurun dari 200% menjadi 160%. Penyesuaian yang dilakukan oleh Bank Negara tersebut akan mendorong bank-bank komersial untuk aktif menyalurkan modal guna melaksanakan proyek-proyek real estat kawasan industri, sehingga menarik lebih banyak "pemain besar" untuk berpartisipasi di pasar.

Kemajuan dalam pembangunan perumahan sosial masih lambat

Dalam proyek pembangunan lebih dari 1 juta unit perumahan sosial, negara ini menargetkan pembangunan 130.000 unit pada tahun 2024. Namun, menurut laporan Kementerian Konstruksi, provinsi dan kota baru menyelesaikan sekitar 21.000 unit, setara dengan lebih dari 16% dari rencana.

Jumlah unit rumah susun saat ini masih belum mampu memenuhi kebutuhan perumahan masyarakat. Foto: Thanh Vu

Kota Ho Chi Minh dan Hanoi, dua kota terdepan dalam target konstruksi, masing-masing baru mencapai 21% dan 37% dari rencana. Situasi ini serupa dengan daerah lain seperti Binh Duong (37%), Dong Nai (16%). Beberapa daerah bahkan belum memiliki proyek yang selesai, seperti Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu, dan Ca Mau.

Dari tahun 2021 hingga saat ini, negara ini telah melaksanakan 644 proyek perumahan sosial dengan skala 580.109 unit. Dari jumlah tersebut, hanya 96 proyek yang telah selesai dengan skala lebih dari 57.620 unit. Sebanyak 133 proyek telah mulai dibangun dengan lebih dari 110.200 unit. Sisanya, 415 proyek telah disetujui untuk kebijakan investasi, yang akan menyediakan lebih dari 412.200 unit jika selesai.

Perkembangan pencairan paket kredit senilai VND120 miliar juga tidak lebih optimis. Menurut Kementerian Konstruksi, hingga akhir Oktober 2024, tingkat pencairan hanya 1,5%, setara dengan sekitar VND1.783 miliar. Dari jumlah tersebut, untuk kelompok pembeli rumah, paket ini baru menyalurkan sekitar VND150 miliar.

Harga apartemen di Hanoi naik pesat

Pada tahun 2024, harga apartemen di Hanoi meningkat dengan sangat pesat. Menurut Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam, pada kuartal ketiga tahun 2024, indeks harga apartemen di Hanoi meningkat sebesar 64% dibandingkan kuartal kedua tahun 2019, sementara kenaikan di Kota Ho Chi Minh hanya setengahnya.

Harga apartemen di Hanoi mengalami kenaikan yang signifikan, baik di pasar primer maupun sekunder. Foto: Thanh Vu

Menurut informasi yang dihimpun dari perusahaan riset pasar, harga jual rata-rata apartemen baru di Hanoi saat ini mencapai 70 juta VND/m2, meningkat sekitar 28% dibandingkan tahun lalu. "Panasnya" pasar primer juga menyebabkan harga apartemen lama meroket. Saat ini, harga rata-rata apartemen sekunder sekitar 50 juta VND/m2, meningkat lebih dari 40% dibandingkan tahun lalu.

Kenaikan tajam harga apartemen di Hanoi tahun lalu disebabkan oleh terbatasnya pasokan perumahan di segmen menengah dan bawah. Meskipun jumlah proyek baru telah meningkat, 75% produk baru berada di segmen atas. Selain itu, kenaikan biaya seperti tanah, material bangunan, dan tenaga kerja secara bersamaan juga berdampak signifikan pada harga produk.

Gangguan dalam lelang tanah di pinggiran kota Hanoi

Sejak awal tahun 2024, para investor properti harus mengevaluasi kembali pasar lelang tanah di pinggiran kota Hanoi. Pemerintah daerah seperti Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh, dan lain-lain terus meraih keuntungan besar berkat lelang yang menarik ratusan hingga ribuan peserta, menghasilkan pendapatan hingga ratusan miliar VND.

Pasar lelang tanah di pinggiran kota Hanoi telah "diguncang" oleh banyak kelompok. Foto: Thanh Vu

Tak berhenti di situ, banyak bidang tanah juga memiliki harga jual yang "belum pernah terjadi sebelumnya". Misalnya, di distrik Hoai Duc, kavling sudut LK03-12 di area Long Khuc memiliki harga jual hingga 133,3 juta VND/m2. Di distrik Thanh Oai, kavling LK03-10 di area Ngo Ba memiliki harga jual lebih dari 100,5 juta VND/m2. Di Ha Dong, kavling "ratu kecantikan" 1A-03 meraih harga jual 262 juta VND/m2...

Menurut Kementerian Konstruksi, angka rekor di atas disebabkan oleh buruknya manajemen dan pelaksanaan lelang. Di beberapa tempat, investor telah membentuk kelompok dan berkolusi untuk membayar harga berkali-kali lipat lebih tinggi dari harga awal. Kemudian, mereka "meninggalkan deposit" setelah memenangkan lelang, dengan tujuan menetapkan harga virtual demi mendapatkan keuntungan.

Namun, "demam" ini tidak berlangsung lama. Sejak kuartal keempat 2024, harga jual banyak bidang tanah telah turun 20-50% dibandingkan awal tahun. Tak hanya itu, citra tanah lelang di pinggiran kota juga tercoreng akibat harga "terlalu tinggi" sebesar 30 miliar VND/m2 di Kelurahan Quang Tien, Kecamatan Soc Son. Hanya 4 hari setelah kejadian, Badan Investigasi Kepolisian - Departemen Kepolisian Kota Hanoi menyelidiki 5 orang yang melanggar peraturan lelang properti.

Komentar (0)