Bagaimana mengembangkan TOD saat membangun kereta api cepat?

Kereta cepat diperkirakan akan menghasilkan sekitar $22 miliar dalam bentuk layanan, iklan, dan lahan di kawasan pengembangan berorientasi transit (TOD). Namun, masih banyak yang harus dilakukan untuk mewujudkan harapan tersebut.

Memanfaatkan dana lahan, membuka ruang pengembangan baru

Proyek kereta api cepat (HSR) baru saja diajukan kepada Majelis Nasional untuk dipertimbangkan dan disetujui kebijakan investasinya. Dengan total investasi lebih dari 67 miliar dolar AS, proyek ini juga diharapkan membawa manfaat besar, membuka ruang pengembangan baru dan sumber daya baru melalui pemanfaatan dana lahan secara efektif.

Layanan ini berkembang pesat di sekitar stasiun Wok Wok Hakaniemi di sistem Metro Helsinki (Finlandia).

Bapak Chu Van Tuan, Wakil Direktur Badan Pengelola Proyek Perkeretaapian ( Kementerian Perhubungan ), mengatakan bahwa pendapatan dari pemanfaatan lahan di kawasan TOD dan pemanfaatan komersial kereta cepat dapat mencapai sekitar 22 miliar dolar AS. Dari jumlah tersebut, pendapatan dari jasa dan iklan sekitar 5 miliar dolar AS; dan dari dana pertanahan sekitar 17 miliar dolar AS.

Untuk pengembangan TOD, setiap lokasi stasiun penumpang direncanakan memiliki luas lingkungan 200 - 500 hektar tergantung lokasinya, meliputi 3 area fungsional, yaitu area yang langsung melayani penjemputan dan penurunan penumpang, alun-alun, area parkir dengan luas 6 - 8 hektar; area pelayanan dan komersial dengan luas 10 - 15 hektar; dan area pelayanan perkotaan dengan luas 250 - 300 hektar.

Pengalaman dari negara lain menunjukkan bahwa di sebagian besar kota, nilai tanah dan properti di sepanjang koridor transportasi umum akan meningkat.

Menurut Bapak Tran Thien Canh, Direktur Otoritas Kereta Api Vietnam, di Helsinki Metro (Finlandia), harga properti yang dapat dicapai dengan berjalan kaki dari stasiun kereta api 7,5% lebih tinggi dibandingkan area lain, dan lokasi terbaik dapat meningkat sebesar 11%. Di Jepang, di kota-kota yang memiliki stasiun kereta api, nilai tanah meningkat sebesar 67% dibandingkan tempat lain.

Di Tiongkok, setelah jalur kereta api Beijing-Shanghai sepanjang 1.318 km dengan kecepatan 380 km/jam dioperasikan pada tahun 2011, nilai tanah di area proyek meningkat sebesar 13%. Hanya dalam 10 tahun pengoperasian jalur kereta api Beijing-Shanghai, PDRB di wilayah-wilayah yang dilalui jalur tersebut meningkat dua kali lipat.

Banyak orang masih salah paham tentang TOD.

Terkait orientasi pemanfaatan manfaat dari model TOD, Bapak Chu Van Tuan menyampaikan bahwa pada lahan stasiun yang direncanakan dan sekitarnya, Negara akan langsung melakukan investasi untuk melayani fungsi operasional perkeretaapian.

Setelah 10 tahun mengoperasikan rute Beijing - Shanghai, PDRB daerah di sepanjang rute tersebut meningkat dua kali lipat.

Perencanaan kawasan pengembangan perkotaan dan pusat komersial akan diserahkan kepada pemerintah daerah untuk dilaksanakan dengan menggunakan anggaran daerah atau dana sosial.

Untuk mengurangi beban anggaran pusat, Pemerintah pun mengusulkan agar Majelis Nasional mempertimbangkan suatu mekanisme khusus: Atas sejumlah uang yang terhimpun dari eksploitasi dana tanah di sekitar stasiun kereta api cepat, setelah dikurangi biaya-biaya terkait, daerah diperbolehkan menahan 50% dan membayar 50% ke dalam anggaran pusat untuk menyeimbangkan anggaran negara untuk investasi dalam proyek tersebut, sebagai ganti dari daerah yang diperbolehkan menahan 100% sesuai ketentuan saat ini.

Pendapatan dari eksploitasi dan pengembangan lahan di sekitar stasiun (terutama untuk pembangunan perkotaan) merupakan efisiensi sosial-ekonomi, tidak termasuk dalam efisiensi finansial proyek. Dengan adanya lahan di sekitar stasiun, TOD dapat dikembangkan dan sumber investasi dapat berasal dari sektor swasta atau kemitraan publik-swasta (KPS).

Efektivitas pengembangan dana lahan ini harus diperhitungkan dalam pertumbuhan ekonomi. Setelah proyek disetujui secara prinsip, pekerjaan dimulai, dan anggaran harus dibelanjakan. Namun, pada saat yang sama, unit pelaksana dan perusahaan akan memiliki pendapatan, harus membayar pajak, dan anggaran akan memiliki pendapatan.

Nantinya, ketika kawasan perkotaan, komersial, dan jasa berkembang, penerimaan pajak akan meningkat.

Bapak Nguyen Van Phuc, mantan Wakil Ketua Komite Ekonomi Majelis Nasional

Pendapatan TOD tidak akan dimasukkan dalam investasi proyek. Dengan kata lain, ini bukan sumber untuk mengimbangi modal investasi lebih dari 67 miliar dolar AS, melainkan saluran untuk menghasilkan pendapatan bagi anggaran negara. Pembayaran ini akan digabung ke dalam anggaran pusat. Alokasi dan penggunaan selanjutnya untuk pekerjaan apa akan diputuskan oleh negara," jelas Bapak Tuan.

Berpartisipasi langsung dalam kelompok kerja untuk mempelajari kereta api cepat Kementerian Perhubungan, Direktur Departemen Perkeretaapian Tran Thien Canh mengatakan bahwa pendapatan dari dana tanah di sepanjang rute kereta api cepat tidak akan digunakan untuk berinvestasi kembali dalam proyek tersebut tetapi akan digunakan untuk proyek lain.

Berdasarkan pengalaman internasional, ketika proyek dimulai, dana lahan di sepanjang rute belum terbentuk, sehingga mustahil untuk menentukan berapa banyak dana lahan yang dapat dimanfaatkan untuk mengkompensasi anggaran yang dikeluarkan untuk investasi rute. Pendapatan TOD akan terbentuk secara bertahap selama proses implementasi atau setelah proyek beroperasi.

Menurut Bapak Nguyen Ngoc Dong, mantan Wakil Menteri Perhubungan, pendapatan dari TOD merupakan pendapatan masa depan dan tidak dapat langsung diambil.

"Saat ini, banyak orang salah paham bahwa pengembangan TOD akan menghasilkan cukup uang untuk membangun rel kereta api. Padahal, kita harus membangun rel kereta api terlebih dahulu, baru kemudian mengharapkan proyek dan model lain memiliki dasar untuk berkembang. Menunggu dana dari TOD belum diketahui kapan," aku Bapak Dong.

Penelitian awal tentang koridor hukum pengadaan tanah dan ganti rugi

Menurut Bapak Nguyen Ngoc Dong, agar model TOD dapat mencapai harapannya, perhatian khusus perlu diberikan pada perencanaan lahan di sekitar stasiun. Misalnya, seberapa luas area pengembangan TOD yang ideal, dan berapa meter jarak pengembangan dalam radius dari stasiun agar menarik?

Terkait dengan pengadaan dan pembukaan lahan untuk pembangunan TOD, pihak berwenang perlu segera mengkaji mekanisme, kebijakan, dan koridor hukum dalam bernegosiasi dengan masyarakat.

Bapak Chu Van Tuan mengatakan bahwa laporan studi pra-kelayakan mengusulkan serangkaian mekanisme khusus, yang memberikan kewenangan kepada Komite Rakyat provinsi untuk secara proaktif menerapkan konten yang terkait dengan penyesuaian perencanaan kota.

Secara khusus, Panitia Rakyat Provinsi diberi wewenang untuk melakukan penyesuaian perencanaan pembangunan di wilayah sekitar stasiun kereta api cepat, rute, skala, dan lokasi stasiun apabila diperlukan tanpa harus melakukan prosedur penyesuaian lokal terhadap proyek perencanaan pembangunan yang telah disetujui sebelumnya di tingkat yang lebih tinggi.

Bagi kawasan stasiun dan kawasan sekitarnya yang belum memiliki rencana pembangunan yang disetujui oleh instansi yang berwenang, maka pada periode peninjauan perencanaan berikutnya, Panitia Rakyat Provinsi akan menetapkan rencana zonasi atau rencana rinci pelaksanaan proyek dan memutakhirkan isi yang telah disesuaikan menjadi rencana yang lebih tinggi tingkatannya.

Di sekitar stasiun, Komite Rakyat provinsi berwenang untuk memutuskan perencanaan, arsitektur, infrastruktur teknis, infrastruktur sosial, persyaratan ruang dan penggunaan lahan selain yang ditentukan dalam peraturan teknis nasional, sesuai dengan perencanaan provinsi yang telah disetujui sebelumnya.

Sumber: https://www.baogiaothong.vn/phat-trien-tod-the-nao-khi-lam-duong-sat-toc-do-cao-192241125210014282.htm