Mentalitas menunggu dan melihat akan segera terangkat, apartemen di Hanoi Barat 'mendominasi siaran udara', berapa besar harga tanah di Kota Ho Chi Minh akan meningkat setelah penyesuaian?

Pasar terus pulih secara perlahan namun pasti dengan hasil yang membaik secara bertahap; jumlah apartemen yang terjual di Hanoi meningkat lebih dari 200%, daftar harga tanah yang disesuaikan di Kota Ho Chi Minh hanya sekitar 70% dari harga pasar... adalah berita real estat terbaru.

Pada akhir tahun 2024, proses pemulihan pasar properti Vietnam akan menunjukkan kemajuan yang nyata. (Foto: Linh An)

Pasar sedang pulih secara stabil

Menurut batdongsan.com.vn , Ibu Pham Thi Mien, Wakil Direktur Institut Penelitian dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam (Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam), pasar real estat Vietnam pulih secara berkelanjutan.

Menurut Ibu Mien, didukung oleh banyak faktor positif, sambil menunggu undang-undang baru "menyerap", pasar properti Vietnam akan terus pulih secara berkelanjutan dengan hasil yang membaik secara bertahap. Pada akhir tahun, proses pemulihan pasar properti Vietnam akan menunjukkan kemajuan yang nyata.

Wakil Direktur Lembaga Riset dan Evaluasi Pasar Properti Vietnam (Asosiasi Pialang Properti Vietnam) menekankan bahwa berdasarkan pertumbuhan ekonomi yang melampaui skenario yang ditetapkan, kredit yang keluar dari situasi "suram", tingkat suku bunga pinjaman tetap rendah, dan penyaluran investasi publik terus didorong; Undang-Undang Pertanahan 2024, Undang-Undang Perumahan 2023, Undang-Undang Bisnis Properti 2023, dan Pasal 209 Pasal 2 Undang-Undang Lembaga Perkreditan akan berlaku mulai 1 Agustus, 5 bulan lebih awal dari keputusan sebelumnya. Hal ini akan berdampak positif dan berkontribusi dalam mendorong pemulihan dan perkembangan pasar properti.

Ketika Undang-Undang ini berlaku, mentalitas "menunggu" akan hilang. Perusahaan pengembang proyek mulai berlomba untuk menjalin kerja sama dengan badan pengelola negara. Investor semakin percaya diri dalam meluncurkan produk mereka. Investor semakin percaya diri, mendorong arus kas yang seharusnya mengalir ke perbankan untuk properti. Pialang dan perusahaan jasa pialang secara aktif meningkatkan kapasitas mereka, merekrut staf, meningkatkan pengetahuan, mematuhi peraturan baru, dan sebagainya.

Menurut Ibu Mien, sambil menunggu undang-undang baru "menyerap", pasar properti akan terus pulih secara perlahan dan berkelanjutan dengan hasil yang membaik secara bertahap. Pada akhir tahun, proses pemulihan pasar properti Vietnam akan menunjukkan kemajuan yang nyata. Hasil pemulihan akan terus dibedakan berdasarkan segmen dan wilayah, tetapi dengan tingkat diferensiasi yang lebih merata.

Daftar harga tanah Kota Ho Chi Minh yang disesuaikan hanya sekitar 70% dari harga pasar.

Pada sore hari tanggal 29 Juli, di Pusat Pers Kota Ho Chi Minh (HCMC), diadakan konferensi pers untuk memberikan informasi tentang penyesuaian Daftar Harga Tanah sesuai dengan Klausul 1, Pasal 257 Undang-Undang Pertanahan tahun 2024.

Menurut perwakilan dari Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh, rancangan Daftar Harga Tanah yang disesuaikan telah meningkat sekitar 7 kali lipat dibandingkan dengan daftar harga tanah dalam Keputusan No. 02/2020/QD-UBND tanggal 16 Januari 2020 dari Komite Rakyat Kota. Namun, Daftar Harga Tanah menurut Keputusan 02/2020/QD-UBND tanggal 16 Januari 2020 harus dikalikan dengan koefisien penyesuaian harga tanah sebesar 3,5 kali lipat saat digunakan. Oleh karena itu, pada kenyataannya, Daftar Harga Tanah yang disesuaikan kali ini hanya meningkat sekitar 2,5 kali lipat, dengan demikian, harga tanah menurut Daftar Harga Tanah yang disesuaikan yang diharapkan hanya sesuai dengan 70% dari tingkat harga pasar.

Sebagai contoh, harga tanah di Jalan Dong Khoi, Nguyen Hue, Distrik 1 berdasarkan Keputusan 02/QD-UBND adalah 162 juta VND/m2 (setara dengan batas maksimum harga tanah menurut Undang-Undang Pertanahan tahun 2013). Pada tahun 2021, Komite Rakyat Kota menyetujui harga tanah spesifik (harga pasar) untuk rumah lantai dasar sebesar 680 juta VND/m2. Jika dihitung dengan interpolasi, harga tanah di area ini setara dengan 970 juta VND/m2. Saat ini, daftar harga tanah yang telah disesuaikan untuk Jalan Dong Khoi, Nguyen Hue adalah 810 juta VND/m2, yang sesuai dengan kondisi umum area tersebut.

Menurut Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, berdasarkan penilaian awal, kelompok yang paling terdampak adalah subjek alih fungsi lahan dan pengakuan hak guna lahan, baik rumah tangga maupun individu. Namun, jika membandingkan Undang-Undang Pertanahan 2013 dengan Undang-Undang Pertanahan 2024, kasus penggunaan lahan yang stabil sebelum 15 Oktober 1993 tidak perlu membayar retribusi penggunaan lahan; jika luasnya melebihi batas, retribusi akan dipungut sesuai Daftar Harga Tanah 2005. Kasus penggunaan lahan lainnya dipertimbangkan berdasarkan asal dan waktu penggunaan lahan untuk mendapatkan tarif pemungutan yang sesuai.

Berdasarkan rancangan Peraturan Pemerintah tentang pemungutan retribusi penggunaan tanah dan sewa tanah yang akan segera diterbitkan Pemerintah, tarif pemungutan akan dipertimbangkan berdasarkan jangka waktu sebesar 10% hingga 50% dari Daftar Harga Tanah yang telah disesuaikan. Selain itu, pengguna tanah yang termasuk dalam keluarga penerima manfaat, masyarakat berprestasi, dan rumah tangga miskin akan dibebaskan dari retribusi penggunaan tanah sesuai dengan peraturan Pemerintah.

Dengan demikian, Daftar Harga Tanah yang disesuaikan yang diusulkan justru mendekatkan harga tanah yang diatur dengan harga pasar umum, yang berkontribusi positif terhadap keadilan dan transparansi bagi pengguna lahan, serta menghindari kerugian pada anggaran negara. Dengan demikian, pemanfaatan lahan akan lebih ekonomis. Dalam waktu dekat, Pemerintah akan menyesuaikan tingkat pemungutan (persentase) agar sesuai dengan situasi praktis, sehingga membatasi kenaikan pendapatan yang tiba-tiba,” ujar seorang perwakilan dari Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup.

Pasar apartemen Hanoi menunjukkan tanda-tanda positif pasokan dan permintaan

Laporan pasar properti Hanoi untuk kuartal kedua tahun 2024, yang baru saja dirilis oleh Cushman & Wakefield, menunjukkan bahwa dalam 6 bulan pertama tahun 2024, pasar apartemen Hanoi menunjukkan tanda-tanda positif, baik dari segi penawaran maupun permintaan. Sekitar 10.800 apartemen baru dibuka untuk dijual, hampir tiga kali lipat lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Pada Q2/2024, sekitar 7.600 apartemen diluncurkan untuk dijual, menandai peningkatan sebesar 140% QoQ dan 155% YoY. Perubahan signifikan ini terutama disebabkan oleh peluncuran proyek-proyek apartemen baru di kawasan perkotaan terpadu, seperti Vinhomes Ocean Park dan Vinhomes Smart City. Wilayah Barat menyumbang sekitar 59% pasokan apartemen baru dalam 6 bulan pertama tahun 2024, dan proyek-proyek kelas menengah terus mendominasi pasar, menyumbang sekitar 90% dari pasokan baru.

Sekitar 10.900 apartemen terjual pada paruh pertama tahun 2024, naik 216% dibandingkan tahun sebelumnya. Pada kuartal kedua tahun 2024, penjualan apartemen baru di Hanoi mencapai sekitar 7.400 unit, naik 110% dibandingkan kuartal sebelumnya dan 147% dibandingkan tahun sebelumnya. Harga rata-rata primer mencapai hampir USD 2.640/m2, naik 11% dibandingkan kuartal sebelumnya dan 30% dibandingkan tahun sebelumnya.

Menurut para ahli dari Cushman & Wakefield, pertumbuhan penjualan baru pada paruh pertama tahun 2024 disebabkan oleh kelangkaan pasokan baru dalam beberapa tahun terakhir. Proyek-proyek baru yang diluncurkan dengan status hukum yang transparan, investor yang bereputasi baik, kebijakan penjualan yang menarik, dan fasilitas lengkap telah mencatat kinerja penjualan yang positif. Sebagian besar proyek ini berasal dari kawasan perkotaan terpadu yang besar di Barat.

Meningkatnya permintaan apartemen di Hanoi didorong oleh meningkatnya permintaan perumahan seiring dengan pertumbuhan penduduk dan imigrasi kota. Selain itu, permintaan investasi secara bertahap kembali ke sektor properti di tengah ketidakstabilan ekonomi.

Harga apartemen primer terus meningkat karena pasokan yang terbatas. Kenaikan harga ini juga didorong oleh pasokan apartemen kelas menengah dan atas yang mencapai 98% dari pasokan baru, sementara pasokan apartemen terjangkau masih terbatas.

Di pasar apartemen Hanoi, pada paruh kedua tahun 2024, pasar real estat diperkirakan akan menyambut sekitar 9.500 apartemen baru. Sebagian besar pasokan ini akan terkonsentrasi di wilayah Barat, berkat lokasinya yang strategis dan infrastruktur yang mapan. Selain itu, pada paruh kedua tahun 2024, pasokan diperkirakan akan terus terkonsentrasi di kawasan perkotaan terpadu seperti Vinhomes Ocean Park dan Vinhomes Smart City.

Mulai tahun 2025, distrik-distrik suburban, termasuk Dong Anh, Gia Lam, Ha Dong, Hoai Duc, Hoang Mai, Long Bien, dan Thanh Tri, diperkirakan akan mendominasi pasokan apartemen di masa mendatang berkat pembangunan infrastruktur dan inisiatif perencanaan kota oleh Pemerintah. Khususnya, distrik Dong Anh dan Gia Lam diperkirakan akan menjadi distrik pada tahun 2025, yang berkontribusi pada pasokan yang diharapkan dari kawasan perkotaan terpadu yang besar seperti Vinhomes Co Loa, Vinhomes Ocean Park, dan BRG Smart City.

Dalam 6 bulan pertama tahun 2024, pasar apartemen Hanoi menunjukkan tanda-tanda positif, baik dari sisi penawaran maupun permintaan. (Foto: Ke Toai)

Kasus evakuasi darurat dari gedung apartemen sejak 1 Agustus

Pemerintah baru saja mengeluarkan Keputusan 98 yang merinci sejumlah pasal dalam Undang-Undang Perumahan yang telah diubah tentang renovasi dan rekonstruksi bangunan apartemen, berlaku mulai 1 Agustus.

Berdasarkan Keputusan tersebut, terdapat 5 kasus di mana pemilik dan pengguna gedung apartemen harus direlokasi. Dari jumlah tersebut, 2 kasus memerlukan relokasi mendesak dan 3 kasus memerlukan relokasi sesuai dengan rencana kompensasi dan dukungan pemukiman kembali.

Secara khusus, dua kasus di mana gedung apartemen harus segera direlokasi adalah gedung yang rusak akibat kebakaran, ledakan, atau bencana alam atau serangan musuh yang tidak lagi memenuhi kondisi keselamatan untuk penggunaan lanjutan.

Dalam kasus ini, badan pengelola provinsi harus menyerahkan keputusan relokasi mendesak kepada Komite Rakyat Provinsi dalam waktu 3 hari sejak tanggal kesimpulan bahwa gedung apartemen tersebut tidak memenuhi syarat untuk digunakan lebih lanjut.

Keputusan tersebut harus secara jelas menyatakan lokasi gedung apartemen yang harus segera direlokasi, lokasi hunian sementara, metode, biaya, dan durasi relokasi, serta tanggung jawab organisasi dan individu terkait. Jika pemilik gedung apartemen tidak pindah, badan pengelola akan melaksanakan keputusan tersebut dalam waktu maksimal 7 hari kerja sejak tanggal keputusan pelaksanaan.

3 kasus bangunan apartemen juga harus direlokasi sesuai dengan rencana kompensasi dan dukungan pemukiman kembali.

Pertama, struktur penahan beban utama gedung apartemen tersebut secara keseluruhan dalam kondisi bahaya, berisiko runtuh, dan tidak memenuhi persyaratan untuk penggunaan lanjutan.

Kedua, bangunan apartemen mengalami kerusakan parah, dan sistem infrastruktur teknis pencegahan dan penanggulangan kebakaran, penyediaan air dan drainase, pengolahan air limbah, kelistrikan, serta lalu lintas internal tidak memenuhi persyaratan standar dan peraturan teknis yang berlaku atau berisiko tidak aman dalam pengoperasiannya. Pekerjaan ini perlu dibongkar untuk menjamin keselamatan pemilik dan pengguna bangunan apartemen serta memenuhi persyaratan renovasi dan penataan kota.

Terakhir, salah satu struktur bangunan apartemen mengalami kerusakan, termasuk fondasi, kolom, dinding, balok, dan kasau yang tidak memenuhi persyaratan penggunaan normal. Bangunan-bangunan ini tidak termasuk dalam dua kasus pembongkaran sebagaimana disebutkan di atas, melainkan harus direnovasi dan dibangun secara bersamaan sesuai dengan rencana yang telah disetujui.

Pemilik dan pengguna gedung apartemen akan mendapatkan akomodasi sementara dalam berbagai bentuk, seperti dana perumahan sementara yang tersedia; dana perumahan milik aset publik di area tersebut; pembelian perumahan komersial atau investasi dalam pembangunan dana perumahan sementara menggunakan modal APBD atau modal dari dana investasi pembangunan, dana pembangunan perumahan daerah (jika ada). Selain itu, pemilik juga dapat dibayar untuk menyediakan akomodasi mereka sendiri.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html