Pasar Properti Kota Ho Chi Minh - Bagian 1: Masalah Hukum, Kekurangan Pasokan

Pelajaran 1: Masalah hukum, kurangnya pasokan

Menurut Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), kebijakan dukungan, bersama dengan dukungan dari bisnis dan lembaga manajemen, tidak hanya membawa peluang pemulihan yang kuat tetapi juga membentuk kembali struktur pasar, menuju visi pembangunan jangka panjang.

Tantangan yang tersisa

Menurut laporan dari Kantor Statistik Kota Ho Chi Minh, pendapatan properti pada tahun 2024 akan mencapai VND199.155 miliar, menyumbang 60,3% dari total pendapatan dari "jasa lainnya", dengan tingkat pertumbuhan positif sebesar 6,7%. Namun, menurut Asosiasi Properti Kota Ho Chi Minh (HoREA), tingkat pertumbuhan ini tidak dapat menutupi fakta bahwa kesulitan telah berlangsung selama 4 tahun terakhir, dengan banyak proyek yang terhenti atau tertunda.

Namun, upaya penyelesaian masalah hukum oleh Pemerintah dan Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh telah membuahkan hasil tertentu, seperti penyelesaian 64 proyek pada tahun 2024, di mana 8 proyek telah selesai. Namun, lebih dari 100 proyek lainnya belum diselesaikan, sehingga sangat menghambat pasokan baru ke pasar.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua HoREA, mengatakan bahwa fakta bahwa lebih dari 100 proyek memiliki masalah hukum yang belum terselesaikan tidak hanya menghentikan pasokan perumahan baru, tetapi juga berdampak serius pada struktur produk di pasar. Segmen perumahan kelas atas terus mendominasi, sementara permintaan untuk perumahan kelas menengah dan terjangkau terus meningkat.

Selain itu, keterlambatan persetujuan proyek perumahan sosial telah menimbulkan konsekuensi sosial yang serius. Masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah tidak dapat mengakses perumahan yang terjangkau, sehingga meningkatkan ketimpangan akses terhadap sumber daya perkotaan.

Perlu dicatat, Kota Ho Chi Minh hanya memiliki 12 proyek perumahan yang disetujui untuk investasi pada tahun 2024, jauh lebih rendah daripada rata-rata 60 proyek per tahun sebelum pandemi COVID-19. Dari jumlah tersebut, hanya 1 proyek perumahan sosial yang disetujui, menunjukkan stagnasi serius dalam pengembangan segmen perumahan terjangkau.

Selain itu, belum ada proyek yang mendapatkan alokasi lahan atau lahan sewa, dan hanya dua proyek perumahan komersial yang telah mendapatkan izin konstruksi. Prosedur hukum yang rumit, mulai dari persetujuan investasi, persetujuan perencanaan rinci 1/500, hingga penilaian lahan, terus menjadi hambatan utama bagi pengembangan pasar.

Di sisi lain, pasar properti di Kota Ho Chi Minh juga dipengaruhi oleh serangkaian kebijakan hukum yang tidak sinkron. Peraturan tentang penilaian proyek berdasarkan Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Perumahan, dan peraturan terkait lainnya belum menciptakan kondisi yang kondusif untuk mengatasi hambatan hukum. Implementasi mekanisme baru seperti Keputusan 115/2024/ND-CP dan amandemen Undang-Undang Perencanaan dan Undang-Undang Investasi diperkirakan akan menjadi titik balik, tetapi penerapannya akan membutuhkan waktu lebih lama.

Belum lagi, bisnis properti saat ini menghadapi tekanan besar akibat minimnya modal investasi. Menurut perkiraan, total nilai obligasi korporasi yang jatuh tempo di sektor properti pada tahun 2025 dapat mencapai 180.000 miliar VND. Hal ini menyebabkan banyak bisnis menunda atau bahkan menghentikan proyek yang sedang berjalan, menciptakan lingkaran setan yang menghambat pasar.

Pasokan yang tidak seimbang, harga perumahan yang meningkat

Pada tahun 2024, pasar Kota Ho Chi Minh hanya akan memiliki 31 proyek perumahan komersial yang sedang dikembangkan, dengan total 31.167 apartemen, penurunan tajam dibandingkan rata-rata tahunan sebelumnya. Khususnya, hanya 4 proyek yang memenuhi syarat untuk memobilisasi modal, dengan 1.611 apartemen, semuanya di segmen kelas atas. Ini adalah pertama kalinya dalam sejarah pasar di mana tidak ada lagi pasokan untuk segmen perumahan kelas menengah dan terjangkau.

Selain itu, struktur produk real estat jatuh ke dalam situasi "piramida terbalik", dengan perumahan mewah menyumbang 100% pasokan dalam 11 bulan di tahun 2024, dibandingkan dengan 70,6% pada tahun 2020. Sementara itu, perumahan terjangkau—segmen dengan permintaan tertinggi—telah sepenuhnya menghilang dari pasar.

Ketidakseimbangan yang serius ini telah menyebabkan kenaikan harga rumah yang tak terkendali. Harga rata-rata apartemen mewah mencapai VND9,39 miliar/unit, belum termasuk biaya yang timbul di pasar sekunder. Di wilayah pusat seperti Distrik 1 dan Distrik 3, harga rumah terus meningkat, sementara Kota Thu Duc dan Distrik Binh Chanh masih kekurangan proyek baru, sehingga memperlebar kesenjangan antara harga rumah dan kemampuan membayar masyarakat.

Selain itu, Kementerian Konstruksi memperkirakan bahwa dengan penyesuaian harga tanah pada tahun 2024, harga perumahan dapat terus meningkat sebesar 15-20% pada tahun 2025. Kenaikan harga ini tidak hanya mengurangi peluang kepemilikan rumah bagi kelompok berpenghasilan menengah dan rendah, tetapi juga meningkatkan kesenjangan akses perumahan di wilayah perkotaan besar seperti Kota Ho Chi Minh.

Meskipun menghadapi banyak tantangan, pasar properti di Kota Ho Chi Minh diperkirakan masih akan pulih jika masalah hukum diselesaikan secara tuntas. Kawasan seperti Binh Chanh, Nha Be, dan Kota Thu Duc dengan dana lahan yang besar dan infrastruktur lalu lintas yang semakin baik dapat menjadi pendorong utama pertumbuhan.

Proyek utama seperti Metro Jalur 1, Jalan Tol Ho Chi Minh City-Moc Bai, dan Jalan Lingkar 3 diharapkan tidak hanya membantu menghubungkan kawasan pusat dengan pinggiran kota, tetapi juga menciptakan peluang pengembangan bagi kota-kota satelit seperti Long An, Dong Nai, dan Binh Duong.

Namun, untuk memanfaatkan potensi ini, hambatan hukum perlu segera diatasi. Kota Ho Chi Minh perlu memperkuat mekanisme koneksi antar lembaga manajemen, mempersingkat waktu pemrosesan proyek investasi; di saat yang sama, pemantauan harga perumahan dan penyeimbangan struktur produk di pasar juga perlu difokuskan untuk memastikan pembangunan berkelanjutan.

Artikel sebelumnya: Mengurai simpul, memanfaatkan peluang untuk menerobos

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406