Pasar sewa kantor yang ramai dan perkiraan para ahli

Ciptakan lingkungan yang kompetitif

Aktivitas penyewaan kantor belakangan ini kembali ramai dengan transaksi perluasan atau relokasi kantor. Pasar juga mencatat pergeseran permintaan penyewa, yang memaksa investor perkantoran untuk beralih guna mempertahankan penyewa, terutama perusahaan besar dan perusahaan multinasional.

Untuk lebih memahami pergeseran permintaan penyewa dan mengetahui faktor-faktor yang efektif mempertahankan penyewa kantor, Tn. Matthew Powell - pemimpin Savills Vietnam, pasar perkantoran diuntungkan dari peningkatan aliran modal FDI ke Vietnam belakangan ini.

Data Kementerian Perencanaan dan Investasi menunjukkan bahwa per 20 April 2024, total modal FDI di Vietnam mencapai lebih dari 9,27 miliar dolar AS, meningkat 4,5% dibandingkan periode yang sama tahun 2023. Hingga saat ini, negara ini memiliki 40.049 proyek yang valid dengan total modal terdaftar hampir 478,58 miliar dolar AS.

Banyak kantor kelas A yang disewakan di Kota Ho Chi Minh .

Investor asing berinvestasi di 17 dari 21 sektor ekonomi nasional. Dari sektor-sektor tersebut, industri pengolahan dan manufaktur memimpin dengan total investasi lebih dari 6,15 miliar dolar AS, menyumbang hampir 66,4% dari total investasi tercatat, naik 19,8% dibandingkan periode yang sama.

Bisnis real estat berada di peringkat kedua dengan total modal investasi lebih dari 1,73 miliar dolar AS, menyumbang hampir 18,7% dari total modal investasi terdaftar, naik 78,2% selama periode yang sama. Selanjutnya adalah sektor grosir dan ritel; transportasi dan pergudangan dengan total modal terdaftar masing-masing lebih dari 451,4 juta dolar AS dan hampir 383,2 juta dolar AS.

Pertumbuhan modal FDI dan diversifikasi industri, bersama dengan indeks kepercayaan bisnis yang terus positif, telah menunjukkan bahwa Vietnam merupakan pasar potensial bagi banyak jenis bisnis, sehingga menyebabkan peningkatan permintaan terhadap perkantoran.

Aktivitas penyewaan kantor pada kuartal pertama tahun 2024 sangat dinamis. Khususnya, penyewa di sektor teknologi informasi, manufaktur, dan hukum mempertahankan tingkat yang tinggi.

Namun, permintaan tinggi tidak terjadi di semua segmen perkantoran. Permintaan saat ini terkonsentrasi di segmen perkantoran berkualitas tinggi, karena penyewa memiliki persyaratan yang lebih ketat untuk perkantoran. Mereka membutuhkan kantor yang menjamin kualitas baik dan lingkungan kerja yang baik untuk menarik dan mempertahankan talenta.

Lingkungan kerja selalu menjadi salah satu faktor yang diincar oleh investor penyewaan kantor maupun penyewa kantor.

Oleh karena itu, tren ini secara bertahap bergeser ke arah bangunan bersertifikasi hijau, dengan ruang berkualitas dan fasilitas lengkap. Oleh karena itu, investor perkantoran harus terus mengikuti dan memastikan penyediaan gedung berstandar kualitas yang sesuai dengan selera umum.

Tren saat ini, sebagian besar penyewa lebih menyukai area pusat kota besar, di mana terdapat proyek-proyek baru berkualitas tinggi, harga sewa yang sesuai dan dekat dengan pusat kota.

Dapat dilihat bahwa tren pemilihan kantor oleh penyewa bergantung pada banyak faktor dan harga bukanlah satu-satunya faktor yang menjadi pertimbangan pelaku bisnis, terutama bagi penyewa yang cenderung meningkatkan kantornya ke gedung Kelas A.

Bagi banyak perusahaan, pindah ke gedung perkantoran bersertifikat hijau merupakan prioritas utama atau bahkan persyaratan, sebagai bagian dari komitmen ESG global mereka terhadap pemegang saham dan persyaratan peraturan yang relevan.

Terkadang perusahaan bersedia membayar lebih untuk bangunan berkualitas lebih baik dengan sertifikasi ramah lingkungan, yang menyediakan lingkungan kerja yang produktif bagi karyawan dan citra merek yang positif bagi pelanggan. Jadi, meskipun harga jelas merupakan faktor yang sangat penting, bukan berarti harga merupakan faktor penentu.

Para ahli Savills telah mencatat perbedaan antara bangunan bersertifikat hijau dan bangunan tidak bersertifikat.

Bangunan-bangunan tua yang tidak memenuhi standar hijau kini akan menghadapi tekanan yang lebih besar untuk menurunkan harga sewa karena tidak mampu bersaing dengan bangunan-bangunan bersertifikasi hijau. Bukti menunjukkan bahwa beberapa pemilik properti, terutama untuk perkantoran Kelas B, terpaksa menurunkan harga sewa untuk mempertahankan penyewa, sementara bangunan-bangunan mewah mempertahankan harga sewa yang stabil.

"Harga memang penting. Namun, seperti hal lainnya, banyak orang bersedia membayar untuk pengalaman berkualitas. Layaknya membeli mobil, pakaian, atau tas, terkadang selisih harga masih bisa diterima untuk produk dan layanan berkualitas lebih tinggi," ujar Matthew Powell.

Sewa kantor di Kota Ho Chi Minh meningkat

Menurut para ahli Savills, pasar perkantoran di Kota Ho Chi Minh memiliki banyak keunggulan, dengan ruang kantor yang luas dan pasar komersial yang lebih besar. Harga sewa kantor di Kota Ho Chi Minh tetap lebih tinggi dibandingkan di Hanoi, terutama untuk proyek-proyek di Distrik 1.

Namun, pasar Kota Ho Chi Minh sebelumnya sebagian besar terkonsentrasi di satu area, Distrik 1, yang menyediakan pasokan perkantoran utama. Namun, pasar ini kini telah bergeser ke area Thu Thiem, dengan pasokan perkantoran baru, area perkantoran yang luas, dan banyak proyek bersertifikat hijau.

Sementara itu, cerita di Hanoi berbeda. Hanoi memiliki perkembangan pasar perkantoran yang lebih luas, dengan berbagai lokasi yang berfokus pada proyek komersial seperti Hoan Kiem, Ba Dinh, Hanoi Barat, dan segera kawasan Danau Barat.

Namun, tingkat hunian proyek-proyek di kawasan Hoan Kiem dan Ba ​​Dinh saat ini cukup tinggi. Oleh karena itu, gedung-gedung baru yang diperkirakan akan diluncurkan dalam waktu dekat seperti Grand Terra, Taisei Square Hanoi, Tien Bo Plaza, dan BRG Diamond Park Plaza akan menjadi sumber pasokan baru, yang akan meningkatkan minat terhadap aktivitas komersial.

Kota Ho Chi Minh dianggap memiliki sejumlah besar kantor untuk disewa yang menarik banyak pelanggan dan memiliki harga yang lebih baik.

Para ahli juga percaya bahwa harga sewa kantor di Hanoi tidak mungkin melampaui harga sewa kantor di Kota Ho Chi Minh di masa mendatang.

Oleh karena itu, menurut Savills Asia Pacific, pada paruh kedua tahun 2023, harga sewa kantor Kelas A di Hanoi relatif terhadap wilayah sekitarnya tetap berada pada tingkat rata-rata, yaitu 41,7 USD/m2/bulan (termasuk pajak dan biaya layanan). Sementara itu, angka yang tercatat di Kota Ho Chi Minh adalah 63,2 USD/m2/bulan.

Khususnya, dengan pasokan Kelas A baru di Hanoi yang diharapkan meningkat di waktu mendatang, harga sewa akan tetap kompetitif.

Untuk bangunan individual yang populer atau berkualitas baik, harga yang lebih tinggi mungkin diperlukan, tetapi tidak akan jauh lebih tinggi daripada alternatifnya. Oleh karena itu, di masa mendatang, Hanoi akan mempertahankan harga sewa yang wajar untuk bangunan berkualitas tinggi.

Di saat yang sama, para ahli juga meyakini bahwa biaya investasi bangunan hijau merupakan investasi jangka panjang. Sementara itu, kisah penurunan harga merupakan kisah jangka pendek. Pasalnya, penyewa kantor seringkali menggunakan gedung tersebut dalam jangka waktu yang panjang, setidaknya 5-10 tahun, atau bahkan lebih lama.

Oleh karena itu, gedung perkantoran hijau yang dikembangkan secara berkelanjutan merupakan faktor yang sangat penting bagi investor untuk mempertahankan penyewa jangka panjang. Oleh karena itu, tantangan saat ini bagi investor proyek hijau adalah investasi jangka panjang.

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html