Pasar sewa setengah ramai, setengah sepi.

[iklan_1]

Kota Ho Chi Minh: Rumah untuk disewakan masih memiliki tingkat hunian positif sebesar 65% atau lebih, sebaliknya, rumah bandar di tepi jalan memiliki sangat sedikit penyewa dan sering kosong.

Catatan VnExpress menunjukkan bahwa sejak awal kuartal kedua hingga 21 Mei, pasar perumahan sewa di Kota Ho Chi Minh terbagi tajam menjadi dua kelompok: terang dan gelap. Khususnya, segmen perumahan sewa dengan harga di bawah 3,5 juta VND per bulan, berjarak 10 km atau lebih dari pusat kota, yang melayani mayoritas mahasiswa dan pekerja berpenghasilan rata-rata (di bawah 12 juta VND per bulan) mencatat tingkat hunian 90-95%. Segmen perumahan sewa dengan harga 3,5-5 juta VND per bulan, berjarak 3-6 km dari pusat kota, yang melayani pekerja berpenghasilan baik (13-20 juta VND per bulan) juga mencapai tingkat hunian 85-90%.

Untuk segmen perumahan sewa dengan harga di atas 5-7 juta VND per bulan, terdapat tanda-tanda sedikit fluktuasi dengan tingkat hunian mencapai 80%. Setelah setiap kontrak enam bulan atau satu tahun berakhir, 20-30% penyewa akan keluar dan harus mencari penyewa baru. Perumahan sewa dengan harga 8-15 juta VND per bulan atau lebih memiliki tingkat hunian yang turun menjadi 70-75%, dengan penyewa tetap yang keluar. Segmen perumahan sewa dengan harga 1.000 USD per bulan atau lebih memiliki tingkat hunian yang lebih rendah, yaitu 65-70%, tetapi masih berada pada level positif.

Berbeda dengan tingkat hunian ideal rumah sewa untuk hunian, rumah-rumah di pinggir jalan yang disewakan di pusat Kota Ho Chi Minh justru tampak suram, dengan banyak rumah kosong. Sejak April, di sepanjang Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, jalan mode Nguyen Trai, dan jalan Bui Vien Western (Distrik 1), rumah-rumah di pinggir jalan yang dulunya ramai dengan bisnis kini banyak yang kosong.

Penarikan diri banyak merek juga terjadi di sekitar Bundaran Katedral Notre Dame - Kantor Pos Kota. Mellower Coffee yang terletak di Gedung Metropolitan tutup pada akhir April. Baru-baru ini, eDiGi, toko ritel premium resmi Apple (APR) di pasar Vietnam, milik sistem bisnis miliarder Jonathan Hanh Nguyen, yang terletak di sebelah Kantor Pos Kota, juga kembali beroperasi. Di dekatnya, Kafe Saigon La Poste pindah dan belum menemukan penyewa baru. Di sebelah jalan buku, gerai McDonald's sudah lama tutup, tetapi tempat ini masih kosong.

Sebelumnya, rumah-rumah bandar di tepi jalan di inti Distrik 1 disewa oleh merek-merek besar, perusahaan-perusahaan kecil dan menengah atau bisnis-bisnis perorangan, tetapi sekarang penyewa lama pergi satu per satu, penyewa baru belum datang, yang menyebabkan tingkat kekosongan meningkat.

Rumah bandar disewakan di depan Jalan Le Loi, Distrik 1, HCMC. Foto: Quynh Tran — Rumah bandar disewakan di depan Jalan Le Loi, Distrik 1, HCMC. Foto: *Quynh Tran*

Melihat perkembangan di atas, Bapak Le Quoc Kien, pakar real estat independen, menilai bahwa pasar perumahan sewa jelas terbagi menjadi dua bagian: cerah dan gelap. Bagian cerah adalah perumahan murah atau terjangkau, yang termasuk dalam kelompok real estat konsumen, yang dapat diklasifikasikan sebagai kebutuhan esensial, dan telah mempertahankan tingkat hunian yang baik sejak masa pemulihan pascapandemi hingga saat ini. Namun, rumah bandar di tepi jalan yang disewakan sebagai kantor atau tempat usaha di area pusat, biasanya Distrik 1, mengalami tekanan akibat penurunan permintaan dan kesulitan ekonomi .

Bapak Kien menganalisis bahwa selama periode pandemi 2020-2021, hampir semua bisnis yang membutuhkan tempat usaha terpaksa tutup dan mengurangi skala operasionalnya. Sejak kuartal kedua 2022, pembukaan kembali kegiatan bisnis baru secara bertahap dimulai, dan pencarian tempat usaha kembali aktif.

Namun, dampak negatif pandemi, selain inflasi, perang, dan ancaman resesi global, mulai terasa: konsumen global mengurangi pengeluaran mereka, sementara produksi dan aktivitas bisnis masih menghadapi banyak kesulitan dan belum pulih ke tahap pra-pandemi. Oleh karena itu, permintaan ruang kantor dan tempat usaha masih rendah, sehingga banyak rumah bandar di tepi jalan di kawasan pusat kota saat ini kosong.

Menurut Bapak Kien, sejak awal tahun, perekonomian telah menunjukkan banyak kesulitan dan tantangan. Para pelaku bisnis cenderung "bertahan" daripada "menyerang", memprioritaskan penghematan biaya dan area bisnis yang tidak efektif.

Ketika operasional bisnis tidak stabil, bisnis cenderung beralih secara bertahap dari "biaya tetap" ke "biaya variabel". Misalnya, alih-alih menyewa kantor atau tempat usaha tetap, mereka akan mengurangi skala tetap dan beralih ke model kerja fleksibel yang tidak terlalu bergantung pada tempat usaha.

Alih-alih menyewa tempat usaha, titik penjualan offline, baik yang sukses maupun tidak, tetap mengeluarkan biaya tetap. Penyewa secara bertahap beralih ke bentuk bisnis yang hemat biaya. Akibatnya, mereka hanya mengeluarkan biaya ketika memiliki pendapatan, seperti: biaya pemesanan online, biaya promosi untuk pesanan yang diantar tanpa menggunakan tempat di lokasi, dan biaya yang dibayarkan kepada perantara penjualan (agen, situs e-commerce) saat produk terjual.

Selain itu, perubahan cepat dalam perilaku konsumen selama pandemi, yang secara bertahap mengalihkan transaksi offline di toko ke online, juga secara bertahap mengurangi posisi dan permintaan untuk lokasi rumah bandar di tepi jalan di area pusat.

Bapak Kien juga mengatakan bahwa salah satu alasan mengapa banyak rumah sewa di pinggir jalan kini kosong adalah karena mayoritas pemilik properti tersebut adalah orang-orang dengan potensi finansial yang kuat. Pendapatan dari aktivitas penyewaan ini belum tentu vital bagi mereka. Selain itu, mereka juga orang-orang yang egonya tinggi, tidak suka dipaksa membayar sewa yang lebih rendah. Oleh karena itu, ketika ditawar dengan harga yang lebih rendah dari sebelumnya, pemilik properti lebih suka membiarkan properti tersebut kosong.

Sebaliknya, di segmen perumahan terjangkau atau menengah, tuan tanah dapat menegosiasikan harga dengan lebih mudah, dan harga sewa juga moderat, penawaran dan permintaan bertemu, sehingga tingkat kekosongan rendah.

Komentar (0)