Pasar sewa setengah ramai, setengah sepi.

Kota Ho Chi Minh: Rumah untuk disewakan masih memiliki tingkat hunian positif sebesar 65% atau lebih, sebaliknya, rumah bandar di tepi jalan memiliki sangat sedikit penyewa dan sering kosong.

Catatan VnExpress menunjukkan bahwa sejak awal kuartal kedua hingga 21 Mei, pasar perumahan sewa di Kota Ho Chi Minh terbagi tajam menjadi dua kelompok: terang dan gelap. Khususnya, perumahan sewa di segmen di bawah VND3,5 juta per bulan, yang berlokasi 10 km atau lebih dari pusat kota, yang melayani mayoritas mahasiswa dan pekerja berpenghasilan rata-rata (di bawah VND12 juta per bulan) mencatat tingkat hunian 90-95%. Segmen perumahan sewa dengan harga VND3,5-5 juta per bulan, yang berlokasi 3-6 km dari pusat kota, yang melayani pekerja berpenghasilan baik (VND13-20 juta per bulan) juga mencapai tingkat hunian 85-90%.

Untuk segmen perumahan sewa dengan harga di atas VND5-7 juta per bulan, terdapat tanda-tanda sedikit fluktuasi dengan tingkat hunian mencapai 80%. Setelah setiap kontrak enam bulan atau satu tahun berakhir, 20-30% penyewa akan keluar dan harus mencari penyewa baru. Perumahan sewa dengan harga VND8-15 juta per bulan atau lebih memiliki tingkat hunian yang turun menjadi 70-75%, dengan penyewa tetap yang keluar. Segmen perumahan sewa dengan harga USD1.000 per bulan atau lebih memiliki tingkat hunian yang lebih rendah, yaitu 65-70%, tetapi masih berada pada level positif.

Berbeda dengan tingkat hunian ideal rumah sewa untuk hunian, jumlah rumah sewa di tepi jalan di pusat Kota Ho Chi Minh justru menurun drastis, dengan banyaknya lahan kosong. Sejak April, di sepanjang jalan Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, jalan mode Nguyen Trai, dan jalan Bui Vien Western (Distrik 1), rumah-rumah di tepi jalan yang dulunya ramai dengan bisnis kini banyak yang kosong.

Situasi banyaknya merek yang mengundurkan diri juga terjadi di sekitar Bundaran Katedral Notre Dame - Kantor Pos Kota. Mellower Coffee yang terletak di Gedung Metropolitan tutup pada akhir April. Baru-baru ini, eDiGi, toko ritel premium Apple (APR) resmi di pasar Vietnam, milik sistem bisnis miliarder Jonathan Hanh Nguyen, yang berlokasi di sebelah Kantor Pos Kota, juga mengembalikan tempat tersebut. Di dekatnya, Saigon La Poste Cafe pindah dan belum menemukan penyewa baru. Di sebelah jalan buku, toko McDonald's sudah lama tutup, tetapi tempat ini masih kosong.

Sebelumnya, rumah-rumah bandar di pusat Distrik 1 disewa oleh merek-merek besar, perusahaan-perusahaan kecil dan menengah, atau bisnis-bisnis perorangan, tetapi sekarang penyewa-penyewa lama pergi satu demi satu, penyewa-penyewa baru belum juga datang, yang menyebabkan tingkat kekosongan bertambah.

Rumah bandar disewakan di depan Jalan Le Loi, Distrik 1, HCMC. Foto: Quynh Tran

Melihat perkembangan di atas, Bapak Le Quoc Kien, pakar real estat independen, menilai bahwa pasar perumahan sewa jelas terbagi menjadi dua bagian: terang dan gelap. Bagian terang adalah perumahan murah atau terjangkau, yang termasuk dalam kelompok real estat konsumen, yang dapat diklasifikasikan sebagai kebutuhan esensial, dan telah mempertahankan tingkat hunian yang baik sejak masa pemulihan pascapandemi. Namun, rumah bandar di tepi jalan yang disewakan sebagai kantor atau tempat usaha di area pusat, biasanya Distrik 1, berada di bawah tekanan karena menurunnya permintaan dan melemahnya perekonomian .

Bapak Kien menganalisis bahwa selama periode pandemi 2020-2021, hampir semua bisnis yang membutuhkan tempat usaha terpaksa tutup dan mengurangi skala operasionalnya. Sejak kuartal kedua 2022, pembukaan kembali kegiatan bisnis baru secara bertahap dimulai, dan pencarian tempat usaha kembali aktif.

Namun, dampak negatif pandemi, selain inflasi, perang, dan ancaman resesi global, mulai terasa: konsumen global mengurangi pengeluaran mereka, sementara bisnis masih menghadapi banyak kesulitan dan belum pulih ke tahap pra-pandemi. Oleh karena itu, permintaan ruang kantor dan tempat usaha masih rendah, sehingga banyak rumah bandar di kawasan pusat kota saat ini kosong.

Menurut Bapak Kien, sejak awal tahun, perekonomian telah menunjukkan banyak kesulitan dan tantangan, bisnis cenderung "bertahan" daripada "menyerang", memprioritaskan pemotongan biaya dan area bisnis yang tidak efektif.

Ketika operasional bisnis tidak stabil, bisnis cenderung beralih secara bertahap dari "biaya tetap" ke "biaya variabel". Misalnya, alih-alih menyewa kantor atau tempat usaha tetap, mereka akan mengurangi skala operasional tetap dan beralih ke model kerja fleksibel yang tidak terlalu bergantung pada tempat usaha.

Alih-alih menyewa tempat usaha, titik penjualan offline, baik yang sukses maupun tidak, tetap menanggung biaya tetap. Penyewa secara bertahap beralih ke bentuk usaha yang hemat biaya. Akibatnya, mereka hanya menanggung biaya ketika memiliki pendapatan, seperti: biaya pemesanan online, biaya promosi untuk pesanan yang diantar tanpa menggunakan tempat di lokasi, dan biaya yang dibayarkan kepada perantara penjualan (agen, situs e-commerce) saat produk terjual.

Selain itu, perubahan cepat dalam perilaku konsumen selama pandemi, yang secara bertahap mengalihkan transaksi offline di toko ke online, juga secara bertahap mengurangi posisi dan permintaan untuk lokasi rumah bandar di tepi jalan di area pusat.

Bapak Kien juga mengatakan bahwa salah satu alasan mengapa banyak rumah sewa di pinggir jalan saat ini kosong adalah karena mayoritas pemilik properti adalah orang-orang dengan potensi finansial yang kuat. Pendapatan dari aktivitas penyewaan ini belum tentu vital bagi mereka. Selain itu, mereka juga orang-orang yang egonya tinggi, tidak suka dipaksa membayar sewa yang lebih rendah. Oleh karena itu, ketika ditawar dengan harga yang lebih rendah dari sebelumnya, pemilik properti lebih suka membiarkan properti tersebut kosong.

Sebaliknya, di segmen perumahan terjangkau atau menengah, tuan tanah dapat menegosiasikan harga dengan lebih mudah, dan harga sewanya juga moderat, penawaran dan permintaan bertemu, sehingga tingkat kekosongan rendah.

Vu Le

Tautan sumber: https://vnexpress.net/thi-truong-nha-cho-thue-nua-soi-dong-nua-vang-tanh-4607885.html