Pajak transfer real estat: Para ahli merekomendasikan 'pajak' 20% atas selisih antara membeli dan menjual

ANTD.VN - Para ahli merekomendasikan penerapan pajak sebesar 20% atas selisih antara pembelian dan penjualan real estat, alih-alih pajak sebesar 2% atas nilai transfer seperti saat ini.

Haruskah perbedaan antara harga beli dan harga jual dikenakan pajak?

Menurut banyak ahli, pendapatan dari pengalihan real estat saat ini merupakan salah satu sumber pendapatan penting dalam sistem pajak penghasilan pribadi, tetapi perpajakan masih memiliki banyak keterbatasan dan kekurangan.

Associate Professor, Dr. Phan Huu Nghi, Wakil Direktur Institut Perbankan dan Keuangan, Universitas Ekonomi Nasional, mengatakan bahwa saat ini, pajak penghasilan pribadi atas penghasilan dari pengalihan real estat diterapkan dalam dua cara.

Yang pertama adalah pajak sebesar 2% atas nilai transaksi, terlepas dari apakah ada keuntungan atau kerugian. Dan yang kedua adalah pajak sebesar 20% atas selisih antara harga beli dan harga jual.

Menurut pakar, meskipun opsi 2% dari nilai transaksi sederhana dan mudah dipungut, hal ini menciptakan celah besar dalam penetapan harga jual. Penjual seringkali menetapkan harga transfer yang lebih rendah daripada harga sebenarnya untuk mengurangi jumlah pajak yang terutang. Hal ini tidak hanya menyebabkan hilangnya pendapatan APBN tetapi juga membuat pasar properti kurang transparan.

Sebaliknya, pajak 20% atas selisih antara harga beli dan harga jual memiliki keuntungan karena dapat mencerminkan pendapatan aktual secara akurat. Namun, metode ini sulit menentukan harga beli yang tepat, terutama untuk transaksi properti yang terjadi bertahun-tahun lalu, ketika belum ada mekanisme transparan untuk mengelola harga beli dan jual seperti saat ini.

Para ahli mengatakan bahwa pajak transfer real estat saat ini masih belum memadai.

Associate Professor, Dr. Phan Huu Nghi mengatakan bahwa untuk memastikan keadilan dan membatasi penghindaran pajak, pajak sebesar 20% harus diterapkan pada selisih antara harga beli dan harga jual, serupa dengan pajak penghasilan badan.

Saat ini, otoritas pajak dan Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup memiliki informasi lengkap mengenai harga beli dan harga jual untuk menghitung pajak. Oleh karena itu, pengendalian harga transfer sepenuhnya dimungkinkan dengan membandingkannya dengan data aktual.

"Ketika pembeli setuju untuk menyatakan harga rendah demi menghindari pajak, ketika tiba saatnya menjual kembali, mereka akan kesulitan mencatat harga pembelian yang lebih rendah dari harga pasar. Hal ini dapat mengakibatkan pajak yang lebih tinggi yang harus dibayarkan dalam transaksi penjualan kembali nanti, ketika pembeli tidak menyetujui pembelian dua harga (yaitu menyatakan harga rendah)," - analisisnya.

Menurut pakar, pajak 20% atas selisih harga beli dan jual juga harus disertai sanksi tegas bagi deklarasi harga palsu. Dengan demikian, transaksi properti akan menjadi lebih transparan, membatasi situasi "dua harga" (harga aktual dan harga yang diumumkan), dan sekaligus membantu Negara memungut pajak secara lebih adil. Pasar yang didorong naik harga oleh para broker dan jual beli tidak langsung akan dibatasi semaksimal mungkin.

"Salah satu dampak penting dari penerapan pajak 20% atas laba aktual adalah membantu membatasi situasi lonjakan harga properti. Jika kebijakan pajak atas nilai tambah diterapkan secara ketat, perusahaan properti juga harus memperhitungkan dengan lebih cermat dalam menentukan harga jual, sehingga membantu pasar beroperasi secara lebih transparan dan substansial," ujar Associate Professor Dr. Phan Huu Nghi.

Senada dengan itu, Dr. Nguyen Ngoc Tu, Dosen di Universitas Bisnis dan Teknologi Hanoi , mengatakan bahwa penghitungan pajak sebesar 2% dari harga jual dapat dengan mudah menyebabkan kelebihan pungutan dan tidak sesuai dengan sifat pajak penghasilan pribadi, yang hanya dikenakan atas penghasilan, yaitu pendapatan dikurangi pengeluaran wajib pajak.

Usulan pengenaan pajak properti tahunan atas nilai properti

Pakar Nguyen Tri Hieu, Direktur Institut Penelitian dan Pengembangan Pasar Keuangan dan Real Estat Global, mengatakan bahwa di Vietnam, saat ini, pajak real estat hanya berhenti pada pendapatan seperti pajak penggunaan lahan non-pertanian, pajak penghasilan pribadi dari pengalihan real estat, dan biaya pendaftaran.

Sementara itu, negara-negara maju seperti AS, Kanada, Jepang, dan Korea Selatan semuanya menerapkan pajak properti tahunan atas nilai real estat, untuk memastikan keadilan dalam distribusi aset dan menciptakan pendapatan berkelanjutan bagi anggaran negara.

Menurut pakar, kegagalan penerapan pajak real estat secara efektif di Vietnam telah menimbulkan beberapa konsekuensi penting.

Pertama, spekulasi dan penimbunan properti sedang meningkat. Tanpa tekanan pajak, banyak individu dan organisasi cenderung berinvestasi di properti untuk kepemilikan jangka panjang, alih-alih mengeksploitasi atau memperdagangkannya. Hal ini berkontribusi pada penurunan pasokan perumahan riil untuk memenuhi kebutuhan perumahan riil, yang menyebabkan harga properti meningkat.

Kedua, anggaran negara kehilangan sumber pendapatan penting. Ketika properti tidak dikenakan pajak properti secara teratur, negara kehilangan sumber pendapatan yang stabil dan berjangka panjang, sementara harus sangat bergantung pada pajak penghasilan badan dan pajak pertambahan nilai (PPN). Hal ini membuat sistem perpajakan tidak efektif dalam mengatur perekonomian.

Dr. Nguyen Tri Hieu mengatakan bahwa pajak properti dianggap sebagai alat yang efektif untuk mengendalikan spekulasi, menciptakan sumber pendapatan yang stabil bagi anggaran, dan mengarahkan arus modal ke kegiatan ekonomi alih-alih menimbun aset. Namun, penerapannya perlu dipertimbangkan secara cermat untuk memastikan kesesuaiannya dengan realitas pasar dan kondisi sosial-ekonomi di setiap periode.

Memungut pajak atas aset tidak hanya memerlukan keadilan dalam sistem perpajakan, tetapi juga memerlukan peta jalan yang wajar untuk menghindari terciptanya dampak yang tidak diinginkan, terutama dalam konteks pasar yang membutuhkan stabilitas.

Source: https://www.anninhthudo.vn/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chuyen-gia-kien-nghi-danh-20-tren-chenh-lech-mua-ban-post606295.antd