Biaya penggunaan lahan, dikumpulkan beberapa kali untuk mengurangi beban pada bisnis

Mengatur perbedaan sewa tanah

Menurut Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), nilai tambah lahan (selisih sewa lahan) diciptakan oleh dua entitas utama: Negara dan investor (di mana investor swasta memainkan peran yang sangat penting). Oleh karena itu, kebijakan keuangan terkait lahan dan harga lahan perlu diatur untuk memastikan keadilan dan stabilitas sosial bagi pendapatan APBN dan kepentingan investor.

Pertama, Negara menciptakan nilai tambah dari lahan (selisih sewa lahan) melalui perencanaan tata guna lahan, pembangunan dan perencanaan perkotaan, perencanaan transportasi terpadu (TOD), dan memungkinkan alih fungsi lahan sesuai perencanaan bagi investor untuk melaksanakan proyek investasi bisnis. Oleh karena itu, Negara berhak mengatur nilai tambah dari lahan (selisih sewa lahan) ini untuk kepentingan nasional dan publik.

Biaya penggunaan lahan merupakan sumber pendapatan yang besar bagi anggaran negara.

Sebagai contoh, di Kota Ho Chi Minh, 1 hektar lahan pertanian hanya menghasilkan nilai sekitar 500 juta VND/tahun. Namun, ketika alih fungsi lahan menjadi lahan non-pertanian, 1 hektar lahan produksi, industri, komersial, jasa, dan perkotaan menghasilkan nilai hingga 55 miliar VND/tahun, 100 kali lipat lebih tinggi. Hal ini dibuktikan dengan dibentuknya Distrik 7 pada tahun 1997 (terpisah dari distrik pertanian Nha Be). Saat itu, pendapatan APBN hanya 59 miliar VND, tetapi setelah 25 tahun, pada tahun 2022, pendapatan APBN mencapai 5.550 miliar VND, 94 kali lipat lebih tinggi dibandingkan tahun 1997.

Oleh karena itu, pada tahun 2018, Pemerintah Kota Ho Chi Minh mengizinkan Kota Ho Chi Minh untuk mengubah 26.000 hektar lahan pertanian menjadi lahan non-pertanian, produksi, industri, komersial, jasa, dan perkotaan pada periode 2025/2020. Saat ini, Kota Ho Chi Minh sedang mengembangkan proyek untuk mengubah 5 distrik suburban menjadi kawasan perkotaan. Bersamaan dengan itu, Majelis Nasional baru saja mengeluarkan Resolusi 98 tentang uji coba sejumlah mekanisme dan kebijakan khusus untuk pengembangan Kota Ho Chi Minh, yang akan menciptakan kondisi bagi kota untuk berkembang pesat di tahun-tahun mendatang, termasuk sumber daya lahan.

Sementara itu, investor (terutama investor swasta) menciptakan nilai tambah dari tanah (selisih sewa tanah) melalui kegiatan investasi di bidang konstruksi dan bisnis pengerjaan lahan untuk pengembangan proyek. Hal ini terutama disebabkan oleh kreativitas dan kapasitas finansial investor, yang tercermin dalam tingkat investasi proyek. Semakin tinggi tingkat investasi, semakin tinggi pula nilai properti, dan investor berhak menikmati nilai tambah dari tanah (selisih sewa tanah) setelah memenuhi kewajiban finansial kepada Negara.

Oleh karena itu, perlu dikembangkan mekanisme pengaturan nilai tambah tanah (selisih land rent) agar kepentingan antara negara dan badan usaha dapat selaras.

Jadikan biaya penggunaan lahan sebagai pajak

Isu lain yang perlu diangkat adalah bahwa Negara seharusnya hanya memungut biaya penggunaan tanah dan sewa tanah dengan cara yang wajar dan adil, dengan tujuan tidak memungut secara berlebihan atau membiarkan sesuatu lolos dari pengawasan.

Menurut banyak pelaku usaha, retribusi penggunaan tanah saat ini menjadi beban bagi mereka dan juga sesuatu yang tidak diketahui karena sudah lama mereka tidak mampu membayar retribusi penggunaan tanah.

Metode penghitungan retribusi penggunaan lahan yang berlaku saat ini menyulitkan dunia usaha dan menciptakan mekanisme saling meminta dan memberi, yang seringkali menimbulkan tekanan. Investor proyek harus membayar retribusi penggunaan lahan dalam jumlah besar, setara dengan sekitar 70% biaya kompensasi pembebasan lahan, hampir harus membeli kembali hak guna lahan untuk kedua kalinya, dan beban ini pada akhirnya ditanggung oleh pembeli rumah. Dengan demikian, retribusi penggunaan lahan merupakan proporsi yang besar dari struktur biaya perumahan, yaitu sekitar 10% biaya apartemen, sekitar 30% biaya rumah bandar, dan sekitar 50% biaya vila. Negara menerima pendapatan yang besar dari retribusi penggunaan lahan, tetapi dalam jangka panjang, jika semua lahan diserahkan, sumber pendapatan anggaran yang besar ini tidak akan ada lagi, dan perlu ditambah dan diganti dengan pajak bumi dan bangunan.

Alih-alih mengumpulkan semuanya sekaligus, banyak yang mengusulkan untuk mengubah biaya penggunaan lahan menjadi pajak.

Oleh karena itu, para pelaku usaha mengusulkan untuk mengatur retribusi penggunaan lahan sebagai pajak yang dikenakan atas alih fungsi lahan dari lahan pertanian menjadi lahan perumahan, dengan tarif pajak sekitar 10-15%, dihitung berdasarkan daftar harga tanah yang dikeluarkan oleh Komite Rakyat provinsi, dan disesuaikan setiap tahun dengan koefisien penyesuaian harga tanah (koefisien K) sesuai dengan harga pasar. Hal ini akan menjamin transparansi, menghilangkan mekanisme permohonan-pemberian, dan mengurangi pungutan retribusi penggunaan lahan yang saat ini sangat tinggi ke tingkat yang lebih wajar. Atas dasar tersebut, Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) akan dilengkapi untuk menciptakan sumber pendapatan yang stabil dan berkelanjutan bagi APBN provinsi dan kota-kota yang dikelola pemerintah pusat.

Untuk mempercepat penghitungan retribusi penggunaan lahan, para ahli dan pelaku usaha merekomendasikan untuk tetap menggunakan metode surplus dalam menghitung retribusi penggunaan lahan dan sewa lahan untuk kavling dan area lahan dengan potensi pengembangan, skala besar, dan nilai di atas 200 miliar VND karena metode koefisien penyesuaian harga tanah tidak diperbolehkan untuk diterapkan pada proyek-proyek tersebut. Faktanya, hampir 90% proyek properti di masa lalu terpaksa menggunakan metode surplus untuk menghitung retribusi penggunaan lahan.

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm