Sengketa real estat semakin kompleks dan solusi manajemen risiko

Perkembangan pasar real estate yang pesat akhir-akhir ini telah membuka banyak peluang tetapi juga menimbulkan banyak tantangan.

Menurut para ahli, jika kerangka hukum diterapkan secara serempak dan bisnis secara proaktif meningkatkan kapasitas manajemen risikonya, sengketa real estat dapat dikurangi secara signifikan.

Pada tanggal 28 Agustus, di Kota Ho Chi Minh, dalam rangka rangkaian acara Manajemen Hukum Perusahaan (LMS) 2025, Pusat Promosi Investasi dan Perdagangan Kota Ho Chi Minh (ITPC) berkoordinasi dengan Pusat Arbitrase Internasional Vietnam (VIAC) untuk menyelenggarakan lokakarya bertema "Transaksi properti dalam konteks fluktuasi pasar dan hukum". Para pakar dan manajer berfokus pada analisis berbagai isu yang sering muncul dari sengketa, sekaligus menyarankan solusi untuk membangun pasar properti yang lebih transparan dan sehat.

Jumlah sengketa real estat terus meningkat.

Ibu Ho Thi Quyen, Wakil Direktur ITPC, mengatakan bahwa real estate tidak hanya merupakan sektor utama yang berkontribusi terhadap pertumbuhan tetapi juga memiliki efek limpahan yang kuat pada banyak industri dalam perekonomian .

Perkembangan pesat pasar properti belakangan ini telah membuka banyak peluang, tetapi juga menimbulkan banyak tantangan, terutama ketika kerangka hukum terus disesuaikan. "Perusahaan perlu memiliki akses informasi yang tepat waktu dan pandangan komprehensif tentang transaksi properti untuk memastikan lingkungan investasi yang aman, transparan, dan berkelanjutan," komentar Ibu Quyen.

Berbagai persoalan yang menjadi pemicu sengketa hak atas tanah dan bangunan dibedah oleh para ahli dalam lokakarya pagi hari tanggal 28 Agustus.

Dari sisi praktik penyelesaian sengketa, pengacara Chau Viet Bac, Wakil Direktur VIAC Cabang Ho Chi Minh City, mengatakan bahwa properti menjadi bidang kedua yang paling banyak disengketakan. Jika pada tahun 2024, sengketa properti mencapai 14% dari total kasus, maka dalam 6 bulan pertama tahun 2025, angka ini meningkat menjadi 18%, melampaui banyak bidang lainnya, hanya kalah dari sengketa perdagangan dan barang.

Bapak Bac menyampaikan bahwa sengketa properti tidak hanya terbatas pada hubungan transaksi antara investor dan pembeli, tetapi juga melibatkan bidang-bidang seperti konstruksi, keuangan, dan perbankan. Menurutnya, situasi ini sebagian besar bersumber dari kekurangan sistem hukum sebelumnya. Beliau berharap dengan hadirnya Undang-Undang Pertanahan 2024, Undang-Undang Usaha Properti 2023, dan berbagai peraturan baru, lingkungan hukum akan lebih lengkap, sehingga transaksi menjadi lebih aman.

"Reformasi kelembagaan adalah fondasinya, tetapi tidak dapat dilakukan tanpa inisiatif perusahaan. Perusahaan sendiri harus dibekali sepenuhnya dengan pengetahuan hukum dan meningkatkan kapasitas manajemen risiko untuk memanfaatkan peluang dan meminimalkan sengketa properti," komentar Bapak Bac.

Apa yang seharusnya dilakukan bisnis?

Salah satu penyebab utama sengketa real estat adalah banyaknya investor yang menjual proyek tanpa melengkapi persyaratan hukum.

Profesor Madya Dr. Vo Tri Hao, pakar di Institut Hukum Internasional dan Perbandingan (Universitas Ekonomi dan Hukum, VNU-HCM), menganalisis: "Banyak kasus di mana investor menggunakan istilah yang tidak tercantum dalam hukum untuk mempromosikan proyek, sehingga menyebabkan kesalahpahaman di antara pembeli. Ketika proyek tidak diserahkan tepat waktu atau terdapat masalah hukum, konflik langsung muncul."

Bapak Hao juga menunjukkan bahwa pelanggaran kewajiban kontrak merupakan bentuk sengketa yang umum, mulai dari investor yang tidak memastikan kemajuan yang dijanjikan hingga pembeli yang tidak membayar tepat waktu. Kedua belah pihak berisiko berujung pada litigasi yang berkepanjangan.

Sementara itu, pengacara Vu Thi Que, Ketua Rajah & Tann LCT Lawyers, menekankan bahwa transaksi dengan unsur asing menimbulkan banyak risiko. Banyak sengketa muncul ketika penjual di Vietnam gagal memenuhi persyaratan yang diberikan kepada investor internasional. Menyembunyikan atau gagal mendeteksi cacat dengan segera selama penilaian hukum proyek juga memiliki konsekuensi serius.

Undang-Undang Bisnis Properti 2023 memiliki peraturan yang lebih ketat terkait uang muka untuk pembelian rumah di masa mendatang. Namun, masih ada investor yang "menghindari hukum" untuk mengumpulkan modal, sehingga menimbulkan risiko besar bagi pembeli," ujar Ibu Que.

Banyak pakar berpendapat bahwa untuk menghindari risiko dan memanfaatkan peluang, bisnis harus secara proaktif dan berkala memperbarui perubahan mekanisme dan kebijakan. Semua transaksi harus dilakukan sesuai hukum, transparan, dan dengan nasihat hukum sejak awal. Untuk proyek yang berkaitan langsung dengan lahan, investor harus lebih berhati-hati, mempertimbangkan kebutuhan dan kemampuan mereka untuk beradaptasi dengan peraturan baru.

Para pembeli rumah dan investor tidak dapat mengabaikan pentingnya melindungi diri. Memahami informasi proyek secara menyeluruh, memeriksa legalitasnya, dan meminta kontrak yang transparan dan sah merupakan langkah-langkah penting untuk mengurangi risiko sengketa di masa mendatang.

Pertimbangkan untuk meloloskan banyak undang-undang dan resolusi

Menurut Bapak Phan Duc Hieu, Anggota Tetap Komite Ekonomi dan Keuangan Majelis Nasional, pasar properti sedang dipengaruhi oleh banyak undang-undang yang diamandemen secara bersamaan. Undang-Undang Penanaman Modal, Undang-Undang Investasi Kerja Sama Pemerintah-Swasta (KPS), dan Undang-Undang Lelang telah menyesuaikan kewenangan untuk menyetujui kebijakan investasi untuk proyek perumahan, kawasan industri, dan zona pemrosesan ekspor. Undang-Undang Pertanahan 2024 mengubah serangkaian peraturan tentang perencanaan, rencana tata guna lahan, pemulihan lahan, penilaian lahan, dan daftar harga. Sementara itu, Resolusi 201/2025/QH15 tentang uji coba mekanisme perumahan sosial juga membuka arah baru.

Bapak Hieu menginformasikan bahwa dalam waktu dekat, Majelis Nasional akan mempertimbangkan dan menyetujui 48 rancangan undang-undang dan resolusi, yang banyak di antaranya berkaitan langsung dengan properti. Hal ini mengharuskan pelaku bisnis untuk memantau secara ketat, menyesuaikan strategi, dan memastikan operasional yang tepat.

"Peraturan perundang-undangan tidak hanya menciptakan kerangka kerja manajemen, tetapi juga menghadirkan peluang sekaligus tantangan. Perusahaan yang tahu cara mematuhi dan beradaptasi dengan cepat akan meminimalkan risiko dan berkembang secara berkelanjutan," tegas Bapak Hieu.

Sumber: https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm